Kira Uyarlama Dava Dilekçesi Örneği (2026) — TBK m.138 Aşırı İfa Güçlüğü

Sözleşme yıllar önce imzalanmıştır. Koşullar o günden bu yana tanınmayacak kadar değişmiştir; taraflardan biri için edim artık taşınabilir olmaktan çıkmıştır. Karşı taraf ise “sözleşme sözleşmedir” der.

Bu itiraz kural olarak haklıdır: sözleşmeye bağlılık esastır, uyarlama istisnadır. İstisnanın kapısını aralayan ise dört şart ve çoğu dosyada gözden kaçan bir ön şarttır. Aşağıda bu şartlar, kira tespitinden farkı ve hazır bir dava dilekçesi, ihtirazi kayıt beyanı ve cevap dilekçesi yer almaktadır.

Önce Ayrımı Yapın: Uyarlama mı, Tespit mi?

Dilekçelerin en sık zayıfladığı nokta burasıdır; ikisi aynı metinde karıştırıldığında talep dağılır.

Kira tespiti: yeni kira döneminde uygulanacak bedelin, kanundaki ölçütlere göre belirlenmesidir. Olağan bir süreçtir; her yenileme döneminde gündeme gelebilir. Ayrıntı için kira bedelinin tespiti dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Uyarlama: sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü bir durum nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uydurulmasıdır. Sözleşmeye bağlılık ilkesine istisnadır ve koşulları dar yorumlanır.

Dilekçede hangi kuruma dayanıldığı ilk sayfada netleştirilmelidir. Aksi hâlde karşı taraf “bu aslında tespit talebidir, tespit hükümlerine tabidir” savunmasını kolayca kurar.

Dört Şart

Kanun uyarlamayı dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlamıştır.

1. Öngörülemeyen olağanüstü durum. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmalıdır. Bu durumun objektif nitelikte olması, yani herkes bakımından geçerli ve önceden belirlenemeyecek olması aranır. Yalnızca davacıya özgü bir zorluk yeterli değildir.

2. Borçludan kaynaklanmama. Durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmalıdır. Uyarlama talebinde bulunan taraf, şartların değişmesine kendi davranışlarıyla sebep olmuş ve bu konuda kusurlu davranmışsa talebinden yararlanamaz.

3. Dengenin ağır biçimde bozulması. Sözleşmenin yapıldığı sıradaki olgular, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olmalıdır. Ölçüt “zorlaşma” değil, dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede ağırlaşmadır.

4. Ön şart: ifa durumu. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

İhtirazi Kayıt: Dosyanın Kaderi

Dördüncü şart uygulamada ön şart olarak nitelendirilir ve davaların çoğu burada kaybedilir.

Kira parası hiçbir ihtirazi kayıt konulmaksızın ödenmişse, ödenen kira bakımından uyarlama davası açılamayacağı kabul edilmektedir. Buna karşılık kiracı, kira parasını öderken ihtirazi kayıt koyarsa veya daha önceden ihtarname göndermişse, geriye yönelik olarak uyarlama davası açabilecektir.

Burada bir ikilem doğar ve müvekkile mutlaka anlatılmalıdır:

• Ödemeyi durdurmak temerrüt ve tahliye riski doğurur — yapılmamalıdır,
• Kayıtsız ödemek ise uyarlama hakkını fiilen tüketir.

Çözüm ikisinin ortasındadır: ödemeye devam etmek, ancak her ödemeye ihtirazi kayıt düşmek. Uygulamada iki adım birlikte atılır: karşı tarafa yazılı bir ihtirazi kayıt beyanı gönderilir ve ayrıca her banka havalesinin açıklama kısmına şerh yazılır.

Aşağıdaki dilekçe setinde bu beyanın hazır metni ve havale açıklamasına yazılacak şerh yer almaktadır.

Sonuç: Uyarlama, Olmazsa Fesih

Kanun iki kademeli bir sonuç öngörmüştür.

Koşullar gerçekleştiğinde borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

Ancak kira sözleşmesi sürekli edimli bir sözleşmedir. Kanun bu tür sözleşmelerde borçlunun, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanacağını düzenlemiştir.

Bu nedenle dilekçede fesih talebi terditli olarak kurulmalıdır: önce uyarlama, mümkün olmazsa fesih.

Yabancı Para Kaydı

Döviz üzerinden kararlaştırılan kiralar bu davanın en yoğun uygulama alanıdır.

Kanun bu konuda açıktır: bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.

Kur hareketlerinin öngörülemez ve olağanüstü nitelikte olup olmadığı somut olaya göre değerlendirilir. Burada karşı tarafın en güçlü savunması, sözleşmede kur kaydı bulunmasının tarafların bu riski öngörüp paylaştığını göstermesidir. Dilekçede bu savunmanın baştan karşılanması gerekir.

Ayrıca hatırlatmak gerekir: kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması hâlinde kira tespiti bakımından ayrı bir beş yıl sınırlaması bulunmaktadır. Uyarlama ise farklı bir kuruma dayandığından bu sınırlamayla karıştırılmamalıdır.

Yargılama Süresince Ne Olacak?

Bu davalar uzun sürer ve bu süre boyunca eski bedel ödenmeye devam eder. Bu nedenle düzenleyici nitelikte ihtiyati tedbir talebi kritiktir.

Talep, yargılama süresince uygulanacak ara bedelin belirlenmesine yöneliktir. Karşı taraf ise bu talebe, “esas hakkındaki kararın sonuçlarını peşinen doğurur” gerekçesiyle karşı çıkar.

Bu nedenle tedbir talebi somut hesapla desteklenmeli ve talep edilen ara bedelin neden makul olduğu gösterilmelidir.

Delil: Somutlaştırma

Genel ifadelerle kurulan uyarlama dilekçeleri sonuç vermez. Toplanması gerekenler:

• Kira sözleşmesi ve varsa artış, kur veya uyarlama kayıtları,
• İhtirazi kayıtlı ödeme belgeleri ve yazılı beyan,
• Olağanüstü duruma ilişkin resmî veriler,
• Sözleşme tarihi ile dava tarihini karşılaştıran hesap tablosu,
• Bölgedeki emsal kira bilgileri,
• İşyeri kirasında ticari defterler ve ciro verileri.

Keşif talebinde emlak değerleme uzmanı yanında mali müşavir veya ekonomist bilirkişi istenmesi, dengenin bozulduğu iddiasının teknik olarak kurulmasını sağlar.

Kira Uyarlama Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin dava dilekçesi, ardından ihtirazi kayıt beyanı ve karşı taraf için cevap dilekçesi yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Talep uyarlama mı tespit mi — dilekçede netleştirildi mi?
• Sözleşme tarihi ve süresi,
• Sözleşmede artış, kur veya uyarlama kaydı var mı?
• Ödemeler ihtirazi kayıtla mı yapılıyor?
• Havale açıklamalarına şerh düşüldü mü?
• Karşı tarafa yazılı bildirim gönderildi mi?
• Olağanüstü durum somutlaştırıldı mı?
• Durum objektif nitelikte mi?
• Durum davacıdan kaynaklanıyor mu?
• Karşılaştırmalı hesap hazırlandı mı?
• Fesih talebi terditli kuruldu mu?
• İhtiyati tedbir talebi ve ara bedel hesabı,
• Arabuluculuk tamamlandı mı?

Sık Yapılan Hatalar

• Kirayı kayıtsız ödemeye devam etmek. Ön şart gerçekleşmez ve talep zayıflar.
• Ödemeyi tamamen durdurmak. Temerrüt ve tahliye riski doğar.
• Uyarlama ile tespiti karıştırmak. Dayanak ve koşullar farklıdır.
• Olağanüstü durumu somutlaştırmamak. Genel ifadeler yeterli görülmez.
• Kusur unsurunu atlamak. Durum davacıdan kaynaklanmamalıdır.
• Tedbir istememek. Yargılama boyunca eski bedel ödenmeye devam eder.
• Fesih talebini terditli koymamak. Uyarlama mümkün olmazsa yol kapanır.

Adım Adım Süreç

1. Önce ihtirazi kayıt koyun — Ödemeye devam edin ama şerh düşün.
2. Yazılı bildirim gönderin — Uyarlama talebini ve haklarınızı kayda geçirin.
3. Olağanüstü durumu belgeleyin — Resmî veriler ve karşılaştırmalı tablo.
4. Kusur unsurunu değerlendirin — Durum sizden mi kaynaklandı?
5. Doğru kurumu seçin — Uyarlama mı, kira tespiti mi?
6. Arabuluculuğa başvurun — Son tutanağı ekleyin.
7. Tedbir talepli dava açın — Yargılama süresince uygulanacak bedeli isteyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Kira uyarlama davası nedir?

Sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması için açılan davadır. Dayanağı aşırı ifa güçlüğüne ilişkin düzenlemedir.

Kira tespitinden farkı nedir?

Kira tespiti, yeni dönem kira bedelinin kanundaki ölçütlere göre belirlenmesine ilişkin olağan bir süreçtir. Uyarlama ise sözleşmeye bağlılık ilkesine istisna oluşturan ve koşulları çok daha ağır olan ayrı bir kurumdur.

Uyarlamanın şartları nelerdir?

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması, bu durumun ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmesi ve borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş ya da haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekir.

İhtirazi kayıt neden bu kadar önemli?

Uyarlama talebinin ön şartı, borcun henüz ifa edilmemiş veya ihtirazi kayıtla ifa edilmiş olmasıdır. Kira parası hiçbir ihtirazi kayıt konulmaksızın ödenmişse, ödenen kira bakımından uyarlama davası açılamayacağı kabul edilmektedir.

İhtirazi kayıt nasıl konulur?

Ödeme sırasında haklarının saklı tutulduğunun açıkça belirtilmesi gerekir. Uygulamada banka havalesinin açıklama kısmına şerh düşülmesi ve ayrıca karşı tarafa yazılı bildirim yapılması tercih edilir.

Daha önce ihtar göndermiş olmak yeterli mi?

Kiracının kira parasını öderken ihtirazi kayıt koyması veya daha önceden ihtarname göndermiş olması hâlinde geriye yönelik olarak uyarlama davası açılabileceği belirtilmektedir.

Olağanüstü durum nasıl anlaşılır?

Bu durumun objektif nitelikte olması, yani herkes bakımından geçerli ve sözleşme kurulurken önceden belirlenemeyecek nitelikte olması aranır.

Kendi kusurum varsa uyarlama isteyebilir miyim?

Uyarlama talebinde bulunan taraf, şartların değişmesine kendi davranışlarıyla sebep olmuş ve bu konuda kusurlu davranmışsa talebinden yararlanamaz.

Uyarlama mümkün olmazsa ne olur?

Borçlu, uyarlamanın mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Ancak sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Kira sözleşmesi sürekli edimli bir sözleşmedir.

Döviz cinsinden kirada uygulanır mı?

Kanunda, aşırı ifa güçlüğüne ilişkin bu hükmün yabancı para borçlarında da uygulanacağı açıkça düzenlenmiştir.

Uyarlama sadece kiracı için mi?

Hayır. Koşulları gerçekleşiyorsa edimi aşırı ölçüde güçleşen taraf uyarlama isteyebilir. Uzun süreli veya döviz kaydı içeren sözleşmelerde kiraya veren de bu yola başvurabilir.

Yargılama sırasında kirayı ödemeye devam etmeli miyim?

Ödemeye devam edilmemesi temerrüt ve tahliye riski doğurur. Bu nedenle ödemeler ihtirazi kayıtla sürdürülmeli, ayrıca yargılama süresince uygulanacak bedel için düzenleyici nitelikte ihtiyati tedbir talep edilmelidir.

Hangi mahkeme görevlidir?

Kira ilişkisinden doğan bu dava sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası hariç olmak üzere dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır.

Sözleşmede artış kaydı varsa uyarlama istenemez mi?

Sözleşmede artış veya kur kaydı bulunması, tarafların ilgili riski öngörüp paylaştığı yönünde bir savunmaya dayanak oluşturabilir. Bu husus somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.

Hangi deliller sunulmalı?

Kira sözleşmesi, ihtirazi kayıtlı ödeme belgeleri, ihtarname, olağanüstü duruma ilişkin resmî veriler, karşılaştırmalı hesap tabloları, emsal kira bilgileri ve işyeri kirasında ticari defterler başlıca delillerdir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.