Eklenti ve Ortak Yerlerin Kira Kapsamı (Otopark, Depo)

Bir daire kiralarken, otoparkı veya depoyu da kullanabileceğinizi düşünürsünüz; ama sözleşmede bunlar yazmıyorsa hakkınız var mı? ‘Eklenti’ ve ‘ortak yer’ kavramları, bu sorunun cevabını belirler ve uygulamada sık karıştırılır.

Eklentilerin kapsamı, sözleşme ve fiili duruma göre belirlenir.

Eklenti kavramı

Eklenti, asıl şeyin (taşınmazın) olağan kullanımına hizmet eden ve ona bağlı olan şeydir. Örneğin bir daireye ait kömürlük, depo veya belirli bir otopark yeri, o dairenin eklentisi olabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.6 bu konuda tereddüde yer bırakmaz: bağımsız bölümlerin kiralanması hâlinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden kiralanmış olur. Yani daireye tahsis edilmiş depo veya garajın kullanımı, ayrıca kararlaştırılmasa dahi kiracıya geçer.

Sözleşme ve fiili teslim durumu

Eklentinin kira kapsamında olup olmadığı; sözleşmenin içeriği, tarafların iradesi ve taşınmazın fiilen nasıl teslim edildiği birlikte değerlendirilerek belirlenir.

Örneğin kiracıya daireyle birlikte deponun/otoparkın da fiilen teslim edilmiş olması, bunların kira kapsamında olduğuna işaret edebilir. Aksine, sözleşmede açıkça hariç tutulmuşlarsa kapsam dışı kalabilirler.

Ortak yerler farklıdır

Eklenti ile ortak yeri ayırmak gerekir. Apartmanda tüm kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılmış yerler (ortak bahçe, çatı, genel otopark) kat mülkiyeti kurallarına tabidir. Bunlar da kiralamayla birlikte kendiliğinden kiracıya geçer; ancak münhasır bir tahsis olarak değil, kullanma hakkı olarak.

Kullanma hakkının ölçüsü de kanunda belirlenmiştir: genel kömürlük, garaj, teras ve çamaşırhane gibi yerlerde bu ölçü, aksine sözleşme olmadıkça arsa payı ile orantılıdır. Bu nedenle ortak bir alanın tamamını tek başına kullanma iddiası dayanaksızdır.

Pratik noktalar

• Eklenti kendiliğinden kapsamdadır: Bağımsız bölüme tahsis edilmiş depo/garaj, kiralamayla birlikte kendiliğinden kiralanmış olur.
• Sözleşme + fiili teslim: Kapsam, sözleşme ve teslim durumuna göre belirlenir.
• Ortak yer ayrı: Tüm maliklere ait ortak yerler kat mülkiyeti kurallarına tabidir.
• Yazılı netleştirin: Depo/otopark kapsamını yazılı belirlemek uyuşmazlığı önler.

Sözleşmede yazmasa bile, taşınmazın olağan kullanımına bağlı eklentiler (örneğin ona ait depo) kira kapsamında sayılabilir; tüm maliklere ait ortak yerler ise kat mülkiyeti kurallarına tabidir. Belirleyici olan sözleşme ve fiili teslim durumudur. Bu nedenle kapsamı yazılı netleştirip bir uzmana danışmak yararlıdır.

Benzer bir durumla mı karşı karşıyasınız? Durumunuzu gizlilik içinde değerlendirip size özel bir yol haritası çıkarmamız için bizimle iletişime geçin.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Metinde yer verilen değerlendirmeler yerleşik yargı uygulaması ve yürürlükteki kanun hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. İçtihatlar ve mevzuat zaman içinde değişebileceğinden, kendi durumunuz için güncel değerlendirmeyi mutlaka bir avukattan alınız.

Eklenti Nedir? Kanun Tek Tek Sayıyor

Tartışmanın kaynağı çoğu zaman “eklenti” kavramının belirsiz sanılmasıdır; oysa kanun hem tanımı hem örnekleri verir.

Tanım: bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlerdir.

Kanunun saydığı örnekler: kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları ve tuvalet.

Hukuki niteliği güçlüdür: eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.

Ayrılamazlık sonucu doğar: bağımsız bölümün devri, kayıtlanması veya kiralanması hâlinde eklentiler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur (KMK m.6). Eklenti, bütünleyici parça olduğundan bağımsız bölümden ayrı olarak satılamaz ve üzerinde ayrı bir ayni hak kurulamaz; bağımsız bölüm kiralandığında da eklenti kira kapsamına girdiğinden malik onu ayrıca başkasına kullandıramaz.

Belirleyici ölçüt “tahsis”tir: bir garajın eklenti sayılması, doğrudan o bağımsız bölüme özgülenmiş olmasına bağlıdır.

Kanun Metinleri: KMK m.2, m.4, m.6, m.16, m.18, m.19

Eklenti Nasıl Tespit Edilir? Tapu Kaydına Bakın

Sözlü iddialar yerine, eklentinin varlığı resmî kayıttan anlaşılır.

Kayıt yeri: eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün “Beyanlar” hanesine kaydedilir.

Bina dışında kalanlar için ek gösterim: anayapının oturduğu zeminin dışında kalan eklentiler, kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir.

Kiracı için pratik sonuç: “bu depo bana ait mi?” sorusunun cevabı, ev sahibinin beyanında değil tapu kaydındadır. Kiralamadan önce tapu kaydı örneği istemek en kesin yoldur.

Kayıtta görünmüyorsa: o yer büyük olasılıkla eklenti değil ortak yerdir ve rejimi farklıdır.

Kat mülkiyeti tarafındaki ayrıntı için kat mülkiyetinde ortak alan: otopark, depo ve eklentilerin kullanımı sayfamıza bakabilirsiniz.

Ortak Yerlerde Kullanma Hakkının Ölçüsü

Ortak yerler de kiracıya geçer; ancak bunun kapsamı sınırlıdır ve kanunda ölçüsü gösterilmiştir.

Kural: kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptir. Bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile orantılıdır.

Kiracı bu hakkı maliki gibi kullanır: kiralamayla birlikte ortak yerler de kendiliğinden kiralanmış olduğundan, kiracı malikin sahip olduğu kullanma hakkından yararlanır.

Ancak münhasırlık iddiası dayanaksızdır: ortak bir otoparkın belirli bir yerini sürekli ve tek başına kullanma hakkı, ancak aksine bir sözleşme veya yönetim planı düzenlemesiyle doğar.

Ortak yerlerin kapsamı da belirlenebilir: kanun, ortak yerlerin konusunun sözleşme ile belirtilebileceğini öngörür; ayrıca her hâlde ortak yer sayılan yerleri tek tek sayar.

Listede yer alan tipik kalemler: genel kömürlük ve ortak garajlar gibi yerler. Bu nedenle “ortak garaj” ile “bir daireye tahsis edilmiş garaj” bambaşka rejimlere tabidir.

Eklenti mi, Ortak Yer mi? Ayrımın Pratik Sonuçları

Aynı fiziksel alan, tahsis durumuna göre iki farklı hukuki sonuç doğurur.

Eklenti ise: bağımsız bölümün bütünleyici parçasıdır, malikin tek başına mülkiyetindedir ve kiralamayla birlikte münhasır kullanım kiracıya geçer.

Ortak yer ise: tüm maliklerin ortak mülkiyetindedir ve kiracı, arsa payı ölçüsünde kullanma hakkından yararlanır.

Uyuşmazlıkta ilk soru şudur: bu yer tapu kütüğünün beyanlar hanesinde eklenti olarak kayıtlı mı?

İkinci soru: yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararında bir tahsis düzenlemesi var mı?

Kat malikleri kurulu ve yönetim planı kaynaklı uyuşmazlıklar için kat mülkiyeti ve aidat uyuşmazlıkları nasıl çözülür? sayfamıza bakabilirsiniz.

Sözleşmede Hariç Tutulabilir mi?

Kanunun “kendiliğinden” kuralı, tarafların aksini kararlaştırmasına engel değildir; ancak sınırları vardır.

Açık hüküm gerekir: eklentinin kira kapsamı dışında bırakılması isteniyorsa bu, sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Sessizlik, hariç tutma anlamına gelmez.

Matbu sözleşmelerde dikkat: önceden hazırlanmış metinlere konulan ve kiracının aleyhine dengesizlik yaratan hükümler, genel işlem koşulu denetimine tabidir: kira sözleşmesinde genel işlem koşulları ve haksız şartlar

Belirsiz ifadeler kiracı lehine yorumlanır: “otopark kullanımı ev sahibinin takdirindedir” gibi muğlak kayıtlar, hazırlayanın aleyhine değerlendirilir.

Kira bedeli de etkilenir: eklenti kapsam dışı bırakılıyorsa, bunun bedele yansıtılıp yansıtılmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Yenileme sırasında getirilen yeni kısıtlamalar için ev sahibi yenilemede yeni şart dayatıyor: kabul zorunda mıyım? sayfamıza bakabilirsiniz.

Kiraya Veren Eklentiyi Başkasına Kullandırabilir mi?

Eklentinin bütünleyici parça niteliği, malikin tasarruf serbestisini de sınırlar.

Kural: bağımsız bölüm kiralandığında eklenti de kendiliğinden kiralanmış olur (KMK m.6); malik kiracıya karşı eklentiyi de kullandırma borcu altındadır (TBK m.301).

Bunun sonucu şudur: daireyi size kiralayan malik, o daireye tahsis edilmiş depoyu ayrıca bir başkasına kiralayamaz.

Fiilen kullandırıyorsa: bu, kira sözleşmesinden doğan kullandırma borcuna aykırılık oluşturur ve kiracının talep hakkı doğar.

Kiracının seçenekleri: öncelikle yazılı olarak kullanımın sağlanmasını talep etmek; sağlanmazsa kira bedelinde indirim ve varsa zararın giderilmesini istemek gündeme gelir.

Ortak yerlerde durum farklıdır: orada malikin de münhasır bir hakkı bulunmadığından, kiracıya devredebileceği münhasır bir kullanım da yoktur.

Kiralarken Sorulacak Dört Soru

Uyuşmazlığın büyük kısmı, sözleşme aşamasında sorulmayan sorulardan doğar.

1. Depo/otopark tapuda eklenti olarak kayıtlı mı? Tapu kaydı örneği isteyin; beyanlar hanesine bakın.

2. Eklenti değilse hangi statüde? Ortak yerse kullanım arsa payı ölçüsündedir; yönetim planında tahsis düzenlemesi olup olmadığına bakın.

3. Sözleşmede kapsam açıkça yazılmış mı? Dahil edilecekse “X numaralı depo dâhildir”, hariç tutulacaksa bu da açıkça belirtilmelidir.

4. Teslim sırasında fiilen verildi mi? Anahtar teslimi tutanağına eklentinin de teslim edildiği yazılmalıdır.

Bu dört adım, hem kiracıyı sonradan mahrum bırakılmaya karşı korur hem kiraya vereni beklenmedik taleplere karşı.

Uyuşmazlık Çıkarsa Ne Yapmalısınız?

Depo veya otopark kullanımı engellendiğinde izlenecek sıra bellidir.

1. Tapu kaydını çıkarın. Eklenti olup olmadığı beyanlar hanesinden anlaşılır; bu belge tartışmayı çoğu zaman bitirir.

2. Sözleşmeyi kontrol edin. Açık bir hariç tutma kaydı var mı, yoksa sessiz mi?

3. Fiilî teslim durumunu belgeleyin. Anahtar teslimi sırasında deponun da teslim edildiğini gösteren fotoğraf, mesaj veya tutanak değerlidir.

4. Yönetim planına bakın. Ortak yerlerde tahsis düzenlemesi varsa kaynağı burasıdır.

5. Yazılı talepte bulunun. Kullanımın engellendiğini ve dayanağınızı belirten bir yazı, sonraki adımların temelini oluşturur.

Sözleşmenin kapsamının ispatı için kira sözleşmesinin şekli, kurulması ve ispatı sayfamıza bakabilirsiniz.

Kiraladığınız dairenin depo, garaj veya otopark hakkını tapu kaydıyla tespit etmek, eklentinin teslimi için bildirim hazırlamak, kira indirimi ve tazminat talep etmek ya da ortak yer kullanımına ilişkin yönetim uyuşmazlığını çözmek için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Otopark ve depo kira kapsamında mı?

Sözleşmede eklenti olarak gösterilmişse, otopark ve depo gibi yerler kira kapsamına dâhildir. Kiracı bu yerleri de kullanma hakkına sahip olur.

Ortak yerlerin kullanımı nasıldır?

Binanın ortak yerleri (giriş, asansör gibi), kira kapsamındaki taşınmazla birlikte olağan biçimde kullanılır. Kullanım, kat mülkiyeti kurallarına tabidir.

Eklenti sözleşmede yoksa ne olur?

Sözleşme sessizse kanun kuralı işler: bağımsız bölümün kiralanmasıyla ona tahsis edilmiş eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden kiralanmış olur (KMK m.6). Eklentinin kapsam dışında bırakılması için sözleşmede açık hüküm gerekir.

Depo veya garaj kira sözleşmesinde yazmıyorsa hakkım var mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.6’ya göre bağımsız bölümlerin kiralanması hâlinde eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden kiralanmış olur. Bağımsız bölüme tahsis edilmiş depo veya garajın kullanımı, ayrıca kararlaştırılmasa dahi kiracıya geçer.

Eklenti hangi yerlerdir?

Bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan o bölüme tahsis edilmiş kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları ve tuvalet gibi yerlerdir. Bunlar bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır.

Eklenti olup olmadığını nasıl anlarım?

Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün “Beyanlar” hanesine kaydedilir; anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar ayrıca kadastro planında veya tapu haritasında gösterilir. Tapu kaydı örneği en kesin dayanaktır.

Eklenti ayrı olarak kiralanabilir mi?

Eklenti bağımsız bölümün bütünleyici parçası olduğundan ondan ayrı satılamaz ve üzerinde ayrı ayni hak kurulamaz. Bağımsız bölüm kiralandığında eklenti de kendiliğinden kiralanmış olur (KMK m.6); malik bu durumda eklentiyi ayrıca başkasına kiralayamaz.

Ortak otoparkı tek başıma kullanabilir miyim?

Hayır. Ortak yerlerde kullanma hakkının genel kömürlük, garaj, teras ve çamaşırhane gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça arsa payı ile orantılıdır. Münhasır kullanım ancak sözleşme veya yönetim planı düzenlemesiyle doğar.

Ortak yerler de kiracıya geçer mi?

Evet. Kanun, bağımsız bölümün kiralanması hâlinde eklentiler ve ortak yerlerin de kendiliğinden kiralanmış olacağını öngörür. Ancak bu, münhasır tahsis değil kullanma hakkıdır.

Sözleşmeyle eklenti hariç tutulabilir mi?

Bunun için sözleşmede açık bir hüküm bulunması gerekir; sessizlik hariç tutma anlamına gelmez. Matbu sözleşmelerdeki dengesiz kayıtlar ayrıca genel işlem koşulu denetimine tabidir.

Ortak garaj ile daireye ait garaj arasındaki fark nedir?

Genel kömürlük ve ortak garajlar kanun gereği ortak yerdir ve kullanma ölçüsü arsa payıyla orantılıdır (KMK m.4, m.16). Doğrudan bir bağımsız bölüme tahsis edilip Beyanlar hanesine kaydedilen garaj ise o bölümün eklentisidir ve münhasır kullanım sağlar (KMK m.6).

Ev sahibi depoyu teslim etmiyor, kiradan indirim yapabilir miyim?

Önce yazılı bildirimle uygun süre verin. Süre içinde teslim edilmezse, kiraya verenin öğrendiği tarihten teslime kadar orantılı indirim isteyebilir, belgeli zararlarınızı talep edebilirsiniz (TBK m.306-308). Keyfî kesinti yerine indirim talebini yazıyla ileri sürmek güvenlidir.

Kiracı olarak ortak alana depo veya sundurma yapabilir miyim?

Hayır. Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını gerektirir (KMK m.19) ve kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümler kiracılara da uygulanır (KMK m.18).

Otopark düzenine ilişkin yönetim kararı kiracıyı bağlar mı?

Evet. Kiracı, kat malikleri gibi yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür; kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümler kiracılara da uygulanır (KMK m.18).

Eklenti uyuşmazlığında hangi mahkemeye başvurulur?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkta da kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıkta da sulh hukuk mahkemesi görevlidir ve dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır (HMK m.4, KMK Ek m.1, HUAK m.18/B).

📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi