Kira Artış Oranı ve Yasal Sınır (TBK m.344)

Kira artışları Türkiye’de özellikle son yıllarda hem kiracılar hem de ev sahipleri için ciddi bir hukuki mesele hâline gelmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kira artışına sınır getirmekte ve tarafların bu sınırı aşan anlaşmalarını geçersiz saymaktadır. Bu yazıda TBK m.344 kapsamındaki kira artış sınırı, konut ve işyeri kiralarındaki farklar ve ihlal durumunda başvuru yolları ele alınmaktadır. Kira, ev ve araç satışı, maaş ve hizmet bedelinin altın cinsinden veya altına endeksli kararlaştırılıp kararlaştırılamayacağı için altın cinsinden sözleşme rehberimize bakılabilir.

1) TBK m.344 — Kira Artışının Yasal Çerçevesi

TBK m.344/1 uyarınca “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Bu düzenleme, kira artışını TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıyla sınırlandırmaktadır.

Önemli bir ayrıntı: Kanun, taraflar arasında kira artış oranını TÜFE’nin altında belirleyen anlaşmayı da geçerli kabul eder. Yani artışın alt sınırı yoktur; ancak TÜFE ortalamasını aşan artış anlaşmaları geçersizdir. Geçersiz kısım için kiracı fazla ödenen miktarı geri talep edebilir.

2) %25 Sınırı Bitti: Güncel Durum Net

Bu konuda hâlâ en çok sorulan soru şudur: “Yüzde 25 sınırı devam ediyor mu?” Cevap hayır ve tarihi bellidir.

Konut kiralarına 11 Haziran 2022’de getirilen ve yalnızca Türk lirası cinsinden belirlenen konut kiralarını kapsayan geçici %25 tavanı, uzatmanın ardından 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir ve yerine yeni bir sınırlama getirilmemiştir. Bugün hem konut hem çatılı işyeri kiralarında geçerli tek yasal tavan, TBK m.344/1’deki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır.

Geçmişe dönük hesap yaparken bu tarih önemlidir: 1 Temmuz 2024’ten önce yenilenmiş konut kira dönemlerinde %25 tavanı uygulanır ve o dönemde bunun üzerinde yapılmış artışlar geçersizdir. Eski dönemlere ilişkin geriye dönük talepler için geçmiş yılın eksik zammı geriye dönük istenebilir mi yazımıza bakabilirsiniz.

Bir noktanın altını çizmek gerekir: TBK m.344 üst sınır koyar, artış zorunluluğu getirmez. Taraflar TÜFE’nin altında bir oran kararlaştırabilir; hatta hiç artış yapmamayı da kararlaştırabilirler. Tavanı aşan anlaşmalar ise aşan kısım bakımından geçersizdir.

3) Konut ve İşyeri: Rejim Aynı mı?

Artış tavanı bakımından bugün fark yoktur: hem konut hem çatılı işyeri kiralarında sınır TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Geçici %25 tavanı işyeri kiralarında hiçbir dönemde uygulanmamıştır; kiracısı tacir veya tüzel kişi olan çatılı işyeri kiraları, 6217 sayılı Kanun’daki erteleme sona erdiği 1 Temmuz 2020’den bu yana; diğer çatılı işyeri kiraları ise Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğünden bu yana kanuni tavana tabidir.

Fark, tavanın kendisinde değil çevresindeki korumalardadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK’nın kiracıyı koruyan hükümleri emredicidir; kiracı aleyhine değiştirilemez. Buna karşılık çatılı işyeri niteliği taşımayan kiralamalar (arsa, depo gibi) bu koruma rejiminin dışında kalabilir. Bu ayrımın pratik sonuçları için konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri yazımıza bakabilirsiniz.

Sözleşmeye konulan ve kiracıyı tavanın üzerine zorlayan hükümler geçersizdir. Yenileme sırasında kefil, peşin ödeme veya ek yük dayatılması da ayrı bir sorundur; yenilemede yeni şart dayatması ve yenilemede şart değişikliğinin sınırları yazılarımız bunu ele alır.

4) Artış Oranı İhlal Edilmişse Ne Yapılır?

Ev sahibi, TÜFE sınırını aşan bir artış talep etmişse kiracının yapabileceği işlemler: (i) artışı yasal sınıra indirgeyerek ödeme yapmak; (ii) fazla ödeme yapılmışsa iade davası açmak; (iii) ev sahibinin ödeme yapılmaması gerekçesiyle tahliye davası açması ihtimaline karşı hukuki destek almak.

Fazla ödenen kira bedelini geri almak için borçsuzluk ya da geri ödeme davası açılabilir. Bu dava sulh hukuk mahkemesinde görülür. Fazla ödenen kira farkının iadesi sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayandığından (TBK m.77), talep hakkı iade hakkının öğrenilmesinden itibaren iki yıl ve her hâlde ödeme tarihinden itibaren on yıl içinde kullanılmalıdır (TBK m.82). Kiracıların yasal haklarını bilmesi ve gereksiz artışlara boyun eğmemesi hem bireysel hem toplumsal açıdan önem taşımaktadır.

5) Kira Tespit Davası

TBK m.344/3 uyarınca “Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yıllık kira dönemi sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir.” Tespit edilen bedelin yeni kira döneminin başından geçerli olabilmesi için davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması veya kiraya verenin bu süre içinde yazılı artış bildiriminde bulunması ya da sözleşmede artış hükmü bulunması gerekir (TBK m.345).

Kira tespit davası sulh hukuk mahkemesinde açılır. Mahkeme, emsal kira bedelleri, bölgedeki rayiç piyasa koşulları ve TÜFE endeksini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler. Bu dava hem kiracı hem ev sahibi tarafından açılabilir.

6) TÜFE Hesabı Nasıl Yapılır?

TÜFE oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanır. Kira artış hesabında kullanılan oran, yıllık değil 12 aylık ortalama değişim oranıdır. Bu hesaplama için kira yenileme tarihini belirleyin ve bir önceki 12 aylık dönemin TÜİK ortalama TÜFE değişimini tespit edin.

TÜİK web sitesinden güncel TÜFE verileri indirilerek hesaplama yapılabilir. Doğruluğundan emin olmak için avukat ya da mali müşavirden destek alınması önerilir. Yanlış hesaplama hem kiracı hem ev sahibi için hukuki risk oluşturur.

7) Pratik Öneriler

Kiracılar için: (i) kira artışının TÜFE 12 aylık ortalama oranını aşıp aşmadığını her dönem kontrol edin; (ii) yasal sınırı aşan artışı kabul etmek zorunda değilsiniz; (iii) fazladan ödediyseniz geri talep edin; (iv) ev sahibiyle yazışmaları kayıt altında tutun. Ev sahipleri için: (i) artışı kira sözleşmesine yazılı olarak bildirin; (ii) TÜFE sınırını aşmayın; (iii) artışa rağmen kiracı ödemiyorsa yasal yolları izleyin.

Hangi Ayın TÜFE’si? Hesabın En Sık Yapılan Hatası

Oran doğru olsa bile yanlış ay seçilirse sonuç yanlış çıkar. Üç noktayı ayırmak gerekir:

• Yıllık enflasyon değil, 12 aylık ortalama. Kanun “on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı” der. TÜİK’in her ay açıkladığı manşet yıllık enflasyon rakamı bu değildir ve genellikle daha yüksektir. İkisini karıştırmak, kiracı aleyhine ciddi fark üretir.
• Yenileme ayından bir önceki ayın verisi. TÜİK verisi geriden açıklandığı için, kira yılının yenilendiği ayda o ayın verisi henüz yoktur; bir önceki aya ait açıklanmış oran kullanılır.
• Kira yılı, takvim yılı değildir. Ölçüt sözleşmenin başlangıç ayıdır. Mart’ta başlayan bir sözleşmede artış her mart yapılır ve şubat verisi esas alınır.

Formül basittir: Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran/100). Hesabı hızlıca yapmak için kira artış oranı hesaplama sayfamızı, diğer araçlar için hesaplama araçlarımızı kullanabilirsiniz.

Sözleşmede TÜFE’den Düşük Oran Yazıyorsa

Bu, kiracı lehine işleyen ve çoğu zaman gözden kaçan bir kuraldır. TBK m.344 bir üst sınır koyar; alt sınır koymaz. Sözleşmede “yıllık artış %20 olacaktır” gibi TÜFE’nin altında bir oran kararlaştırılmışsa, uygulanacak oran sözleşmedeki düşük orandır. Kiraya veren, TÜFE daha yüksek çıktı diye sözleşmesindeki orandan vazgeçip tavana çıkamaz.

Tersi de doğrudur: sözleşmede TÜFE’nin üzerinde bir oran yazıyorsa, bu hüküm aşan kısım bakımından geçersizdir ve artış tavanla sınırlı olarak uygulanır. Sözleşmeye tek taraflı dayatılan hükümlerin denetimi için genel işlem koşulları ve haksız şartlar yazımıza bakınız.

Bir de yıl içinde ikinci kez artış istenmesi meselesi vardır: artış yenilenen kira dönemi için geçerlidir, dönem ortasında yeni bir artış talep edilemez. Ayrıntı için yıl içinde ikinci kez zam istenebilir mi yazımıza bakabilirsiniz.

Dava Açmadan Önce: Arabuluculuk Dava Şartıdır

Bu, artış uyuşmazlıklarında en çok atlanan usul kuralıdır ve atlandığında dava usulden reddedilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda — kira bedelinin tespiti ve fazla ödemenin iadesi dâhil — dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Süreç kısaca şöyle işler: arabulucuya başvurulur, taraflar anlaşırsa düzenlenen anlaşma belgesi icra edilebilirlik kazanabilir; anlaşma sağlanamazsa arabulucunun düzenlediği son tutanakla birlikte dava açılabilir. Son tutanağı dava dilekçesine eklemeden açılan dava, esasa girilmeden reddedilir.

Kapsam ve istisnalar için kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk ve kira davası açmadan önce arabulucuya gitmek şart mı yazılarımıza bakınız. Görevli ve yetkili mahkeme için kira ve tahliye davalarında görev ve yetki rehberimiz yol gösterir.

Fazla Ödediyseniz: İade ve Süre

Tavanı aşan artışı bilmeden ödemiş olmanız hakkınızı ortadan kaldırmaz. İzlenecek yol şudur:

1. Farkı hesaplayın. Her dönem için yasal tavan ile fiilen ödenen tutar arasındaki farkı ay ay çıkarın.
2. Yazılı talep edin. İadeyi yazılı olarak isteyin ve talebinizi kayıt altına alın; ihtarname en güvenli yoldur.
3. Arabulucuya başvurun. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılır.
4. Sonraki ödemelerde yasal orana dönün. Fazla ödemeye devam etmek, sonraki dönemler bakımından tabanı yükseltmez; ancak uyuşmazlığı büyütür.

Süre kritiktir: Fazla ödenen kira farkının iadesi sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayandığından (TBK m.77), talep hakkı iade hakkının öğrenilmesinden itibaren iki yıl ve her hâlde ödeme tarihinden itibaren on yıl içinde kullanılmalıdır (TBK m.82). Kiraya verenin kira alacakları ise dönemsel edim olarak beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147). Ayrıntılar için kira ilişkisinden doğan taleplerde zamanaşımı yazımıza bakınız. Ödemeye devam ederken “ihtirazi kayıt” koymak, sonradan iade talebini güçlendirir.

Bir uyarı: artışı ödememek ile kirayı hiç ödememek aynı şey değildir. Yasal tavana kadar olan kısmı zamanında ödemeye devam etmek gerekir; aksi hâlde temerrüt ve tahliye riski doğar. Cezai şart ve muacceliyet kaydı yasağı bu noktada ayrıca önemlidir.

Tavanın Dışında Kalan Hâller

TÜFE tavanı her durumda ve her kalem için geçerli değildir. Üç istisna bilinmelidir:

• Beş yılı dolduran kira ilişkileri. Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde ve beş yıldan fazla süredir kiracı olanlara karşı, taraflar kira tespit davasıyla hâkimden hakkaniyete uygun yeni bir bedel belirlenmesini isteyebilir; burada hâkim TÜFE tavanıyla bağlı değildir. Bu ayrı bir dava türüdür ve kira bedeli tespit davası ile Kira Bedelinin Uyarlanması ve Kira Tespit Davası: 5 Yıl Kuralı (TBK 344) yazılarımızda ele alınır.
• Döviz cinsinden kira. Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kiralarda beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; ayrıca döviz cinsinden kira kararlaştırma yasağı ayrı bir rejime tabidir: döviz cinsinden kira yasağı.
• Yan giderler ve aidat. TÜFE tavanı kira bedeline ilişkindir; aidat, ısınma ve benzeri yan giderler ayrı kalemlerdir. Kimin ödeyeceği için yan giderler ve ortak giderler yazımıza bakınız.

Fahiş zam talebiyle karşılaşan kiracılar için pratik yol haritası ev sahibi fahiş zam istiyor yazımızda; konunun tamamı ise kira hukuku rehberimizde yer alır.

Kanuni Tavanın Tarihçesi: ÜFE’den TÜFE’ye, Geçici Yüzde 25 ve Erteleme Dönemi

Geçmiş dönemlere ilişkin kira farkı hesaplarında hangi dönemde hangi kuralın uygulandığını bilmek belirleyicidir. Türk Borçlar Kanunu 1 Temmuz 2012’de yürürlüğe girdiğinde TBK m.344’teki artış sınırı üretici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranına bağlanmıştı; bu ölçüt 2018 yılında yapılan kanun değişikliğiyle tüketici fiyat endeksi olarak değiştirilmiştir. Bu nedenle 2018 öncesine ait yenileme dönemlerinde üretici fiyat endeksine, sonrasındaki dönemlerde ise tüketici fiyat endeksine göre hesap yapılması gerekir.

Kiracısı tacir veya özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişisi olan işyeri kiralarında TBK m.344’ün de aralarında bulunduğu bazı hükümlerin uygulanması 6217 sayılı Kanun’la sekiz yıl süreyle ertelenmiş ve bu dönemde sözleşme hükümleri uygulanmıştır; erteleme 1 Temmuz 2020’de sona ermiştir. Konut kiralarında ise 11 Haziran 2022’den itibaren, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelindeki artışın bir önceki kira yılının yüzde yirmi beşini geçemeyeceğine ilişkin geçici bir düzenleme uygulanmış ve bu düzenleme uzatmanın ardından 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Geçici düzenleme yalnızca konut kiralarını kapsadığından işyeri kiralarında bu dönemde de TÜFE on iki aylık ortalaması uygulanmaya devam etmiştir.

Yenilenen Kira Dönemi: Kira Yılı, Kanuni Uzama, Yeni Sözleşme ve Yeni Malik

TBK m.344’teki tavan “yenilenen kira dönemi” için uygulanır; bu nedenle artışın hangi tarihte ve hangi dönem için yapılabileceğinin doğru belirlenmesi, oranın doğru hesaplanması kadar önemlidir. Kira yılı, takvim yılı değil sözleşmenin başladığı tarihten itibaren hesaplanan yıldır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır (TBK m.347); her kanuni uzama yeni bir kira dönemi oluşturduğundan artış bu dönemin başında ve kanuni tavan içinde yapılabilir.

Uygulamada kiraya verenlerin aynı kiracıya her yıl yeni bir kira sözleşmesi imzalatarak kira bedelini serbestçe belirlemeye çalıştıkları görülür. Yargı uygulamasında aynı taraflar arasında kesintisiz devam eden kira ilişkisinde yeni bir sözleşme düzenlenmesi, kira ilişkisini baştan başlatmaz; ilişki ilk sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren devam etmiş sayılır ve yeni sözleşmedeki bedel de kanuni tavana tabidir. Aynı kural beş yıllık sürenin hesabında da uygulanır. Kiralananın satılması hâlinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310); yeni malik kira yılını değiştiremez ve artışı ancak mevcut kira yılının yenilendiği tarihte, önceki malik döneminden devam eden bedel üzerinden kanuni tavan içinde isteyebilir.

Sözleşmedeki Artış Kaydının Yorumu: Sabit Tutar, Kademeli Artış ve Belirsiz Kayıtlar

Kira sözleşmelerindeki artış kayıtları çoğu zaman “TÜFE oranında” gibi açık bir ifadeyle değil, farklı biçimlerde yazılır ve her birinin TBK m.344 karşısındaki sonucu ayrı değerlendirilir. Sözleşmede ikinci ve üçüncü yıllar için sabit kira tutarları yazılmışsa, bu tutarlar ilgili yenileme dönemindeki kanuni tavanı aşmadığı ölçüde geçerlidir; aşan kısım geçersizdir. “Yıllık enflasyon oranında artış” gibi bir kayıt, TÜFE’nin yıllık değişim oranı on iki aylık ortalamadan yüksekse, kanuni tavan olan on iki aylık ortalama ile sınırlı olarak uygulanır. “TÜFE artı yüzde beş” gibi tavanın üzerine ek oran öngören kayıtlar ise ek oran bakımından geçersizdir.

“Kira bedeli her yıl piyasa rayicine göre belirlenir” veya “taraflarca yeniden kararlaştırılır” gibi belirli bir oran içermeyen kayıtlar, taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma sayılmaz; bu durumda taraflar anlaşamazsa kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2). Matbu sözleşmelerde kiracının müzakere etmeden kabul ettiği artış kayıtları genel işlem koşulu niteliği taşıdığından, belirsiz kayıtlar düzenleyenin aleyhine yorumlanır (TBK m.20, m.23). Kira artışının dönem ortasında yapılması veya aynı kira yılı içinde ikinci kez istenmesi ise TBK m.344’teki “yenilenen kira dönemi” ölçütüyle bağdaşmaz.

Kiracı Artışı Kabul Etmezse: Kiraya Verenin Kanuni Yolları

Kiracı, kanuni tavanı aşan artışı ödemeyi reddedip yalnızca tavan içindeki tutarı ödüyorsa, kiraya verenin bu durumu temerrüt olarak nitelendirmesi mümkün değildir; çünkü tavanı aşan kısım bakımından geçerli bir kira borcu doğmamıştır. Buna karşılık kiracı tavan içindeki geçerli artışı da ödemiyorsa, ödenmeyen fark için kiraya veren en az otuz günlük yazılı süre vererek TBK m.315 kapsamında ihtarda bulunabilir; aynı kira yılı içinde iki ayrı dönem için haklı ihtar gönderilmesi ise TBK m.352/2 kapsamında tahliye sebebi oluşturabilir. Bu nedenle ihtarnamede talep edilen tutarın kanuni tavana göre doğru hesaplanmış olması, ihtarın haklılığının temel şartıdır.

Sözleşmede hiç artış hükmü bulunmuyorsa veya taraflar yeni dönemin kira bedeli üzerinde anlaşamıyorsa, kiraya veren kendi belirlediği bir artışı tek taraflı olarak uygulayamaz; bu durumda kira tespit davası açarak hâkimden kanuni tavan içinde yeni bir bedel belirlenmesini isteyebilir (TBK m.344/2). Tespit edilen bedelin yeni kira döneminin başından geçerli olması için davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması veya bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildiriminde bulunulması gerekir (TBK m.345). Kira tespit davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır ve dava sulh hukuk mahkemesinde görülür (HUAK m.18/B, HMK m.4).

Fazla Ödemenin İadesi: Dayanak, Takas, İcra ve Süreler

Kanuni tavanı aşan kira bedeli ödenmişse, aşan kısım geçerli bir borca dayanmadığından kiracı bu tutarı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir; geçerli bir sebep olmaksızın bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m.77). Sebepsiz zenginleşmeden doğan istem hakkı, hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak iki yıl ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (TBK m.82). Borçlu olmadığı bir borcu isteyerek ödeyen kişinin, bu ödemeyi borçlu olduğu yanılgısıyla yaptığını ispat etmesi gerektiğinden, ödemenin ihtirazi kayıtla yapılması iade talebini güçlendirir (TBK m.78).

Kiracı, fazla ödediği tutarın iadesi alacağını, kiraya verene olan muaccel kira borcuyla takas edeceğini yazılı olarak bildirerek sonraki kira ödemelerinden mahsup edebilir (TBK m.139); ancak takas edilen tutarın doğru hesaplanmaması hâlinde eksik ödeme nedeniyle temerrüt tartışması doğabileceğinden, takas beyanında hesap ayrıntılı gösterilmelidir. Fazla artışa dayalı bir icra takibinde ödeme yapılmışsa, borçlu olmadığı paranın geri alınması için ödeme tarihinden itibaren bir yıl içinde istirdat davası açılabilir; henüz ödeme yapılmamışsa borçlu olmadığının tespiti için menfi tespit davası açılabilir (İİK m.72).

Uygulamada ihtirazi kayıt, kira ödemesinin banka açıklamasına veya kiraya verene gönderilen yazılı bir bildirime “kanuni tavanı aşan artış kısmına itirazım saklı kalmak ve iade hakkım saklı tutulmak kaydıyla ödenmiştir” şeklinde bir ifade eklenerek yapılabilir. Bu ifade, ödemenin borcun kabulü anlamına gelmediğini ve kiracının iade hakkını saklı tuttuğunu açıkça ortaya koyar; ödemelerin banka kanalıyla yapılması da hem ödeme tarihinin hem de ihtirazi kaydın ispatını kolaylaştırır.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: TÜFE hesap örneği ve yabancı para kirası · TBK m.344-345 ve tespit davası · geriye dönük fark ve iade · temerrüt ve kiracının savunmaları · iki haklı ihtar · 6217 erteleme listesi

Sıkça Sorulan Sorular

Kira ne kadar artırılabilir?

Yasal tavan, TBK m.344/1 uyarınca bir önceki kira yılında TÜFE’de gerçekleşen on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bu bir üst sınırdır; taraflar daha düşük bir oran kararlaştırabilir. Tavanı aşan anlaşmalar aşan kısım bakımından geçersizdir.

Yüzde 25 sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır. Konut kiralarına 11 Haziran 2022’de getirilen ve yalnızca Türk lirası cinsinden belirlenen konut kiralarını kapsayan geçici %25 tavanı, uzatmanın ardından 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Yerine yeni bir sınırlama getirilmemiş, tavan yeniden TÜFE 12 aylık ortalamasına dönmüştür.

Hangi ayın TÜFE oranı kullanılır?

Kira yılının yenilendiği aydan bir önceki aya ait açıklanmış on iki aylık ortalama oran kullanılır. TÜİK’in her ay açıkladığı yıllık enflasyon rakamı bu değildir; ikisi karıştırıldığında kiracı aleyhine ciddi fark doğar. Ölçüt takvim yılı değil, sözleşmenin başlangıç ayıdır.

İşyeri kirasında oran farklı mı?

Hayır. Kiracısı tacir veya tüzel kişi olan çatılı işyeri kiraları 1 Temmuz 2020’den, diğer çatılı işyeri kiraları ise daha önceden beri kanuni tavana tabidir ve %25 sınırı işyerlerinde hiçbir dönemde uygulanmamıştır. Bugün hem konut hem çatılı işyeri için tavan aynıdır.

Sözleşmede TÜFE’den düşük oran yazıyorsa hangisi uygulanır?

Sözleşmedeki düşük oran uygulanır. TBK m.344 üst sınır koyar, artış zorunluluğu getirmez; alt sınır da yoktur. Kiraya veren, TÜFE daha yüksek çıktı diye sözleşmedeki orandan vazgeçip tavana çıkamaz.

Ev sahibi TÜFE’yi aşan artış talep ederse ne yapabilirim?

Aşan kısım geçersizdir; yasal tavana kadar olan tutarı ödemeye devam edebilirsiniz. Fazla ödediyseniz iade talep edebilirsiniz. Ancak artışa itiraz etmek ile kirayı hiç ödememek aynı şey değildir; tavana kadar olan kısım zamanında ödenmezse temerrüt ve tahliye riski doğar.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Anlaşma sağlanamazsa arabulucunun düzenlediği son tutanakla dava açılır; son tutanak eklenmeden açılan dava esasa girilmeden usulden reddedilir.

Fazla ödediğim kirayı ne kadar süreyle geri isteyebilirim?

Fazla ödenen kira farkının iadesi sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayandığından (TBK m.77), talep hakkı iade hakkının öğrenilmesinden itibaren iki yıl ve her hâlde ödeme tarihinden itibaren on yıl içinde kullanılmalıdır (TBK m.82). Farkı ay ay hesaplayıp yazılı olarak talep etmek ve ödemeye devam ederken ihtirazi kayıt koymak, iade talebini güçlendirir.

Beş yılını dolduran kiracıda tavan nasıl uygulanır?

Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde ve beş yıldan fazla süredir kiracı olanlara karşı açılacak kira tespit davasında hâkim, emsal kira bedelleri ve rayiç koşulları değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel belirler; bu davada TÜFE tavanıyla bağlı değildir. Bu, olağan yıllık artıştan ayrı bir yoldur.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman görüş esas alınmalıdır.