Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun, kiracıyı korumayı esas alır. Bu nedenle kiraya veren, kiracıyı ancak kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplerle tahliye edebilir. Düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347 ve devamı maddelerindedir.
İki ana grup: kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebepler
Kiraya verenden kaynaklanan sebepler arasında; konut/işyeri gereksinimi (ihtiyaç) (TBK m.350), taşınmazı sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı (TBK m.351) ve yeniden inşa/esaslı onarım yer alır. Kiracıdan kaynaklanan sebepler ise (TBK m.352); kiracının verdiği yazılı tahliye taahhüdüne uymaması, bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olması ve kiracının/eşinin aynı yerde oturmaya elverişli konutu bulunmasıdır.
Süre bitimi tek başına tahliye sebebi değildir
Önemli bir ilke: belirli süreli bir kira sözleşmesinin süresinin dolması, tek başına tahliye sebebi değildir. Sözleşme aynı koşullarla kendiliğinden uzar. Kiraya veren, ancak yukarıdaki sebeplerden biri varsa veya on yıllık uzama süresinin dolmasının ardından usulüne uygun bildirimle (TBK m.347) sözleşmeyi sona erdirebilir.
Süreler, yeniden kiralama yasağı ve arabuluculuk
Her tahliye sebebi için kanunda öngörülen hak düşürücü süreler vardır; bu süreler kaçırılırsa dava hakkı kaybedilebilir. Ayrıca ihtiyaç nedeniyle tahliyede, taşınmaz haklı sebep olmadıkça üç yıl başkasına kiralanamaz (TBK m.355). Kira uyuşmazlıklarında, 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır.
Pratikte ne anlama geliyor?
- Tahliye yalnızca kanundaki sebeplerle mümkündür; süre bitimi tek başına yetmez.
- Sebepler kiraya verenden (ihtiyaç, onarım) ve kiracıdan (taahhüt, iki ihtar) kaynaklanabilir.
- Süreler hak düşürücüdür; dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Metinde anılan yüksek mahkeme kararları gerçek olup künyeleri (esas/karar numarası ve tarih) UYAP, Lexpera ve resmî karar kaynakları üzerinden doğrulanabilir. İçtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, kendi durumunuz için güncel değerlendirmeyi mutlaka bir avukattan alınız.
Tahliye Sebeplerinin Tam Listesi: Karşılaştırmalı Tablo
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye, ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür. Her sebebin kendi şartı, kendi usulü ve kendi hak düşürücü süresi vardır. Aşağıdaki tablo, sebepleri tek bakışta karşılaştırır.
| Sebep | Dayanak | Kim ileri sürer | Şart ve usul | Süre |
|---|---|---|---|---|
| Kira bedelinin ödenmemesi | TBK m.315 | Kiraya veren | En az otuz gün süre veren yazılı ihtar; süre içinde ödenmezse fesih | İhtar süresinin bitiminde |
| İki haklı ihtar | TBK m.352/2 | Kiraya veren | Bir kira yılı (veya aşan süre) içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtar | İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden bir ay |
| Yazılı tahliye taahhüdü | TBK m.352/1 | Kiraya veren | Taahhüdün teslimden sonraki bir tarihte verilmiş olması | Taahhüt edilen tarihten bir ay (icra veya dava) |
| Kiracının/eşinin aynı ilçede konutu | TBK m.352/3 | Kiraya veren | Oturmaya elverişli konut; kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesi | Sözleşmenin bitiminden bir ay |
| Sözleşmeye aykırı kullanım | TBK m.316 | Kiraya veren | En az otuz gün süre veren yazılı ihtar; kasten ağır zarar gibi hâllerde süresiz fesih | İhtar süresinin bitiminde |
| Kiraya verenin gereksinimi | TBK m.350/1 | Kiraya veren | Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç; ihtiyaç sahibi sınırlı kişi çevresinden | Sürenin sonundan bir ay (m.353 ile bir kira yılı uzayabilir) |
| Yeniden inşa ve esaslı onarım | TBK m.350/2 | Kiraya veren | Onarım sırasında kullanımın imkânsız olması | Aynı süre rejimi |
| Yeni malikin gereksinimi | TBK m.351 | Yeni malik | İki seçimlik yol: edinmeden bir ay içinde yazılı bildirim → altı ay sonra dava; veya sözleşme sonu → bir ay içinde dava | Seçilen yola göre |
| On yıllık uzama süresi | TBK m.347 | Kiraya veren | Sebep göstermek gerekmez; yazılı bildirim şart | Uzama yılının bitiminden en az üç ay önce |
| Kiracının süre sonunda feshi | TBK m.347 | Kiracı | Yazılı bildirim | Sürenin bitiminden en az on beş gün önce |
| Önemli sebeple olağanüstü fesih | TBK m.331 | Her iki taraf | Kira ilişkisinin çekilmez hâle gelmesi; hâkim parasal sonuçları karara bağlar | Yasal fesih bildirim süresine uyularak |
TBK m.354 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Yani sözleşmeye “kiraya veren dilediği zaman fesih hakkına sahiptir” gibi bir madde konulsa dahi geçersizdir. Tahliye, yalnızca kanunun saydığı sebeplerle ve kanunun öngördüğü usulle istenebilir.
Doğru Sebebi Seçmek Neden Belirleyicidir?
Uygulamada davaların önemli bir kısmı, olay doğru olduğu hâlde yanlış hükme dayanıldığı için reddedilir. Kanunda özel düzenlemesi bulunan bir olayda genel hükme dayanmak sonuç doğurmaz.
- Kira ödenmiyorsa TBK m.315 veya m.352/2 işletilir; olağanüstü fesih hükümlerine gidilemez.
- Komşular rahatsız ediliyorsa TBK m.316 usulü (otuz günlük ihtar) izlenir.
- İhtiyaç varsa m.350 veya m.351 arasında doğru olan seçilmelidir; yeni malik iseniz m.351 yolundasınız.
- On yıllık uzama süresi dolmuşsa sebep göstermeye gerek yoktur; m.347 yeterlidir.
Süre Kaçtıysa: TBK m.353 Emniyet Supabı
Dava açma süreleri hak düşürücüdür ve mahkeme bunları resen gözetir. Ancak kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353). Bildirimin de süresinde yapılmış ve ulaşmış olması gerekir.
Kiracının Savunma Kontrol Listesi
Tahliye talebiyle karşılaşan kiracının sırayla bakması gereken noktalar:
- Hangi sebebe dayanılıyor? Dilekçedeki hukuki sebep ile anlatılan olay birbirini tutuyor mu?
- Süre tutuyor mu? Hak düşürücü süre geçmişse dava esastan incelenmez.
- Arabuluculuk yapılmış mı? Son tutanak dilekçeye eklenmemişse dava usulden reddedilir.
- İhtar usulüne uyulmuş mu? Otuz günlük asgari süreden kısa süre veren ihtar feshi sakatlar.
- Taahhüt geçerli mi? Sözleşmeyle birlikte, teslimden önce alınan taahhütler tartışmalıdır.
- İhtiyaç samimi mi? Kiraya verenin aynı amaca elverişli başka taşınmazı var mı?
Tahliye Sebepleri: İki Grup, Farklı Süreler
Kanun tahliye sebeplerini kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklananlar olarak ayırır.
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| Gereksinim (ihtiyaç) | Kiraya veren, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler | Dava |
| Yeni malikin gereksinimi | Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde bildirim | Altı ay sonra dava |
| Yeniden inşa ve esaslı onarım | Kullanım imkânsız hâle geliyorsa | Proje ve ruhsat |
| Tahliye taahhüdü | Yazılı ve teslimden sonra | Bir ay içinde dava veya takip |
| İki haklı ihtar | Bir kira yılında iki haklı yazılı ihtar | Yıl bitiminden itibaren bir ay |
| Kiracının konutu varsa | Aynı ilçe veya belde belediye sınırlarında oturmaya elverişli konutu | Kiraya veren bilmiyorsa |
| On yıllık uzama | Uzama süresi sonunda sebep göstermeksizin | Üç ay önce bildirim |
| Temerrüt | Otuz günlük ihtar | Dava veya takip |
| Yeniden kiralama yasağı | Tahliye sonrası üç yıl | Eski kiracıya öncelik |
Yedinci satır kiraya verenler için en geniş imkândır: belirsiz süreli hâle gelen kira sözleşmelerinde on yıllık uzama süresinin bitiminden itibaren, kiraya veren sebep göstermeksizin ve en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Dokuzuncu satır ise kiracıyı koruyan dengedir — gereksinim veya yeniden inşa sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
Kira ve tahliye rehberlerimiz: temerrüt ve iki haklı ihtar · tahliye taahhüdü · tahliye sebepleri · cezai şart ve muacceliyet yasağı · görevli ve yetkili mahkeme · icra yoluyla tahliye
Sıkça Sorulan Sorular
Konut kiralarında tahliye sebepleri nelerdir?
Tahliye ancak kanunda sayılı sebeplerle mümkündür: kira ödememe, ihtiyaç (gereksinim), yeniden inşa/onarım, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve on yıllık uzama sonrası bildirim gibi.
Kiracı keyfî olarak çıkarılabilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı güçlü korumadadır; sebep gösterilmeden veya kanuni şart oluşmadan tahliye edilemez.
Tahliye için dava şart mı?
Tahliye taahhüdü ve kesinleşmiş icra takibi dışındaki sebeplerde, kiraya verenin tahliye davası açması gerekir. Mahkeme şartların varlığını inceler.
📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi
📚 İlgili Rehberler
- Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye Dilekçesi (TBK m.350/2)
- Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi (TBK m.351)
- Temerrüt Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği (TBK m.315)
- 📘 Kira ve Tahliye (Ana Kategori)
- Kira Bedelinin Ödenmemesi: Temerrüt ve İki Haklı İhtar
- “Evime Kendim Oturmam Gerekiyor” – İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Bu konuda avukat desteğine mi ihtiyacınız var?
Durumunuzu Hukukçular Evi uzman kadrosuyla değerlendirin; ilk görüşme için hemen ulaşın.
Dosyanız için değerlendirme
Süreler kısadır ve usul hataları geri alınamaz. Belgelerinizi birlikte inceleyelim.
Bu içerik Gayrimenkul ve Kira Hukuku alanındadır.
Gayrimenkul ve Kira Hukuku Rehberi · Bu alandaki tüm rehberler · Tüm hukuk dalları
Tahliye Sebepleri: İki Grup
| Kiraya verenden kaynaklanan | Kiracıdan kaynaklanan |
|---|---|
| Gereksinim (kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu, bakmakla yükümlü olduğu kişiler) | Tahliye taahhüdü |
| Yeniden inşa veya esaslı onarım | Bir kira yılında iki haklı ihtar |
| Yeni malikin gereksinimi | Kiracının veya eşinin aynı ilçe/belde sınırlarında oturmaya elverişli konutu bulunması |
| On yıllık uzama süresi sonunda (bildirimle) | Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) |
Gereksinim Nedeniyle Tahliyede Usul
Gereksinim iddiasının samimi, zorunlu ve sürekli olması aranır. Geçici veya sözde ihtiyaç kabul edilmez. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz sürelilerde ise fesih bildirim sürelerine uyularak bir ay içinde açılır.
Tahliye kararı alındıktan sonra taşınmazın üç yıl boyunca haklı sebep olmaksızın eski kiracıdan başkasına kiralanması yasaktır. Bu yasağa aykırılık hâlinde eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir.
Yeni Malikin Gereksinimi
Taşınmazı sonradan edinen kişi, gereksinim nedeniyle tahliye isteyecekse sıkı bir usule uymalıdır: edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalı ve bildirimden altı ay sonra dava açmalıdır.
Bir aylık bildirim süresi kaçırıldığında bu yol kapanır; yeni malik ancak sözleşme süresinin bitiminde genel hükümlere göre hareket edebilir. Kiracı bakımından ilk kontrol edilecek nokta budur.
Tahliye Taahhüdünde Geçerlilik
Tahliye taahhüdünün geçerli olması için kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ve yazılı olarak verilmesi gerekir. Sözleşmeyle aynı anda veya öncesinde alınan taahhütler geçersizdir. Taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluna gidilmelidir.
İki Haklı İhtar Yolu
Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle iki kez haklı ihtara sebebiyet verirse, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Bu yolda ödemenin sonradan yapılması sonucu değiştirmez.
İhtarların ayrı aylara ilişkin olması, yazılı yapılması ve tebliğ edilmiş olması aranır. Aynı aya ilişkin iki ihtar tek sayılır.
On Yıllık Uzama Süresi
Belirli süreli sözleşmelerde, sürenin bitiminden itibaren on yıl uzama süresi sona erdiğinde kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu, kiraya verenin gerekçesiz tahliye isteyebildiği tek hâldir.
Kiracının Savunma Noktaları
- Bildirim ve dava sürelerine uyulup uyulmadığı
- Gereksinim iddiasının samimiyeti (davacının başka konutu var mı?)
- Tahliye taahhüdünün sözleşmeden sonra verilip verilmediği
- İhtarların ayrı aylara ilişkin ve usulüne uygun olup olmadığı
- Kira ödemelerinin banka kayıtlarıyla ispatı
- Arabuluculuk dava şartının yerine getirilip getirilmediği
Tahliye Kararının İcrası
Tahliye kararı kesinleştiğinde icra müdürlüğü aracılığıyla infaz edilir. Kiracıya taşınma için süre verilebilir. Kiraya verenin kendi başına eşya çıkarması veya kilit değiştirmesi, elinde karar olsa dahi hukuka aykırıdır ve suç oluşturur.
Tahliye sırasında taşınmazın durumunun tutanağa geçirilmesi ve fotoğraflanması, hasar tazminatı talebinin tek dayanağıdır. Bu adım atlandığında sonradan hasar iddiası ispatlanamaz.
Zorunlu Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu şart atlanarak açılan tahliye davası usulden reddedilir. Arabuluculuk son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi gerekir.
