Kira Uyarlama Dava Dilekçesi Örneği (2026) — TBK m.138 Aşırı İfa Güçlüğü

Sözleşme yıllar önce imzalanmıştır. Koşullar o günden bu yana tanınmayacak kadar değişmiştir; taraflardan biri için edim artık taşınabilir olmaktan çıkmıştır. Karşı taraf ise “sözleşme sözleşmedir” der.

Bu itiraz kural olarak haklıdır: sözleşmeye bağlılık esastır, uyarlama istisnadır. İstisnanın kapısını aralayan ise dört şart ve çoğu dosyada gözden kaçan bir ön şarttır. Aşağıda bu şartlar, kira tespitinden farkı ve hazır bir dava dilekçesi, ihtirazi kayıt beyanı ve cevap dilekçesi yer almaktadır.

Önce Ayrımı Yapın: Uyarlama mı, Tespit mi?

Dilekçelerin en sık zayıfladığı nokta burasıdır; ikisi aynı metinde karıştırıldığında talep dağılır.

Kira tespiti: yeni kira döneminde uygulanacak bedelin, kanundaki ölçütlere göre belirlenmesidir. Olağan bir süreçtir; her yenileme döneminde gündeme gelebilir. Ayrıntı için kira bedelinin tespiti dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Uyarlama: sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü bir durum nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uydurulmasıdır. Sözleşmeye bağlılık ilkesine istisnadır ve koşulları dar yorumlanır.

Dilekçede hangi kuruma dayanıldığı ilk sayfada netleştirilmelidir. Aksi hâlde karşı taraf “bu aslında tespit talebidir, tespit hükümlerine tabidir” savunmasını kolayca kurar.

Uyarlamayı Komşu Kurumlardan Ayırmak

Kira ilişkisinde edim dengesini etkileyen her durum TBK m.138’e girmez. Kanun, benzer görünen sorunlar için farklı çareler öngörmüştür ve yanlış kuruma dayanan dilekçe, doğru olguları taşısa bile reddedilebilir. TBK m.136 uyarınca borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa borç sona erer; uyarlamada ise ifa mümkündür ama aşırı ölçüde güçleşmiştir. TBK m.305-307 uyarınca kiralanandaki ayıp, kira bedelinden indirim ve giderim hakkı verir; burada sorun edim dengesinin dış etkenle bozulması değil, kiralananın kendisindeki eksikliktir.

TBK m.331 ise ayrı bir çıkış yoludur: taraflardan her biri, kira ilişkisini kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda sözleşmeyi yasal bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir; hâkim, bütün durumları göz önünde tutarak bu fesihten doğan parasal sonuçları belirler. Uyarlamanın mümkün olmadığı dosyalarda m.138’deki fesih ile m.331’deki olağanüstü fesih birbirine karıştırılmamalıdır; m.138 aşırı ifa güçlüğüne, m.331 ise ilişkinin sürdürülmesinin çekilmezliğine dayanır. TBK m.344 ise olağanüstü bir durum aramaksızın yeni dönem bedelinin belirlenmesine ilişkindir.

Dört Şart

Kanun uyarlamayı dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlamıştır.

1. Öngörülemeyen olağanüstü durum. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmalıdır. Bu durumun objektif nitelikte olması, yani herkes bakımından geçerli ve önceden belirlenemeyecek olması aranır. Yalnızca davacıya özgü bir zorluk yeterli değildir.

2. Borçludan kaynaklanmama. Durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmalıdır. Uyarlama talebinde bulunan taraf, şartların değişmesine kendi davranışlarıyla sebep olmuş ve bu konuda kusurlu davranmışsa talebinden yararlanamaz.

3. Dengenin ağır biçimde bozulması. Sözleşmenin yapıldığı sıradaki olgular, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olmalıdır. Ölçüt “zorlaşma” değil, dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede ağırlaşmadır.

4. Ön şart: ifa durumu. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

İhtirazi Kayıt: Dosyanın Kaderi

Dördüncü şart uygulamada ön şart olarak nitelendirilir ve davaların çoğu burada kaybedilir.

Kira parası hiçbir ihtirazi kayıt konulmaksızın ödenmişse, ödenen kira bakımından uyarlama davası açılamayacağı kabul edilmektedir. Buna karşılık kiracı, kira parasını öderken ihtirazi kayıt koyarsa veya daha önceden ihtarname göndermişse, geriye yönelik olarak uyarlama davası açabilecektir.

Burada bir ikilem doğar ve müvekkile mutlaka anlatılmalıdır:

• Ödemeyi durdurmak temerrüt ve tahliye riski doğurur — yapılmamalıdır,
• Kayıtsız ödemek ise uyarlama hakkını fiilen tüketir.

Çözüm ikisinin ortasındadır: ödemeye devam etmek, ancak her ödemeye ihtirazi kayıt düşmek. Uygulamada iki adım birlikte atılır: karşı tarafa yazılı bir ihtirazi kayıt beyanı gönderilir ve ayrıca her banka havalesinin açıklama kısmına şerh yazılır.

Aşağıdaki dilekçe setinde bu beyanın hazır metni ve havale açıklamasına yazılacak şerh yer almaktadır.

Kiracı şirketin nakdi fonda kilitliyse: Kira bedelinin uyarlanmasında TBK m.344 ile m.138 arasındaki güncel Yargıtay tartışması ve TBK m.331’in sınırları fon kilidi ve aşırı ifa güçlüğü yazımızda yer alıyor.

Sonuç: Uyarlama, Olmazsa Fesih

Kanun iki kademeli bir sonuç öngörmüştür.

Koşullar gerçekleştiğinde borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

Ancak kira sözleşmesi sürekli edimli bir sözleşmedir. Kanun bu tür sözleşmelerde borçlunun, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanacağını düzenlemiştir.

Bu nedenle dilekçede fesih talebi terditli olarak kurulmalıdır: önce uyarlama, mümkün olmazsa fesih.

Yabancı Para Kiralarında Uyarlama: TBK m.138, m.344/4 ve 32 Sayılı Karar

Döviz üzerinden kararlaştırılan kiralar bu davanın en yoğun uygulama alanıdır. TBK m.138’in son cümlesi açıktır: bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır. TBK m.344/4 ise kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı hâllerde, 138. madde hükmü saklı kalmak kaydıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağını düzenler. Bu iki hüküm birlikte okunduğunda sonuç şudur: dövizli kirada beş yıl dolmadan kira tespiti yoluyla bedel değiştirilemez; ancak aşırı ifa güçlüğünün şartları gerçekleşmişse uyarlama bu süre içinde de istenebilir.

Kur hareketlerinin öngörülemez ve olağanüstü nitelikte olup olmadığı somut olaya göre değerlendirilir. Karşı tarafın en güçlü savunması, sözleşmede kur kaydı bulunmasının tarafların bu riski öngörüp paylaştığını göstermesidir; dilekçede bu savunma, kur hareketinin sözleşme tarihindeki makul beklentiyi aşan boyutu somut verilerle gösterilerek karşılanmalıdır.

Bugün dövizli kira sözleşmesinin geçerliliği ayrıca denetlenmelidir. 32 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Karar’ın 13/9/2018’de değişik 4/g maddesi uyarınca Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında taşınmaz kira sözleşmelerinde bedeli döviz veya dövize endeksli olarak kararlaştıramaz; istisnalar 2008-32/34 sayılı Tebliğ’de düzenlenmiştir. Yasak kapsamındaki sözleşmelerde bedelin Türk lirası üzerinden belirlenmesi gerektiğinden, uyarlama talebi kurulmadan önce tarafların yerleşiklik durumu ve istisna kapsamı incelenmelidir. Geçerli bir dövizli sözleşmede ise uyarlama, kur değişiminin yarattığı dengesizliğin giderilmesine yönelir.

Yargılama Süresince Ne Olacak? Tedbir, Teminat ve Usul

Uyarlama davaları uzun sürer ve bu süre boyunca sözleşmedeki bedel ödenmeye devam eder. Bu nedenle yargılama süresince uygulanacak ara bedelin belirlenmesine yönelik düzenleyici nitelikte ihtiyati tedbir talebi önemlidir. HMK m.389 uyarınca tedbir, mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından veya gecikme sebebiyle ciddi bir zarar doğacağından endişe edilmesi hâlinde verilebilir. HMK m.392 uyarınca tedbir isteyen taraf, karşı tarafın ve üçüncü kişilerin muhtemel zararlarına karşılık kural olarak teminat göstermek zorundadır. Karşı taraf bu talebe, esas hakkındaki kararın sonuçlarını peşinen doğuracağı gerekçesiyle karşı çıkar; bu nedenle talep somut hesapla desteklenmeli ve ara bedelin neden makul olduğu gösterilmelidir.

Uyarlama kararında hâkimin geniş bir takdir yetkisi vardır. TMK m.4 uyarınca kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkim hukuka ve hakkaniyete göre karar verir; uyarlama davası da bu niteliktedir. Hâkim sözleşmeyi yeniden yazmaz, bozulan dengeyi tarafların sözleşme kurulurken öngördükleri risk dağılımına en yakın şekilde yeniden kurar.

Usul bakımından HUAK m.18/B-1-a uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; arabulucu üç hafta içinde süreci tamamlar ve bu süre en çok bir hafta uzatılabilir. Görevli mahkeme HMK m.4 uyarınca sulh hukuk mahkemesidir ve dava HMK m.316 uyarınca basit yargılama usulüyle görülür. Uyarlama talebini ve ihtirazi kayıt takvimini birlikte planlamak için Hukukçular Evi Ankara’yı 0554 648 37 15 numaralı telefondan arayabilirsiniz.

Delil: Somutlaştırma

Genel ifadelerle kurulan uyarlama dilekçeleri sonuç vermez. Toplanması gerekenler:

• Kira sözleşmesi ve varsa artış, kur veya uyarlama kayıtları,
• İhtirazi kayıtlı ödeme belgeleri ve yazılı beyan,
• Olağanüstü duruma ilişkin resmî veriler,
• Sözleşme tarihi ile dava tarihini karşılaştıran hesap tablosu,
• Bölgedeki emsal kira bilgileri,
• İşyeri kirasında ticari defterler ve ciro verileri.

Keşif talebinde emlak değerleme uzmanı yanında mali müşavir veya ekonomist bilirkişi istenmesi, dengenin bozulduğu iddiasının teknik olarak kurulmasını sağlar.

Kira Uyarlama Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; eğik çizgiyle ayrılan seçeneklerden dosyanıza uyanı bırakın. Kira bedeli Türk lirasıysa yabancı paraya ilişkin husus çıkarılır. İlk metin dava dilekçesi, ardından ihtirazi kayıt beyanı ve karşı taraf için cevap dilekçesi yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Talep uyarlama mı tespit mi — dilekçede netleştirildi mi?
• Sözleşme tarihi ve süresi,
• Sözleşmede artış, kur veya uyarlama kaydı var mı?
• Ödemeler ihtirazi kayıtla mı yapılıyor?
• Havale açıklamalarına şerh düşüldü mü?
• Karşı tarafa yazılı bildirim gönderildi mi?
• Olağanüstü durum somutlaştırıldı mı?
• Durum objektif nitelikte mi?
• Durum davacıdan kaynaklanıyor mu?
• Karşılaştırmalı hesap hazırlandı mı?
• Fesih talebi terditli kuruldu mu?
• İhtiyati tedbir talebi ve ara bedel hesabı,
• Arabuluculuk tamamlandı mı?

Sık Yapılan Hatalar

• Kirayı kayıtsız ödemeye devam etmek. Ön şart gerçekleşmez ve talep zayıflar.
• Ödemeyi tamamen durdurmak. Temerrüt ve tahliye riski doğar.
• Uyarlama ile tespiti karıştırmak. Dayanak ve koşullar farklıdır.
• Olağanüstü durumu somutlaştırmamak. Genel ifadeler yeterli görülmez.
• Kusur unsurunu atlamak. Durum davacıdan kaynaklanmamalıdır.
• Tedbir istememek. Yargılama boyunca eski bedel ödenmeye devam eder.
• Fesih talebini terditli koymamak. Uyarlama mümkün olmazsa yol kapanır.
• Dövizli kirada beş yıl dolmadan dava açılamaz sanmak. TBK m.344/4 m.138’i saklı tutar; uyarlama beş yıl dolmadan da istenebilir.
• m.138 ile m.331’i karıştırmak. Aşırı ifa güçlüğü ile önemli sebeple olağanüstü fesih farklı kurumlardır.

Adım Adım Süreç

1. Önce ihtirazi kayıt koyun — Ödemeye devam edin ama şerh düşün.
2. Yazılı bildirim gönderin — Uyarlama talebini ve haklarınızı kayda geçirin.
3. Olağanüstü durumu belgeleyin — Resmî veriler ve karşılaştırmalı tablo.
4. Kusur unsurunu değerlendirin — Durum sizden mi kaynaklandı?
5. Doğru kurumu seçin — Uyarlama mı, kira tespiti mi?
6. Arabuluculuğa başvurun — Son tutanağı ekleyin.
7. Tedbir talepli dava açın — Yargılama süresince uygulanacak bedeli isteyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Kira uyarlama davası nedir?

Sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması için açılan davadır. Dayanağı aşırı ifa güçlüğüne ilişkin düzenlemedir.

Kira tespitinden farkı nedir?

Kira tespiti, yeni dönem kira bedelinin kanundaki ölçütlere göre belirlenmesine ilişkin olağan bir süreçtir. Uyarlama ise sözleşmeye bağlılık ilkesine istisna oluşturan ve koşulları çok daha ağır olan ayrı bir kurumdur.

Uyarlamanın şartları nelerdir?

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması, bu durumun ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmesi ve borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş ya da haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekir.

İhtirazi kayıt neden bu kadar önemli?

Uyarlama talebinin ön şartı, borcun henüz ifa edilmemiş veya ihtirazi kayıtla ifa edilmiş olmasıdır. Kira parası hiçbir ihtirazi kayıt konulmaksızın ödenmişse, ödenen kira bakımından uyarlama davası açılamayacağı kabul edilmektedir.

İhtirazi kayıt nasıl konulur?

Ödeme sırasında haklarının saklı tutulduğunun açıkça belirtilmesi gerekir. Uygulamada banka havalesinin açıklama kısmına şerh düşülmesi ve ayrıca karşı tarafa yazılı bildirim yapılması tercih edilir.

Daha önce ihtar göndermiş olmak yeterli mi?

Kiracının kira parasını öderken ihtirazi kayıt koyması veya daha önceden ihtarname göndermiş olması hâlinde geriye yönelik olarak uyarlama davası açılabileceği belirtilmektedir.

Olağanüstü durum nasıl anlaşılır?

Bu durumun objektif nitelikte olması, yani herkes bakımından geçerli ve sözleşme kurulurken önceden belirlenemeyecek nitelikte olması aranır.

Kendi kusurum varsa uyarlama isteyebilir miyim?

Uyarlama talebinde bulunan taraf, şartların değişmesine kendi davranışlarıyla sebep olmuş ve bu konuda kusurlu davranmışsa talebinden yararlanamaz.

Uyarlama mümkün olmazsa ne olur?

Borçlu, uyarlamanın mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Ancak sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Kira sözleşmesi sürekli edimli bir sözleşmedir.

Döviz cinsinden kirada uygulanır mı?

Kanunda, aşırı ifa güçlüğüne ilişkin bu hükmün yabancı para borçlarında da uygulanacağı açıkça düzenlenmiştir.

Uyarlama sadece kiracı için mi?

Hayır. Koşulları gerçekleşiyorsa edimi aşırı ölçüde güçleşen taraf uyarlama isteyebilir. Uzun süreli veya döviz kaydı içeren sözleşmelerde kiraya veren de bu yola başvurabilir.

Yargılama sırasında kirayı ödemeye devam etmeli miyim?

Ödemeye devam edilmemesi temerrüt ve tahliye riski doğurur. Bu nedenle ödemeler ihtirazi kayıtla sürdürülmeli, ayrıca yargılama süresince uygulanacak bedel için düzenleyici nitelikte ihtiyati tedbir talep edilmelidir.

Hangi mahkeme görevlidir?

Kira ilişkisinden doğan bu dava sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. HUAK m.18/B-1-a uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası hariç, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Sözleşmede artış kaydı varsa uyarlama istenemez mi?

Sözleşmede artış veya kur kaydı bulunması, tarafların ilgili riski öngörüp paylaştığı yönünde bir savunmaya dayanak oluşturabilir. Bu husus somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.

Hangi deliller sunulmalı?

Kira sözleşmesi, ihtirazi kayıtlı ödeme belgeleri, ihtarname, olağanüstü duruma ilişkin resmî veriler, karşılaştırmalı hesap tabloları, emsal kira bilgileri ve işyeri kirasında ticari defterler başlıca delillerdir.

Dövizli kirada beş yıl dolmadan uyarlama istenebilir mi?

Evet. TBK m.344/4 yabancı para kiralarda beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamayacağını düzenlerken 138. madde hükmünü saklı tutmuştur; m.138 de yabancı para borçlarında uygulanır. Aşırı ifa güçlüğü şartları gerçekleşmişse beş yıl dolmadan da uyarlama istenebilir.

Uyarlama ile önemli sebeple fesih arasındaki fark nedir?

TBK m.138 aşırı ifa güçlüğü hâlinde öncelikle uyarlama, olmazsa fesih imkânı verir. TBK m.331 ise kira ilişkisini çekilmez hâle getiren önemli sebeplerde yasal bildirim süresine uyarak fesih hakkı tanır ve bu fesihten doğan parasal sonuçları hâkim belirler.

Uyarlama davasında tedbir için teminat gerekir mi?

HMK m.392 uyarınca ihtiyati tedbir isteyen taraf, karşı tarafın ve üçüncü kişilerin muhtemel zararlarına karşılık kural olarak teminat göstermek zorundadır.

Hâkim uyarlamada neye göre karar verir?

TMK m.4 uyarınca kanunun takdir yetkisi tanıdığı konularda hâkim hukuka ve hakkaniyete göre karar verir. Uyarlamada hâkim bozulan edim dengesini, tarafların sözleşme kurulurken öngördükleri risk dağılımına en yakın biçimde yeniden kurar.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.