Kira bedelinin ödenmemesi, kira ilişkisini sona erdiren en yaygın sebeptir. Ancak kiraya veren, ödeme yapılmadı diye sözleşmeyi doğrudan feshedemez. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi, fesihten önce kiracıya yazılı olarak süre verilmesini ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğinin açıkça bildirilmesini zorunlu kılar. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve usulüne uygun kullanılmayan bir ihtar, açılacak tahliye davasını baştan sonuçsuz bırakır.
Kira veya taşınmaz uyuşmazlığınızı doğru yoldan çözün
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Temerrüdün Doğması
Kira bedeli, sözleşmede kararlaştırılan tarihte ödenmelidir. Sözleşmede ödeme günü belirlenmişse, o günün geçmesiyle kiracı ayrıca ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşer. Ödeme günü belirlenmemişse, kiraya verenin talebi gerekir. Yan giderler bakımından da aynı esas geçerlidir.
Önemli bir ayrım: Temerrüde düşmek ile tahliye hakkının doğması aynı şey değildir. Temerrüt gecikme faizini gündeme getirir; tahliye için ayrıca TBK 315 usulünün işletilmesi gerekir.
TBK 315 Usulü: Üç Şart
Kiraya verenin bu maddeye dayanarak sözleşmeyi feshedebilmesi için üç şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir:
- Muaccel bir kira veya yan gider borcunun ödenmemiş olması. Henüz vadesi gelmemiş kira için bu yol işletilemez.
- Yazılı olarak süre verilmesi. Sözlü uyarı yeterli değildir. Uygulamada noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi ispat açısından en güvenli yoldur.
- Sürenin sonunda sözleşmenin feshedileceğinin açıkça bildirilmesi. Yalnızca “borcunuzu ödeyin” denilen bir yazı bu şartı karşılamaz; fesih iradesi net olmalıdır.
Süre Ne Kadar Olmalı?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür. Diğer kira ilişkilerinde bu süre en az on gündür. Süre, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar; gönderim tarihi değil, tebliğ tarihi esastır. Otuz günden kısa süre verilmesi ihtarı geçersiz kılar ve süreç baştan tekrarlanmak zorunda kalır.
İhtarnamede Bulunması Gerekenler
Uygulamada en sık yapılan hata, ihtarnamenin eksik düzenlenmesidir. Metinde şu unsurlar yer almalıdır:
- Tarafların ve kiralananın açık kimliği
- Hangi aylara ait kira veya yan gider borcunun ödenmediği, tutarlarıyla birlikte
- Ödeme için tanınan sürenin açıkça belirtilmesi (konut/çatılı işyerinde en az 30 gün)
- Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği ve tahliye isteneceği uyarısı
- Ödemenin yapılacağı hesap bilgisi
Kiracı Süre İçinde Öderse
Kiracı tanınan süre içinde borcunu tamamen öderse fesih hakkı doğmaz ve sözleşme devam eder. Kısmi ödeme kural olarak borcu sona erdirmez; ancak somut olayda dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirme yapılabilir. Bu nedenle kısmi ödeme kabul edilirken dikkatli olunmalı, kabulün borcun tamamını kapattığı izlenimi doğurmamalıdır.
Süre Dolduktan Sonra: İki Yol
1. İcra yoluyla tahliye (İİK 269)
Kiraya veren, kira alacağı için ilamsız icra takibi başlatıp aynı zamanda tahliye talebinde bulunabilir. Kiracı ödeme emrine süresinde itiraz etmez ve borcu da ödemezse, icra mahkemesinden tahliye kararı alınabilir. Kira sözleşmesine itiraz edilmesi hâlinde süreç değişir ve itirazın kaldırılması gündeme gelir.
2. Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası
İhtar süresinin sonuçsuz kalması üzerine doğrudan tahliye davası da açılabilir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Hangi yolun seçileceği somut duruma göre değişir. Alacağın tahsili öncelikliyse icra yolu, yalnızca tahliye hedefleniyorsa dava yolu genellikle daha uygundur.
İki Haklı İhtar ile İlişkisi
TBK 352/2 ayrı bir tahliye sebebi düzenler: Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. Bu yol, TBK 315’ten bağımsızdır ve borç sonradan ödenmiş olsa bile işletilebilir. İki ihtarın farklı aylara ait borçlar için ve haklı olarak gönderilmiş olması gerekir.
Sık Yapılan Hatalar
- İhtarda süre belirtilmemesi veya otuz günden kısa süre verilmesi
- Fesih uyarısının metne konulmaması
- Sürenin tebliğ tarihi yerine gönderim tarihinden hesaplanması
- Henüz muaccel olmamış kiraların da ihtara dahil edilmesi
- Muacceliyet kaydına dayanarak tüm yıllık kiranın istenmesi — konut ve çatılı işyeri kiralarında bu kayıt TBK 346 uyarınca geçersizdir
Kısmi Ödeme Kabul Edilirken Dikkat
Kiraya veren, ihtar süresi içinde yapılan kısmi ödemeyi kabul ederken bunun borcun tamamını kapatmadığını yazılı olarak bildirmelidir. Aksi hâlde ödemenin ihtirazi kayıtsız kabulü, temerrüdün ortadan kalktığı yönünde değerlendirilebilir. Pratik çözüm, ödemenin hangi aya mahsup edildiğini ve kalan borç tutarını bildiren kısa bir yazı göndermektir.
Kiracının Depozitoyu Mahsup Talebi
Kiracının, ödenmeyen kiranın güvence bedelinden karşılanmasını istemesi kural olarak kabul edilmez. Güvence bedeli, kira ilişkisinin sonunda hesaplaşma için tutulur; süresi içinde kira borcunun ödenmemesi hâlinde temerrüdü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle “depozitodan düşün” savunması tahliye davasını engellemez.
Tahliye Kararının İcrası
Tahliye kararı kesinleşmeden icra edilebilir mi sorusu uygulamada sıkça sorulur. Tahliye ilamlarının icrası bakımından özel kurallar bulunduğundan, kararın niteliğine göre kesinleşme beklenip beklenmeyeceği ayrıca değerlendirilmelidir. İcra aşamasında kiracıya taşınma için süre verilmesi de mümkündür.
Dosyanıza özel değerlendirme
Kira uyuşmazlıklarında süreler kısadır ve usul hatası hak kaybına yol açar. Sözleşmenizi ve yazışmalarınızı birlikte inceleyelim.
Kira Ödenmediğinde İhtar ve Tahliye Süreci: Adım Adım
- Borcu ve dayanağını tespit edin — Hangi aylara ait kira ve yan giderlerin ödenmediğini, tutarlarıyla ve sözleşmedeki ödeme gününe göre muaccel olup olmadıklarıyla birlikte belirleyin.
- İhtarnameyi hazırlayın — Ödenmeyen borcu, ödeme için tanınan en az 30 günlük süreyi ve süre sonunda sözleşmenin feshedileceğini açıkça yazın.
- Notere verin ve tebliği takip edin — İhtarnameyi noter aracılığıyla gönderin; sürenin başlangıcı tebliğ tarihi olduğu için tebliğ şerhini mutlaka temin edin.
- 30 günü bekleyin — Süre içinde tam ödeme yapılırsa fesih hakkı doğmaz. Kısmi ödemeyi kabul ederken borcun kapandığı izlenimi doğurmaktan kaçının.
- İcra veya dava yolunu seçin — Süre sonuçsuz kalırsa İİK 269 kapsamında tahliye talepli icra takibi başlatın veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açın.
Temerrüt Sürecinde Sık Yapılan Hatalar
Süreç basit görünür ancak usulî hatalar davayı kaybettirir.
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| Kısa süre verme | Otuz günden az | İhtar geçersiz |
| Sonuç uyarısı yazmama | Fesih ihtarı belirtilmemiş | Geçersizlik |
| Adi mektupla gönderme | İspat güçlüğü | Noter tercih edilmeli |
| Yanlış adres | Tebligat usulsüz | Süre işlemez |
| Kısmi ödemeyi kabul | Fesih hakkı tartışmalı hâle gelir | Dikkat |
| Süre dolmadan dava | Erken açılan dava reddedilir | Bekleyin |
| Aidat ve yan gider | İhtarda ayrıca gösterilmeli | Kapsam |
| Depozito mahsubu | Kendiliğinden mahsup edilmez | Sözleşmeye bakılır |
| Belge | Banka kayıtları ve mazbata | İspatın temeli |
Birinci ve altıncı satırlar en pahalı iki hatadır: otuz günden kısa süre verilen ihtar geçersizdir ve süre dolmadan açılan tahliye davası reddedilir — her iki hâlde de süreç baştan başlar ve aylar kaybedilir. Beşinci satır ise ince bir noktadır; ihtar süresi içinde yapılan kısmi ödemenin kabulü, fesih hakkının kullanımını tartışmalı hâle getirebilir.
Kira ve tahliye rehberlerimiz: temerrüt ve iki haklı ihtar · tahliye taahhüdü · tahliye sebepleri · cezai şart ve muacceliyet yasağı · görevli ve yetkili mahkeme · icra yoluyla tahliye
Taşınmaz dosyanızı birlikte değerlendirelim
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Tahliye Kararının İcrası: Adım Adım
Tahliye kararı alınması sürecin sonu değildir. Kiracı kendiliğinden çıkmazsa, kararın icra yoluyla yerine getirilmesi gerekir.
| Aşama | Açıklama |
|---|---|
| 1. İlamın icraya konulması | Kesinleşme şerhli karar ile icra dairesine başvurulur |
| 2. Tahliye emri | Kiracıya tebliğ edilir; taşınmazı boşaltması için süre tanınır |
| 3. Süre sonunda | Boşaltılmazsa zorla tahliye işlemi yapılır; gerekirse kolluk desteği alınır |
| 4. Eşyaların durumu | Taşınmazdaki eşyalar tutanakla tespit edilir; teslim alınmazsa muhafaza altına alınır |
| 5. Teslim | Taşınmaz, kiraya verene tutanakla teslim edilir |
Kendiliğinden tahliye yasaktır. Kiraya verenin kilidi değiştirmesi, eşyaları çıkarması veya elektrik-su kesmesi hukuka aykırıdır. Elinde tahliye kararı bulunsa dahi, icra yolu izlenmelidir. Aksi davranış hem tazminat sorumluluğu hem de ayrı bir cezai sorumluluk doğurur — ve çoğu zaman kiraya verenin haklı konumunu tümüyle zayıflatır.
Kısmi Ödeme Kabul Edilirken Dikkat
Temerrüt sürecinde kiracının kısmi ödeme yapması, kiraya veren için tuzak oluşturabilir.
- Kabul, ihtarı geçersiz kılabilir. Kısmi ödemenin çekincesiz kabulü, borcun yeniden yapılandırıldığı veya sürenin uzatıldığı yönünde yorumlanabilir.
- Çekince şart. Ödeme alınacaksa, “kısmi ödeme olarak ve tüm haklarımız saklı kalmak kaydıyla” ifadesiyle kabul edildiği yazılı olarak bildirilmelidir.
- Mahsup sırası. Ödemenin hangi döneme ve hangi kaleme mahsup edildiği belirtilmelidir; aksi hâlde en eski borçtan başlanarak mahsup tartışması doğar.
- Süre işlemeye devam eder. Kısmi ödeme, tanınan sürenin yeniden başlaması sonucunu doğurmaz — ancak bu husus yazılı olarak teyit edilmelidir.
Tam ödeme ise süreci sona erdirir. Kiracı, tanınan süre içinde borcun tamamını — varsa fer’ileri ve takip masraflarıyla birlikte — öderse tahliye istenemez. Bu nedenle kiraya verenin, ödemenin eksiksiz olup olmadığını hesaplaması ve eksikse bunu derhâl bildirmesi gerekir. Eksik ödemenin sessizce kabul edilmesi, sonraki aşamada aleyhe yorumlanır.
Kiracının Depozito Mahsubu Talebi
Kiracının sıkça başvurduğu savunmalardan biri, kira borcunun depozitodan mahsup edilmesi talebidir. Bu talebin hukuki durumu nettir.
| Durum | Değerlendirme |
|---|---|
| Kiracının tek taraflı mahsup talebi | Depozito güvence bedelidir; kural olarak sözleşme sona erdiğinde hesaplaşmaya konu olur — devam eden ilişkide kira yerine sayılamaz |
| Kiraya verenin kabulü | Taraflar anlaşırsa mahsup mümkündür; yazılı yapılmalıdır |
| Sözleşme sona erdiğinde | Ödenmemiş kira ve yan giderler depozitodan mahsup edilir; kalan iade edilir |
Birinci satırın pratik sonucu şudur: kiracı, “depozitom var, son ayın kirasını ödemiyorum” diyemez. Bu davranış temerrüde düşmesine ve tahliye sürecinin başlamasına yol açar. Doğru yol, kirayı ödemek ve tahliye sonrasında depozitonun iadesini talep etmektir.
Sık yapılan üç hata: (1) İhtarnamede otuz günlük sürenin yazılmaması veya daha kısa süre verilmesi — konut ve çatılı işyeri kiralarında süre en az otuz gün olmalıdır. (2) Fesih ve tahliye uyarısının eklenmemesi. (3) İhtarın borç muaccel olmadan gönderilmesi. Bu üç eksiklikten herhangi biri, davanın reddine yol açar ve süreç baştan başlar.
Usul bakımından: tahliye davalarında arabuluculuk dava şartıdır; son tutanak dilekçeye eklenmezse dava usulden reddedilir. Buna karşılık icra takibi ve buna bağlı işler bu kapsamda değildir — bu nedenle tahliye talepli icra takibi yolu, arabuluculuk aşaması olmaksızın başlatılabilir.
Üç tahliye yolunun karşılaştırması ve ihtarnamedeki hatalar için temerrüt ve tahliye rehberimize, depozitonun iadesi ve mahsup edilebilecek kalemler için depozito iadesi rehberimize bakabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira ödenmezse ev sahibi doğrudan tahliye edebilir mi?
Hayır. TBK 315 uyarınca önce yazılı olarak süre verilmesi ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi zorunludur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Usulüne uygun ihtar yapılmadan açılan tahliye davası reddedilir.
30 günlük süre ne zaman başlar?
Süre, ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. İhtarın notere verildiği veya postaya atıldığı tarih değil, kiracıya ulaştığı tarih esas alınır.
Kiracı ihtardan sonra öderse tahliye edilebilir mi?
Tanınan süre içinde borcun tamamı ödenirse TBK 315’e dayalı fesih hakkı doğmaz. Ancak aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunmuşsa, borç sonradan ödenmiş olsa bile TBK 352/2 uyarınca kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
Sözleşmede ‘bir kira ödenmezse tüm yıl muaccel olur’ yazıyor, geçerli mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerli değildir. TBK 346 bu tür muacceliyet kayıtlarını ve ceza koşullarını yasaklar; sözleşmede yer alsalar bile uygulanamazlar.
Bilgilendirme: Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Somut uyuşmazlığınızda süreler ve deliller belirleyicidir; işlem yapmadan önce avukata danışın.
İlgili Rehberler
- Temerrüt Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği (TBK m.315)
- Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Kapsamı (TBK 339)
- 📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi
- Kira Bedelinin Uyarlanması ve Kira Tespit Davası
- Gayrimenkul ve Kira Hukuku — tüm rehberler
- Gayrimenkul Hukuku Rehberi
İhtar veya dava öncesi kontrol
Yanlış düzenlenmiş bir ihtarname tüm süreci baştan başlatabilir. Göndermeden önce metni kontrol ettirin.
