Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği (2026) — TBK m.351

Kiracılı daire almak Türkiye’de sık rastlanan bir durumdur ve alıcıların çoğu şunu varsayar: tapu benim adıma geçti, kiracı çıkar. Oysa kural tam tersidir.

Kanun, kiralananın el değiştirmesi hâlinde kira ilişkisinin sürdüğü esasını benimser; yaygın ifadeyle satış kirayı bozmaz. Yeni malik, sözleşmenin tarafı hâline gelir.

Buna karşılık kanun koyucu, yeni malikin meşru gereksinimini de göz ardı etmemiş ve TBK m.351 ile özel bir tahliye yolu tanımıştır. Aşağıda bu yolun iki seçeneği, süre hesapları, ispat yükü ve hazır bir dava dilekçesi ile ihtarname yer almaktadır.

İki Ayrı Yol: Hangisini Seçmelisiniz?

Madde tek bir usul değil, birbirinden bağımsız iki imkân sunar. Doğru seçim, sözleşmenin bitimine kalan süreye göre yapılır.

Birinci yol — bir ay bildirim + altı ay bekleme. Kiralananı sonradan edinen kişi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Bu yolun üstünlüğü, sözleşme süresine bağlı olmamasıdır. Kira sözleşmesinin bitimine iki yıl olsa dahi, altı ay sonra dava açılabilir.

İkinci yol — sözleşme bitimine dayalı dava. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Karşılaştırma: sözleşmenin bitimine üç dört ay kalmışsa ikinci yol daha hızlıdır ve bildirim şartı gerektirmez. Bitime bir yıldan fazla varsa birinci yol zaman kazandırır; ancak bir aylık bildirim süresi kaçırılmamalıdır.

Bir Aylık Süre: En Çok Kaybettiren Ayrıntı

Bu maddede dosyaların büyük bölümü esastan değil, tek bir tarih hesabından kaybedilir.

Süre neyle başlar? Bildirim tarihiyle değil, edinme tarihiyle. Yani tapuda tescilin yapıldığı gün esas alınır. Uygulamada edinme günü de bu sürenin hesabında dikkate alınmaktadır.

Keşide mi, tebliğ mi? Kritik nokta budur. Uygulamada önemli olan ihtarnamenin bir ay içinde keşide edilmesi değil, bu süre içinde kiracıya tebliğ edilmiş olmasıdır. Otuzuncu günde notere gidip ihtarname göndermek, tebligat sonraki aya sarktığında sonuç doğurmayabilir.

Pratik yöntem: tapu tescili yapıldığı gün ihtarname hazırlanmalı ve ilk hafta içinde notere verilmelidir. Tebligatın ulaşması için makul bir süre bırakılmalıdır.

Bildirim yapılmazsa ne olur? Bir aylık bildirim yapılmadığında altı ay sonra dava açma yolu kapanır. Malikin elinde kural olarak yalnızca sözleşme süresinin bitimine dayalı ikinci yol kalır. Bu, bazı dosyalarda bir yıldan fazla gecikme demektir.

Altı Aylık Süre ve Dava Zamanı

Bildirim koşulu yerine getirildiğinde, dava için altı ayın dolması beklenir. Bu süre de edinme tarihinden itibaren hesaplanır.

Erken dava reddedilir. Altı aylık süre dolmadan açılan tahliye davası süre yönünden reddedilir ve süreç baştan başlar.

Geç kalmak da risklidir. Yargı uygulamasında, altı ayın sonunda derhal dava açma zorunluluğu bulunmadığı; yazılı bildirim yapılmışsa dava açma süresinin izleyen kira yılı sonuna kadar korunduğu kabul edilmektedir. Bu sürenin geçmesinden sonra açılan dava ise, kiracıyı sürekli tahliye tehdidi altında bırakmamak amacıyla reddedilebilmektedir.

Pratik sonuç: altı ay dolduğunda dosya beklemeye bırakılmamalı, makul süre içinde dava açılmalıdır.

Gereksinim Nasıl İspatlanır?

Bu davalarda mahkeme, gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını inceler. “İhtiyacım var” beyanı tek başına sonuç doğurmaz.

Gereksinimi güçlendiren belgeler:

• Davacının kendi kira sözleşmesi ve ödeme dekontları. Hâlen kiracı olarak oturuyor olmak, en güçlü göstergedir.
• Tapu kayıt araştırması. Davacının başkaca konut niteliğinde taşınmazı bulunmadığının belgelenmesi.
• Çalışma veya atama belgesi. İş yerine yakınlık, işyeri gereksiniminde faaliyet belgesi.
• Aile durumu. Evlilik, doğum, birlikte yaşanan kişi sayısındaki artış.
• Sağlık raporu. Mevcut konutun elverişsiz olduğunu gösteren durumlar.
• Üstsoy veya altsoy için gereksinimde o kişinin kendi konut durumu.

Gereksinimi zayıflatan hususlar: davacının başka boş konutunun bulunması, taşınmazın alımından hemen sonra satışa çıkarılması, gereksinim iddiasının dosyada değişmesi ve tahliye sonrası taşınmazın başkasına kiralanmış olması.

Üç Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı

Bu hüküm, gereksinim iddiasının samimiyetini denetleyen mekanizmadır ve tahliyeden sonra işler.

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Bunun pratik sonuçları:

• Planlama gerekir. Tahliyeden sonra taşınmazın kullanım planı üç yıllık bu sınıra göre kurulmalıdır.
• Aykırılık tazminat doğurur. Yasağa aykırı davranış, eski kiracı lehine tazminat sorumluluğuna yol açabilir.
• Gerçek gereksinim şarttır. Kiracıyı çıkarmak için gereksinim iddiasında bulunup taşınmazı hemen yeniden kiralamak, ciddi risk taşır.

Ayrıntı için yeniden kiralama yasağı: üç yıl kuralı yazımıza bakılabilir.

Kiracı Tarafında Savunma

Bu davalarda kiracının ileri sürebileceği savunmalar da bellidir; dilekçe hazırlanırken karşı tarafın hangi noktalara yükleneceği önceden düşünülmelidir.

• Bir aylık bildirim yapılmamış veya süresinde tebliğ edilmemiştir. Bu, davanın reddine götüren en güçlü savunmadır; tebliğ şerhindeki tarih ile tescil tarihi karşılaştırılır.
• Altı aylık süre dolmadan dava açılmıştır.
• Gereksinim gerçek ve samimi değildir. Davacının başka konutu bulunduğu, taşınmazın satışa çıkarıldığı veya ilan verildiği ileri sürülür.
• Gereksinim zorunlu değildir. Mevcut konutun elverişli olduğu savunulur.
• Dava süresi geçmiştir. Bildirim yapıldıktan sonra makul sürede dava açılmadığı ileri sürülür.

Bu nedenle davacı tarafında hazırlık, dava açılmadan önce tamamlanmalıdır: tescil tarihi, tebliğ şerhi ve gereksinim belgeleri tek dosyada toplanmalıdır.

Yeni Malikin Gereksinimi Tahliye Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; hangi yolu kullanacağınıza göre 5-6. bentleri veya 7. bendi bırakın. Sonunda, birinci yolu açan bir aylık bildirim ihtarnamesi de yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Dava Öncesi Kontrol Listesi

• Tapu kaydı ve tescil tarihi,
• Önceki malikle yapılmış kira sözleşmesi ve başlangıç-bitiş tarihleri,
• Noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi,
• Tescil tarihi ile tebliğ tarihi arasındaki gün hesabı,
• Altı aylık sürenin dolduğu tarih,
• Davacının kendi kira sözleşmesi ve ödeme dekontları,
• Tapu kayıt araştırması (başka konut bulunup bulunmadığı),
• Çalışma, atama, sağlık ve aile durumu belgeleri,
• Gereksinim üstsoy veya altsoy içinse o kişinin konut durumu,
• Tahliye sonrası kullanım planı ve üç yıllık yasağın değerlendirilmesi.

Sık Yapılan Hatalar

• Bir aylık süreyi bildirim tarihinden başlatmak. Süre, edinme yani tescil tarihinden işler.
• İhtarnameyi son gün göndermek. Bir ay içinde tebliğ edilmiş olması aranmaktadır; keşide tarihi tek başına yeterli görülmemektedir.
• Altı ay dolmadan dava açmak. Erken açılan dava süre yönünden reddedilir ve süreç baştan başlar.
• Gereksinimi belgesiz ileri sürmek. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğu somut belgelerle ortaya konmalıdır.
• İki yolu karıştırmak. Bir ay bildirim ve altı ay bekleme yolu ile sözleşme bitimine dayalı yol ayrı ayrı işler.
• Yeniden kiralama yasağını gözetmemek. Tahliyeden sonra üç yıl içinde başkasına kiralama tazminat sorumluluğu doğurabilir.
• Kendi tapu durumunu araştırmamak. Davacının başka konutu bulunması, gereksinim iddiasını zayıflatır.

Adım Adım Süreç

1. Edinme tarihini sabitleyin — Tapu tescil tarihini belgeleyin; tüm süreler bu tarihten işler.
2. Kira sözleşmesini temin edin — Önceki malikle yapılan sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihlerini öğrenin.
3. Yol seçimini yapın — Sözleşmenin bitimine kalan süreye göre hangi yolun hızlı olduğunu hesaplayın.
4. Bir ay içinde ihtarname tebliğ ettirin — Keşide değil tebliğ tarihi esastır; noter yolunu kullanın.
5. Gereksinimi belgeleyin — Kendi kira sözleşmeniz, tapu araştırması ve çalışma belgelerini toplayın.
6. Altı ayı bekleyin — Edinme tarihinden itibaren hesaplayın; erken dava reddedilir.
7. Üç yıllık yasağı planlayın — Tahliye sonrası kullanım planınızı buna göre kurun.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracılı ev alınca kiracı çıkarılabilir mi?

Satış kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Ancak yeni malikin kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi varsa, TBK m.351’deki özel yol işletilebilir.

TBK m.351 kimler için gereksinim öngörür?

Kiralananı sonradan edinen kişinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sayılmıştır.

Bildirim ne zamana kadar yapılmalı?

Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumun kiracıya yazılı olarak bildirilmesi gerekir.

Bir aylık süre neyle başlar?

Bildirim tarihiyle değil, edinme yani tapuda tescil tarihiyle başlar. Uygulamada edinme günü de bu sürenin hesabında dikkate alınır.

İhtarnameyi süresinde göndermek yeterli mi?

Yeterli görülmemektedir. Önemli olan ihtarnamenin bir ay içinde keşide edilmesi değil, bu süre içinde kiracıya tebliğ edilmiş olmasıdır.

Dava ne zaman açılır?

Bildirim koşulu yerine getirilmişse, kira sözleşmesi altı ay sonra açılacak bir davayla sona erdirilebilir. Altı aylık süre dolmadan açılan dava reddedilir.

Altı ay dolduğunda hemen dava açmak zorunlu mu?

Yargı uygulamasında altı ayın sonunda derhal dava açma zorunluluğu bulunmadığı; yazılı bildirim yapılmışsa dava açma süresinin izleyen kira yılı sonuna kadar korunduğu kabul edilmektedir.

Bildirim yapılmazsa ne olur?

Bir aylık bildirim yapılmazsa altı ay sonra dava açma yolu kapanır; malikin elinde kural olarak sözleşme süresinin bitimine dayalı yol kalır.

İkinci yol nedir?

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Hangi yol daha hızlıdır?

Sözleşmenin bitimine kısa süre kalmışsa süre bitimine dayalı yol daha hızlı sonuç verebilir. Bitime uzun süre varsa bir ay bildirim ve altı ay bekleme yolu zaman kazandırır.

Gereksinim nasıl ispatlanır?

Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğu somut belgelerle ortaya konur: davacının kendi kira sözleşmesi, tapu kayıt araştırması, çalışma veya atama belgesi, sağlık ve aile durumuna ilişkin belgeler.

Tahliye edilen taşınmaz başkasına kiralanabilir mi?

Gereksinim amacıyla tahliye sağlandığında, haklı sebep olmaksızın kiralanan üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.

Yasağa aykırı davranılırsa sonucu nedir?

Yeniden kiralama yasağına aykırılık, eski kiracı lehine tazminat sorumluluğu doğurabilir. Bu nedenle gereksinim iddiası gerçek olmalıdır.

Hangi mahkeme görevlidir?

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

TBK m.350 ile farkı nedir?

TBK m.350 kiraya verenin gereksinimini düzenler ve sözleşme sürelerine bağlıdır. TBK m.351 ise yalnızca kiralananı sonradan edinen kişiye tanınan, bir ay bildirim ve altı ay bekleme şartına dayalı özel bir yoldur.

Miras yoluyla edinilen taşınmazda uygulanır mı?

Madde, kiralananı sonradan edinen kişiden söz eder. Edinme biçimine göre değerlendirme yapılması ve edinme tarihinin doğru tespiti gerekir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.