Uzun süren kira ilişkilerinde kira bedeli, zamanla piyasa gerçeğinden kopabilir. Türk Borçlar Kanunu bu durumu iki ayrı mekanizmayla ele alır: yenilenen dönemlerde uygulanacak artış tavanı ve beş yılı aşan ilişkilerde hâkim tarafından kira bedelinin yeniden belirlenmesi. Bu iki kurum sık sık karıştırılır; oysa şartları, sonuçları ve açılacak dava türü farklıdır.
Kira veya taşınmaz uyuşmazlığınızı doğru yoldan çözün
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Yıllık Artış Tavanı: TBK 344/1
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.
Hüküm emredicidir. Sözleşmeye bu oranın üzerinde bir artış yazılmış olsa bile, aşan kısım geçersizdir ve yasal tavan uygulanır. Fazla ödenen tutar kiracı tarafından geri istenebilir.
Geçici %25 sınırı artık yürürlükte değil
Konut kiralarına 2022 yılında getirilen geçici yüzde 25’lik artış sınırı 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bugün hem konut hem çatılı işyeri kiralarında tek yasal tavan, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bu oran her ay TÜİK tarafından açıklanır ve sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait oran esas alınır.
Anlaşma yoksa ne olur?
TBK 344/2 uyarınca taraflar artış konusunda anlaşmamışsa, kira bedeli hâkim tarafından, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek üzere ve kiralananın durumu gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir.
Beş Yıl Kuralı: TBK 344/3
Asıl önemli mekanizma budur. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; hâkim tarafından TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Buradaki fark kritiktir: Beş yıl dolduktan sonra hâkim, TÜFE tavanıyla bağlı değildir. Emsal kira bedellerini esas alarak kira bedelini piyasa seviyesine çekebilir. Uzun yıllardır düşük kirayla devam eden ilişkilerde kiraya verenin başvuracağı yol budur.
Kira Tespit Davası
Kira bedelinin yeniden belirlenmesi kira tespit davası ile istenir. Bu dava hem kiraya veren hem kiracı tarafından açılabilir; kiracı, kiranın emsallere göre yüksek kaldığı iddiasıyla da başvurabilir.
Zamanlama neden belirleyici?
Tespit edilen kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması isteniyorsa, davanın yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılmış olması ya da kiraya verenin bu süre içinde kira artırımına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuş olması gerekir. Bu şart kaçırılırsa, tespit edilen bedel ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. Uygulamada en sık karşılaşılan hak kaybı budur.
Görevli ve yetkili mahkeme
Kira tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir.
Nasıl karar verilir?
Mahkeme genellikle keşif yapar ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Değerlendirmede kiralananın konumu, yaşı, büyüklüğü, bakım durumu ve çevredeki benzer taşınmazların kira bedelleri esas alınır. Hâkim ayrıca hakkaniyet indirimi uygulayabilir: uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracı lehine, emsal bedelin bir miktar altında belirleme yapılması uygulamada sık görülür.
Uyarlama Davası ile Farkı
Kira tespitinden ayrı olarak, TBK 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama davası vardır. Bu dava, sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ve borcun ifasının taraflardan biri için çekilmez hâle gelmesi hâlinde açılır. Şartları çok daha ağırdır ve beş yıl beklemeye gerek yoktur; ancak mahkemeler bu yolu istisnai olarak uygular.
| Ölçüt | Kira tespit (TBK 344/3) | Uyarlama (TBK 138) |
|---|---|---|
| Şart | Beş yılın dolması | Öngörülemeyen olağanüstü durum |
| Ölçü | Emsal kira bedelleri | Dürüstlük kuralı, çekilmezlik |
| Uygulama sıklığı | Yaygın | İstisnai |
Kiracı Açısından Değerlendirme
Beş yıl kuralı yalnızca kiraya verenin lehine işlemez. Piyasa kiralarının gerilediği veya kiralananın niteliğinin kötüleştiği hâllerde kiracı da kira tespit davası açarak bedelin düşürülmesini isteyebilir. Dava sırasında ödemelerin aksatılmaması önemlidir; aksi hâlde temerrüt ve tahliye riski doğar.
Emsal Araştırmasının Kurulması
Kira tespit davasının sonucunu belirleyen asıl unsur emsal verilerdir. Kullanılabilir emsaller şunlardır: aynı binada veya çevrede yeni yapılmış kira sözleşmeleri, ilan kayıtları ve arşiv görüntüleri, emlak ofislerinden alınan yazılı bilgiler, benzer nitelikli taşınmazların tapu ve vergi kayıtları. Emsalin kabul edilebilmesi için taşınmazın konum, yaş, büyüklük ve nitelik bakımından karşılaştırılabilir olması gerekir.
Hakkaniyet İndirimi
Beş yıl sonrası tespitte hâkim, emsal bedeli belirlerken uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracı lehine bir miktar indirim uygulayabilir. Bu indirim kanunda oran olarak gösterilmemiştir; somut olayın koşullarına göre takdir edilir. Kiracı bakımından bu husus savunmanın merkezine konulmalı, kiraya veren bakımından ise emsalin gerçekliği güçlü biçimde ortaya konmalıdır.
Tespit Kararının Sonraki Dönemlere Etkisi
Mahkemece belirlenen kira bedeli, izleyen dönemlerde yeniden serbest artışa değil yine yasal tavana tabidir. Yani tespit kararı bir kez piyasa seviyesine getirir; sonraki yıllarda artış tekrar tüketici fiyat endeksi sınırıyla yürür. Beş yıl geçtiğinde yeni bir tespit davası açılması mümkündür.
Dosyanıza özel değerlendirme
Kira uyuşmazlıklarında süreler kısadır ve usul hatası hak kaybına yol açar. Sözleşmenizi ve yazışmalarınızı birlikte inceleyelim.
Kira Tespit Davası Açma Süreci: Adım Adım
- Beş yıl şartını doğrulayın — Sözleşmenin başlangıcından itibaren beş yılın dolup dolmadığını, uzama dönemleri dahil olacak şekilde hesaplayın.
- Emsal araştırması yapın — Aynı bölgedeki benzer nitelikli taşınmazların güncel kira bedellerini derleyin; ilan kayıtları ve emsal sözleşmeler delil oluşturur.
- Otuz günlük bildirimi kaçırmayın — Yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce dava açın veya yazılı artırım bildirimi gönderin.
- Arabulucuya başvurun — Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır; son tutanak alınmadan açılan dava usulden reddedilir.
- Sulh hukuk mahkemesinde dava açın — Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açın; mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesiyle bedeli belirler.
Kira Tespiti ile Uyarlama Arasındaki Fark
İki dava da bedeli değiştirir ancak şartları ve dayanakları farklıdır.
| Ölçüt | Kira tespit davası | Uyarlama davası |
|---|---|---|
| Dayanak | Kanundaki tespit hükümleri | Aşırı ifa güçlüğü |
| Ne zaman | Beş yıldan uzun kira ilişkilerinde | Olağanüstü durum değişikliğinde |
| Ölçüt | Emsal kira ve hakkaniyet | Öngörülemeyen değişiklik |
| Süre şartı | Beş yıl | Şart değil |
| Talep zamanı | Yeni dönem başlangıcından önce | Her zaman |
| Kim açar | Kiraya veren veya kiracı | İki taraf |
| Etki | Yeni dönem bedeli | Sözleşmenin uyarlanması |
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk | Aynı |
| Bilirkişi | Emsal araştırma zorunlu | Belirleyici |
İkinci ve dördüncü satırlar ayrımın özüdür: kira tespiti davası kural olarak beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde emsal kira ve hakkaniyet ölçütüne göre açılır; uyarlama davası ise sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir durum değişikliği hâlinde süre şartı aranmaksızın gündeme gelir. Dokuzuncu satır ise sonucu belirleyen unsurdur — her iki davada da bilirkişi eliyle yapılan emsal kira araştırması kararın temelini oluşturur.
Kira bedeli ve sözleşme rehberlerimiz: kira artış oranı ve yasal sınır · kira tespit davası · kira kapsamı · alt kira ve devir · kira kefaleti · kiracının konut dokunulmazlığı
Taşınmaz dosyanızı birlikte değerlendirelim
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Uyarlama Davası ile Kira Tespit Davası: Temel Ayrım
İki dava sıkça karıştırılır; oysa hukuki temelleri, şartları ve sonuçları farklıdır. Yanlış dava türü seçilmesi, talebin reddine yol açar.
| Ölçüt | Kira tespit davası | Uyarlama davası |
|---|---|---|
| Dayanak | Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin özel hüküm | Aşırı ifa güçlüğü — sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması |
| Aranan şart | Kural olarak beş yıllık sürenin dolması | Olağanüstü ve öngörülemeyen bir durumun ortaya çıkması |
| Zamanlama | Yeni kira dönemi başlangıcına göre belirlenen süre içinde | Koşullar değiştiğinde — beş yıl beklenmez |
| Kim açar? | Genellikle kiraya veren | Edimi aşırı güçleşen taraf — kiracı da açabilir |
| Sonuç | Yeni kira bedelinin belirlenmesi | Sözleşmenin uyarlanması; mümkün değilse dönme veya fesih |
Uyarlama davasının eşiği yüksektir. Aranan; sözleşme kurulurken öngörülemeyen, taraflardan kaynaklanmayan ve borcun ifasını dürüstlük kuralına aykırı derecede güçleştiren olağanüstü bir durumdur. Olağan enflasyon veya piyasa dalgalanması bu eşiği kural olarak karşılamaz — çünkü kira sözleşmelerinde artış mekanizması zaten öngörülmüştür. Bu nedenle uyarlama talebi, somut ve olağanüstü bir olguya dayandırılmalıdır.
Emsal Araştırmasının Kurulması
Kira tespit davasının kaderi emsal karşılaştırmasına bağlıdır. Sunulacak emsallerin taşıması gereken nitelikler:
- Konum yakınlığı. Aynı bina, aynı sokak veya bitişik yapılar. Farklı semtten alınan emsaller bilirkişi incelemesinde elenir.
- Nitelik benzerliği. Brüt-net alan, oda sayısı, bina yaşı, kat, cephe, asansör ve otopark durumu.
- Güncellik. Emsal sözleşmenin son dönemde yapılmış olması; eski tarihli sözleşmeler rayici yansıtmaz.
- Gerçekleşmiş olma. İlan fiyatı yerine, fiilen imzalanmış kira sözleşmelerine dayanmak daha güçlüdür.
- Sayı. Tek bir emsal yeterli görülmez; birden çok emsalin ortalaması alınır.
Emsallere ulaşılamıyorsa, mahkemeden keşif ve bilirkişi incelemesi talep edilmelidir. Bilirkişi, bölgedeki rayiç kira düzeyini emsal karşılaştırmalı olarak belirler. Talep dilekçesinde taşınmazın nitelikleri tek tek yazılmalı, aksi hâlde rapor eksik çıkar.
Hakkaniyet İndirimi ve Kararın Etkisi
Beş yıl sonrasında yapılan tespitte, bulunan rayiç bedel doğrudan uygulanmayabilir.
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Hakkaniyet indirimi | Uzun süredir oturan kiracı lehine, rayiç bedelden indirim yapılabilir |
| Gözetilen unsurlar | Kira ilişkisinin süresi, kiracının taşınmaza katkısı, tarafların durumu |
| Sonraki dönemler | Tespit edilen bedel, izleyen dönemlerde TÜFE tavanına göre artırılır |
| Yeni tespit | Kararın üzerinden beş yıl geçtiğinde yeniden tespit istenebilir |
Üçüncü satır çoğu zaman gözden kaçar. Kira tespit kararıyla belirlenen bedel, sonraki yıllarda dondurulmuş değildir; yeni bir tespit yapılana kadar yasal tavana göre artmaya devam eder. Bu nedenle kararda, bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağının ve sonraki artışların nasıl yapılacağının açıkça gösterilmesi istenmelidir.
Dava süresince ödeme yükümlülüğü değişmez: karar kesinleşene kadar mevcut bedel ödenir; fark tutar, belirlenen dönemden itibaren hesaplanarak sonradan talep edilir. Ödemenin kesilmesi veya eksik yapılması temerrüt ve tahliye riski doğurur — uyuşmazlık sürerken yapılan en tehlikeli hata budur.
Kira tespit dilekçesinin unsurları ve zorunlu arabuluculuk şartı için kira tespit davası rehberimize, artış oranının hangi endekse göre hesaplanacağı için kira artış oranı rehberimize bakabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
5 yılı dolan kiracıya TÜFE üstünde zam yapılabilir mi?
Doğrudan tek taraflı olarak yapılamaz. Ancak beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira tespit davası açılabilir ve bu davada hâkim TÜFE tavanıyla bağlı olmaksızın, emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirleyebilir.
Kira tespit davası ne zaman açılmalı?
Belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için, davanın yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiraya verenin yazılı artırım bildiriminde bulunmuş olması gerekir. Aksi hâlde yeni bedel bir sonraki dönemden uygulanır.
Yüzde 25 kira artış sınırı hâlâ var mı?
Hayır. Konut kiralarına getirilen geçici yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Bugün hem konut hem çatılı işyeri kiralarında tek yasal tavan, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.
Kiracı da kira bedelinin düşürülmesini isteyebilir mi?
Evet. Kira tespit davası her iki tarafça açılabilir. Kiracı, kira bedelinin emsallere göre yüksek kaldığı iddiasıyla tespit isteyebilir. Dava süresince kira ödemelerinin aksatılmaması gerekir.
Bilgilendirme: Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Somut uyuşmazlığınızda süreler ve deliller belirleyicidir; işlem yapmadan önce avukata danışın.
İlgili Rehberler
- Kira Uyarlama Dava Dilekçesi (TBK m.138)
- Kira Bedelinin Tespiti Dava Dilekçesi (TBK m.344-345)
- Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Kapsamı (TBK 339)
- 📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi
- Kira Bedelinin Ödenmemesi ve 30 Günlük İhtarlı Fesih
- Gayrimenkul ve Kira Hukuku — tüm rehberler
- Gayrimenkul Hukuku Rehberi
İhtar veya dava öncesi kontrol
Yanlış düzenlenmiş bir ihtarname tüm süreci baştan başlatabilir. Göndermeden önce metni kontrol ettirin.
