Ev Sahibi Geçen Yılki Eksik Zammı Geriye Dönük İstiyor — Ödemeli miyim?

Ne yaşandı?

Bir kiracı, yıllardır aynı veya düşük bir kira ödemektedir; ev sahibi bazı yıllar zam yapmamış ya da eksik yapmıştır. Bir gün ev sahibi, ‘geçmiş yılların zamlarını da istiyorum’ diyerek geriye dönük toplu bir fark talep eder. Kiracı, bunu ödemek zorunda olup olmadığını merak eder.

Kiracı, geçmiş döneme ilişkin kira farkı talebinin geçerliliğini araştırır.

Bu durumda ne yapmalısınız?

• Sözleşmedeki artış kaydına bakın: Sözleşmede geçerli bir artış (yenileme) kaydı varsa, kira her dönem bu kayda göre kendiliğinden güncellenmiş sayılabilir; bu durumda eksik tahsil edilen fark gündeme gelebilir.
• Zamanaşımını gözetin: Kira alacakları belirli bir zamanaşımına tabidir; çok eskiye dayanan farklar zamanaşımı def’i ile karşılanabilir.
• Geçmişe etki sınırını değerlendirin: Artışın geçmişe etkili biçimde toplu istenmesi, somut sözleşme ve duruma göre değerlendirilir; her talep otomatik olarak haklı değildir.
• Ödeme geçmişini belgeleyin: Geçmiş ödemelerinizi ve ev sahibinin önceki tutumunu (zam istememesi vb.) gösteren kayıtlar önemlidir.
• Avukata danışın: Talebin geçerliliği, zamanaşımı ve sözleşme yorumu için profesyonel destek alın.

Geçmiş yıllara ilişkin kira farkı talebinin geçerliliği; sözleşmedeki artış kaydına, zamanaşımına ve somut duruma bağlıdır. Çok eskiye dayanan farklar zamanaşımıyla karşılanabilir. Bu nedenle ödeme geçmişinizi belgelemek ve talebi bir uzmana değerlendirtmek önemlidir.

Benzer bir durumla mı karşı karşıyasınız? Durumunuzu gizlilik içinde değerlendirip size özel bir yol haritası çıkarmamız için bizimle iletişime geçin.

Bu sayfadaki anlatım, Türkiye’de sıkça yaşanan durumlardan yola çıkılarak hazırlanmış temsilî bir senaryodur; gerçek kişilere ait kimlik bilgisi içermez. Bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür.

Eksik Alınan Zam Sonradan İstenebilir mi?

Kiraya verenin geçmiş dönemde uygulamadığı artışı sonradan talep etmesi hukuken tartışmalıdır ve birkaç ayrıma bağlıdır.

Üçüncü ve beşinci satırlar iki sınırı verir: kira alacakları beş yıllık zamanaşımına tabidir ve her aylık kira için süre ayrı işler; ayrıca taraflar sonradan yeni bir bedelde anlaşmışsa geçmiş dönem farkı istenemez. Sekizinci satır ise kiracıyı koruyan noktadır — geçmiş dönem farkına dayanılarak gönderilen temerrüt ihtarının tahliye sebebi oluşturup oluşturmayacağı tartışmalıdır ve bu itiraz ileri sürülmelidir.

Kiracı Ne Yapmalı?

Böyle bir talep geldiğinde ödemeden önce hesabı denetleyin.

Dördüncü satır en etkili savunmadır: zamanaşımı kendiliğinden dikkate alınmaz; beş yılı aşan döneme ilişkin talepler için def’i olarak açıkça ileri sürülmelidir. Yedinci satır ise pratik bir taktiktir — tartışmasız kısmın ödenmesi hem temerrüt riskini azaltır hem uyuşmazlığın kapsamını daraltır.

Kira bedeli ve sözleşme rehberlerimiz: kira artış oranı ve yasal sınır · kira tespit davası · kira kapsamı · alt kira ve devir · kira kefaleti · kiracının konut dokunulmazlığı

Geçerli Artış Şartı Varsa Fark Doğar — Sessizlik Vazgeçme Değildir

Sözleşmede belirli ve hesaplanabilir bir artış şartı (örneğin TÜFE 12 aylık ortalaması) varsa, kira ilişkisi uzadıkça bu oran geçerliliğini korur ve her dönem kendiliğinden güncellenmiş sayılır. Kiracı bu orandan az öderse aradaki tutar bir kira farkı alacağı doğurur. Burada kritik nokta şudur: Yargıtay’ın istikrarlı içtihadına göre, ev sahibinin düşük kira ödemelerini yıllarca ihtirazi kayıt koymadan kabul etmesi, artıştan vazgeçtiği ya da taraflar arasında örtülü bir anlaşma doğduğu anlamına gelmez. Geçerli bir artış kaydı, yazılı olarak kaldırılmadıkça tarafları bağlamaya devam eder. Dolayısıyla ev sahibi, kural olarak sözleşmedeki orana göre oluşan farkı talep edebilir.

Ama 5 Yıllık Zamanaşımı Sınırı Var (TBK m.147)

Ev sahibinin bu hakkı sınırsız değildir. Kira bedeli dönemsel (tekrarlayan) bir edim olduğundan, kira alacakları genel 10 yıllık süreye değil, TBK m.147 uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Bu nedenle ev sahibi geriye doğru en fazla son 5 yılın kira farkını isteyebilir; daha eski dönemlere ilişkin farklar zamanaşımına uğrar. Zamanaşımı, her kira alacağının muaccel olduğu (ödeme gününün geldiği) tarihten itibaren işler. Çok önemli bir usul kuralı: zamanaşımına uğramış alacaklar mahkemece kendiliğinden reddedilmez; kiracının zamanaşımı def’ini bizzat ileri sürmesi gerekir. Def’i ileri sürülürse, 5 yılı aşan kısım reddedilir.

Ne Zaman Ödemezsiniz? Tahsil ve Tahliye Riski

Farkı ödememeniz gereken başlıca durumlar: (1) Taraflar arasında artış yapılmaması ya da düşük artış konusunda bir anlaşma varsa (ör. ‘tadilatı sen üstlen, zam istemeyeceğim’) ve bunu yazılı/ispatlanabilir biçimde ortaya koyabiliyorsanız; (2) Sözleşmede geçerli bir artış şartı yoksa — bu hâlde ev sahibi tek taraflı artış veya fark dayatamaz, artış ancak yazılı anlaşma ya da kira tespit davası ile olur. Ancak dikkat: sözlü anlaşmaların ispatı risklidir; ev sahibinin vazgeçtiğini kiracının yazılı belgeyle kanıtlaması beklenir. Ayrıca eksik ödenen fark, TBK m.315 uyarınca temerrüt nedenidir; ev sahibi fark için icra takibi başlatıp 30 günlük sürede ödenmezse temerrüt nedeniyle tahliye davası dahi açabilir. Bu yüzden talebi görmezden gelmek yerine, geçerliliğini ve zamanaşımını değerlendirmek gerekir.

Fark Talebi Doğar mı? Üç Şartın Birlikte Gerçekleşmesi Gerekir

Kiraya verenin geçmiş dönemler için eksik kalan artışı istemesi, her hâlde sonuç doğurmaz. Talebin geçerli olabilmesi için şu üçünün birlikte bulunması gerekir:

1. Geçerli bir artış şartı bulunmalıdır. Sözleşmede artış kararlaştırılmamışsa ve kiraya veren süresinde kira tespiti yoluna da gitmemişse, geçmişe dönük kendiliğinden bir fark alacağı doğmaz.
2. Artış yasal sınır içinde kalmalıdır. TBK m.344 sınırını aşan kısım geçersizdir; geçmişe dönük talep de bu sınırla kayıtlıdır.
3. Alacak zamanaşımına uğramamış olmalıdır. Kira alacakları beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147).

Zamanaşımı Nasıl Hesaplanır?

Beş yıllık süre, alacağın tamamı için tek bir tarihten değil, her ayın kira alacağı için ayrı ayrı muaccel olduğu tarihten işler. Bu nedenle talep kısmen zamanaşımına uğramış, kısmen ayakta olabilir.

Faiz İstenebilir mi?

Fark alacağı geçerliyse, kiraya veren kural olarak temerrüt faizi de isteyebilir. Ancak faizin başlangıcı önemlidir: geçmiş dönem farkı için temerrüt, kural olarak talep edildiği ve borçlunun temerrüde düşürüldüğü andan itibaren doğar. Yıllar öncesine giden faiz talepleri bu nedenle çoğu zaman kabul görmez.

Ayrıca kira bedelinin gününde ödenmemesine bağlanan cezai şart talepleri, konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.346 uyarınca geçersizdir; geçmiş dönem farkı için de bu kalem istenemez.

Ödedim, Geri Alabilir miyim?

Talep edilen fark geçersiz bir artışa dayanıyorsa (örneğin yasal sınırın üzerinde bir orana veya hiç kararlaştırılmamış bir artışa), yapılan ödeme hukuki sebepten yoksun kalır ve iadesi gündeme gelebilir. Bu nedenle ödemeyi yaparken:

• Ödemeyi banka üzerinden ve açıklamalı yapın.
• Açıklamaya hangi dönemin farkı olduğunu yazın.
• İtirazınız varsa “ihtirazi kayıtla” ödediğinizi yazılı olarak bildirin; bu, ödemenin talebi kabul anlamına gelmediğini ortaya koyar.

Ödemezseniz Ne Olur? Tahliye Riski Gerçek mi?

Burada iki ayrı senaryo vardır ve sonuçları farklıdır.

Sık Sorulan Sorular

📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi