Kiracı Bu Ay Kirayı Ödemedi – Hemen Çıkarabilir miyim?

Kira ödenmediğinde kiracı tek gecikmeyle çıkarılamaz; üç yol vardır: temerrüt tahliyesi (TBK 315 — konutta en az 30 gün ihtar), iki haklı ihtar tahliyesi (TBK 352/2) ve tahliye talepli icra takibi (İİK 269). Görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir; 1 Eylül 2023’ten beri dava öncesi arabuluculuk şarttır. Bu rehberde kira ödenmemesi hâlinde tahliye yollarını ve sürelerini yalın bir dille açıklıyoruz.

📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi

“Kiracı bu ay kirayı ödemedi, hemen çıkarabilir miyim?”

Kira ödenmemesinin tek başına tahliye için yeterli olduğu, yaygın ama yanlış bir düşüncedir. Kira borcunun varlığı kadar, temerrüt ihtarının doğru yapılması, kiracıya kanuni sürenin tanınması ve sürecin usulüne uygun yürütülmesi de belirleyicidir. Tek bir gecikmeyle kiracı hemen çıkarılamaz; önce kanunun öngördüğü adımlar izlenmelidir.

Kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödemeyen kiracıya karşı kanun, kiraya verene üç farklı yol sunar: temerrüt sebebiyle tahliye davası, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ve tahliye talepli icra takibi. Hangisinin uygun olduğu somut duruma göre belirlenir.

1. Temerrüt sebebiyle tahliye (TBK 315)

İlk yol, kiracıyı temerrüde düşürerek sözleşmeyi feshetmektir. TBK 315 şöyle der: “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür.”

Yani konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az 30 günlük bir ödeme süresi tanınmalıdır; bu süre yazılı bildirimin tebliğini izleyen günden başlar. İhtarda hangi ayın kirasının ödenmediği, 30 gün içinde ödenmesi gerektiği ve ödenmezse sözleşmenin feshedilip tahliye davası açılacağı açıkça belirtilmelidir. Süre dolduğu hâlde ödeme yapılmazsa, kira döneminin sonu beklenmeden temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir. Önemli: yan giderlerin (aidat vb.) ödenmemesi de TBK 315 kapsamında temerrüt oluşturur.

2. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye (TBK 352/2)

İkinci yol, bir kira yılı içinde tekrarlanan ödeme aksaklıklarına dayanır. TBK 352/2 şöyle düzenler: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Burada iki kritik nokta vardır. Birincisi: iki ihtar, farklı aylara ait muaccel kira borçlarına ilişkin olmalıdır; tek bir ayın kirasının bölünerek iki ayrı ihtara konu edilmesi yeterli değildir. İkincisi: dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır ve bu süre hak düşürücüdür. Bu yol yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır.

İki haklı ihtar yolunun farkı

İki haklı ihtar yolunun, temerrüt yolundan önemli farkları vardır. TBK 352/2’ye dayanan tahliyede, TBK 315’ten farklı olarak kiracıya ödeme için süre verilmesine ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin belirtilmesine gerek yoktur; ihtarın ilgili kira borcunun muaccel olmasından sonra yapılmış olması yeterlidir. Ayrıca ihtarın tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel olmaz; yani kiracı sonradan borcunu ödese bile tahliye davası açılabilir. Ancak kira borcu ihtar tebliğ edilmeden önce ödenmişse, o ihtar haklı sayılmaz.

3. Tahliye talepli icra takibi (İİK 269)

Üçüncü ve uygulamada en pratik yol, tahliye talepli ilamsız icra takibidir. Kiraya veren, İİK 269 vd. uyarınca kiracıya tahliye ihtarlı ödeme emri (Örnek No: 13) gönderir. Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcunu ödemezse, icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir. Bu ödeme emri aynı zamanda TBK 315’teki yazılı bildirim yerine geçer ve iki haklı ihtar davası için de haklı ihtar sayılır. Ancak kiracı 30 gün içinde tüm borcu ve takip masraflarını öderse tahliye edilemez. Kiraya veren, ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye talep etmek zorundadır; bu süre kaçırılırsa tahliye hakkı düşer.

Görevli mahkeme ve zorunlu arabuluculuk

Kira tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir ve görev hususu kamu düzenine ilişkindir; yetkili mahkeme kural olarak kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Önemli bir usuli zorunluluk: 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; arabuluculuğa gidilmeden açılan dava usulden reddedilir. İspat yükü kural olarak kiraya verene aittir; kiracının kira bedelini süresinde ödemediği, iki haklı ihtarın gönderildiği ve davanın süresinde açıldığı ispatlanmalıdır. İhtarnameler, tebligat belgeleri, kira sözleşmesi ve banka dekontları en önemli delillerdir. Sürecin doğru yürütülmesi için bir avukattan destek almak hak kaybını önler.

Üç Yol Karşılaştırması: Hangisi Ne Zaman?

Kiraya verenin elindeki üç yol farklı hız, süre ve sonuç doğurur. Seçim, somut duruma göre yapılmalıdır.

İhtarnamede Sık Yapılan Hatalar

Tahliye davalarının önemli bir kısmı, ihtarnamedeki eksiklikler nedeniyle reddedilir. Kontrol listesi:

1. Hangi dönemin borcu belirtilmemiş. “Kira borcunuzu ödeyiniz” yeterli değildir; hangi ayın kirası, ne tutarda ödenmediği yazılmalıdır.
2. Süre yazılmamış. Temerrüt ihtarında konut ve çatılı işyeri kiraları için en az otuz günlük süre tanınmalı ve bu açıkça belirtilmelidir.
3. Fesih uyarısı eksik. Süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı yazılmalıdır.
4. Muaccel olmadan gönderilmiş. İhtar, borç muaccel olduktan sonra gönderilmelidir; erken gönderilen ihtar haklı sayılmaz.
5. Tebliğ belgelenmemiş. Sürelerin hesabı tebliğ tarihinden başlar; tebligat parçası saklanmalıdır.
6. Tüm kiracılara gönderilmemiş. Birden fazla kiracı varsa her birine ayrı ihtar gerekir.

Kiracı Tarafında: Savunma ve Ödeme Yolları

İhtar veya takip alan kiracının izleyeceği adımlar da bellidir:

İkinci satırdaki tevdi mahalli yolu, uygulamada az bilinen ama etkili bir korumadır: kiraya veren ödemeyi kabul etmiyorsa, kiracı sulh hukuk mahkemesinden tevdi mahalli tayini isteyerek kira bedelini belirlenen yere yatırır. Böylece temerrüde düşmemiş sayılır.

Son olarak usul: tahliye davalarında arabuluculuk dava şartıdır. Son tutanak dilekçeye eklenmezse mahkeme kesin süre verir; sunulmazsa dava usulden reddedilir. İcra takibi ve buna bağlı işler ise bu kapsamda değildir.

Erken tahliye hâlinde kiracının sorumluluğunun sınırı için erken tahliye rehberimize, kira bedelinin tespiti ve zorunlu arabuluculuk şartı için kira tespit davası rehberimize bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı bu ay kirayı ödemedi, hemen çıkarabilir miyim?

Hayır, tek bir gecikmeyle hemen tahliye edemezsiniz. Önce kiracıyı usulüne uygun temerrüde düşürmeniz gerekir: TBK 315’e göre kiracıya yazılı bir ihtar gönderip ödeme için süre tanırsınız (konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün). Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, kira döneminin sonu beklenmeden temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir veya tahliye talepli icra takibi başlatabilirsiniz.

Kira ödenmediğinde tahliye için kaç yol var?

Üç farklı yol vardır: (1) Temerrüt sebebiyle tahliye davası (TBK 315 — yazılı ihtarla süre verip ödenmezse Sulh Hukuk Mahkemesinde dava); (2) İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası (TBK 352/2 — bir kira yılında iki haklı ihtar sonrası dava); (3) Tahliye talepli ilamsız icra takibi (İİK 269 — ödeme emriyle 30 gün süre, ödenmezse icra mahkemesinden tahliye).

TBK 315’e göre kiracıya kaç gün süre vermeliyim?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az 30 gün süre verilmesi zorunludur; adi kiralarda bu süre en az 10 gündür. Süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. İhtarda hangi ayın kirasının ödenmediği, 30 gün içinde ödenmesi gerektiği ve ödenmezse sözleşmenin feshedilip tahliye davası açılacağı açıkça belirtilmelidir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye nasıl olur (TBK 352/2)?

TBK 352/2’ye göre, kiracı bir kira yılı (bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresi) içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olursa, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Önemli: iki ihtar, farklı aylara ait muaccel kira borçlarına ilişkin olmalıdır; tek bir ayın kirasının bölünerek iki ihtara konu edilmesi yeterli değildir.

İhtardan sonra kiracı borcunu öderse tahliye olur mu?

İki yol farklı sonuç doğurur. Temerrüt yolunda (TBK 315): kiracı verilen 30 gün içinde tüm borcu (ve takip masraflarını) öderse tahliye edilemez. İki haklı ihtar yolunda (TBK 352/2) ise: ihtarın tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel olmaz; yani kiracı sonradan ödese bile tahliye davası açılabilir. Ancak kira borcu ihtar tebliğ edilmeden önce ödenmişse, o ihtar haklı sayılmaz.

İki haklı ihtar yolunda kiracıya süre vermem ve fesih uyarısı yapmam gerekir mi?

Hayır. TBK 352/2’ye dayanan tahliyede, TBK 315’ten farklı olarak kiracıya ödeme için süre verilmesine ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin belirtilmesine gerek yoktur. İhtarın, ilgili kira borcunun muaccel olmasından sonra yapılmış olması yeterlidir. Kiraya veren gereksiz yere süre vermiş olsa bile ihtarın haklı olma niteliği değişmez.

Kira tahliye davası hangi mahkemede açılır, arabuluculuk şart mı?

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir ve görev kamu düzenine ilişkindir; yetkili mahkeme kural olarak kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; arabuluculuğa gidilmeden açılan dava usulden reddedilir. İcra yolunda ise kiraya veren, ihtar/ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye talep etmelidir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.