Kira Sözleşmesinin Yenilenmesinde Şart Değişikliği ve Sınırlar

Kira süresi dolarken ev sahibinin ‘yeni şartlarla devam ederiz, yoksa çık’ demesi sık yaşanan bir baskıdır. Kiracı bu yeni şartları (ek kefil, peşin ödeme, yeni sözleşme) kabul etmek zorunda mıdır? Konut ve çatılı işyeri kiralarındaki uzama kuralı, kiracıya önemli bir koruma sağlar.

Sözleşmenin uzaması, kiracının iradesine bağlı bir güvencedir.

Sözleşmenin kendiliğinden uzaması

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli sözleşme süre bitiminde kendiliğinden sona ermez. Kiracı bildirimde bulunmadıkça, sözleşme kural olarak aynı koşullarla bir yıl daha (ve izleyen yıllarda yine) uzar.

Önemli olan şudur: Kiraya veren, sırf sözleşme süresinin dolmasına dayanarak kiracıyı çıkaramaz; tahliye için kanunda sayılan özel sebeplerden birine ihtiyaç vardır.

Yeni şart dayatması mümkün değildir

Sözleşme aynı koşullarla uzadığından, kiraya veren uzama için kiracıya tek taraflı olarak yeni ve ağır koşullar dayatamaz. Örneğin ‘yenilemek istiyorsan kefil getir, birkaç ay peşin öde, şu yeni maddeleri kabul et’ şeklinde bir dayatmayı kiracının kabul zorunluluğu kural olarak yoktur.

Kiracı, mevcut sözleşmesinin koşullarıyla oturmaya devam etme hakkına sahiptir; bu hakkı kullanması için yeni bir sözleşme imzalaması gerekmez.

Kira artışı ayrı bir konudur

Burada kira artışını ayrı tutmak gerekir. Kiraya veren, kira bedelinin yasal sınırlar (ve ilgili kurallar) çerçevesinde güncellenmesini isteyebilir. Ancak bu, yeni teminat veya ağır koşul dayatmaktan farklı, sınırları belli bir konudur.

Yani ‘kira yasal oranda güncellenebilir’ ile ‘yenileme için yeni koşullar dayatılır’ birbirine karıştırılmamalıdır.

Pratik noktalar

• Kendiliğinden uzama: Kiracı isterse sözleşme aynı koşullarla uzar.
• Süre bitince çıkarılamaz: Tahliye için kanuni özel sebep gerekir.
• Yeni şart dayatılamaz: Kefil/fahiş peşin gibi koşullar zorla kabul ettirilemez.
• Artış ayrı: Kira yalnızca yasal sınırda güncellenebilir.

Konut/çatılı işyeri kiranız, siz istedikçe kural olarak aynı koşullarla kendiliğinden uzar; ev sahibi süre bitimine dayanarak sizi çıkaramaz ve yenileme için kefil/fahiş peşin gibi yeni koşullar dayatamaz. Yalnızca kira yasal sınırda güncellenebilir. Bu nedenle baskı altında kalırsanız bir uzmana danışın.

Benzer bir durumla mı karşı karşıyasınız? Durumunuzu gizlilik içinde değerlendirip size özel bir yol haritası çıkarmamız için bizimle iletişime geçin.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Metinde yer verilen değerlendirmeler yerleşik yargı uygulaması ve yürürlükteki kanun hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. İçtihatlar ve mevzuat zaman içinde değişebileceğinden, kendi durumunuz için güncel değerlendirmeyi mutlaka bir avukattan alınız.

Sözleşme Nasıl Uzar? TBK m.347 Mekanizması

Belirli süreli kira sözleşmesi, sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermez. Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilir.

Hangi Şartlar Tek Taraflı Dayatılamaz?

Kira Artışı Neden Ayrı Bir Konudur?

Sözleşmenin uzaması ile kira bedelinin artırılması iki farklı meseledir. Uzama, sözleşmeyi aynı koşullarla devam ettirir; artış ise TBK m.344 çerçevesinde ve yasal sınır içinde yapılır. Kiraya verenin “yeni dönemde şu bedeli kabul etmezsen sözleşmeyi yenilemem” demesi, sözleşme kendiliğinden uzadığı için hukuki sonuç doğurmaz.

Taraflar yasal sınırı aşan bir bedelde anlaşırlarsa durum farklıdır; ancak bu anlaşmanın sınırları ve beş yılını dolduran kira ilişkilerindeki tespit yolu ayrı bir konudur.

En Riskli Adım: “Yeni Sözleşme İmzalayalım” Teklifi

Uygulamada kiraya verenler, koşulları değiştirmek veya süreyi “sıfırlamak” amacıyla kiracıya yeni bir sözleşme imzalatmak ister. Kiracı açısından bu adımın iki ayrı riski vardır.

1. Yeni yükümlülükler sözleşmeye girer. Uzamada dayatılamayan şartlar, kiracının imzasıyla geçerli hâle gelebilir. Yalnızca TBK m.346 gibi emredici hükümlere aykırı kayıtlar imzalansa dahi geçersiz kalır.
2. Sürenin başlangıcı tartışmalı hâle gelir. On yıllık uzama süresi bakımından, aynı taraflar arasında kesintisiz devam eden bir ilişkide yeni sözleşme düzenlenmesi süreyi kural olarak sıfırlamaz; ancak bu husus somut olayda değerlendirilir. Tereddüde yer bırakmamak için eski sözleşmelerin ve kesintisiz ödeme kayıtlarının saklanması gerekir.

Kefaletin Durumu: Uzayan Dönem Kendiliğinden Kapsanmaz

Sözleşmenin uzaması, kefaletin de uzaması sonucunu doğurmaz. Kefilin sorumluluğu, kefalet verilen süreyle sınırlıdır; uzama dönemleri için kefilin ayrıca ve açık rızası bulunmuyorsa sorumluluk bu dönemlere genişletilemez.

Bu, her iki taraf için de sonuç doğurur. Kiraya veren, güvencenin devamını istiyorsa kefaleti yenilemeli ve şekil şartlarına (el yazısıyla azami tutar, tarih, müteselsillik ve kefil evliyse eşin rızası) yeniden uymalıdır. Kefil ise, kendisine sunulan “güncelleme” belgesinin gerçekte sorumluluğunu genişletip genişletmediğini incelemelidir.

Taraflar İçin Pratik Yol

Kiracı iseniz: Uzama kendiliğinden gerçekleştiği için yeni bir belge imzalamak zorunda değilsiniz. İmzalamadan önce yeni metni eskisiyle satır satır karşılaştırın; eklenen her madde sizin için yeni bir yükümlülüktür.

Kiraya veren iseniz: Koşulları gerçekten değiştirmek istiyorsanız bunu kiracının açık ve yazılı kabulüyle yapın. Emredici hükümlere aykırı kayıtların imzalansa bile geçersiz kalacağını, dolayısıyla uyuşmazlık riskini artırmaktan başka işe yaramayacağını göz önünde bulundurun.

Uzama Sınırsız mı? On Yıl Eşiği

Sözleşmenin kendiliğinden uzaması belirsiz biçimde sürmez. On yıllık uzama süresi dolduğunda denge değişir: bu andan itibaren kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak bu hak da usule bağlıdır — her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapılması gerekir.

Kiracı Uzatmak İstemiyorsa: On Beş Günlük Bildirim

Kiracının sözleşmeyi uzatmama hakkı, uzamayı önlemenin tek düzgün yoludur ve şekle bağlıdır.

• Yazılı olmalıdır. Sözlü beyan veya telefon görüşmesi uzamayı engellemez.
• Sürenin bitiminden en az on beş gün önce karşı tarafa ulaşmalıdır. Belirleyici olan gönderme değil, ulaşma anıdır.
• Tebliğ ispatlanabilmelidir. Noter ihtarnamesi bu bakımdan en güvenli yoldur.

Bu bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Bildirim yapılmadan taşınmazın boşaltılması ise ayrı bir hukuki durumdur: sözleşme devam ettiğinden kiracının kalan döneme ilişkin sorumluluğu gündeme gelebilir. Erken çıkışın sonuçları ayrı bir rehberde ele alınmıştır.

Sözleşmede “Her Yıl Yeniden İmzalanır” Yazıyorsa

Matbu sözleşmelerde sık rastlanan bu tür kayıtlar, uzamayı kiracının imzasına bağlıymış gibi gösterir. Oysa uzama kanundan doğar; kiracının yeni bir belge imzalamaması sözleşmeyi sona erdirmez. Aynı şekilde “yenilenmezse tahliye edilir” biçimindeki kayıtlar da, sözleşmenin sona ermesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği kuralı karşısında sonuç doğurmaz.

Yenilemede Yeni Şart Dayatılabilir mi?

Kira sözleşmeleri kural olarak aynı koşullarla kendiliğinden uzar; kiraya veren tek taraflı olarak yeni şart getiremez.

Birinci ve sekizinci satırlar kiracının temel korumasını verir: konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme aynı koşullarla kendiliğinden uzar ve kiraya veren yalnızca sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Dokuzuncu satır ise uyarıdır — kiracı yeni şartları içeren bir belgeyi imzalarsa bu şartlar bağlayıcı hâle gelir; bu nedenle imzalamadan önce içerik dikkatle incelenmelidir.

Kira bedeli ve sözleşme rehberlerimiz: kira artış oranı ve yasal sınır · kira tespit davası · kira kapsamı · alt kira ve devir · kira kefaleti · kiracının konut dokunulmazlığı

TBK m.347, m.348 ve m.354: Uzamanın Kanuni Çerçevesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m.347/1). Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı genel hükümlere göre fesih bildirimiyle her zaman, kiraya veren ise kira başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347/2).

Bu alanda bildirimin şekli de kanunla belirlenmiştir: konut ve çatılı işyeri kiralarında bildirimin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m.348). Sözlü olarak veya imzasız bir mesajla yapılan uzatmama bildirimi bu nedenle uzamayı engellemez. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin sözleşmenin sona ermesine dair hükümler kiracının aleyhine değiştirilemez (TBK m.354); sözleşmeye konulan “süre sonunda sözleşme kendiliğinden sona erer” veya “yeni sözleşme imzalanmazsa kiracı tahliye eder” gibi kayıtlar, kiraya verene kanunda öngörülmeyen bir fesih imkânı tanıdıkları ölçüde geçersizdir.

Uzama Dönemlerinin Hesabı: Örnek Takvim

On yıllık süre, sözleşmenin başlangıç tarihinden değil, asıl sözleşme süresinin bitiminden itibaren işlemeye başlayan uzama döneminden hesaplanır. Aşağıdaki örnek, kanun metninin lafzına göre hazırlanmış bir hesaptır: bir yıl süreli bir konut kira sözleşmesi 1 Eylül 2020’de başlamışsa asıl süre 1 Eylül 2021’de biter, on yıllık uzama süresi 1 Eylül 2031’de dolar ve kiraya veren, bu süreyi izleyen uzama yılının bittiği 1 Eylül 2032 tarihi için en geç 1 Haziran 2032’ye kadar kiracıya yazılı bildirimde bulunabilir. Bildirim bu tarihten sonra yapılırsa sözleşme bir uzama yılı daha devam eder ve bildirim bir sonraki uzama yılının sonu için sonuç doğurur.

Asıl sözleşme süresi uzun olan ilişkilerde hesap buna göre kayar; örneğin beş yıl süreli bir sözleşmede on yıllık uzama süresi, asıl sürenin bittiği tarihten itibaren başlar. Taraflar arasında kesintisiz devam eden kira ilişkisinde aynı taşınmaz için sonradan yeni sözleşmeler imzalanması, uygulamada kural olarak kira ilişkisinin başlangıcını değiştirmez; bu nedenle ilk sözleşmenin ve kesintisiz ödeme kayıtlarının saklanması, süre hesabındaki uyuşmazlıkları önler.

Uzama Döneminde Kira Bedeli: TBK m.344 ve m.345

Sözleşmenin aynı koşullarla uzaması, kira bedelinin donması anlamına gelmez. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1). Taraflarca böyle bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, bu oranı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2). Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise her beş yılın sonunda ve bundan sonraki beş yıllık dönemlerde kira bedeli hâkim tarafından TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/3).

Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Ancak yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılacak dava veya kiraya verenin bu süre içinde kiracıya yazılı olarak kira bedelinin artırılacağına ilişkin bildirimde bulunmuş olması koşuluyla, dava sonunda belirlenen kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar (TBK m.345/1-2). Bu kurallar, kiraya verenin artışı yenilemenin şartı hâline getirmesine gerek bırakmaz: kiraya veren, sözleşmeyi sona erdirme tehdidi yerine kanundaki bedel belirleme yollarını kullanmak zorundadır.

Kefalet ve Güvence Bedeli: Uzama Döneminde Durum

Kefalet sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz; kefilin sorumlu olacağı azami miktarın, kefalet tarihinin ve müteselsil kefil olma durumunda bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğinin kefalet sözleşmesinde kefilin kendi el yazısıyla belirtilmesi şarttır (TBK m.583). Eşlerden biri, mahkemece verilmiş bir ayrılık kararı bulunmadıkça veya yasal olarak ayrı yaşama hakkı doğmadıkça, ancak diğerinin yazılı rızasıyla kefil olabilir (TBK m.584). Ayrıca gerçek kişilerce verilmiş kefalet, her hâlde on yıl geçmekle kendiliğinden sona erer (TBK m.598).

Kiraya verenin yenileme sırasında “yeni kefil getirmezsen sözleşmeyi uzatmam” demesi, sözleşme kanun gereği aynı koşullarla uzadığından hukuki sonuç doğurmaz. Güvence bedeli bakımından da aynı durum geçerlidir: konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz ve para olarak verilmişse kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek biçimde vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır (TBK m.342). Kira bedeli artmış olsa bile, kiracı kabul etmedikçe güvence bedelinin yeni kira bedeline göre tamamlatılması dayatılamaz; taraflar anlaşırsa da üç aylık kira bedeli sınırı aşılamaz.

Baskı Altında İmzalanan Yeni Sözleşme: Aşırı Yararlanma ve Korkutma

Kiracının, yenilemede dayatılan şartları “çıkarılırım” korkusuyla kabul etmesi hâlinde imzalanan belgenin geçerliliği ayrıca değerlendirilir. Bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa ve bu oransızlık zarar görenin zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden veya deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleşmişse, zarar gören durumun özelliğine göre sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirerek verdiğini geri isteyebilir veya sözleşmeye bağlı kalıp edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir; bu hak düşüncesizlik veya deneyimsizliğin öğrenildiği, zor durumda ise bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl içinde kullanılmalıdır (TBK m.28).

Korkutmada ise kişi, sözleşmeyi karşı tarafın veya üçüncü bir kişinin korkutması sonucu yapmışsa bu sözleşmeyle bağlı değildir; korkutulan, kendisinin veya yakınlarının kişilik ya da malvarlığı değerlerine yönelik ağır ve yakın bir tehlikenin varlığına inandırılmış olmalıdır (TBK m.37). Bir hakkın veya kanundan doğan bir yetkinin kullanılacağı korkusu ise kural olarak korkutma sayılmaz; ancak bu korku zarar görenin zor durumundan aşırı yararlar sağlamak amacıyla kullanılmışsa korkutma sayılır (TBK m.38). Kiraya verenin kanunen sahip olmadığı bir tahliye yetkisini kullanacağını söyleyerek ağır şartlar dayatması bu çerçevede değerlendirilebilir. İptal hakkı, korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır (TBK m.39).

Yeni Sözleşmede Sık Görülen Kayıtlar ve Geçerlilikleri

Kiracı yenileme sırasında yeni bir sözleşme imzalamayı kabul ederse, bu sözleşmedeki kayıtlar kural olarak bağlayıcı hâle gelir; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarındaki emredici hükümler imzaya rağmen uygulanmaya devam eder. Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu veya sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346). Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiraya veremez ve kullanım hakkını devredemez (TBK m.322); bu nedenle eski sözleşmede verilmiş alt kira izninin yeni sözleşmede kaldırılması kiracının kabulüyle mümkündür. Kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderleri kiracıya ait olsa da (TBK m.317), kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurma borcu kiraya verendedir (TBK m.301). Yenileme sırasında imzalatılan bir tahliye taahhüdü ise kiralananın tesliminden sonra verildiğinden şekil bakımından geçerli sayılabilir; baskı altında verildiği iddiası ayrıca irade sakatlığı hükümlerine göre incelenir (TBK m.352/1, m.37).

Belirsiz Süreli Kira: Fesih Dönemleri ve Bildirim Süreleri

Taraflar kira süresini kararlaştırmamışsa sözleşme belirsiz sürelidir. Belirsiz süreli kirada taraflardan her biri, taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında yerel âdette belirlenen kira dönemi sonu için, yoksa altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.329). Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu genel hüküm kiracı bakımından geçerliyken, kiraya veren belirsiz süreli sözleşmeyi ancak kira başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre feshedebilir (TBK m.347/2). Bu nedenle sözleşme belirli ya da belirsiz süreli olsun, kiraya verenin yenileme sırasında “şartları kabul etmezsen sözleşme biter” demesinin on yıllık süre dolmadan bir hukuki dayanağı yoktur.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: yenilemede yeni şart dayatılması · kira tespiti ve tahliye davaları · kira kefaletinin şekli · tahliye taahhüdü · güvence bedeli · geriye dönük kira farkı

Sıkça Sorulan Sorular

Sözleşme yenilenirken şartlar değiştirilebilir mi?

Kira kendiliğinden uzarken kiraya veren, kira artış sınırı dışında kiracı aleyhine tek taraflı esaslı değişiklik yapamaz. Yeni koşullar ancak tarafların anlaşmasıyla geçerli olur.

Kiraya veren bedeli serbestçe artırabilir mi?

Hayır. Yıllık artış, kanuni TÜFE sınırına tabidir. Bu sınırın üzerindeki tek taraflı artışlar geçersizdir; tespit davası yoluna gidilebilir.

Yeni şart kiracıyı bağlar mı?

Kiracının açık kabulü olmadan eklenen yeni ve aleyhe şartlar bağlayıcı değildir. Uzama, kural olarak aynı koşullarla gerçekleşir.

📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi