“Ev Sahibi Binayı Yıkıp Yeniden Yapacak” – Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye

Şart: “esaslı” olmalı ve kullanım imkânsız hâle gelmeli

TBK m.350 uyarınca kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkânsız ise kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir.

İki şart birlikte aranır ve ikisi de dar yorumlanır:

• İşin niteliği esaslı olmalıdır. Boya, badana, tesisat yenileme gibi sıradan bakım ve onarım bu kapsamda değildir. Yeniden inşa, esaslı onarım, genişletme veya değiştirme düzeyinde bir müdahale gerekir.
• Kullanım imkânsız hâle gelmelidir. İşler sürerken kiracının taşınmazda oturmaya veya işini sürdürmeye devam edebilmesi mümkünse tahliye sebebi doğmaz.

İhtiyaç gerçek ve zorunlu olmalıdır. Uygulamada mahkemeler, tahliye talebinin gerçek bir yapısal gereksinime mi dayandığını yoksa kiracıyı çıkarmak için mi kullanıldığını araştırır. Bu nedenle iddianın somut delillerle ortaya konması gerekir.

Sunulması gereken belgeler: onaylı mimari proje, yapı ruhsatı veya ruhsat başvurusu, teknik rapor, varsa riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm kararları, yıkım ruhsatı, keşif ve bilirkişi incelemesine esas olacak belgeler. Ruhsatı ve projesi bulunmayan, yalnızca “tadilat yapacağım” beyanına dayanan taleplerin kabul görme ihtimali düşüktür.

Süreler: bir ay ve bir kira yılı uzaması

Dava açma süresi. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır.

TBK m.353 — süre uzaması. Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu, bir aylık süreyi kaçırma riskini ortadan kaldıran pratik bir güvencedir; ihtarname göndermek bu nedenle yalnızca nezaket değil, süre koruyan bir işlemdir.

Arabuluculuk dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur; aksi hâlde dava usulden reddedilir. Arabuluculuk başvurusunun süreye etkisi bakımından son tutanak tarihinin izlenmesi gerekir.

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6); sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m.10). Ayrıntı için kira ve tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkeme yazımıza bakabilirsiniz.

Tahliye sonrası: üç yıllık yasak ve öncelik hakkı

TBK m.355, kiraya verene tahliye sonrasında üç ayrı yükümlülük yükler. Bu bölüm, kiracının en güçlü korumasıdır ve çoğu zaman bilinmez.

1. İşi fiilen yapma yükümü. Kiraya veren, mahkemede beyan ettiği yeniden inşa veya imar amaçlı esaslı onarım, genişletme ya da değişikliği fiziken gerçekleştirmek zorundadır. Tahliyeden sonra hiçbir iş yapılmaması, tahliye sebebinin gerçek olmadığını gösterir.

2. Üç yıl boyunca eski hâliyle başkasına kiralamama. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.

Sürenin başlangıcına dikkat: kanun üç yıllık sürenin başlangıcını açıkça göstermemiştir. Eski hâliyle kiralama yasağında tahliye tarihinin, öncelik hakkına bağlı yasakta ise yeniden inşa edilen taşınmazın kullanıma hazır hâle geldiği tarihin esas alınması gerektiği yönünde görüşler vardır. Tartışmalı bir nokta olduğu için kiracının, tahliye tarihini ve inşaatın bitiş tarihini ayrı ayrı belgelemesi en güvenli yoldur.

3. Eski kiracının öncelik hakkı. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda kanundan doğan öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir. Öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz, yenilenmiş olsa dahi üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.

Öncelik hakkı hangi hâllerde düşer? Kiracının yazılı bildirime bir ay içinde cevap vermemesi ya da kiralamayı yazılı olarak reddetmesi hâlinde. Bu nedenle eski kiracının, tahliye sonrasında adres ve iletişim bilgilerini güncel tutması ve gelen bildirimlere süresinde yanıt vermesi gerekir.

Tazminat ve gözden kaçan şart

TBK m.355/3: “Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

Bu bir asgari tutardır. Eski kiracı, taşınmazın yeniden kiralanmaması ya da öncelik hakkının tanınmaması nedeniyle uğradığı ek zararları ispatlayarak ayrıca talep edebilir — taşınma masrafları, işyerinde müşteri kaybı, yeni yerin daha yüksek kira bedeli gibi.

Ancak kritik bir şart vardır ve çoğu kaynakta yer almaz. Yargı uygulamasında, TBK m.355 uyarınca tazminat istenebilmesi için kiracının kural olarak mahkeme kararı ile ya da cebrî icra yoluyla tahliye edilmiş olması aranmaktadır; kiraya verenin baskısıyla dava beklenmeden çıkan kiracının durumu tartışmalıdır.

Tazminat talebi de kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlıktır; bu nedenle dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır ve dava sulh hukuk mahkemesinde görülür (HUAK m.18/B-1-a; HMK m.4/1-a). Kiraya verenin “haklı sebep” savunması somut olmalıdır: örneğin inşaatın ruhsat iptali veya mahkeme kararı gibi kendisinden kaynaklanmayan bir engel nedeniyle yapılamaması tartışılabilir; buna karşılık yalnızca daha yüksek kira bulunması haklı sebep değildir. Kiralananın satılması üzerine yeni malikin durumu için oturduğum evi yeni biri satın aldı yazımıza bakabilirsiniz.

Pratik sonucu ağırdır: ev sahibinin “binayı yıkacağım” demesi üzerine dava beklenmeden kendi rızasıyla çıkan kiracı, sonradan yasağın ihlal edildiğini görse dahi bu tazminatı isteyemeyebilir. Tahliye baskısı altında kalan kiracının, çıkmadan önce bu noktayı değerlendirmesi gerekir.

Kiracı olarak yapılacaklar:

• Tahliye öncesinde taşınmazın durumunu belgeleyin — tarihli fotoğraf ve video, tahliye tutanağı.
• Dava dosyasındaki proje ve ruhsatın örneğini alın. Sonradan “vaat edilen iş yapıldı mı?” sorusunun cevabı buradan çıkar.
• Tahliyeden sonra taşınmazı izleyin. İnşaata başlanıp başlanmadığı, ne zaman tamamlandığı, kime kiralandığı; tapu ve belediye kayıtlarından, ilanlardan ve komşu tanıklardan tespit edilebilir.
• İletişim bilgilerinizi güncel tutun ve öncelik hakkı bildirimine bir ay içinde yazılı cevap verin.
• Son kira yılında ödenen kira bedelini gösteren dekontları saklayın — tazminatın asgari tutarı buradan hesaplanır.

Esaslılığın Ölçüsü: Ruhsat Gerektiren İş, Ruhsatsız Tamir

Esaslılık tartışmasında imar mevzuatı güçlü bir yol göstericidir. İmar Kanunu’na göre kapsamdaki bütün yapılar için belediye veya valilikten yapı ruhsatı alınması zorunludur ve ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsata bağlıdır. Buna karşılık derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri, çatı onarımı ve kiremit aktarılması ile imar yönetmeliklerinde belirtilen taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilat ve tamiratlar ruhsata tabi değildir (3194 s.K. m.21).

Bu ayrım mahkemede somut bir ölçü sağlar: kanunun ruhsat bile aramadığı bir iş, kural olarak TBK m.350/2 anlamında “esaslı onarım” sayılmaz ve kiracının tahliyesini gerektirmez; bu işler m.319-320 çerçevesinde kiracı içerideyken yapılır. Taşıyıcı sistemi etkileyen, bağımsız bölümün alanını veya niteliğini değiştiren ve ruhsat gerektiren işler ise esaslılık tartışmasına girer; ancak orada da ayrıca kullanımın imkânsız olduğu ispatlanmalıdır. Kiracı, kiraya verenin ruhsat veya ruhsat başvurusu sunmadığı bir dosyada belediyeden yapı ruhsatı kayıtlarının getirtilmesini isteyerek iddianın samimiyetini sınatabilir. Aynı konunun dilekçe tarafı için yeniden inşa ve esaslı onarım nedeniyle tahliye dilekçesi, kavramsal çerçevesi için yeniden inşa ve esaslı onarım nedeniyle tahliye yazılarımıza bakabilirsiniz.

Tahliye Gerektirmeyen Onarım: Kiracı Katlanır, İndirim İster

Her tadilat tahliye sebebi değildir; kanun, kira devam ederken yapılabilecek işleri ayrıca düzenler. Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür (TBK m.319/1). Kiraya veren de kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikler yapabilir; bu sırada kiracının menfaatlerini gözetmek zorundadır ve kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır (TBK m.320).

Bu iki hüküm, m.350/2’deki tahliye sebebinin sınırını çizer: iş, kiracı içerideyken yürütülebiliyorsa kanun kiracıyı çıkarmayı değil, katlanmasını ve karşılığında indirim istemesini öngörür. Kiraya veren, kiralananın gezilip görüleceğini ve çalışmaları uygun bir süre önce bildirmek zorundadır (TBK m.319/3). Dolayısıyla “boya ve tesisat yenileyeceğim, evi boşalt” talebi hukuki dayanaktan yoksundur; doğru yol, işin kira süresince yapılması ve kiracının kullanım kaybına göre indirim yapılmasıdır.

Riskli Yapı ve Kentsel Dönüşüm: 6306 Sayılı Kanunla Tahliye

Binanın deprem riski nedeniyle yıkılması söz konusuysa süreç çoğu zaman TBK m.350’deki tahliye davasına hiç girmez. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında 6306 sayılı Kanun, riskli yapıların yıktırılmasında önce maliklerle anlaşma yoluna gidilmesini esas alır ve anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabileceğini öngörür (6306 s.K. m.5/1).

Maliklerce süresinde yıktırılmayan riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırılması idarece yapılır veya yaptırılır; tahliyenin engellenmesi hâlinde mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk desteğine başvurulabilir. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tebligat, tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilmesi ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilmesi suretiyle yapılır (6306 s.K. m.5/4-5). Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapılarda en az bir yıldır kiracı olarak ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, kredi veya konut sertifikası verilebilir (6306 s.K. m.6/3).

Kira sözleşmesi bakımından sonuç şudur: idari kararla binanın boşaltılması, kiraya verenin kullandırma borcunu onun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple imkânsız hâle getirir ve borç sona erer; imkânsızlık nedeniyle borçtan kurtulan taraf, henüz ifa edilmemiş karşı edimi isteyemez ve aldığını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade eder (TBK m.136/1-2). Yani idari tahliye tarihinden sonraki dönem için kira istenemez, peşin ödenmiş kira ve depozito iade edilir. Bu süreçte kiracının m.355’teki üç yıllık yasak ve öncelik hakkı ise, tahliye m.350’ye dayalı bir dava ile sağlanmadığından tartışmalıdır.

Riskli yapı sürecinin ayrıntıları için kentsel dönüşümde kiracının hakları ve tahliye, kira yardımı başvurusu için kentsel dönüşüm kira yardımı dilekçesi, riskli yapı tespitine itiraz için riskli yapı tespitine itiraz ve deprem sonrası durum için deprem ve ağır hasar nedeniyle bina boşaltıldı yazılarımıza bakabilirsiniz.

Arabuluculuk, Bir Aylık Süre ve Keşif

Tahliye davasından önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B-1-a). Kiraya veren için kritik soru, bir aylık dava süresinin arabuluculuk sırasında dolup dolmayacağıdır. Kanun bu soruyu açıkça cevaplar: arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15). Son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir; eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir (HUAK m.18/A-2).

Yargılamada esaslılık ve kullanımın imkânsızlığı teknik bir meseledir ve çoğu zaman keşif ile bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Kiracının savunması da buna göre kurulmalıdır: sunulan projenin gerçekten kiralananı kapsayıp kapsamadığı, işlerin bölüm bölüm yapılarak kiracının içeride kalmasının mümkün olup olmadığı ve ruhsatın alınıp alınmadığı somut olarak tartışılmalıdır. İşin aslında TBK m.320 kapsamında katlanılabilir bir değişiklik olduğu ortaya konursa tahliye talebi reddedilir. Aynı taşınmazda kiraya verenin kendisi veya yakınları için ihtiyaç iddiası da varsa, bu ayrı bir sebep olarak m.350/1’in 1 numaralı bendine tabidir ve sonrasında üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralama yasağı uygulanır (TBK m.355/1): ihtiyaç deyip çıkardı, başkasına kiraladı.