Kira artışları Türkiye’de özellikle son yıllarda hem kiracılar hem de ev sahipleri için ciddi bir hukuki mesele hâline gelmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kira artışına sınır getirmekte ve tarafların bu sınırı aşan anlaşmalarını geçersiz saymaktadır. Bu yazıda TBK m.344 kapsamındaki kira artış sınırı, konut ve işyeri kiralarındaki farklar ve ihlal durumunda başvuru yolları ele alınmaktadır.
1) TBK m.344 — Kira Artışının Yasal Çerçevesi
TBK m.344/1 uyarınca “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Bu düzenleme, kira artışını TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıyla sınırlandırmaktadır.
Önemli bir ayrıntı: Kanun, taraflar arasında kira artış oranını TÜFE’nin altında belirleyen anlaşmayı da geçerli kabul eder. Yani artışın alt sınırı yoktur; ancak TÜFE ortalamasını aşan artış anlaşmaları geçersizdir. Geçersiz kısım için kiracı fazla ödenen miktarı geri talep edebilir.
2) Konut Kiralarında Özel Düzenleme
2022-2024 döneminde yapılan geçici yasal düzenlemeler, konut kirası artışlarını belirli dönemlerde %25 ile sınırlamıştır. Bu geçici düzenlemeler anayasal tartışmalara konu olmuş ve süre uzatımlarıyla belirli bir süre yürürlükte kalmıştır. Mevcut durumun net biçimde tespiti için güncel yasal düzenlemenin avukatla birlikte incelenmesi önerilir.
Konut kiralarında TBK m.344 uygulaması kiracı lehine yorumlanmaktadır. Belirsizlik hâlinde kiracı yararına yorum ilkesi geçerlidir. Ev sahibi TÜFE’yi aşan artış talep ederse kiracı bu tutarı ödeme yükümlülüğünde değildir; fazladan ödenen miktarı iade talep edebilir.
3) İşyeri Kiralarında Artış
İşyeri (çatılı işyeri) kiralarında da TBK m.344 hükümleri uygulanır; ancak taraflar kira sözleşmesinde farklı bir artış oranı belirlemişse bu oran TÜFE’yi aşmadığı sürece geçerli kabul edilir. İşyeri kiraları konut kiralarına göre daha fazla serbest piyasa koşullarına tabidir; bununla birlikte yasal sınır her iki taraf için de bağlayıcıdır.
İşyeri kiraları, ekonomik koşullar ve rayiç kira bedelindeki ciddi değişimler gerekçesiyle kira tespit davası açılabilir. TBK m.344/3 uyarınca beş yılın dolması ve endeks artışlarının aşılması hâlinde hâkim, hakkaniyete uygun yeni bir kira bedeli belirleyebilir.
4) Artış Oranı İhlal Edilmişse Ne Yapılır?
Ev sahibi, TÜFE sınırını aşan bir artış talep etmişse kiracının yapabileceği işlemler: (i) artışı yasal sınıra indirgeyerek ödeme yapmak; (ii) fazla ödeme yapılmışsa iade davası açmak; (iii) ev sahibinin ödeme yapılmaması gerekçesiyle tahliye davası açması ihtimaline karşı hukuki destek almak.
Fazla ödenen kira bedelini geri almak için borçsuzluk ya da geri ödeme davası açılabilir. Bu dava sulh hukuk mahkemesinde görülür. Zamanaşımı süresi beş yıldır. Kiracıların yasal haklarını bilmesi ve gereksiz artışlara boyun eğmemesi hem bireysel hem toplumsal açıdan önem taşımaktadır.
5) Kira Tespit Davası
TBK m.344/3 uyarınca “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ve beş yıldan fazla süreden beri kiracı olan kiracılara karşı tarafların her biri, kira döneminin sona ermesinden en az otuz gün önce açacakları dava ile mahkemeden yeni kira bedeli belirlenmesini isteyebilir.” Bu düzenleme kira tespit davasını mümkün kılmaktadır.
Kira tespit davası sulh hukuk mahkemesinde açılır. Mahkeme, emsal kira bedelleri, bölgedeki rayiç piyasa koşulları ve TÜFE endeksini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler. Bu dava hem kiracı hem ev sahibi tarafından açılabilir.
6) TÜFE Hesabı Nasıl Yapılır?
TÜFE oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanır. Kira artış hesabında kullanılan oran, yıllık değil 12 aylık ortalama değişim oranıdır. Bu hesaplama için kira yenileme tarihini belirleyin ve bir önceki 12 aylık dönemin TÜİK ortalama TÜFE değişimini tespit edin.
TÜİK web sitesinden güncel TÜFE verileri indirilerek hesaplama yapılabilir. Doğruluğundan emin olmak için avukat ya da mali müşavirden destek alınması önerilir. Yanlış hesaplama hem kiracı hem ev sahibi için hukuki risk oluşturur.
7) Pratik Öneriler
Kiracılar için: (i) kira artışının TÜFE 12 aylık ortalama oranını aşıp aşmadığını her dönem kontrol edin; (ii) yasal sınırı aşan artışı kabul etmek zorunda değilsiniz; (iii) fazladan ödediyseniz geri talep edin; (iv) ev sahibiyle yazışmaları kayıt altında tutun. Ev sahipleri için: (i) artışı kira sözleşmesine yazılı olarak bildirin; (ii) TÜFE sınırını aşmayın; (iii) artışa rağmen kiracı ödemiyorsa yasal yolları izleyin.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira ne kadar artırılabilir?
TBK m.344/1 uyarınca TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz. Konut kiralarında geçici dönemlerde ek sınırlamalar uygulanmıştır; güncel yasal durumu avukata sorun.
Ev sahibi TÜFE’yi aşan artış talep ederse ne yapabilirim?
Yasal sınırı aşan kısmı ödeme yükümlülüğünüz yoktur. Fazla ödediyseniz sulh hukuk mahkemesinde iade davası açabilirsiniz.
İşyeri kiraları da aynı sınıra tabi mi?
Evet. TBK m.344 konut ve işyeri kiralarına uygulanır. Ancak beş yıl sonunda kira tespit davası açılarak piyasa koşullarına uygun yeni kira belirlenebilir.
Kira tespit davası nedir?
TBK m.344/3 uyarınca beş yılı aşan kiralar için taraflardan biri yeni kira bedeli belirlenmesini mahkemeden talep edebilir. Sulh hukuk mahkemesi hakkaniyete göre karar verir.
TÜFE oranını nereden öğrenebilirim?
TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) web sitesinden her ay açıklanır. 12 aylık ortalama değişim oranı esas alınır.
Yasal artışı aşan kira sözleşmesi geçersiz mi?
Tamamı değil; yalnızca yasal sınırı aşan kısım geçersizdir. Kiracı fazla ödediği tutarı geri talep edebilir.
Ev sahibi aşkın artış nedeniyle tahliye isteyebilir mi?
Yasal sınır içindeki ödemeyi yapan kiracıyı bu gerekçeyle tahliye etmek mümkün değildir. Kira ödeme yükümlülüğü TÜFE sınırı dahilinde kira miktarı üzerinden devam eder.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman görüş esas alınmalıdır.
