Kira süresi dolarken ev sahibinin ‘yeni şartlarla devam ederiz, yoksa çık’ demesi sık yaşanan bir baskıdır. Kiracı bu yeni şartları (ek kefil, peşin ödeme, yeni sözleşme) kabul etmek zorunda mıdır? Konut ve çatılı işyeri kiralarındaki uzama kuralı, kiracıya önemli bir koruma sağlar.
Sözleşmenin uzaması, kiracının iradesine bağlı bir güvencedir.
📍 Bu rehber şunu cevaplar: Sözleşmenin nasıl uzadığını: TBK m.347 mekanizması, on beş günlük bildirim, on yıllık eşik ve sürenin hesabı.
Şunu arıyorsanız → Ev Sahibi Yenilemede Yeni Şart (Kefil/Peşin Ödeme) Dayatıyor (Yenilemede yeni şart dayatılıyorsa ne yapmalıyım?)
Sözleşmenin kendiliğinden uzaması
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli sözleşme süre bitiminde kendiliğinden sona ermez. Kiracı bildirimde bulunmadıkça, sözleşme kural olarak aynı koşullarla bir yıl daha (ve izleyen yıllarda yine) uzar.
Önemli olan şudur: Kiraya veren, sırf sözleşme süresinin dolmasına dayanarak kiracıyı çıkaramaz; tahliye için kanunda sayılan özel sebeplerden birine ihtiyaç vardır.
Yeni şart dayatması mümkün değildir
Sözleşme aynı koşullarla uzadığından, kiraya veren uzama için kiracıya tek taraflı olarak yeni ve ağır koşullar dayatamaz. Örneğin ‘yenilemek istiyorsan kefil getir, birkaç ay peşin öde, şu yeni maddeleri kabul et’ şeklinde bir dayatmayı kiracının kabul zorunluluğu kural olarak yoktur.
Kiracı, mevcut sözleşmesinin koşullarıyla oturmaya devam etme hakkına sahiptir; bu hakkı kullanması için yeni bir sözleşme imzalaması gerekmez.
Kira artışı ayrı bir konudur
Burada kira artışını ayrı tutmak gerekir. Kiraya veren, kira bedelinin yasal sınırlar (ve ilgili kurallar) çerçevesinde güncellenmesini isteyebilir. Ancak bu, yeni teminat veya ağır koşul dayatmaktan farklı, sınırları belli bir konudur.
Yani ‘kira yasal oranda güncellenebilir’ ile ‘yenileme için yeni koşullar dayatılır’ birbirine karıştırılmamalıdır.
Pratik noktalar
- Kendiliğinden uzama: Kiracı isterse sözleşme aynı koşullarla uzar.
- Süre bitince çıkarılamaz: Tahliye için kanuni özel sebep gerekir.
- Yeni şart dayatılamaz: Kefil/fahiş peşin gibi koşullar zorla kabul ettirilemez.
- Artış ayrı: Kira yalnızca yasal sınırda güncellenebilir.
Konut/çatılı işyeri kiranız, siz istedikçe kural olarak aynı koşullarla kendiliğinden uzar; ev sahibi süre bitimine dayanarak sizi çıkaramaz ve yenileme için kefil/fahiş peşin gibi yeni koşullar dayatamaz. Yalnızca kira yasal sınırda güncellenebilir. Bu nedenle baskı altında kalırsanız bir uzmana danışın.
Benzer bir durumla mı karşı karşıyasınız? Durumunuzu gizlilik içinde değerlendirip size özel bir yol haritası çıkarmamız için bizimle iletişime geçin.
Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Metinde yer verilen değerlendirmeler yerleşik yargı uygulaması ve yürürlükteki kanun hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. İçtihatlar ve mevzuat zaman içinde değişebileceğinden, kendi durumunuz için güncel değerlendirmeyi mutlaka bir avukattan alınız.
Sözleşme Nasıl Uzar? TBK m.347 Mekanizması
Belirli süreli kira sözleşmesi, sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermez. Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilir.
Kanun uzamayı aynı koşullarla öngörür. Bu, uzama anında tarafların sözleşmeye yeni yükümlülük ekleyemeyeceği anlamına gelir. Uzayan dönem, yeni bir sözleşme değil, mevcut sözleşmenin devamıdır.
Hangi Şartlar Tek Taraflı Dayatılamaz?
| Dayatılan şart | Hukuki durum | Dayanak |
|---|---|---|
| Depozitonun artırılması | Kabul edilmedikçe bağlamaz; ayrıca konut ve çatılı işyeri kirasında güvence en çok üç aylık kira bedeli olabilir | TBK m.342 |
| Yeni kefil veya ek teminat istenmesi | Kiracı kabul etmedikçe bağlamaz; kefalet ayrıca kendi şekil şartlarına tabidir | TBK m.583-584 |
| Peşin ödeme zorunluluğu getirilmesi | Kira ve yan gider dışında yük getiren kayıtlar geçersizdir | TBK m.346 |
| Cezai şart veya muacceliyet kaydı eklenmesi | Kesin olarak geçersiz | TBK m.346 |
| Yan giderlerin kapsamının genişletilmesi | Kiracının kabulü olmadan tek taraflı genişletilemez | Sözleşme hukuku genel ilkeleri |
| Tahliye taahhüdü imzalatılması | Ayrı bir işlemdir; uzamanın koşulu hâline getirilemez | TBK m.352/1 |
| Kira bedelinin artırılması | Ayrı bir konudur ve yasal sınıra tabidir; aşağıya bakınız | TBK m.344 |
Kira Artışı Neden Ayrı Bir Konudur?
Sözleşmenin uzaması ile kira bedelinin artırılması iki farklı meseledir. Uzama, sözleşmeyi aynı koşullarla devam ettirir; artış ise TBK m.344 çerçevesinde ve yasal sınır içinde yapılır. Kiraya verenin “yeni dönemde şu bedeli kabul etmezsen sözleşmeyi yenilemem” demesi, sözleşme kendiliğinden uzadığı için hukuki sonuç doğurmaz.
Taraflar yasal sınırı aşan bir bedelde anlaşırlarsa durum farklıdır; ancak bu anlaşmanın sınırları ve beş yılını dolduran kira ilişkilerindeki tespit yolu ayrı bir konudur.
En Riskli Adım: “Yeni Sözleşme İmzalayalım” Teklifi
Uygulamada kiraya verenler, koşulları değiştirmek veya süreyi “sıfırlamak” amacıyla kiracıya yeni bir sözleşme imzalatmak ister. Kiracı açısından bu adımın iki ayrı riski vardır.
- Yeni yükümlülükler sözleşmeye girer. Uzamada dayatılamayan şartlar, kiracının imzasıyla geçerli hâle gelebilir. Yalnızca TBK m.346 gibi emredici hükümlere aykırı kayıtlar imzalansa dahi geçersiz kalır.
- Sürenin başlangıcı tartışmalı hâle gelir. On yıllık uzama süresi bakımından, aynı taraflar arasında kesintisiz devam eden bir ilişkide yeni sözleşme düzenlenmesi süreyi kural olarak sıfırlamaz; ancak bu husus somut olayda değerlendirilir. Tereddüde yer bırakmamak için eski sözleşmelerin ve kesintisiz ödeme kayıtlarının saklanması gerekir.
Kira ilişkinizin başlangıcını ispatlayacak üç belgeyi saklayın: ilk kira sözleşmesi, kesintisiz ödeme kayıtları (banka dekontları) ve varsa ara dönem sözleşmeleri. Bu üçlü, hem on yıllık süre hesabında hem de sonradan eklenen şartların ne zaman girdiğini göstermede belirleyicidir.
Kefaletin Durumu: Uzayan Dönem Kendiliğinden Kapsanmaz
Sözleşmenin uzaması, kefaletin de uzaması sonucunu doğurmaz. Kefilin sorumluluğu, kefalet verilen süreyle sınırlıdır; uzama dönemleri için kefilin ayrıca ve açık rızası bulunmuyorsa sorumluluk bu dönemlere genişletilemez.
Bu, her iki taraf için de sonuç doğurur. Kiraya veren, güvencenin devamını istiyorsa kefaleti yenilemeli ve şekil şartlarına (el yazısıyla azami tutar, tarih, müteselsillik ve kefil evliyse eşin rızası) yeniden uymalıdır. Kefil ise, kendisine sunulan “güncelleme” belgesinin gerçekte sorumluluğunu genişletip genişletmediğini incelemelidir.
Taraflar İçin Pratik Yol
Kiracı iseniz: Uzama kendiliğinden gerçekleştiği için yeni bir belge imzalamak zorunda değilsiniz. İmzalamadan önce yeni metni eskisiyle satır satır karşılaştırın; eklenen her madde sizin için yeni bir yükümlülüktür.
Kiraya veren iseniz: Koşulları gerçekten değiştirmek istiyorsanız bunu kiracının açık ve yazılı kabulüyle yapın. Emredici hükümlere aykırı kayıtların imzalansa bile geçersiz kalacağını, dolayısıyla uyuşmazlık riskini artırmaktan başka işe yaramayacağını göz önünde bulundurun.
Uzama Sınırsız mı? On Yıl Eşiği
Sözleşmenin kendiliğinden uzaması belirsiz biçimde sürmez. On yıllık uzama süresi dolduğunda denge değişir: bu andan itibaren kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak bu hak da usule bağlıdır — her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapılması gerekir.
| Dönem | Kiraya verenin durumu | Kiracının durumu |
|---|---|---|
| İlk süre ve ilk on yıllık uzama | Süre bitimine dayanarak sona erdiremez; yalnızca kanundaki tahliye sebeplerine dayanabilir | Sürenin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimle sona erdirebilir |
| On yıllık uzama süresi dolduktan sonra | Sebep göstermeksizin, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimle sona erdirebilir | Aynı bildirim hakkı devam eder |
On yıl, sözleşmenin başlangıcından değil, uzama döneminden hesaplanır: önce asıl süre biter, sonra uzama dönemi başlar ve on yıl bu dönem üzerinden sayılır. Uygulamada hataların çoğu bu hesaptan doğar; ayrıntı için on yıllık uzama rehberimize bakınız.
Kiracı Uzatmak İstemiyorsa: On Beş Günlük Bildirim
Kiracının sözleşmeyi uzatmama hakkı, uzamayı önlemenin tek düzgün yoludur ve şekle bağlıdır.
- Yazılı olmalıdır. Sözlü beyan veya telefon görüşmesi uzamayı engellemez.
- Sürenin bitiminden en az on beş gün önce karşı tarafa ulaşmalıdır. Belirleyici olan gönderme değil, ulaşma anıdır.
- Tebliğ ispatlanabilmelidir. Noter ihtarnamesi bu bakımdan en güvenli yoldur.
Bu bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Bildirim yapılmadan taşınmazın boşaltılması ise ayrı bir hukuki durumdur: sözleşme devam ettiğinden kiracının kalan döneme ilişkin sorumluluğu gündeme gelebilir. Erken çıkışın sonuçları ayrı bir rehberde ele alınmıştır.
Sözleşmede “Her Yıl Yeniden İmzalanır” Yazıyorsa
Matbu sözleşmelerde sık rastlanan bu tür kayıtlar, uzamayı kiracının imzasına bağlıymış gibi gösterir. Oysa uzama kanundan doğar; kiracının yeni bir belge imzalamaması sözleşmeyi sona erdirmez. Aynı şekilde “yenilenmezse tahliye edilir” biçimindeki kayıtlar da, sözleşmenin sona ermesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği kuralı karşısında sonuç doğurmaz.
Kiracının yeni dönem sözleşmesini imzalamaması, kanunda sayılan tahliye sebeplerinden biri değildir. Kiraya veren bu gerekçeyle tahliye isteyemez; ancak elinde başka bir kanuni sebep varsa ona dayanabilir.
Yenilemede Yeni Şart Dayatılabilir mi?
Kira sözleşmeleri kural olarak aynı koşullarla kendiliğinden uzar; kiraya veren tek taraflı olarak yeni şart getiremez.
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| Uzama | Aynı koşullarla bir yıl uzar | Kiracı bildirim yapmazsa |
| Kiraya verenin durumu | Sözleşme süresine dayanarak sona erdiremez | Kanuni koruma |
| Yeni şart dayatması | Kiracının kabulü olmadan geçersiz | Tek taraflı olmaz |
| Kefil isteme | Yenilemede yeni kefil dayatılamaz | Kabul edilmedikçe |
| Peşin ödeme | Yıllık peşin dayatması | Kabul şartı değil |
| Depozito artırımı | Kanuni sınırlar içinde ve anlaşmayla | Tek taraflı olmaz |
| Kira artışı | Yasal sınır içinde | Ayrı konu |
| İmzalamazsam çıkarır mı | Kanuni tahliye sebebi yoksa çıkaramaz | Koruma |
| Kiracı imzalarsa | Yeni şartlar bağlayıcı olur | Dikkatli olun |
Birinci ve sekizinci satırlar kiracının temel korumasını verir: konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme aynı koşullarla kendiliğinden uzar ve kiraya veren yalnızca sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Dokuzuncu satır ise uyarıdır — kiracı yeni şartları içeren bir belgeyi imzalarsa bu şartlar bağlayıcı hâle gelir; bu nedenle imzalamadan önce içerik dikkatle incelenmelidir.
Kira bedeli ve sözleşme rehberlerimiz: kira artış oranı ve yasal sınır · kira tespit davası · kira kapsamı · alt kira ve devir · kira kefaleti · kiracının konut dokunulmazlığı
Sıkça Sorulan Sorular
Sözleşme yenilenirken şartlar değiştirilebilir mi?
Kira kendiliğinden uzarken kiraya veren, kira artış sınırı dışında kiracı aleyhine tek taraflı esaslı değişiklik yapamaz. Yeni koşullar ancak tarafların anlaşmasıyla geçerli olur.
Kiraya veren bedeli serbestçe artırabilir mi?
Hayır. Yıllık artış, kanuni TÜFE sınırına tabidir. Bu sınırın üzerindeki tek taraflı artışlar geçersizdir; tespit davası yoluna gidilebilir.
Yeni şart kiracıyı bağlar mı?
Kiracının açık kabulü olmadan eklenen yeni ve aleyhe şartlar bağlayıcı değildir. Uzama, kural olarak aynı koşullarla gerçekleşir.
📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi
📚 İlgili Rehberler
Bu konuda avukat desteğine mi ihtiyacınız var?
Durumunuzu Hukukçular Evi uzman kadrosuyla değerlendirin; ilk görüşme için hemen ulaşın.
Dosyanız için değerlendirme
Süreler kısadır ve usul hataları geri alınamaz. Belgelerinizi birlikte inceleyelim.
Bu içerik Gayrimenkul ve Kira Hukuku alanındadır.
Gayrimenkul ve Kira Hukuku Rehberi · Bu alandaki tüm rehberler · Tüm hukuk dalları
