Kira İlişkisinde Temerrüt Faizi ve Munzam Zarar

Kira ödemesi geciktiğinde, çoğu kişi yalnızca ana parayı düşünür. Oysa gecikmenin bir bedeli vardır: temerrüt faizi. Bazen faizin de karşılamadığı ek zararlar doğar. Bu kavramları bilmek, hem kiraya verenin hakkını hem de kiracının yükümlülüğünü doğru anlamasını sağlar.

Gecikmenin sonuçları, faiz ve munzam zarar kalemleriyle ifade edilir.

Temerrüt ve temerrüt faizi

Kira bedeli, ödenmesi gereken zamanda ödenmezse kiracı temerrüde (gecikmeye) düşer. Para borçlarında temerrüt hâlinde, alacaklı (kiraya veren) kural olarak gecikme süresi için temerrüt faizi talep edebilir.

Temerrüt faizi, gecikmenin asgari karşılığıdır; ayrıca bir zararın ispatına gerek olmadan istenebilir. Faiz türü ve oranı, alacağın niteliğine göre değişir.

Munzam (aşkın) zarar

Bazen gecikme, alacaklıya temerrüt faizinden daha fazla zarar verir. Örneğin enflasyonist bir ortamda, geç ödenen paranın alım gücündeki kayıp faizi aşabilir. İşte faizi aşan bu zarara ‘munzam (aşkın) zarar’ denir.

Alacaklı, munzam zararı talep edebilir; ancak bunun için, faizi aşan bir zarara fiilen uğradığını ispatlaması beklenir. Yani munzam zarar, faiz gibi otomatik değildir.

İspat ve talep

Temerrüt faizi için gecikmenin varlığı yeterliyken, munzam zarar için somut zararın ve onun faizi aştığının ortaya konması gerekir. Bu nedenle munzam zarar talebinde delil ve hesap önemlidir.

Kira alacağının tahsili sürecinde, hem ana alacak hem faiz hem de (varsa) munzam zarar doğru biçimde talep edilmelidir; eksik talep hak kaybına yol açabilir.

Pratik noktalar

• Gecikme = temerrüt: Zamanında ödenmeyen kira için temerrüt faizi istenebilir.
• Faiz otomatik: Temerrüt faizi için ayrı zarar ispatı gerekmez.
• Munzam zarar ispata bağlı: Faizi aşan zarar, ispatlanırsa talep edilebilir.
• Talebi tam kurun: Ana alacak, faiz ve munzam zarar doğru istenmelidir.

Kira zamanında ödenmezse, gecikme için temerrüt faizi (ayrı zarar ispatı gerekmeden) istenebilir; faizi aşan bir zarar doğmuşsa, ispatlanmak kaydıyla munzam zarar da talep edilebilir. Talebin eksiksiz kurulması önemlidir. Bu nedenle alacağınızı doğru hesaplamak için bir uzmana danışmanız yararlıdır.

Benzer bir durumla mı karşı karşıyasınız? Durumunuzu gizlilik içinde değerlendirip size özel bir yol haritası çıkarmamız için bizimle iletişime geçin.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Metinde yer verilen değerlendirmeler yerleşik yargı uygulaması ve yürürlükteki kanun hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. İçtihatlar ve mevzuat zaman içinde değişebileceğinden, kendi durumunuz için güncel değerlendirmeyi mutlaka bir avukattan alınız.

Konut Kirası mı, Ticari Kira mı? Oran Değişiyor

Kira alacağına yürütülecek faizin oranı tek değildir; ilişkinin niteliğine göre iki ayrı rejim işler.

Genel kural: bir miktar paranın ödenmesinde temerrüde düşen borçlu, sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça, geçmiş günler için kanunda belirlenen orana göre temerrüt faizi öder. Bu, kanuni faiztir.

Ticari işlerde ise farklı bir imkân vardır: Merkez Bankası’nın önceki yılın 31 Aralık günü kısa vadeli avanslar için uyguladığı faiz oranı kanuni orandan fazlaysa, arada sözleşme olmasa bile temerrüt faizi bu oran üzerinden istenebilir. Buna uygulamada avans faizi denir.

Kira ilişkisi ne zaman ticari iş sayılır? Ticaret Kanunu’na göre tacirin borçlarının ticari olması asıldır. Kiracı tacirse ve iş ticari işletmeye ilişkinse, kira alacağı ticari iş kapsamında değerlendirilir.

Yargıtay bu ayrımı bozma sebebi saymıştır: davalının tacir olması ve işin ticari işletmeye ilişkin bulunması nedeniyle avans faizine hükmedilmesi gerekirken yasal faiz yürütülmesi doğru görülmemiş ve hüküm bozulmuştur.

Pratik sonuç: işyeri kirası tahsilinde kanuni faiz istemek, hakkınızdan daha azını istemek anlamına gelebilir.

Avans Faizi Nasıl Hesaplanır?

Avans faizinin oranı sabit değildir; yıl içinde değişebilen bir mekanizmaya bağlıdır.

Esas alınan oran: Merkez Bankası’nın bir önceki yılın 31 Aralık günü kısa vadeli avanslar için uyguladığı faiz oranı.

Yıl ortasında değişebilir: bu oran 30 Haziran günü, önceki yılın 31 Aralık günü uygulanan orandan beş puan veya daha çok farklı ise, yılın ikinci yarısında yeni oran geçerli olur.

Bu nedenle hesap dönemlere bölünür: uzun süreli bir gecikmede, her yıl ve bazen yılın her yarısı için ayrı oran uygulanır.

Sözleşmede akdî faiz kararlaştırılmışsa: temerrüt faizi miktarı sözleşmede belirlenmemişse ve akdî faiz kanuni orandan yüksekse, temerrüt faizi akdî faiz miktarından az olamaz.

Bilirkişi hesabı istenmesi yerinde olur: dönemsel oran değişimleri nedeniyle faiz hesabı çoğu zaman uzmanlık gerektirir.

Faiz Kendiliğinden Hükmedilmez: Talep Şarttır

Hak sahibi olmak yetmez; faizin dosyada istenmiş olması gerekir.

Kural: temerrüt faizinin alınabilmesi için borçludan talep edilmesi gerekir.

Yargıtay kararında bu husus vurgulanmıştır: mahkeme, davacının istemi gereği avans faizine hükmetmek durumundadır; talebe aykırı biçimde başka bir faiz türü yürütülmesi bozma sebebidir.

Bunun pratik sonucu şudur: takip talebinde veya dava dilekçesinde faiz türü ve başlangıç tarihi açıkça yazılmalıdır.

Faiz türünü de belirtin: “yasal faiz” yazıp ticari iş niteliğindeki bir alacakta avans faizi beklemek sonuç vermez.

Başlangıç tarihi de gösterilmelidir: her kira dönemi ayrı muaccel olduğundan, faizin hangi tarihten işleyeceği dönem dönem belirtilmelidir.

Takip talebinin kurulması için kiralanan taşınmazın tahliye emri ile ilamsız takip (İİK 269) sayfamıza bakabilirsiniz.

Sözleşmeye Faiz Yazılabilir, Ceza Koşulu Yazılamaz

Kira sözleşmelerinde bu iki kavram sık karıştırılır; oysa biri serbest, diğeri yasaktır.

Yasak olan: kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Serbest olan: ödemede temerrüde düşülmesi hâlinde işleyecek faize ilişkin düzenlemeler yapılabilir.

Ayrımın mantığı şudur: faiz, gecikmenin karşılığıdır; ceza koşulu ise gecikmeye ek bir yaptırım getirir. Kanun kiracıyı ikincisine karşı korumuştur.

Kararlaştırılan oranın da bir tavanı vardır: taraflarca belirlenecek faiz oranı kanuni temerrüt faizi oranının yüzde yüz fazlasını aşamaz.

Ticari kiralarda bu sınır tartışmalıdır: ticari işlerde faiz oranının serbestçe belirlenebileceği görüşü savunulmakla birlikte, Yargıtay bir kararında bu sınırlamanın dikkate alınması gerektiğini vurgulamıştır. Bu nedenle yüksek oranlı kayıtlar tartışmaya açıktır.

Sözleşmeye konulamayacak diğer kayıtlar için ev sahibi yenilemede yeni şart dayatıyor: kabul zorunda mıyım? sayfamıza bakabilirsiniz.

Munzam Zarar: Kiraya Bakan Yönü

Faiz gecikmenin asgari karşılığıdır; bazı hâllerde zarar bunu aşar.

Kavram: alacaklının temerrüt faizini aşan bir zarara uğraması hâlinde, bu aşan kısım munzam (aşkın) zarar olarak adlandırılır.

Kira alacağında tipik örnek: uzun süre tahsil edilemeyen kira nedeniyle kiraya verenin kredi kullanmak zorunda kalması ya da başka bir yükümlülüğünü yerine getirememesi.

Faizden farkı: temerrüt faizi için ayrıca bir zarar ispatı gerekmez; munzam zarar ise somut olarak ortaya konmalıdır.

Talep birlikte kurulmalıdır: ana alacak, temerrüt faizi ve varsa munzam zarar aynı dosyada ayrı kalemler olarak gösterilmelidir.

İspat rejimi, kabul gören zarar kalemleri ve usul için munzam (aşkın) zarar: temerrüt faizini aşan zararın tazmini sayfamıza bakabilirsiniz.

Temerrüt Ne Zaman Başlar?

Faizin işlemeye başladığı an, hesabın tamamını belirlediği için ilk tespit edilecek noktadır.

Ödeme günü sözleşmede belirlenmişse: o günün geçmesiyle temerrüt doğar; ayrıca ihtar çekilmesine gerek kalmaz.

Ödeme günü belirlenmemişse: kiracı, aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça kira bedelini her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür; bu tarihler esas alınır.

Her dönem ayrı hesaplanır: kira bedeli dönemsel bir edim olduğundan, her ayın faizi kendi muacceliyet tarihinden itibaren işler.

Bu nedenle tek bir başlangıç tarihi yazmak eksik kalır: talepte her dönem için ayrı faiz başlangıcı gösterilmelidir.

Henüz muaccel olmamış dönem takibe konu edilemez: vadesi gelmemiş kira için faiz de istenemez.

Tahsil Dosyasında Faiz Kalemi Nasıl Kurulur?

Faiz talebindeki eksiklik, esasta haklı olan alacaklıya kayıp yaşatır.

1. İlişkinin niteliğini belirleyin. Kiracı tacir mi, iş ticari işletmeye ilişkin mi? Cevap, faiz türünü değiştirir.

2. Faiz türünü açıkça yazın. “Yasal faiz” mi “avans faizi” mi talep ettiğiniz dilekçede yer almalıdır.

3. Dönem tablosu ekleyin. Her ayın tutarı, muacceliyet tarihi ve faiz başlangıcı ayrı gösterilmelidir.

4. Sözleşmedeki faiz kaydını kontrol edin. Akdî faiz kanuni orandan yüksekse, temerrüt faizi bundan az olamaz.

5. Munzam zararı ayrı kalem yapın. Faize dâhil edilmiş bir munzam zarar talebi, hesaplama aşamasında tartışma yaratır.

Ve tahliye talebini ayrı kurgulayın: parasal talep ile tahliye talebi farklı şartlara ve sürelere tabidir.

Faiz ile Tahliye Sürecini Karıştırmayın

Gecikmenin iki ayrı sonucu vardır ve bunlar farklı usullere tabidir.

Birinci sonuç — parasal: temerrüt faizi ve varsa munzam zarar.

İkinci sonuç — tahliye: ödememe nedeniyle tahliye, ayrı bir süreç ve ayrı süreler gerektirir.

Faiz istenmesi tahliye hakkını doğurmaz; tahliye için kanunun aradığı ihtar ve sürelere uyulması gerekir: kira bedelinin ödenmemesi: temerrüt, 30 günlük ihtar (TBK 315)

Ve zamanaşımını gözetin: kira bedeli dönemsel edim olduğundan beş yıllık süreye tabidir; faiz de asıl alacağa bağlıdır: kira alacağında zamanaşımı (TBK 147)

Pratik öneri: tahsil dosyasını kurarken dönem tablosu, faiz türü ve başlangıç tarihleri birlikte hazırlanmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira borcunda temerrüt faizi işler mi?

Evet. Kira bedeli zamanında ödenmezse, kiraya veren gecikme için temerrüt faizi talep edebilir. Faiz, borcun muaccel olduğu tarihten itibaren işler.

Munzam zarar nedir?

Temerrüt faizinin karşılamadığı ek zarardır. Kiraya veren, faizi aşan zararını ispatlayarak ayrıca munzam zarar talep edebilir.

Faiz oranı nasıl belirlenir?

Sözleşmede kararlaştırılmamışsa yasal faiz oranı uygulanır. Faiz, kira borcunun ödenmesi gereken tarihten itibaren hesaplanır.

Kira alacağına hangi faiz uygulanır?

Kural olarak kanuni faiz uygulanır. Ancak ilişki ticari iş niteliğindeyse, Merkez Bankası’nın önceki yılın 31 Aralık günü kısa vadeli avanslar için uyguladığı oran kanuni orandan fazlaysa, arada sözleşme olmasa bile avans faizi istenebilir.

İşyeri kirasında avans faizi istenebilir mi?

Kiracının tacir olması ve işin ticari işletmeye ilişkin bulunması hâlinde evet. Yargıtay bir kararda, bu şartların varlığına rağmen yasal faiz yürütülmesini bozma sebebi saymıştır.

Avans faizi oranı yıl içinde değişir mi?

Değişebilir. Esas alınan oran bir önceki yılın 31 Aralık günü uygulanan orandır; bu oran 30 Haziran günü beş puan veya daha çok farklı ise yılın ikinci yarısında yeni oran geçerli olur.

Faiz kendiliğinden hükmedilir mi?

Hayır. Temerrüt faizinin alınabilmesi için talep edilmesi gerekir. Talep dilekçesinde faiz türü ve başlangıç tarihi açıkça gösterilmelidir.

Sözleşmeye gecikme cezası yazılabilir mi?

Hayır. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Buna karşılık temerrüt faizine ilişkin düzenleme yapılabilir.

Sözleşmede kararlaştırılan faizin sınırı var mı?

Taraflarca belirlenecek oran, kanuni temerrüt faizi oranının yüzde yüz fazlasını aşamaz. Ticari işlerde bu sınırın uygulanıp uygulanmayacağı tartışmalı olmakla birlikte, Yargıtay bir kararında sınırlamanın dikkate alınması gerektiğini vurgulamıştır.

Munzam zarar için ne yapmam gerekir?

Temerrüt faizi için ayrıca zarar ispatı gerekmezken, munzam zarar somut olarak ortaya konmalıdır. Ana alacak, faiz ve munzam zarar aynı dosyada ayrı kalemler olarak talep edilmelidir.

📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi