Kiracı, kiraladığı taşınmazı bazen kendisi kullanmak yerine kısmen veya tamamen başka birine kullandırmak ister. Öğrenci arkadaşıyla oda paylaşmak isteyen bir kiracı, işyerinin bir kısmını başka bir esnafa devretmek isteyen bir tacir ya da uzun süreliğine şehir dışına çıkacak bir kiracının evini geçici olarak kullandırması — bunların hepsi hukuken “alt kira” veya “kullanım hakkının devri” kavramına girer. Bu rehberde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi kapsamında bu iki kurumun şartları, kiraya verenin rıza yetkisi ve izinsiz devrin sonuçları ele alınmaktadır.
Alt kira sözleşmesi veya kullanım hakkı devri konusunda uyuşmazlık mı yaşıyorsunuz?
Hukukçular Evi Ankara olarak dosyanızı değerlendiriyoruz.
Kira hukukuyla ilgili bir uyuşmazlığınız mı var?
Hukukçular Evi Ankara olarak dosyanızı değerlendiriyoruz.
1. TBK m. 322 Ne Diyor?
Türk Borçlar Kanunu m. 322 şu şekilde düzenlenmiştir:
Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanamaz.
Maddeden çıkan üç temel kural şudur:
- Genel kural olarak alt kiraya verme veya kullanım hakkı devri, kiraya verene zarar vermemek şartıyla mümkündür.
- Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında — yani günlük hayattaki ev ve dükkan kiralarının neredeyse tamamında — kiraya verenin yazılı rızası olmadan alt kira veya devir yapılamaz.
- Alt kiracı, asıl kiracıya tanınan kullanım biçiminin dışına çıkamaz (örneğin konut olarak kiralanan bir yer, alt kiracı tarafından işyeri olarak kullanılamaz).
2. Alt Kira ile Kira Sözleşmesinin Devri Arasındaki Fark
Uygulamada en çok karıştırılan iki kavramdan biri budur. Alt kirada (TBK m. 322) asıl kiracı sözleşmenin tarafı olmaya devam eder; kiraya veren ile arasındaki ilişki sürer ve kiracı, kira bedelini ödeme dahil tüm yükümlülüklerinden sorumlu kalır. Alt kiracı ise kiraya veren ile doğrudan bir sözleşme ilişkisine girmez; muhatabı asıl kiracıdır.
Buna karşılık kira sözleşmesinin devrinde (TBK m. 323) durum tamamen farklıdır: kiracı sözleşmeden tümüyle çıkar, yeni kişi onun yerine geçerek kiraya verenin doğrudan muhatabı olur. Bu iki kurum arasındaki farkı netleştirmek, hangi hakların kime karşı ileri sürülebileceğini belirlemek açısından kritik önem taşır.
3. Yazılı Rıza Neden Bu Kadar Önemli?
Kanun, konut ve çatılı işyeri kiralarında rızanın yazılı olmasını açıkça aramaktadır. Kiraya verenin sözlü olarak “olur, kullandırabilirsin” demesi, hukuken yeterli bir izin sayılmaz. Bu rıza:
- Kira sözleşmesi kurulurken, sözleşmenin bir maddesi olarak baştan verilebilir,
- Kira ilişkisi devam ederken, ayrı bir yazılı belge ile sonradan da verilebilir.
Taraflar sözleşmede kiracının kiralananı alt kiraya verebileceğini veya kullandırabileceğini önceden kararlaştırmışsa, kiracı bu izne dayanarak hareket edebilir. Kiraya veren dilerse alt kirayı sözleşmede baştan tamamen de yasaklayabilir.
4. İzinsiz Alt Kira veya Devrin Sonuçları
Kiraya verenin yazılı rızası alınmadan yapılan alt kira veya kullanım hakkı devri, kira sözleşmesine aykırılık oluşturur. Bu durumda kiraya veren:
- Kiracıya ihtar çekerek durumun düzeltilmesini (alt kiracının çıkarılmasını) isteyebilir,
- Durum düzeltilmezse sözleşmeyi feshedip tahliye talep edebilir,
- İzinsiz kullanımdan doğan zararların tazminini isteyebilir.
Uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum, tahliye davası devam ederken kiracının taşınmazı üçüncü bir kişiye kullandırarak icra takibini zorlaştırmaya çalışmasıdır. Bu gibi durumlarda, taşınmazda bulunan üçüncü kişinin elinde kiraya veren ile yapılmış geçerli bir sözleşme veya yazılı rıza belgesi yoksa, icra müdürlüğü tahliyeyi bu kişiye karşı da uygulayabilir.
5. Alt Kiracının Sorumluluğu
Kanun, alt kiracının kiraya verene karşı da doğrudan sorumlu olacağını öngörür. Bunun pratik sonucu şudur: kiraya veren, asıl kiracısına karşı sahip olduğu bazı hakları (örneğin kiralananın özenle kullanılması yükümlülüğüne ilişkin talepleri) alt kiracıya veya kullanım hakkını devralan kişiye karşı da ileri sürebilir.
6. Pratik Örnekler
- Bir daire kiracısı, evin bir odasını yazılı izin almadan uzun süreliğine bir arkadaşına kiraya verirse, kiraya veren bu durumu öğrendiğinde ihtar çekip tahliye sürecini başlatabilir.
- İşyeri kiracısı, dükkanının bir bölümünü kiraya verenin yazılı onayıyla başka bir esnafa alt kiraya verirse, bu geçerli bir alt kiradır; ancak alt kiracı, asıl kiracıya tanınan faaliyet alanının (örneğin sadece “kuruyemişçi” olarak kullanım izninin) dışına çıkamaz.
- Ev sahibinin kira sözleşmesinde “kiracı, kiralananı üçüncü kişilere kullandıramaz” şeklinde açık bir yasak koyması geçerlidir; bu durumda sonradan alınacak sözlü bir izin de yeterli olmaz, yazılı bir ek sözleşme gerekir.
7. Yargı Uygulamasından Bir Örnek: Baz İstasyonu Davası
Uygulamada, kiracının kiralananın bir kısmını yazılı rıza almadan üçüncü kişiye kullandırdığı davalar sıkça Yargıtay’ın önüne gelir. Örneğin bir işyerinin çatısına, kiraya verenin bilgisi dışında bir telekomünikasyon şirketi tarafından baz istasyonu kurulması hâlinde, kiraya veren bu durumu öğrendiğinde ihtarname göndererek istasyonun kaldırılmasını talep edebilir. Kiraya verenin bu ihtardan sonra makul bir süre içinde fesih yoluna gitmemesi hâlinde, mahkemeler bazı olaylarda kiraya verenin duruma zımnen (örtülü olarak) rıza gösterdiği yönünde değerlendirme yapabilmektedir. Bu da göstermektedir ki, kiraya verenin izinsiz kullanıma karşı hakkını korumak istiyorsa, öğrendiği andan itibaren gecikmeksizin ve tutarlı biçimde hukuki yollara başvurması önemlidir.
8. Kiraya Veren Rızayı Reddedebilir mi?
TBK m. 322’nin genel kuralı, alt kira ve kullanım hakkı devrinin kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmaması şartına bağlanmasıdır. Konut ve çatılı işyeri kiraları dışındaki kira ilişkilerinde (örneğin bazı ticari araç veya ekipman kiralarında), kiracı bu şartı sağladığı sürece kiraya verenin rızası aranmaksızın alt kiraya verebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun, kiraya verene mutlak bir onay yetkisi tanımıştır; kiraya veren, herhangi bir “haklı sebep” göstermek zorunda olmaksızın alt kiraya rıza göstermeyi reddedebilir. Bu noktada TBK m. 322 ile TBK m. 323 (kira sözleşmesinin devri) arasındaki fark bir kez daha önem kazanır: m. 323’te işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadan devre rıza vermekten kaçınamazken, m. 322’deki alt kira/kullanım hakkı devrinde böyle bir sınırlama yoktur.
Konut ve İşyeri Kiralarında Farklı Rejim
Alt kira ve kullanım hakkının devri bakımından, kiralananın niteliğine göre farklı kurallar uygulanır. Bu ayrım uygulamada sıkça atlanır.
| Ölçüt | Konut ve çatılı işyeri kirası | Diğer kiralar |
|---|---|---|
| Alt kira | Kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça mümkün değildir | Kiraya verene zarar verilmemek koşuluyla kural olarak mümkündür |
| Rızanın reddi | Kiraya veren gerekçe göstermeksizin reddedebilir | Ret, sınırlı sebeplere dayanır |
| Sözleşmenin devri | Yazılı rıza şarttır; işyeri kiralarında rızanın haklı sebep olmadıkça verilmesi beklenir | Kiraya verenin rızası aranır |
Üçüncü satırdaki fark işletme devirlerinde kritiktir. Çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin devri bakımından kiraya verenin rızayı haklı sebep olmadıkça vermekten kaçınamayacağı kabul edilir. Bu, işyerinin devri hâlinde kira ilişkisinin de devredilebilmesini sağlar. Buna karşılık alt kira bakımından konut ve çatılı işyeri kiralarında böyle bir sınır bulunmaz — kiraya veren rızayı serbestçe reddedebilir. İşletme devri planlanıyorsa, hangi kurumun kullanılacağı baştan belirlenmelidir.
Alt Kira ile Devrin Sonuçları: Karşılaştırma
İki kurumun ayrılması yalnızca teorik değildir; kimin kime karşı sorumlu olacağını belirler.
| Ölçüt | Alt kira | Sözleşmenin devri |
|---|---|---|
| Asıl kiracının konumu | Devam eder — sözleşmenin tarafı olmayı sürdürür | Sözleşmeden çıkar; yerine devralan geçer |
| Sorumluluk | Asıl kiracı, alt kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı kullanmasından sorumludur | Devreden kiracı, işyeri kiralarında belirli bir süre müteselsilen sorumlu kalır |
| Kira ödeme | Kiraya verene karşı sorumlu olan asıl kiracıdır | Devralan doğrudan sorumludur |
| Kiraya verenin muhatabı | Asıl kiracı | Devralan |
İkinci satırın pratik sonucu şudur: alt kiraya veren kiracı, alt kiracının verdiği zararlardan ve sözleşmeye aykırı kullanımından kiraya verene karşı sorumludur. Bu nedenle alt kira sözleşmesinde, alt kiracının uyacağı kuralların asıl sözleşmeyle uyumlu yazılması gerekir.
İzinsiz Alt Kira: Kiraya Verenin Yolu
Yazılı rıza alınmadan alt kiraya verme veya devir gerçekleştiğinde izlenecek adımlar:
- Tespit. Kiralananda başkasının bulunduğunun belgelenmesi — adres kaydı, abonelik, tanık, gerekiyorsa delil tespiti.
- Yazılı uyarı. Sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için noter aracılığıyla süre verilmesi.
- Fesih. Aykırılık giderilmezse, sözleşmeye aykırı kullanım hükümlerine dayanılarak fesih ve tahliye.
- Tazminat. Kiralananın zarar görmesi hâlinde ayrıca talep.
Sessiz kalmak rıza sayılabilir. Kiraya veren, alt kiracının varlığını uzun süre bilerek sessiz kalmışsa ve kira bedelini almaya devam etmişse, sonradan ileri sürülen aykırılık iddiası dürüstlük kuralı çerçevesinde tartışmaya açılır. Bu nedenle durum öğrenildiğinde gecikmeden yazılı uyarı yapılmalıdır. Aynı şekilde kiracının, rıza talebini yazılı olarak yapması ve cevabı belgelemesi kendi lehinedir.
Kiracının pratik önerisi nettir: alt kira veya devir düşünülüyorsa, talep noter aracılığıyla yazılı yapılmalı ve verilen rıza da yazılı alınmalıdır. Sözlü izne dayanan uygulamalar, kiraya verenin sonradan itiraz etmesi hâlinde ispatlanamaz ve fesih riski doğurur.
Bir başka pratik nokta: kiralananın bir bölümünün alt kiraya verilmesi de aynı kurala tabidir. Örneğin işyerinin bir köşesinin veya çatısının üçüncü kişiye kullandırılması, alt kira niteliğinde değerlendirilir ve yazılı rıza gerektirir.
Sözleşmeye aykırı kullanım hâlinde izlenecek fesih ve tahliye yolları için temerrüt ve tahliye rehberimize, konutun günübirlik kiraya verilmesindeki özel yasak için turizm amaçlı kiralama rehberimize bakabilirsiniz.
Alt Kira ile Kullanım Hakkının Devri: Fark Kritik
İki işlem karıştırılır ancak sonuçları ve şartları farklıdır.
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| Alt kira | Kiracı, kiralananı üçüncü kişiye kiraya verir | Asıl sözleşme devam eder |
| Kullanım hakkının devri | Kiracı kullanım hakkını devreder | Asıl kiracı taraf kalır |
| Sözleşmenin devri | Kiracı sıfatı üçüncü kişiye geçer | Farklı kurum |
| Konut kirasında | Kiraya verenin yazılı rızası gerekir | Kesin şart |
| Çatılı iş yeri kirasında | Kural olarak rıza gerekir | Sözleşmeye bakılır |
| Sorumluluk | Asıl kiracı sorumlu kalmaya devam eder | Kiraya verene karşı |
| Alt kiracının durumu | Asıl kiraya karşı hak ileri süremez | Sınırlı |
| Rızasız alt kira | Sözleşmeye aykırılık | Fesih sebebi olabilir |
| İzin belgesi | Yazılı olmalı | İspat |
Dördüncü ve sekizinci satırlar en kritik kuralı verir: konut kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez; rıza alınmadan yapılan alt kira sözleşmeye aykırılık oluşturur ve fesih sebebi hâline gelebilir. Altıncı satır ise kiracı için uyarıdır — alt kira yapılsa dahi asıl kiracının kiraya verene karşı sorumluluğu devam eder.
Kira bedeli ve sözleşme rehberlerimiz: kira artış oranı ve yasal sınır · kira tespit davası · kira kapsamı · alt kira ve devir · kira kefaleti · kiracının konut dokunulmazlığı
Sıkça Sorulan Sorular
1. Kiracı, evi bir başkasına kiraya verebilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla mümkündür. Yazılı rıza yoksa alt kira geçersizdir ve sözleşmeye aykırılık oluşturur.
2. Sözlü izin yeterli midir?
Hayır. TBK m. 322/2 açıkça yazılı rıza aramaktadır; sözlü izin hukuken bağlayıcı kabul edilmez.
3. Alt kirada asıl kiracının sorumluluğu sona erer mi?
Hayır. Alt kirada kiracı sözleşmenin tarafı olmaya devam eder ve kira bedeli dahil tüm yükümlülüklerden sorumludur.
4. Alt kiracı, kiraya verenle doğrudan muhatap olur mu?
Kural olarak hayır; alt kiracının muhatabı asıl kiracıdır. Ancak kiraya veren, asıl kiracıya karşı sahip olduğu bazı hakları alt kiracıya karşı da kullanabilir.
5. İzinsiz alt kira tahliye sebebi midir?
Evet. Kiraya verenin rızası olmadan yapılan alt kira, sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve kiraya verene ihtar sonrası tahliye talep etme imkânı verir.
6. Alt kira ile kira sözleşmesinin devri aynı şey midir?
Hayır. Alt kirada asıl kiracı sözleşmede kalır; devirde (TBK m. 323) ise kiracı tamamen değişir ve yeni kişi doğrudan kiraya verenin muhatabı olur.
Alt kira, kullanım hakkı devri veya tahliye süreçlerinde doğru adımı atmak için
Av. Fatma Öztürk’e danışın.
Alt kira, kullanım hakkı devri veya tahliye süreçlerinde doğru adımı atmak için
Av. Fatma Öztürk’e danışın.
