Kiracı tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352/1. maddesi, tahliye taahhüdünü konut ve çatılı işyeri kiralarında bağımsız bir tahliye sebebi olarak düzenler. Ancak taahhüdün geçerli sayılabilmesi için yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra verilmesi, belirli bir tahliye tarihi içermesi ve kiracının kendisi ya da yetkili temsilcisi tarafından imzalanması gerekir. Bu rehberde tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını, kira sözleşmesiyle aynı gün alınan taahhüdün geçersizliğine ilişkin Yargıtay yaklaşımını, bir aylık hak düşürücü dava süresini ve icra takibi yolunu 2026 uygulaması ışığında ele alıyoruz.
Avukatla Görüşün: 0554 648 37 15WhatsApp Danışma
Tahliye Taahhüdü Nedir? TBK 352/1 Kapsamı
Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir. TBK m. 352/1’e göre “kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Hüküm, kiraya verene TBK m. 350 (gereksinim, yeniden inşa, imar) ve m. 351 (yeni malikin ihtiyacı) yanında bağımsız bir tahliye imkânı tanır.
Tahliye taahhüdü, sözleşme özgürlüğüne dayanan tek taraflı borç doğurucu bir irade beyanıdır. Kiracı bu beyanla kiralananı belirlenen tarihte boşaltma yükümlülüğü altına girer; kiraya verenin ayrıca bir haklı sebep göstermesi gerekmez. Bu yönüyle taahhüt, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyucu on yıllık uzama rejiminin (TBK m. 347) istisnasını oluşturur.
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
Uygulamada dört şartın birlikte gerçekleşmesi aranır. Bu şartlardan birinin eksikliği taahhüdün geçersizliğine yol açar:
- Yazılı şekil şartı: Adi yazılı biçim yeterlidir; noter onayı zorunlu değildir. Ancak noter düzenlemesi ispat kolaylığı sağlar ve ilamsız icra takibinde itirazın kesin olarak kaldırılmasına imkân verir.
- Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olma: Taahhüt, kiracının kiralananı fiilen teslim aldığı tarihten sonraki bir günde düzenlenmiş olmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı tarihli veya öncesinde alınan taahhütler geçersizdir.
- Belirli bir tahliye tarihi: Taahhütnamede kiralananın hangi gün, ay ve yılda boşaltılacağı açıkça yazılmalıdır. “İhtiyaç halinde”, “kısa sürede” gibi belirsiz ifadeler yeterli sayılmaz.
- Kiracının veya yetkili temsilcisinin imzası: Taahhüt, kiracının bizzat imzasını veya özel yetkili vekilinin imzasını taşımalıdır. Birlikte kiracı olunan hâllerde tüm kiracıların imzası gerekir. Aile konutu niteliğindeki kiralanan için TMK m. 194 kapsamında eşin açık rızası da gündeme gelir.
Bu şartların yanında taahhüdün kiracının özgür iradesiyle verilmiş olması esastır. Hata, hile veya korkutma (TBK m. 30-39) altında verildiği ispatlanan taahhüt iptal edilebilir. Kira ilişkisinin başlangıcında boşta imzalı belge alınması, uygulamada geçersizlik itirazına en sık konu olan uygulamalardan biridir.
Kira Sözleşmesiyle Aynı Gün Alınan Taahhüt Neden Geçersiz?
Yargıtay yerleşik uygulamasına göre kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya öncesinde imzalanan tahliye taahhütleri geçersizdir. Bunun altında yatan temel gerekçe, kiracının kiralananı elde etme baskısı altında iradesini serbestçe kullanamayacak durumda olmasıdır. Yüksek Mahkeme, taahhüdün “kiralananın tesliminden sonra” verilmesi ölçütünü, kiracının artık kira ilişkisinin içinde olduğu ve baskı ortamının sona erdiği bir zaman dilimine bağlamaktadır.
Bu içtihat çerçevesinde uygulamada üç durum tartışmalıdır:
- Kira sözleşmesi ile aynı gün düzenlenmiş taahhüt: Yerleşik uygulamaya göre geçersizdir.
- Kira sözleşmesinin imzalanmasından önceki tarihli taahhüt: Baskı karinesi nedeniyle geçersizdir.
- Kira sözleşmesinden sonra düzenlenmiş, ancak tarihi boş bırakılıp sonradan doldurulmuş taahhüt: İspat yükü kiraya verende olup, kiracı tanzim tarihinin gerçek dışı olduğunu ispatlarsa taahhüt geçersiz sayılır.
Kiracı, taahhüt tarihinin gerçekte kira sözleşmesi ile aynı gün olduğunu her türlü delille (tanık dâhil) ispat edebilir. Bu nedenle kiraya verenlerin taahhüdü farklı bir tarihte, tercihen noter huzurunda alması ispat sorununu ortadan kaldırır. Ayrıntılı analiz için gayrimenkul uyuşmazlıklarına ilişkin rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası ve Süreler
Kiracı, taahhütte belirtilen tarihte kiralananı boşaltmazsa kiraya veren iki yol izleyebilir: sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak veya icra dairesinde ilamsız icra takibi başlatmak. TBK m. 352/1’e göre her iki yol için de bir aylık hak düşürücü süre öngörülmüştür. Süre, taahhütte kararlaştırılan tahliye tarihinden itibaren işlemeye başlar.
- Hak düşürücü süre: Bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir; mahkemece re’sen dikkate alınır ve tarafların ileri sürmesine bağlı değildir.
- Süreyi durduran işlemler: Kiraya verenin bir ay içinde icra takibi başlatması veya dava açması yeterlidir. Bu süre içinde noter ihtarnamesi gönderilmesi tek başına süreyi korumaz.
- Yetkili mahkeme: Konut ve çatılı işyeri kirasında tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4/1-a). Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.
- Görevli daire: Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur (7445 sayılı Kanun’la getirilen değişiklik). Arabuluculuk aşaması hak düşürücü süreyi durdurur.
Kiracının tahliyeye karşı savunmaları arasında taahhüdün geçersizliği (aynı tarihli olma, tarih boşluğu), aile konutu itirazı, imza inkârı ve iradenin sakatlığı yer alır. Mahkeme, taahhüdün geçerliliğini re’sen inceler ve gerekirse imza incelemesi yaptırır.
İcra Takibiyle Tahliye Alternatifi (İİK Yolu)
Kiraya veren, dava yerine 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 272 ve devamı hükümlerine dayanarak ilamsız icra takibi başlatabilir. Tahliye taahhüdüne dayanan icra takibi, örnek 14 numaralı takip talebi ile yürütülür.
- Kiracıya tahliye emri tebliğ edilir; kiracının yedi gün içinde itiraz etme hakkı vardır.
- Kiracı süresinde itiraz etmezse tahliye emri kesinleşir ve on beş gün içinde tahliye yapılır.
- Kiracı itiraz ederse kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Ancak icra mahkemesi ancak “imzası ikrar edilmiş” veya “noterlikçe re’sen düzenlenmiş” taahhüde dayalı takiplerde itirazın kaldırılmasına karar verebilir. Adi yazılı ve imzası inkâr edilen taahhütler için sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak gerekir.
Bu nedenle noter huzurunda düzenleme şeklinde alınan tahliye taahhütleri, ispat gücü açısından pratik üstünlük sağlar. İcra sürecinin nasıl sonuçlandırılacağı, harç ve giderlerin nasıl hesaplanacağı hakkında icra dosyasının nasıl kapatılacağına dair rehberimizi inceleyebilirsiniz. Dava veya takip süresini kaçıran kiraya verenler için dosyanın yenilenmesi yolları ayrıca değerlendirilmelidir.
Örnek Tahliye Taahhütnamesi Çerçevesi
Aşağıda geçerlilik şartlarını karşılayacak biçimde hazırlanmış bir tahliye taahhütnamesi çerçevesi yer almaktadır. Metin, somut olayın özelliklerine göre bir avukat gözetiminde uyarlanmalıdır.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
Kiraya veren: [Ad Soyad / Unvan]
Kiracı: [İmzalayan Ad Soyad]
Kiralananın adresi: [Tam adres, ada/parsel]
Kira sözleşmesi tarihi: [Sözleşmenin imza tarihi]
Teslim tarihi: [Fiilî teslim tarihi]
Taahhüt tarihi: [Taahhüdün düzenlendiği tarih — teslimden sonra olmalı]
Tahliye tarihi: [Gün / Ay / Yıl]
Yukarıda adresi belirtilen taşınmazı, hâlihazırda kiracısı bulunduğum sıfatıyla, herhangi bir ihtar veya ihbara gerek kalmaksızın [Tahliye tarihi] tarihinde kayıtsız şartsız boşaltacağımı, aksi hâlde 6098 sayılı TBK m. 352/1 uyarınca hakkımda tahliye davası veya icra takibi başlatılabileceğini kabul, beyan ve taahhüt ederim.
Kiracı imzası: [İmzalayan]
Çerçevede yer alan tarihlerin gerçek durumla uyumlu olması esastır. Taahhüt tarihi ile kira sözleşmesi tarihinin aynı olmaması, teslim tarihinin taahhüt tarihinden önce olması ve tahliye tarihinin belirli olması dört temel şartın karşılanmasını sağlar.
Avukatla Görüşün: 0554 648 37 15WhatsApp Danışma
Sık Sorulan Sorular
Tahliye taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün alınırsa geçerli olur mu?
Yargıtay yerleşik uygulamasına göre kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya öncesinde alınan tahliye taahhütleri geçersizdir. Taahhüt, kiralananın kiracıya fiilen teslim edilmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmelidir. Aksi hâlde kiracının serbest iradesinin sakatlandığı kabul edilir.
Tahliye taahhüdüne dayalı dava ne zamana kadar açılabilir?
TBK m. 352/1 uyarınca kiraya veren, taahhütte belirlenen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalı veya icra takibi başlatmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup mahkemece re’sen dikkate alınır. Kaçırılması hâlinde taahhüde dayanarak tahliye talep etme hakkı sona erer.
Tahliye taahhüdü noterde mi düzenlenmelidir?
Kanun adi yazılı biçimi yeterli görmüş, noter şartı aramamıştır. Ancak noter düzenleme şeklinde alınan taahhüt, itirazın kaldırılması davasında icra mahkemesince incelenebilir ve ispat kolaylığı sağlar. Adi yazılı taahhütte imza inkâr edilirse tahliye davasının sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekir.
Aile konutu olan kiralanan için eşin imzası gerekli midir?
Türk Medeni Kanunu m. 194 uyarınca aile konutu olarak özgülenen kiralananın kira sözleşmesinin feshi, konut hakkını ortadan kaldıracağı için eşin açık rızasını gerektirir. Uygulamada, aile konutu niteliğindeki taşınmazda kiracının eşinin rızası bulunmayan tahliye taahhüdünün geçersizliği ileri sürülebilmektedir. Bu itirazın somut olayın koşullarına göre değerlendirilmesi gerekir.
Tahliye taahhüdü ile ihtiyaç sebebiyle tahliye arasındaki fark nedir?
Tahliye taahhüdü TBK m. 352/1’de düzenlenmiş bağımsız bir tahliye sebebidir ve kiraya verenin ayrıca ihtiyaç göstermesini gerektirmez. TBK m. 350’de düzenlenen kiraya verenin gereksinimi (kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut/işyeri ihtiyacı) ile TBK m. 351’deki yeni malikin gereksinimi ise haklı sebebe dayalı tahliye yollarıdır. Bu yollarda sözleşmenin bitiminden itibaren belirli süreler ve ihtar şartları öngörülmüştür.
Tahliye taahhüdü, doğru şartlarda düzenlendiğinde kiraya verene hızlı ve öngörülebilir bir tahliye imkânı sunar. Ancak taahhüdün tarihine, imza yetkisine ve şekline ilişkin en küçük eksiklik dahi geçersizlik sonucu doğurabilir. Her somut olayın taahhüt metni, teslim tarihi, sözleşme tarihi ve varsa aile konutu niteliği bakımından ayrıca değerlendirilmesi tavsiye edilir. Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup avukatlık danışmanlığının yerine geçmez.
{“@context”:”https://schema.org”,”@type”:”FAQPage”,”mainEntity”:[ {“@type”:”Question”,”name”:”Tahliye taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün alınırsa geçerli olur mu?”,”acceptedAnswer”:{“@type”:”Answer”,”text”:”Yargıtay yerleşik uygulamasına göre kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya öncesinde alınan tahliye taahhütleri geçersizdir. Taahhüt, kiralananın kiracıya fiilen teslim edilmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmelidir. Aksi hâlde kiracının serbest iradesinin sakatlandığı kabul edilir.”}}, {“@type”:”Question”,”name”:”Tahliye taahhüdüne dayalı dava ne zamana kadar açılabilir?”,”acceptedAnswer”:{“@type”:”Answer”,”text”:”TBK m. 352/1 uyarınca kiraya veren, taahhütte belirlenen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalı veya icra takibi başlatmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup mahkemece re’sen dikkate alınır. Kaçırılması hâlinde taahhüde dayanarak tahliye talep etme hakkı sona erer.”}}, {“@type”:”Question”,”name”:”Tahliye taahhüdü noterde mi düzenlenmelidir?”,”acceptedAnswer”:{“@type”:”Answer”,”text”:”Kanun adi yazılı biçimi yeterli görmüş, noter şartı aramamıştır. Ancak noter düzenleme şeklinde alınan taahhüt, itirazın kaldırılması davasında icra mahkemesince incelenebilir ve ispat kolaylığı sağlar. Adi yazılı taahhütte imza inkâr edilirse tahliye davasının sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekir.”}}, {“@type”:”Question”,”name”:”Aile konutu olan kiralanan için eşin imzası gerekli midir?”,”acceptedAnswer”:{“@type”:”Answer”,”text”:”Türk Medeni Kanunu m. 194 uyarınca aile konutu olarak özgülenen kiralananın kira sözleşmesinin feshi, konut hakkını ortadan kaldıracağı için eşin açık rızasını gerektirir. Uygulamada aile konutu niteliğindeki taşınmazda kiracının eşinin rızası bulunmayan tahliye taahhüdünün geçersizliği ileri sürülebilmektedir.”}}, {“@type”:”Question”,”name”:”Tahliye taahhüdü ile ihtiyaç sebebiyle tahliye arasındaki fark nedir?”,”acceptedAnswer”:{“@type”:”Answer”,”text”:”Tahliye taahhüdü TBK m. 352/1’de düzenlenmiş bağımsız bir tahliye sebebidir ve kiraya verenin ayrıca ihtiyaç göstermesini gerektirmez. TBK m. 350’de düzenlenen kiraya verenin gereksinimi ile TBK m. 351’deki yeni malikin gereksinimi ise haklı sebebe dayalı tahliye yollarıdır.”}} ]}
