İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği (2026) — TBK m.352/2

Kiracı kirayı geciktirir, ihtar gelir, hemen öder. Birkaç ay sonra aynı şey tekrarlanır, yine öder. Kira yılı bitince tahliye davası açılır ve kiracı şaşırır: “ama ben ödedim.”

Ödemiş olması davayı düşürmez. Bu tahliye sebebi, borcun ödenip ödenmediğine değil, ihtara sebep olunup olunmadığına bakar. Aşağıda şartlar, en sık kaybedilen noktalar ve hazır bir dava dilekçesi, ihtarname ve savunma metni yer almaktadır.

Kural

Kanun hükmü şöyledir: kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa; kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Dört unsur vardır: iki ihtar, haklı olmaları, aynı kira yılı ve bir aylık dava süresi.

Sonradan Ödeme Kurtarmaz

Kiracıların en yaygın yanılgısı budur.

Yargıtay uygulamasına göre ihtarın tebliğinden sonra yapılan kira borcu ödemeleri, iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Ödeme, ihtarın haklılık vasfını ortadan kaldırmaz.

Buna karşılık kural tersine de işler: kira borcu ihtarname tebliğ edilmeden önce ödenirse, yapılan ihtar haklı sayılmaz.

Dolayısıyla belirleyici olan tek şey vardır: tebliğ anında borç ödenmiş miydi?

Bu nedenle her iki taraf da tebliğ tarihi ile ödeme tarihini yan yana koymalıdır. Banka dekontunun saati bile fark yaratabilir.

Tebliğ Tarihi, Düzenleme Tarihi Değil

Bu davaların en çok kaybedildiği teknik nokta budur.

İhtarların tebliğ tarihleri, sözleşmenin başlangıcına göre hesaplanan aynı yıllık dönem içinde kalmalıdır. Yargıtay uygulamasında ihtarnamenin düzenleme tarihi değil, tebliğ tarihi esas alınmaktadır.

Uygulamada şu tablo çok görülür: ikinci ihtarname kira yılının son günlerinde düzenlenir, ancak tebliği izleyen kira yılına sarkar. Bu durumda iki ihtar aynı kira yılında toplanmadığından şartlar gerçekleşmez.

Bu nedenle kiraya veren tarafında ikinci ihtar, kira yılının bitimine yakın değil, tebliğe zaman kalacak şekilde gönderilmelidir.

İki Ayrı Dönem Şartı

İhtarların sayısı kadar konusu da önemlidir.

İki haklı ihtardan söz edilebilmesi için belirlenen dönem içinde iki ayrı kira borcunun ödenmemiş olması ve bunlara ilişkin iki ihtarın yapılmış bulunması aranır.

Aynı aya ilişkin olarak gönderilen iki ihtarname, iki ayrı haklı ihtar oluşturmaz.

Ayrıca ihtarın muacceliyetten sonra gönderilmiş olması gerekir: kira bedelinin muaccel hâle gelip gelmediği, sözleşmede kararlaştırılan ödeme gününe göre belirlenir. Ödeme günü gelmeden gönderilen ihtar haklı sayılmaz.

İcra Takibi de İhtar Yerine Geçer

Bu, kiraya veren için önemli bir kolaylıktır.

Yargıtay kararlarında, icra takibi ile gönderilen ödeme emrinin haklı ihtar olarak kabul edildiği belirtilmektedir. Tahliye ihtarlı ödeme emri, yazılı ve haklı ihtar niteliğinde sayıldığından iki haklı ihtar davasının açılması için yeterlidir.

Yani kiraya veren, kira alacağı için başlattığı takipleri aynı zamanda ihtar olarak kullanabilir. Kiracı ödeme yapıp takibi sonlandırsa dahi, ihtar vakıası oluşmuş sayılır.

Bu nedenle dosyada yalnızca noter ihtarnameleri değil, icra takip dosyaları ve ödeme emri tebliğ belgeleri de toplanmalıdır.

Temerrütten Farkı

İki kurum sıkça karıştırılır; oysa süreçleri ve süreleri farklıdır.

• Temerrüt nedeniyle tahliyede ihtarda otuz günlük süre ve fesih uyarısı bulunmalıdır; süreç, verilen süre içinde ödenmemesi üzerine hemen işletilebilir.
• İki haklı ihtarda ise mehil şartı aranmaz; buna karşılık sözleşme ancak dönem sonunda açılan davayla sona erer ve bir aylık hak düşürücü süre söz konusudur.

Bu nedenle strateji baştan seçilmelidir: acil tahliye isteniyorsa temerrüt yolu, düzensiz ödeme alışkanlığı varsa iki haklı ihtar yolu daha uygundur. Temerrüt yolu için temerrüt nedeniyle tahliye dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Bir Aylık Süre Hak Düşürücüdür

Şartların tamamı gerçekleşse bile dava geç açılırsa sonuç alınamaz.

Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

Ayrıca kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulandığından, arabuluculuk sürecinin bu bir aylık takvim gözetilerek başlatılması gerekir.

İyi haber: iki haklı ihtar koşulu gerçekleştiğinde, dava açılabilmesi için ayrıca bir fesih ihtarı gönderilmesi gerekmediği belirtilmektedir.

Kiracı Tarafında Savunma

“Sonradan ödedim” savunması tek başına sonuç vermez. Savunma şu eksenlerde kurulur:

• Süre: dava, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmış mı?
• Aynı kira yılı: iki tebliğ aynı yıllık dönemde mi?
• Tebliğden önce ödeme: borç, ihtar tebliğ edilmeden önce ödenmiş mi?
• Muacceliyet: ihtar, ödeme günü geçtikten sonra mı gönderilmiş?
• İki ayrı dönem: ihtarlar farklı aylara mı ilişkin?
• Tebligat: usulüne uygun mu?
• Arabuluculuk: dava şartı yerine getirilmiş mi?

İki Haklı İhtar Tahliye Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin tahliye davası, ardından kiraya veren için haklı ihtarname ve kiracı tarafında cevap dilekçesi yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Sözleşmedeki ödeme günü nedir?
• Kira yılı hangi tarihler arasında?
• Birinci ihtarın tebliğ tarihi,
• İkinci ihtarın tebliğ tarihi,
• İki tebliğ aynı kira yılında mı?
• İhtarlar farklı aylara mı ilişkin?
• İhtarlar muacceliyetten sonra mı gönderilmiş?
• Tebliğ anında borç ödenmemiş miydi?
• Tebligat evrakı dosyada mı?
• İcra takibi varsa ödeme emri tebliğ belgeleri,
• Kira yılının bitiş tarihi ve bir aylık süre,
• Arabuluculuk tamamlandı mı?

Sık Yapılan Hatalar

• Düzenleme tarihine güvenmek. Belirleyici olan tebliğ tarihidir.
• İhtarları farklı kira yıllarında yapmak. İkisi aynı kira yılında olmalıdır.
• Aynı ay için iki ihtar göndermek. İki ayrı dönem aranır.
• Muacceliyetten önce ihtar çekmek. İhtar haklı sayılmaz.
• Bir aylık süreyi kaçırmak. Süre hak düşürücüdür.
• İcra yoluyla tahliye istemek. Bu sebep dava yoluyla ileri sürülür.
• Tebliğ belgesini saklamamak. Haklılık tebliğle ispatlanır.

Adım Adım Süreç

1. Ödeme gününü belirleyin — Muacceliyet buna göre doğar.
2. Gecikince ihtar gönderin — Yazılı ve tebliğ edilebilir biçimde.
3. Tebliğ belgesini saklayın — Tarih belirleyicidir.
4. İkinci gecikmede tekrarlayın — Ayrı bir aya ilişkin olmalı.
5. Kira yılını kontrol edin — İki tebliğ aynı yılda mı?
6. Yıl sonunu bekleyin — Dava dönem sonunda açılır.
7. Bir ay içinde dava açın — Arabuluculuğu tamamlayın.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye nedir?

Kanuna göre kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Dava ne zaman açılmalıdır?

Kiraya veren; kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmalıdır.

İcra yoluyla tahliye edilebilir mi?

Bu sebep kanunda dava yoluyla ileri sürülecek şekilde düzenlenmiştir. Sözleşme, dönem sonunda açılan tahliye davasıyla sona erer.

İhtarın haklı sayılması için ne gerekir?

İhtarın yazılı olması, kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmesi ve kira bedelinin ihtarın tebliği sırasında ödenmemiş olması gerekir.

Kira borcunu sonradan ödersem ihtar geçersiz olur mu?

Hayır. Yargıtay uygulamasına göre ihtarın tebliğinden sonra yapılan kira borcu ödemeleri iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.

İhtardan önce ödersem ne olur?

Kira borcu ihtarname tebliğ edilmeden önce ödenirse yapılan ihtar haklı sayılmaz.

Muacceliyet neye göre belirlenir?

Kira bedelinin muaccel hâle gelip gelmediği, kira sözleşmesinde aylık kira parasının kararlaştırılan ödeme gününe göre tespit edilir.

İhtarların tarihi neye göre hesaplanır?

İhtarların tebliğ tarihleri, sözleşmenin başlangıcına göre hesaplanan aynı yıllık dönem içinde kalmalıdır. Uygulamada ihtarnamenin düzenleme tarihi değil, tebliğ tarihi esas alınmaktadır.

İki ihtar aynı aya ilişkin olabilir mi?

İki haklı ihtardan söz edilebilmesi için belirlenen dönem içinde iki ayrı kira borcunun ödenmemiş olması ve bunlara ilişkin iki ihtarın yapılmış bulunması aranır.

İcra takibi ihtar yerine geçer mi?

Yargıtay kararlarında icra takibi ile gönderilen ödeme emrinin haklı ihtar olarak kabul edildiği belirtilmektedir. Tahliye ihtarlı ödeme emri, yazılı ve haklı ihtar niteliğinde sayılmaktadır.

İhtarda süre vermek gerekir mi?

Bu sebep bakımından mehil şartı aranmadığı belirtilmektedir. Temerrüt nedeniyle tahliyede ise ihtarda otuz günlük süre ve fesih uyarısı bulunması gerekir.

Temerrüt nedeniyle tahliyeden farkı nedir?

Temerrütte süreç, verilen süre içinde ödenmemesi üzerine hemen işletilebilir. İki haklı ihtarda ise sözleşme dönem sonunda açılan davayla sona erer ve bir aylık hak düşürücü süre söz konusudur.

Dava öncesinde ayrıca ihtar gerekir mi?

İki haklı ihtar koşulu gerçekleştiğinde, dava açılabilmesi için ayrıca bir ihtara gerek bulunmadığı belirtilmektedir.

Hangi mahkeme görevlidir?

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası hariç olmak üzere dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır.

Kiracı olarak nasıl korunurum?

Kira bedelinin sözleşmede kararlaştırılan günde ödenmesi ve ödemelerin banka kanalıyla yapılması en etkili korunmadır. İhtar geldiğinde tebliğ tarihi ile ödeme tarihi karşılaştırılmalıdır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.

Ek Sorular

Kanun metni ne diyor?

TBK m.352/2 uyarınca; kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Hangi şartlar birlikte aranır?

Uygulamada beş şart birlikte aranır: aynı kira yılı içinde iki ayrı kira borcunun ödenmemesi, her bir borç için ayrı yazılı ihtar çekilmesi, ihtarların farklı aylara ait borçlara ilişkin olması, ihtarların haklı olması ve davanın kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması.

İhtarın haklı sayılması ne demek?

İhtara konu kira borcunun muaccel hâle gelmiş olması ve ihtarın tebliğinden önce ödemenin yapılmamış olması gerekir. Yazılı bildirim kiracıya tebliğ edilmeden önce ödeme yapılmışsa haklı ihtar oluşmaz.

Kiracı ihtardan sonra öderse ihtar geçersiz olur mu?

Olmaz. Tebliğden sonra yapılan ödeme, gecikme olgusunu ortadan kaldırmaz; ihtar haklı sayılmaya devam eder. Önemli olan tebliğ anında borcun ödenmemiş olmasıdır.

İcra takibindeki ödeme emri ihtar yerine geçer mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ilamsız icra takibinde tebliğ edilen ödeme emrinin yazılı ihtar hükmünde olduğu kabul edilmektedir. Aynı kira yılı içinde iki kez tebliğ edilmişse koşul gerçekleşebilir.

İki ihtar aynı aya ait olabilir mi?

Olamaz. İhtarların farklı aylara ait kira borçları için çekilmiş olması gerekir. Yargıtay uygulamasında, ilk ihtar tarihinde muaccel olan ayların kira bedellerinin bölünerek ayrı ihtarlara konu edilmesi hâlinde ikinci ihtarın haksız sayılacağı kabul edilmektedir.

Süre ne zaman başlar?

Dava, kira süresinin; bir yıldan uzun süreli kiralarda ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür.

Süreden önce dava açabilir miyim?

Açamazsınız. Yargıtay, sürenin başlamasından önce açılan davanın erken açılmış sayılacağını kabul etmektedir. Kira yılının bitmesi beklenmelidir.

Süreyi kaçırırsam ne olur?

Kural olarak dava açılamaz. Ancak TBK m.353 bir imkân tanır: kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Kira yılı nasıl hesaplanır?

Kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanan yıllık dönemdir. Takvim yılı değildir. İhtarların tebliğ tarihlerinin bu dönem içinde kalması gerekir; ihtarın düzenleme tarihi değil tebliğ tarihi esas alınır.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

İlamsız icra yoluyla tahliyede de arabuluculuk gerekir mi?

Gerekmez. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dava şartı arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuştur. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye ise dava yoluyla ileri sürüldüğünden arabuluculuk şartına tabidir.