Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye

Bir taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı, kimi zaman içinde oturmayı imkânsız kılar. Bu durumda kiraya veren, belirli koşullarla tahliye isteyebilir.

Kanun ne diyor?

TBK m.350’nin ikinci bendine göre kiraya veren; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.

Yargıtay bu kuralı nasıl uyguluyor?

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında, tahliye için işlerin esaslı (kullanımı engelleyecek) nitelikte olması; basit ve olağan onarımların bu kapsamda sayılmaması; gerektiğinde ruhsat ve projeyle ortaya konması aranır. Bu sebeple tahliyede de TBK m.355’teki yeniden kiralama yasağı (üç yıl) ve buna aykırılıkta tazminat söz konusudur.

Pratikte ne anlama geliyor?

• Yeniden inşa/esaslı tadilat, kullanımı gerçekten engelleyecek nitelikte olmalıdır.
• Basit ve olağan onarım tahliye sebebi değildir.
• Üç yıllık yeniden kiralama yasağı bu sebepte de geçerlidir.

Yeniden inşa veya esaslı tadilat, kullanımı imkânsız kılıyorsa tahliye sebebi olur; ancak işin esaslılığı belgelenmelidir. Yasağa aykırılık tazminat doğurabilir.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Açıklanan kanun hükümleri ve Yargıtay’ın yerleşik uygulaması zaman içinde değişebileceğinden, kendi durumunuz için güncel değerlendirmeyi mutlaka bir avukattan alınız.

Bir Aylık Dava Süresi: Kaçırılırsa Esasa Girilmez

Bu sebepte en çok hak kaybı doğuran nokta, ihtiyacın ispatı değil zamanlamadır.

Dava penceresi bir aydır. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır.

Yaptırım ağırdır: süresinde açılmadığı tespit edilen dava, esasına girilmeden reddedilir. Ne kadar güçlü bir proje, ruhsat veya bilirkişi raporu sunulursa sunulsun, süre geçmişse mahkeme işin esasını tartışmaz.

Ayrıca bu süre kamu düzenine ilişkindir; mahkeme süresinde açılıp açılmadığını kendiliğinden gözetir. Kiracının süre itirazında bulunmamış olması sonucu değiştirmez.

Bu nedenle dosyanın ilk sorusu şudur: kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi nedir? Taraflar arasında bu konuda ihtilaf varsa deliller toplanarak kesin tespite gidilir. Sözleşme tarihi belirsizse dava süresinin hesabı da belirsiz kalır.

Süreyi Uzatmanın Tek Yolu: Önceden Yazılı Bildirim (TBK m.353)

Bir aylık pencere dar olduğundan kanun, kiraya verene bir esneme imkânı tanımıştır — ancak bu imkân da süreye bağlıdır.

TBK m.353 uyarınca kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

İki şart birlikte aranır: bildirim yazılı olmalı ve bir aylık dava süresi dolmadan önce yapılmalıdır. Süre geçtikten sonra yapılan bildirim uzatma sonucu doğurmaz.

Pratik sonuç: proje, ruhsat veya finansman henüz hazır değilse, dava açmak yerine süresinde yazılı bildirim yapmak doğru stratejidir. Bu bildirim, davayı bir kira yılı sonrasına taşıyarak hazırlık için zaman kazandırır.

Aynı süre mantığı diğer tahliye sebeplerinde de işler; yeni malikin gereksinimine dayalı davada süreler farklıdır: yeni malikin gereksinimi (ihtiyacı) nedeniyle tahliye (TBK 351).

“Esaslı” Olmanın Ölçüsü: Kullanımın İmkânsızlaşması

Kanun her tadilatı tahliye sebebi saymaz; ölçüt işin büyüklüğü değil, kullanıma etkisidir.

Madde iki unsuru birlikte arar: yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirmenin gerekli olması, ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız hâle gelmesi.

Kapsam dışında kalanlar: boya, badana, tesisat yenileme gibi basit ve olağan onarımlar bu sebebe dayanak oluşturmaz. Kiracının oturmaya devam edebileceği işler, ne kadar masraflı olursa olsun “esaslı” sayılmaz.

İspat araçları: uygulamada işin niteliği ruhsat, onaylı proje ve gerektiğinde bilirkişi incelemesiyle ortaya konur. Yalnızca “tadilat yapacağım” beyanı yeterli değildir; işin kiralanan boşken yapılabilecek nitelikte olduğunun somut biçimde gösterilmesi gerekir.

Kiracının savunması da bu eksende kurulur: işlerin kısmen ve oturmaya devam edilerek yapılabileceğini, projenin gerçekte kapsamlı olmadığını veya ruhsat bulunmadığını ileri sürmek en etkili yoldur.

İnşa Sonrası: Eski Kiracının Öncelik Hakkı (TBK m.355/2)

Bu sebeple tahliye edilen kiracı, taşınmazla bağını tümüyle kaybetmez. Kanun ona iki katmanlı bir koruma tanır.

Birinci katman — üç yıllık yasak. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Dikkat: yasak, taşınmazın eski hâliyle kiralanmasına ilişkindir.

İkinci katman — öncelik hakkı. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır.

Bu hak kendiliğinden kullanılmaz: kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir. Ve önemli bir sonuç: bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Yaptırım: kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

Yargıtay’ın aradığı ön şart: bu tazminatın istenebilmesi için kiracının mahkeme kararıyla ya da cebri icra yoluyla tahliye edilmiş olması gerekir. Rızasıyla çıkan kiracı bu tazminatı talep edemez — bu, tahliye talebini haksız bulan kiracı için belirleyici bir bilgidir.

TBK 350’nin İki Bendi Aynı Usule Tabidir

Madde iki ayrı tahliye sebebini yan yana düzenler ve ikisi de aynı zaman çerçevesini paylaşır.

Birinci bent — kiraya verenin gereksinimi: kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunması.

İkinci bent — yeniden inşa ve imar: bu sayfanın konusu olan sebep.

Ortak usul: her iki bent için de dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. TBK m.353’teki yazılı bildirimle uzatma imkânı da her ikisi için geçerlidir.

Ortak esas ölçütü: her iki sebepte de aranan şey gerçek ve samimi bir zorunluluktur. Birinci bentte ihtiyacın, ikinci bentte inşa gereğinin göstermelik olmadığı ortaya konmalıdır. Mahkemeler bu değerlendirmeyi her somut olayın özelliğine göre yapar.

Ortak yaptırım: her iki sebeple boşaltılan taşınmaz bakımından TBK m.355’teki üç yıllık sınırlama ve tazminat rejimi işler.

Dosya Hazırlığı: İki Taraf İçin Kontrol Listesi

Bu davalarda sonucu belirleyen şey çoğu zaman iddianın gücü değil, dosyanın hazırlanma biçimidir.

Kiraya veren için: kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi net olmalı (dava süresinin hesabı buna bağlıdır); bir aylık pencere takvime alınmalı, hazırlık tamamlanmayacaksa süresi içinde TBK m.353 bildirimi yapılmalı; işin esaslılığı ruhsat ve onaylı projeyle belgelenmeli; işlerin kiralanan boşken yapılabilecek nitelikte olduğu açıkça ortaya konmalıdır.

Kiracı için: ilk kontrol süre olmalıdır — dava bir aylık pencere içinde mi açılmış, TBK m.353 bildirimi süresinde yapılmış mı? Süre itirazı esasa girilmeden sonuç verebilir. Ardından işin niteliği tartışılır: ruhsat var mı, proje kapsamlı mı, işler oturmaya devam edilerek yapılabilir mi?

Tahliye sonrası için her iki taraf da: taşınmazın üç yıl içinde ne olduğunu takip etmelidir. Kiraya veren bakımından bu bir sorumluluk, kiracı bakımından bir tazminat imkânıdır. Buradaki “haklı sebep”, üç yıllık yasağın istisnasıdır ve varlığını ileri süren tarafça ortaya konulmalıdır.

Bu Sebebi Diğerleriyle Karıştırmayın

Tahliye sebeplerinin her birinin kendi maddesi, kendi süresi ve kendi mercii vardır.

Kiraya verenin kendi gereksinimi TBK m.350’nin birinci bendinde, yeni malikin gereksinimi ise m.351’de ayrıca düzenlenmiştir ve süreleri farklıdır: yeni malikin gereksinimi (ihtiyacı) nedeniyle tahliye (TBK 351).

Taşınmaz el değiştirmişse önce sözleşmenin akıbetine bakılır; satış kira sözleşmesini sona erdirmez: “satış kirayı bozmaz”: kiralananın el değiştirmesi (TBK 310).

Kira borcu ödenmiyorsa yol dava değil ilamsız icra takibidir ve süreler tümüyle başkadır: kira alacağının tahsili ve tahliye talepli icra takibi.

Tahliye taahhüdü veya kesinleşmiş karar varsa icra yoluyla tahliye gündeme gelir: icra yoluyla tahliye: taahhüt ve kesinleşmiş karar. Görev ve yetki için: kira ve tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkeme.

Sıkça Sorulan Sorular

Yeniden inşa nedeniyle tahliye mümkün mü?

Evet. Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı, ancak kiralanan boşken yapılabilecek nitelikteyse, kiraya veren tahliye davası açabilir.

Esaslı onarım ne demek?

Kiracının kullanımıyla bağdaşmayan, taşınmazın boşaltılmasını gerektiren kapsamlı imar, tadilat veya güçlendirme işleridir. Basit onarımlar bu kapsamda değildir.

İnşa sonrası eski kiracının hakkı var mı?

Yeniden inşa sonrası taşınmaz yeniden kiraya verilecekse, eski kiracının yeni koşullarla öncelikli kiralama hakkı bulunur; bu hak üç yıl korunur.

Yeniden inşa nedeniyle tahliye davasını ne zaman açmalıyım?

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde. Süresinde açılmadığı tespit edilen dava esasına girilmeden reddedilir ve bu süre kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece kendiliğinden gözetilir.

Bir aylık süreyi uzatmanın yolu var mı?

Var. TBK m.353 uyarınca kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bildirimin yazılı olması ve bir aylık süre dolmadan yapılması şarttır.

Hangi işler “esaslı” sayılır?

Madde iki unsuru birlikte arar: yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirmenin gerekli olması ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız hâle gelmesi. Boya, badana, tesisat yenileme gibi basit ve olağan onarımlar bu kapsamda değildir.

İşin esaslı olduğunu nasıl ispatlarım?

Uygulamada işin niteliği ruhsat, onaylı proje ve gerektiğinde bilirkişi incelemesiyle ortaya konur. Yalnızca tadilat yapılacağı beyanı yeterli görülmez; işin kiralanan boşken yapılabilecek nitelikte olduğunun somut biçimde gösterilmesi gerekir.

İnşa bittikten sonra eve dönebilir miyim?

TBK m.355/2 uyarınca eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hak, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır; öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Taşınmaz eski hâliyle başkasına kiralanırsa ne olur?

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Aykırılık hâlinde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Ancak Yargıtay uygulamasında tazminat için kiracının mahkeme kararıyla ya da cebri icra yoluyla tahliye edilmiş olması aranır.

📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi