Kira Bedelinin Ödenmemesi: Temerrüt, 30 Günlük İhtar ve Tahliye (TBK 315)

Kira bedelinin ödenmemesi, kira ilişkisini sona erdiren en yaygın sebeptir. Ancak kiraya veren, ödeme yapılmadı diye sözleşmeyi doğrudan feshedemez. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi, fesihten önce kiracıya yazılı olarak süre verilmesini ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğinin açıkça bildirilmesini zorunlu kılar. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve usulüne uygun kullanılmayan bir ihtar, açılacak tahliye davasını baştan sonuçsuz bırakır.

Temerrüdün Doğması

Kira bedeli, sözleşmede kararlaştırılan tarihte ödenmelidir. Sözleşmede ödeme günü belirlenmişse, o günün geçmesiyle kiracı ayrıca ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşer. Ödeme günü belirlenmemişse, kiraya verenin talebi gerekir. Yan giderler bakımından da aynı esas geçerlidir.

Önemli bir ayrım: Temerrüde düşmek ile tahliye hakkının doğması aynı şey değildir. Temerrüt gecikme faizini gündeme getirir; tahliye için ayrıca TBK 315 usulünün işletilmesi gerekir.

TBK 315 Usulü: Üç Şart

Kiraya verenin bu maddeye dayanarak sözleşmeyi feshedebilmesi için üç şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir:

• Muaccel bir kira veya yan gider borcunun ödenmemiş olması. Henüz vadesi gelmemiş kira için bu yol işletilemez.
• Yazılı olarak süre verilmesi. Sözlü uyarı yeterli değildir. Uygulamada noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi ispat açısından en güvenli yoldur.
• Sürenin sonunda sözleşmenin feshedileceğinin açıkça bildirilmesi. Yalnızca “borcunuzu ödeyin” denilen bir yazı bu şartı karşılamaz; fesih iradesi net olmalıdır.

Süre Ne Kadar Olmalı?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür. Diğer kira ilişkilerinde bu süre en az on gündür. Süre, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar; gönderim tarihi değil, tebliğ tarihi esastır. Otuz günden kısa süre verilmesi ihtarı geçersiz kılar ve süreç baştan tekrarlanmak zorunda kalır.

İhtarnamede Bulunması Gerekenler

Uygulamada en sık yapılan hata, ihtarnamenin eksik düzenlenmesidir. Metinde şu unsurlar yer almalıdır:

• Tarafların ve kiralananın açık kimliği
• Hangi aylara ait kira veya yan gider borcunun ödenmediği, tutarlarıyla birlikte
• Ödeme için tanınan sürenin açıkça belirtilmesi (konut/çatılı işyerinde en az 30 gün)
• Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği ve tahliye isteneceği uyarısı
• Ödemenin yapılacağı hesap bilgisi

Kiracı Süre İçinde Öderse

Kiracı tanınan süre içinde borcunu tamamen öderse fesih hakkı doğmaz ve sözleşme devam eder. Kısmi ödeme kural olarak borcu sona erdirmez; ancak somut olayda dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirme yapılabilir. Bu nedenle kısmi ödeme kabul edilirken dikkatli olunmalı, kabulün borcun tamamını kapattığı izlenimi doğurmamalıdır.

Süre Dolduktan Sonra: İki Yol

1. İcra yoluyla tahliye (İİK 269)

Kiraya veren, kira alacağı için ilamsız icra takibi başlatıp aynı zamanda tahliye talebinde bulunabilir. Kiracı ödeme emrine süresinde itiraz etmez ve borcu da ödemezse, icra mahkemesinden tahliye kararı alınabilir. Kira sözleşmesine itiraz edilmesi hâlinde süreç değişir ve itirazın kaldırılması gündeme gelir.

2. Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası

İhtar süresinin sonuçsuz kalması üzerine doğrudan tahliye davası da açılabilir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Hangi yolun seçileceği somut duruma göre değişir. Alacağın tahsili öncelikliyse icra yolu, yalnızca tahliye hedefleniyorsa dava yolu genellikle daha uygundur.

İki Haklı İhtar ile İlişkisi

TBK 352/2 ayrı bir tahliye sebebi düzenler: Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. Bu yol, TBK 315’ten bağımsızdır ve borç sonradan ödenmiş olsa bile işletilebilir. İki ihtarın farklı aylara ait borçlar için ve haklı olarak gönderilmiş olması gerekir.

Sık Yapılan Hatalar

• İhtarda süre belirtilmemesi veya otuz günden kısa süre verilmesi
• Fesih uyarısının metne konulmaması
• Sürenin tebliğ tarihi yerine gönderim tarihinden hesaplanması
• Henüz muaccel olmamış kiraların da ihtara dahil edilmesi
• Muacceliyet kaydına dayanarak tüm yıllık kiranın istenmesi — konut ve çatılı işyeri kiralarında bu kayıt TBK 346 uyarınca geçersizdir

Kira Ödenmediğinde İhtar ve Tahliye Süreci: Adım Adım

1. Borcu ve dayanağını tespit edin — Hangi aylara ait kira ve yan giderlerin ödenmediğini, tutarlarıyla ve sözleşmedeki ödeme gününe göre muaccel olup olmadıklarıyla birlikte belirleyin.
2. İhtarnameyi hazırlayın — Ödenmeyen borcu, ödeme için tanınan en az 30 günlük süreyi ve süre sonunda sözleşmenin feshedileceğini açıkça yazın.
3. Notere verin ve tebliği takip edin — İhtarnameyi noter aracılığıyla gönderin; sürenin başlangıcı tebliğ tarihi olduğu için tebliğ şerhini mutlaka temin edin.
4. 30 günü bekleyin — Süre içinde tam ödeme yapılırsa fesih hakkı doğmaz. Kısmi ödemeyi kabul ederken borcun kapandığı izlenimi doğurmaktan kaçının.
5. İcra veya dava yolunu seçin — Süre sonuçsuz kalırsa İİK 269 kapsamında tahliye talepli icra takibi başlatın veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açın.

Temerrüt Sürecinde Sık Yapılan Hatalar

Süreç basit görünür ancak usulî hatalar davayı kaybettirir.

Birinci ve altıncı satırlar en pahalı iki hatadır: otuz günden kısa süre verilen ihtar geçersizdir ve süre dolmadan açılan tahliye davası reddedilir — her iki hâlde de süreç baştan başlar ve aylar kaybedilir. Beşinci satır ise ince bir noktadır; ihtar süresi içinde yapılan kısmi ödemenin kabulü, fesih hakkının kullanımını tartışmalı hâle getirebilir.

Kira ve tahliye rehberlerimiz: temerrüt ve iki haklı ihtar · tahliye taahhüdü · tahliye sebepleri · cezai şart ve muacceliyet yasağı · görevli ve yetkili mahkeme · icra yoluyla tahliye

Tahliye Kararının İcrası: Adım Adım

Tahliye kararı alınması sürecin sonu değildir. Kiracı kendiliğinden çıkmazsa, kararın icra yoluyla yerine getirilmesi gerekir.

Kısmi Ödeme Kabul Edilirken Dikkat

Temerrüt sürecinde kiracının kısmi ödeme yapması, kiraya veren için tuzak oluşturabilir.

1. Kabul, ihtarı geçersiz kılabilir. Kısmi ödemenin çekincesiz kabulü, borcun yeniden yapılandırıldığı veya sürenin uzatıldığı yönünde yorumlanabilir.
2. Çekince şart. Ödeme alınacaksa, “kısmi ödeme olarak ve tüm haklarımız saklı kalmak kaydıyla” ifadesiyle kabul edildiği yazılı olarak bildirilmelidir.
3. Mahsup sırası. Ödemenin hangi döneme ve hangi kaleme mahsup edildiği belirtilmelidir; aksi hâlde en eski borçtan başlanarak mahsup tartışması doğar.
4. Süre işlemeye devam eder. Kısmi ödeme, tanınan sürenin yeniden başlaması sonucunu doğurmaz — ancak bu husus yazılı olarak teyit edilmelidir.

Kiracının Depozito Mahsubu Talebi

Kiracının sıkça başvurduğu savunmalardan biri, kira borcunun depozitodan mahsup edilmesi talebidir. Bu talebin hukuki durumu nettir.

Birinci satırın pratik sonucu şudur: kiracı, “depozitom var, son ayın kirasını ödemiyorum” diyemez. Bu davranış temerrüde düşmesine ve tahliye sürecinin başlamasına yol açar. Doğru yol, kirayı ödemek ve tahliye sonrasında depozitonun iadesini talep etmektir.

Usul bakımından: tahliye davalarında arabuluculuk dava şartıdır; son tutanak dilekçeye eklenmezse dava usulden reddedilir. Buna karşılık icra takibi ve buna bağlı işler bu kapsamda değildir — bu nedenle tahliye talepli icra takibi yolu, arabuluculuk aşaması olmaksızın başlatılabilir.

Üç tahliye yolunun karşılaştırması ve ihtarnamedeki hatalar için temerrüt ve tahliye rehberimize, depozitonun iadesi ve mahsup edilebilecek kalemler için depozito iadesi rehberimize bakabilirsiniz.

TBK m.315’in Metni ve Genel Temerrüt Hükümleriyle İlişkisi

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu süre içinde de ifada bulunmamaları durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; bu süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür (TBK m.315). Hükmün uygulanabilmesi için borcun kiralananın tesliminden sonra muaccel olmuş olması gerekir. Kiralanan teslim edilmeden önce ödenmesi gereken bir peşin kira veya güvence ödenmezse, TBK m.315 değil, sözleşmeden dönme dahil borçlu temerrüdüne ilişkin genel hükümler uygulanır (TBK m.123-125).

Kiracının temerrüdü, ödeme günü belirlenmiş bir borçta bu günün geçmesiyle ihtara gerek olmaksızın gerçekleşir (TBK m.117/2). Kira bedeli aksine anlaşma veya yerel âdet yoksa her ayın sonunda ödenir (TBK m.314) ve temerrüde düşen kiracı temerrüt faizi ödemekle yükümlüdür (TBK m.120). Ancak temerrüt tek başına fesih hakkı doğurmaz; kira ilişkisinde fesih için TBK m.315’teki özel usulün işletilmesi zorunludur. Bu hüküm genel temerrüt hükümlerine göre özel nitelikte olduğundan, kiraya veren TBK m.123-125’teki genel dönme veya fesih yollarına başvurarak TBK m.315’teki asgari süreyi atlayamaz; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilmesi de mümkün değildir (TBK m.354).

Fesih Anı ve Fesihten Sonraki Kullanımın Hukuki Niteliği

TBK m.315’e göre gönderilen yazılı bildirimde, süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmiş olması hâlinde, sürenin ödeme yapılmadan geçmesiyle birlikte fesih hakkı kullanılabilir hâle gelir. Uygulamada ihtarnamenin, sürenin sonunda sözleşmenin feshedilmiş sayılacağını da içerecek şekilde düzenlenmesi, ayrı bir fesih bildirimine gerek olup olmadığı tartışmasını ortadan kaldırır. Sürenin dolmasından önce açılan tahliye davası, dava tarihinde fesih hakkı doğmamış olacağından reddedilir; bu nedenle dava tarihinin, tebliğ tarihinden itibaren otuz günlük sürenin son gününden sonraya denk gelmesi gerekir.

Sözleşmenin feshinden sonra kiracının taşınmazı kullanmaya devam etmesi, artık bir kira ilişkisine değil haksız işgale dayanır; bu dönem için kiraya veren kira bedeli değil, kullanım karşılığı tazminat isteyebilir ve bu tazminatın miktarı çoğu zaman son kira bedeli esas alınarak belirlenir. Kiraya verenin muaccel olmuş kira alacakları için kiralanandaki taşınırlar üzerinde işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedeli için hapis hakkı bulunduğundan (TBK m.336), kiracının eşyalarını götürmek istemesi hâlinde kiraya veren icra dairesinin yardımıyla bu hakkı kullanabilir. Sözleşme sona erdiğinde güvence bedeli ödenmemiş kira ve yan giderlere mahsup edilebilir; kalan kısım kiracıya iade edilir (TBK m.342).

İcra Yoluyla Tahliye: İİK m.269 ve Noter İhtarının Yerine Geçen Ödeme Emri

Kiraya veren, TBK m.315 kapsamındaki noter ihtarı yerine doğrudan icra dairesine başvurarak kira alacağının tahsili ve tahliye talepli ilamsız takip başlatabilir. Bu takipte kiracıya gönderilen ödeme emri, hem itiraz süresini hem de kira borcunun ödenmesi için verilen süreyi ve süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye isteneceği ihtarını içerir; konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme süresi otuz gündür (İİK m.269). Böylece ödeme emri, TBK m.315’te öngörülen yazılı süre verme ve fesih ihtarının işlevini de görür ve ayrıca noter ihtarnamesi gönderilmesine gerek kalmaz.

Kiracı ödeme emrine süresi içinde itiraz etmezse ve otuz günlük süre içinde borcu ödemezse, kiraya veren icra mahkemesinden kiracının tahliyesini isteyebilir; kiracı kira ilişkisine veya borca itiraz etmişse kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi talep eder (İİK m.269-269/c). İcra mahkemesinde yapılan inceleme belgelerle sınırlı olduğundan, yazılı bir kira sözleşmesi bulunmayan veya kira bedelinin miktarı tartışmalı olan dosyalarda icra mahkemesi yolu sonuç vermeyebilir; bu durumda arabuluculuk sonrasında sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılması gerekir. İcra takibi ve buna bağlı icra mahkemesi işleri dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir.

Kiracının Savunmaları: Takas, Eksik Artış ve Ayıp

Temerrüde dayalı tahliye davasında kiracının ileri sürebileceği savunmalar, ihtarda istenen tutarın gerçekten muaccel ve geçerli bir kira borcu olup olmadığına odaklanır. İhtarda istenen artırılmış kira bedeli, yenilenen dönem için kanuni sınırı aşan bir artışa dayanıyorsa, kanuni sınırı aşan kısım bakımından borç doğmadığından bu kısmın ödenmemesi temerrüt oluşturmaz (TBK m.344). Kiracının kiraya verene karşı muaccel ve karşılıklı bir para alacağı varsa, örneğin kiraya verenin yapması gereken zorunlu onarımı kiracı yaptırmış ve bedelini istemişse, kiracı takas beyanında bulunarak kira borcunu bu alacakla sona erdirebilir (TBK m.139). Takas beyanının ihtar süresi içinde ve açıkça yapılması gerekir.

Kiralananda kullanımı önemli ölçüde etkileyen bir ayıp bulunuyorsa kiracı, kiraya verenden ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını veya zararın giderilmesini isteyebilir (TBK m.305). Ancak kiracının indirim hakkını tek taraflı ve orantısız biçimde kullanarak kira bedelinin tamamını ödememesi, indirimin haklılığı mahkemece sonradan kabul edilmezse temerrüt sonucunu doğurabilir. Bu nedenle ayıp iddiasındaki kiracının, ayıbı delil tespitiyle belgelemesi ve kira bedelini ödemeye devam ederken indirim veya iade talebini ayrıca ileri sürmesi daha güvenli bir yoldur.

Tahliye Davasının Usulü: Arabuluculuk, Görev, Yetki ve İspat

TBK m.315’e dayanan tahliye davası kira ilişkisinden doğduğundan, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır ve arabuluculuk son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi gerekir (HUAK m.18/B). Kira ilişkisinden doğan davalar değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4). Yetki bakımından genel kural davalının yerleşim yeri mahkemesi olmakla birlikte, sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m.6, m.10); kiralananın bulunduğu yer mahkemesi uygulamada tahliye davaları bakımından tercih edilen yetkili mahkemedir.

İspat yükü bakımından kiraya veren, kira ilişkisinin varlığını, kira bedelini ve usulüne uygun ihtarın kiracıya tebliğ edildiğini ispatlamakla yükümlüdür; kiracı ise kira bedelini süresi içinde ödediğini ispat etmelidir (TMK m.6). Kira bedelinin ödendiği, kanunda belirlenen miktarı aşan hâllerde senet veya banka kaydı gibi yazılı delillerle ispat edilir; tanıkla ödeme ispatı kural olarak mümkün değildir (HMK m.200). Kiracının kira bedelini, kiraya verenin göstermediği bir hesaba veya başka bir kişiye ödemesi borcu kural olarak sona erdirmez; kiraya veren ödeme almaktan kaçınıyorsa kiracı borcunu tevdi yoluyla ödeyerek temerrüt sonuçlarından kurtulabilir (TBK m.107).

Tahliye İlamının İcrası: İİK m.26 ve m.36

Taşınmazın tahliyesine ilişkin ilam icra dairesine verildiğinde, icra müdürü kiracıya bir icra emri tebliğ ederek taşınmazı kanunda öngörülen süre içinde boşaltmasını ister; süre içinde tahliye edilmezse taşınmaz zorla boşaltılarak alacaklıya teslim edilir ve taşınmazda bulunan borçluya ait eşya, borçlu tarafından alınmazsa masrafı borçluya ait olmak üzere muhafaza altına alınır (İİK m.26). Tahliye kararı kira ilişkisine dayandığından taşınmazın aynına ilişkin bir karar niteliğinde değildir ve kesinleşmesi beklenmeden icraya konulabilir; kararı kanun yoluna taşıyan kiracı ise teminat göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK m.36).

İcra dairesi eliyle tahliye yapılırken zilyetliğin kiracıdan alınması, tutanağa bağlanarak gerçekleştirilir; kiracı veya birlikte oturan kişiler direnirse kolluk yardımı istenebilir. Tahliye sırasında taşınmazdaki eşyaların tek tek tutanağa geçirilmesi ve fotoğraflanması, kiracının sonradan eşya kaybı iddiasıyla kiraya verene veya icra dairesine karşı ileri sürebileceği taleplerin önüne geçer. Kiraya verenin hapis hakkına konu eşya bakımından ise haciz ve satış yolu ayrıca işletilir (İİK m.268).

Kendiliğinden Tahliyenin Hukuki ve Cezai Sonuçları

Kiracı, kira sözleşmesi feshedilmiş olsa bile tahliye edilinceye kadar taşınmazın zilyedidir ve zilyet, her türlü gasp veya saldırıyı kuvvet kullanarak defetme hakkına sahiptir (TMK m.981). Kiraya verenin mahkeme veya icra dairesi aracılığı olmaksızın kilidi değiştirmesi, eşyaları dışarı çıkarması veya kiracının taşınmaza girmesini engellemesi, zilyetliğe yapılan hukuka aykırı bir saldırı niteliğindedir; kiracı bu durumda zilyetliğin iadesini ve uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir (TMK m.982-983, TBK m.49).

Bu tür davranışlar ceza hukuku bakımından da sonuç doğurur. Kişinin konutuna veya konutunun eklentilerine rızası olmaksızın giren ya da rıza ile girdikten sonra buradan çıkmayan kişi konut dokunulmazlığını ihlal suçunu işler (TCK m.116). Hukuki bir ilişkiye dayanan alacağını tahsil amacıyla tehdit veya cebir kullanan kişi ise tehdit veya kasten yaralama suçlarından cezalandırılır (TCK m.150). Kiracıyı çıkarmak amacıyla elektrik, su veya doğal gaz aboneliğinin kesilmesi de kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcuna aykırılık oluşturur (TBK m.301) ve kiracıya tazminat hakkı verir. Kiraya veren, haklı olsa dahi alacağını ve tahliye hakkını yalnızca icra ve yargı yoluyla kullanmalıdır.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: tahliye sebepleri ve iki haklı ihtar · muacceliyet kaydına dayalı takip · eksik zam farkının temerrüde etkisi · hapis hakkı ve güvenceler · kira korumasının kapsamı · yan giderler ve abonelik

Sıkça Sorulan Sorular

Kira ödenmezse ev sahibi doğrudan tahliye edebilir mi?

Hayır. TBK 315 uyarınca önce yazılı olarak süre verilmesi ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi zorunludur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Usulüne uygun ihtar yapılmadan açılan tahliye davası reddedilir.

30 günlük süre ne zaman başlar?

Süre, ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. İhtarın notere verildiği veya postaya atıldığı tarih değil, kiracıya ulaştığı tarih esas alınır.

Kiracı ihtardan sonra öderse tahliye edilebilir mi?

Tanınan süre içinde borcun tamamı ödenirse TBK 315’e dayalı fesih hakkı doğmaz. Ancak aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunmuşsa, borç sonradan ödenmiş olsa bile TBK 352/2 uyarınca kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.

Sözleşmede ‘bir kira ödenmezse tüm yıl muaccel olur’ yazıyor, geçerli mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerli değildir. TBK 346 bu tür muacceliyet kayıtlarını ve ceza koşullarını yasaklar; sözleşmede yer alsalar bile uygulanamazlar.

Bilgilendirme: Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut uyuşmazlığınızda süreler ve deliller belirleyicidir; işlem yapmadan önce avukata danışın.

İlgili Rehberler

• Temerrüt Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği (TBK m.315)
• Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Kapsamı (TBK 339)
• 📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi
• Kira Bedelinin Uyarlanması ve Kira Tespit Davası
• Gayrimenkul ve Kira Hukuku — tüm rehberler
• Gayrimenkul Hukuku Rehberi