Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı kiraya verenin başvurabileceği başlıca yollar vardır: temerrüt nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve tahliye talepli icra takibi. Bu rehberde, ilk iki yolu — temerrüt ve iki haklı ihtar — Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde açıklıyoruz.
10 Saniyede Hukuk · Gayrimenkul ve Kira Hukuku
İki haklı ihtar tahliye sebebi mi?
Bu soruya dair kısa bilgilendirme videosunu izleyebilir, ayrıntılı açıklamayı aşağıdaki rehberde bulabilirsiniz. Video genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınız için avukata danışınız.
Kira Ödenmemesinde Tahliye Yolları
Kira bedelini sözleşmede belirlenen tarihte ve eksiksiz ödemeyen kiracı temerrüde düşer. Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu, kiraya verene üç farklı imkân tanır: (1) temerrüt nedeniyle tahliye davası (TBK m.315), (2) iki haklı ihtar çekilerek tahliye davası (TBK m.352/2) ve (3) tahliye talepli icra takibi (İİK m.269 vd.). Bu rehber ilk iki yola odaklanır; icra yoluyla tahliye ayrı bir rehberde ele alınmıştır.
1. Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK m.315)
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre, kiracı kira bedelini ödemede temerrüde düşerse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verir ve bu süre içinde borç ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Maddeye göre kiracıya verilecek bu süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür (diğer/adi kiralarda en az on gün). Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar.
Kiracı verilen süre içinde geciken kira bedelini öderse fesih ve tahliye hakkı doğmaz. Ancak süre içinde ödenmezse, kiraya veren kira döneminin sonunu beklemeden temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. TBK m.315, hem konut/çatılı işyeri hem de adi kira sözleşmelerinde uygulanır.
Önemli: Temerrüt ihtarının (ihtarnamenin) usulüne uygun şekilde ve yazılı olarak kiracıya tebliğ edilmesi şarttır. Süre, tebliğden sonra işlemeye başlar. Tebligat usulsüzse temerrüt hükümleri işlemez.
2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/2)
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasına göre: kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olursa, kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Önemli noktalar: İhtarın “haklı” sayılması için ihtar tarihinde kiracının kira borcunu süresinde ödememiş olması gerekir. Kiracı borcunu sonradan ödese bile, daha önce yapılan haklı ihtar geçerliliğini korur. İki ihtarın aynı kira yılı içinde ve ayrı aylara ait kira bedellerine ilişkin olması gerekir. Bu yol yalnızca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanır; süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödendiği hâllerde iki haklı ihtar oluşmaz.
Kritik süre: İki haklı ihtara dayalı tahliye davası, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücüdür; kaçırılırsa dava reddedilir.
İhtar Nasıl Yapılır?
İhtarın yazılı olması ve kiracıya ulaştığının ispat edilebilmesi önemlidir. Uygulamada en güvenli yöntemler noter ihtarnamesi ve icra takibiyle gönderilen ödeme emridir. Yargıtay kararlarında, icra takibiyle gönderilen (tebliğ edilen) ödeme emri de haklı ihtar olarak kabul edilmektedir. İadeli taahhütlü posta da kullanılabilir; ancak ispat bakımından noter ihtarnamesi daha güçlüdür.
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kiralananın tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklar dâhil olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda, dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartı hâline gelmiştir. Arabuluculuk sürecinin işletilmemesi hâlinde davanın usulden reddi gündeme gelir. Bu nedenle tahliye davası açmadan önce arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekir.
Önemli: Tahliye süreçlerinde ihtar usulü, süreler ve arabuluculuk şartı kritik öneme sahiptir. Hak kaybı yaşamamak için bir uzmana danışmanız önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir?
Üç yol vardır: temerrüt nedeniyle tahliye (TBK m.315), iki haklı ihtar nedeniyle tahliye (TBK m.352/2) ve tahliye talepli icra takibi (İİK m.269). Hangisinin seçileceği somut duruma göre belirlenir.
Temerrüt nedeniyle tahliyede kaç gün süre verilir?
TBK m.315’e göre kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür (diğer kiralarda en az 10 gün). Süre, yazılı bildirimin tebliğini izleyen günden başlar. Süre içinde ödenmezse tahliye davası açılabilir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye nasıl olur?
Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtar yapılmasına sebep olursa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m.352/2). Bu yol yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır.
İki haklı ihtarda dava açma süresi nedir?
İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür; kaçırılırsa dava reddedilir.
Kiracı borcunu sonradan öderse ihtar geçersiz olur mu?
Hayır. İhtar tarihinde kira borcu süresinde ödenmemişse ihtar haklıdır. Kiracının borcunu sonradan ödemesi, daha önce yapılan haklı ihtarın geçerliliğini ortadan kaldırmaz.
Tahliye davası açmadan arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye dâhil) dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Aksi hâlde dava usulden reddedilir.
Kira ödememe ve tahliye süreçleri konusunda uzman desteği alın
Hukukçular Evi uzman avukat kadrosuyla yanınızda.
İlgili Rehberler
