Ev Sahibi Geçen Yılki Eksik Zammı Geriye Dönük İstiyor — Ödemeli miyim?

Ne yaşandı?

Bir kiracı, yıllardır aynı veya düşük bir kira ödemektedir; ev sahibi bazı yıllar zam yapmamış ya da eksik yapmıştır. Bir gün ev sahibi, ‘geçmiş yılların zamlarını da istiyorum’ diyerek geriye dönük toplu bir fark talep eder. Kiracı, bunu ödemek zorunda olup olmadığını merak eder.

Kiracı, geçmiş döneme ilişkin kira farkı talebinin geçerliliğini araştırır.

Bu durumda ne yapmalısınız?

• Sözleşmedeki artış kaydına bakın: Sözleşmede geçerli bir artış (yenileme) kaydı varsa, kira her dönem bu kayda göre kendiliğinden güncellenmiş sayılabilir; bu durumda eksik tahsil edilen fark gündeme gelebilir.
• Zamanaşımını gözetin: Kira alacakları belirli bir zamanaşımına tabidir; çok eskiye dayanan farklar zamanaşımı def’i ile karşılanabilir.
• Geçmişe etki sınırını değerlendirin: Artışın geçmişe etkili biçimde toplu istenmesi, somut sözleşme ve duruma göre değerlendirilir; her talep otomatik olarak haklı değildir.
• Ödeme geçmişini belgeleyin: Geçmiş ödemelerinizi ve ev sahibinin önceki tutumunu (zam istememesi vb.) gösteren kayıtlar önemlidir.
• Avukata danışın: Talebin geçerliliği, zamanaşımı ve sözleşme yorumu için profesyonel destek alın.

Geçmiş yıllara ilişkin kira farkı talebinin geçerliliği; sözleşmedeki artış kaydına, zamanaşımına ve somut duruma bağlıdır. Çok eskiye dayanan farklar zamanaşımıyla karşılanabilir. Bu nedenle ödeme geçmişinizi belgelemek ve talebi bir uzmana değerlendirtmek önemlidir.

Benzer bir durumla mı karşı karşıyasınız? Durumunuzu gizlilik içinde değerlendirip size özel bir yol haritası çıkarmamız için bizimle iletişime geçin.

Bu sayfadaki anlatım, Türkiye’de sıkça yaşanan durumlardan yola çıkılarak hazırlanmış temsilî bir senaryodur; gerçek kişilere ait kimlik bilgisi içermez. Bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür.

Eksik Alınan Zam Sonradan İstenebilir mi?

Kiraya verenin geçmiş dönemde uygulamadığı artışı sonradan talep etmesi hukuken tartışmalıdır ve birkaç ayrıma bağlıdır.

Üçüncü ve beşinci satırlar iki sınırı verir: kira alacakları beş yıllık zamanaşımına tabidir ve her aylık kira için süre ayrı işler; ayrıca taraflar sonradan yeni bir bedelde anlaşmışsa geçmiş dönem farkı istenemez. Sekizinci satır ise kiracıyı koruyan noktadır — geçmiş dönem farkına dayanılarak gönderilen temerrüt ihtarının tahliye sebebi oluşturup oluşturmayacağı tartışmalıdır ve bu itiraz ileri sürülmelidir.

Kiracı Ne Yapmalı?

Böyle bir talep geldiğinde ödemeden önce hesabı denetleyin.

Dördüncü satır en etkili savunmadır: zamanaşımı kendiliğinden dikkate alınmaz; beş yılı aşan döneme ilişkin talepler için def’i olarak açıkça ileri sürülmelidir. Yedinci satır ise pratik bir taktiktir — tartışmasız kısmın ödenmesi hem temerrüt riskini azaltır hem uyuşmazlığın kapsamını daraltır.

Kira bedeli ve sözleşme rehberlerimiz: kira artış oranı ve yasal sınır · kira tespit davası · kira kapsamı · alt kira ve devir · kira kefaleti · kiracının konut dokunulmazlığı

Geçerli Artış Şartı Varsa Fark Doğar — Sessizlik Vazgeçme Değildir

Sözleşmede belirli ve hesaplanabilir bir artış şartı (örneğin TÜFE 12 aylık ortalaması) varsa, kira ilişkisi uzadıkça bu oran geçerliliğini korur ve her dönem kendiliğinden güncellenmiş sayılır. Kiracı bu orandan az öderse aradaki tutar bir kira farkı alacağı doğurur. Burada kritik nokta şudur: yargı uygulamasında, ev sahibinin düşük kira ödemelerini yıllarca ihtirazi kayıt koymadan kabul etmesi, artıştan vazgeçtiği ya da taraflar arasında örtülü bir anlaşma doğduğu anlamına gelmez. Geçerli bir artış kaydı, yazılı olarak kaldırılmadıkça tarafları bağlamaya devam eder. Dolayısıyla ev sahibi, kural olarak sözleşmedeki orana göre oluşan farkı talep edebilir.

Ama 5 Yıllık Zamanaşımı Sınırı Var (TBK m.147)

Ev sahibinin bu hakkı sınırsız değildir. Kira bedeli dönemsel (tekrarlayan) bir edim olduğundan, kira alacakları genel 10 yıllık süreye değil, TBK m.147 uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Bu nedenle ev sahibi geriye doğru en fazla son 5 yılın kira farkını isteyebilir; daha eski dönemlere ilişkin farklar zamanaşımına uğrar. Zamanaşımı, her kira alacağının muaccel olduğu (ödeme gününün geldiği) tarihten itibaren işler. Çok önemli bir usul kuralı: zamanaşımına uğramış alacaklar mahkemece kendiliğinden reddedilmez; kiracının zamanaşımı def’ini bizzat ileri sürmesi gerekir. Def’i ileri sürülürse, 5 yılı aşan kısım reddedilir.

Ne Zaman Ödemezsiniz? Tahsil ve Tahliye Riski

Farkı ödememeniz gereken başlıca durumlar: (1) Taraflar arasında artış yapılmaması ya da düşük artış konusunda bir anlaşma varsa (ör. ‘tadilatı sen üstlen, zam istemeyeceğim’) ve bunu yazılı/ispatlanabilir biçimde ortaya koyabiliyorsanız; (2) Sözleşmede geçerli bir artış şartı yoksa — bu hâlde ev sahibi tek taraflı artış veya fark dayatamaz, artış ancak yazılı anlaşma ya da kira tespit davası ile olur. Ancak dikkat: sözlü anlaşmaların ispatı risklidir; ev sahibinin vazgeçtiğini kiracının yazılı belgeyle kanıtlaması beklenir. Ayrıca eksik ödenen fark, TBK m.315 uyarınca temerrüt nedenidir; ev sahibi fark için icra takibi başlatıp 30 günlük sürede ödenmezse temerrüt nedeniyle tahliye davası dahi açabilir. Bu yüzden talebi görmezden gelmek yerine, geçerliliğini ve zamanaşımını değerlendirmek gerekir.

Artış Şartının Dayanağı ve Kanuni Sınırı (TBK m.344)

Geriye dönük fark talebinin ilk dayanağı kira sözleşmesindeki artış şartıdır. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir ve bu kural beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır (TBK m.344/1). Sözleşmede “her yıl TÜFE oranında artış yapılır” gibi belirli veya belirlenebilir bir şart varsa, yeni kira döneminde kira bedeli bu orana göre kendiliğinden artmış sayılır ve kiracının eski bedeli ödemeye devam etmesi hâlinde her ay için bir fark alacağı doğar. Sözleşmedeki oran TÜFE ortalamasını aşıyorsa, şart aşan kısım bakımından uygulanmaz.

Konut kiralarında ayrıca geçici bir sınır dönemi yaşanmıştır. 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira dönemlerinde artış oranı yüzde yirmi beş ile sınırlandırılmıştı. Bu nedenle geçmiş yıllara ilişkin bir fark talebinde, o dönemde yenilenen konut kira yılları için hesap yüzde yirmi beş sınırıyla yapılmalıdır; bu sınır işyeri kiralarında uygulanmamıştır. Sözleşmede hiçbir artış şartı yoksa, kiraya veren kira bedelini tek taraflı olarak artıramaz; bu durumda yeni bedel ancak tarafların anlaşmasıyla veya kira tespit davasıyla belirlenir ve tespit edilen bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı TBK m.345’e göre belirlenir.

Artış Şartının Yorumu: Belirlilik, Matbu Sözleşme ve Yabancı Para

Fark alacağının doğması için artış şartının belirli veya en azından belirlenebilir olması gerekir. “Her kira yılı sonunda TÜFE on iki aylık ortalaması oranında artış yapılır” şeklindeki bir şart hesaplanabilir niteliktedir; buna karşılık “kira bedeli piyasa koşullarına göre güncellenir” veya “taraflar her yıl yeni bedeli belirler” gibi kayıtlar kendiliğinden bir oran içermediğinden, anlaşma sağlanamazsa bedel ancak hâkim tarafından TÜFE ortalamasını aşmamak üzere belirlenebilir (TBK m.344/2). Kiraya verenin önceden hazırlayıp çok sayıda sözleşmede kullandığı matbu artış kayıtları genel işlem koşulu niteliğindedir; kiracıya varlığı hakkında açıkça bilgi verilmemiş ve kiracı kabul etmemişse yazılmamış sayılır (TBK m.21) ve anlaşılmayan veya birden fazla anlama gelen kayıtlar düzenleyenin aleyhine yorumlanır (TBK m.23).

Kira bedeli yabancı para üzerinden kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (TBK m.344/4). Ayrıca Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar uyarınca Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedeli, kanunda sayılan istisnalar dışında, döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenemez. Döviz esaslı bir artış şartına dayanılarak geçmişe dönük fark istenmesi hâlinde, önce şartın bu kurallar karşısında geçerli olup olmadığı incelenmelidir.

Zamanaşımının İşleyişi: TBK m.147, 149, 154 ve 161

Kira bedelleri, anapara faizleri ve diğer dönemsel edimler beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147). Zamanaşımı alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar (TBK m.149); kira bedeli her ay ayrı ayrı muaccel olduğundan, her aylık fark için beş yıllık süre ayrıca hesaplanır. Bu nedenle bugün yapılan bir talepte, ödeme günü beş yıldan daha eskiye dayanan aylar zamanaşımına uğramış, son beş yıla ait aylar ise istenebilir durumdadır.

Zamanaşımı bazı işlemlerle kesilir ve kesilmeyle birlikte yeni bir süre işlemeye başlar. Borçlunun borcu ikrar etmesi, özellikle faiz ödemesi veya kısmen ifada bulunması ile alacaklının dava açması, def’i ileri sürmesi veya icra takibi yapması zamanaşımını keser (TBK m.154). Kiracı açısından bunun pratik anlamı şudur: ev sahibinin fark talebine verilen “farkı ödeyeceğim” içerikli bir yazılı cevap veya farkın bir kısmının kabul edilerek ödenmesi, zamanaşımını kesen bir ikrar sayılabilir. Öte yandan hâkim zamanaşımını kendiliğinden göz önünde tutamaz (TBK m.161); kiracı zamanaşımı def’ini cevap dilekçesinde veya icra takibine itirazında açıkça ileri sürmelidir.

Fark Hesabının Mantığı: Varsayımsal Bir Örnek

Aşağıdaki örnek, fark alacağının nasıl hesaplandığını göstermek için varsayımsal oranlarla hazırlanmıştır; gerçek bir hesapta her kira yılı için TÜİK’in ilan ettiği tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalama değişim oranı kullanılmalıdır. Örnekte konut kira sözleşmesi Eylül 2020’de aylık 10.000 TL bedelle başlamış, sözleşmede her yıl TÜFE on iki aylık ortalaması oranında artış şartı bulunmakta ve kiracı bütün dönem boyunca 10.000 TL ödemeye devam etmiştir. Eylül 2022 ve Eylül 2023 dönemleri yüzde yirmi beş sınırı içinde kaldığından, bu yıllarda TÜFE ortalaması daha yüksek olsa bile artış yüzde yirmi beşle hesaplanır.

Kiraya veren bu farkı Eylül 2026’da talep ederse, kiracının zamanaşımı def’ini ileri sürmesi hâlinde ödeme günü Eylül 2021’den önceye düşen aylar için fark istenemez; Eylül 2021’den sonraki aylar için ise aylık farklar toplamı istenebilir. Faiz bakımından ise, kira bedelinin ödeme günü belirli olduğundan her aylık fark için temerrüdün ödeme gününde gerçekleştiği ileri sürülebilecek olsa da, farkın miktarının taraflar arasında tartışmalı olduğu ve hesaplamanın ayrıca yapılması gerektiği durumlarda yargı uygulamasında faizin çoğu zaman ihtar veya takip tarihinden başlatıldığı görülmektedir.

Fark Ödenmezse: TBK m.315, İİK m.269 ve İki Haklı İhtar

Fark alacağı geçerli ve muaccelse, bu tutar da kira bedelinin bir parçasıdır ve ödenmemesi temerrüt sonuçları doğurabilir. Kiracı kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verir; bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür ve süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir (TBK m.315). Kiraya veren aynı sonuca ihtarlı ödeme emriyle icra yoluyla da ulaşabilir; kiracı ödeme emrine itiraz etmez ve süresinde ödeme yapmazsa icra mahkemesinden tahliye istenebilir (İİK m.269 ve m.269/a). Kira bedelini bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtara sebep olacak şekilde geç ödeyen kiracıya karşı ise iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilir (TBK m.352/2).

Ancak geçmiş dönem farkları bakımından temerrüt ve tahliye her zaman kolay sonuç vermez. Farkın hesaplanması yıllara yayılan oranların ve zamanaşımının incelenmesini gerektiriyorsa, kiracının ihtarda istenen tutarın bir kısmının haksız olduğunu ileri sürmesi ve tartışmasız kısmı süresinde ödemesi, temerrüt nedeniyle tahliye talebinin reddine yol açabilir; ihtarda fahiş bir tutarın istenmesi de ihtarın geçerliliğini tartışmalı hâle getirir. Kiracının ödeme emrine itiraz etmesi hâlinde kiraya verenin itirazın kaldırılmasını isteyebilmesi için dayandığı sözleşmenin ve artış şartının İİK’nın aradığı nitelikte belgelerle ortaya konması gerekir; aksi hâlde genel mahkemede itirazın iptali davası yoluna gidilir.

Kiracının Başvurabileceği Yollar

İcra takibi başlatılmışsa kiracının ilk aracı ödeme emrine itirazdır; ihtarlı ödeme emrine karşı itiraz süresi yedi gündür ve bu itirazda hem borcun miktarına hem de zamanaşımına ilişkin savunmalar açıkça ileri sürülmelidir (İİK m.62, m.269). Takibe itiraz etmeyip ödeme yapmak zorunda kalan veya henüz ödeme yapmamış kiracı, borçlu olmadığını menfi tespit davasıyla ileri sürebilir; icra takibi sırasında ödeme yapılmışsa ödenen paranın geri alınması için ödeme tarihinden itibaren bir yıl içinde istirdat davası açılabilir (İİK m.72). İcra takibi dışında haksız bir artış nedeniyle ödeme yapılmışsa, iade talebi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ileri sürülür (TBK m.77, m.82).

Kiracının elindeki en güçlü önlem ise belgedir. Kiraya verenin artıştan açıkça vazgeçtiğini, kiracının yaptığı tadilat karşılığında zam istemeyeceğini veya yeni bir bedelde anlaşıldığını gösteren yazılı bir belge ya da imzalı yazışma, fark talebini ortadan kaldırır; buna karşılık sözlü anlaşmaların ispatı güçtür. Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olduğundan (HUAK m.18/B), arabuluculuk görüşmesi tarafların hesap üzerinde uzlaşması ve zamanaşımına uğramış dönemlerin masadan çıkarılması için de etkili bir zemindir.

Yeni Bedel Anlaşması, İbra Beyanı ve Dürüstlük Kuralı

Fark talebini ortadan kaldıran en güçlü olgu, tarafların sonradan yeni bir kira bedelinde anlaşmasıdır. Taraflar yeni bir sözleşme imzalamış veya mevcut sözleşmeye bedeli belirleyen bir ek protokol eklemişse, bu tarihten önceki dönem için eski artış şartına dayanılarak fark istenmesi, yeni anlaşmanın yorumuna bağlı olarak çoğu durumda mümkün olmaz. Kiraya verenin “geçmiş döneme ilişkin kira alacağım kalmamıştır” gibi açık bir yazılı beyanı da ibra niteliği taşıyabilir ve beyanın kapsadığı dönem için fark talebini engeller. Bu nedenle kiracının, kiraya verenin imzasını taşıyan makbuz, protokol veya yazışmaları dikkatle saklaması gerekir.

Kiraya verenin yıllarca farkı istememesi tek başına vazgeçme sayılmasa da, her hak dürüstlük kuralına uygun kullanılmalıdır ve bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz (TMK m.2). Kiraya verenin artış yapmayacağına ilişkin güven yaratan açık davranışları, örneğin kiracıdan kiralanan için önemli bir yatırım yapmasını isteyip karşılığında artış talep etmeyeceğini bildirmesi ve sonra bu yatırımdan yararlanarak geçmişe dönük toplu fark istemesi, somut olayın özelliklerine göre çelişkili davranış olarak değerlendirilebilir. Bu savunmanın ispat yükü kiracıdadır ve kural olarak yazılı delille desteklenmesi gerekir.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: kira tespiti ve tahliye davaları · kira tespit davası · temerrüt ve otuz günlük ihtar · ödeme emrine itiraz · kira davasında arabuluculuk · kira ödenmediğinde tahliye yolları

Fark Talebi Doğar mı? Üç Şartın Birlikte Gerçekleşmesi Gerekir

Kiraya verenin geçmiş dönemler için eksik kalan artışı istemesi, her hâlde sonuç doğurmaz. Talebin geçerli olabilmesi için şu üçünün birlikte bulunması gerekir:

1. Geçerli bir artış şartı bulunmalıdır. Sözleşmede artış kararlaştırılmamışsa ve kiraya veren süresinde kira tespiti yoluna da gitmemişse, geçmişe dönük kendiliğinden bir fark alacağı doğmaz.
2. Artış yasal sınır içinde kalmalıdır. TBK m.344 sınırını aşan kısım geçersizdir; geçmişe dönük talep de bu sınırla kayıtlıdır.
3. Alacak zamanaşımına uğramamış olmalıdır. Kira alacakları beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147).

Zamanaşımı Nasıl Hesaplanır?

Beş yıllık süre, alacağın tamamı için tek bir tarihten değil, her ayın kira alacağı için ayrı ayrı muaccel olduğu tarihten işler. Bu nedenle talep kısmen zamanaşımına uğramış, kısmen ayakta olabilir.

Faiz İstenebilir mi?

Fark alacağı geçerliyse, kiraya veren kural olarak temerrüt faizi de isteyebilir. Ancak faizin başlangıcı önemlidir: geçmiş dönem farkı için temerrüt, kural olarak talep edildiği ve borçlunun temerrüde düşürüldüğü andan itibaren doğar. Yıllar öncesine giden faiz talepleri bu nedenle çoğu zaman kabul görmez.

Ayrıca kira bedelinin gününde ödenmemesine bağlanan cezai şart talepleri, konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.346 uyarınca geçersizdir; geçmiş dönem farkı için de bu kalem istenemez.

Ödedim, Geri Alabilir miyim?

Talep edilen fark geçersiz bir artışa dayanıyorsa (örneğin yasal sınırın üzerinde bir orana veya hiç kararlaştırılmamış bir artışa), yapılan ödeme hukuki sebepten yoksun kalır ve iadesi gündeme gelebilir. Bu nedenle ödemeyi yaparken:

• Ödemeyi banka üzerinden ve açıklamalı yapın.
• Açıklamaya hangi dönemin farkı olduğunu yazın.
• İtirazınız varsa “ihtirazi kayıtla” ödediğinizi yazılı olarak bildirin; bu, ödemenin talebi kabul anlamına gelmediğini ortaya koyar.

Ödemezseniz Ne Olur? Tahliye Riski Gerçek mi?

Burada iki ayrı senaryo vardır ve sonuçları farklıdır.

Sık Sorulan Sorular

📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi