“Ev Sahibi Binayı Yıkıp Yeniden Yapacak” – Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye

Şart: “esaslı” olmalı ve kullanım imkânsız hâle gelmeli

TBK m.350 uyarınca kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkânsız ise kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir.

İki şart birlikte aranır ve ikisi de dar yorumlanır:

• İşin niteliği esaslı olmalıdır. Boya, badana, tesisat yenileme gibi sıradan bakım ve onarım bu kapsamda değildir. Yeniden inşa, esaslı onarım, genişletme veya değiştirme düzeyinde bir müdahale gerekir.
• Kullanım imkânsız hâle gelmelidir. İşler sürerken kiracının taşınmazda oturmaya veya işini sürdürmeye devam edebilmesi mümkünse tahliye sebebi doğmaz.

İhtiyaç gerçek ve zorunlu olmalıdır. Uygulamada mahkemeler, tahliye talebinin gerçek bir yapısal gereksinime mi dayandığını yoksa kiracıyı çıkarmak için mi kullanıldığını araştırır. Bu nedenle iddianın somut delillerle ortaya konması gerekir.

Sunulması gereken belgeler: onaylı mimari proje, yapı ruhsatı veya ruhsat başvurusu, teknik rapor, varsa riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm kararları, yıkım ruhsatı, keşif ve bilirkişi incelemesine esas olacak belgeler. Ruhsatı ve projesi bulunmayan, yalnızca “tadilat yapacağım” beyanına dayanan taleplerin kabul görme ihtimali düşüktür.

Süreler: bir ay ve bir kira yılı uzaması

Dava açma süresi. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır.

TBK m.353 — süre uzaması. Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu, bir aylık süreyi kaçırma riskini ortadan kaldıran pratik bir güvencedir; ihtarname göndermek bu nedenle yalnızca nezaket değil, süre koruyan bir işlemdir.

Arabuluculuk dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur; aksi hâlde dava usulden reddedilir. Arabuluculuk başvurusunun süreye etkisi bakımından son tutanak tarihinin izlenmesi gerekir.

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindedir.

Tahliye sonrası: üç yıllık yasak ve öncelik hakkı

TBK m.355, kiraya verene tahliye sonrasında üç ayrı yükümlülük yükler. Bu bölüm, kiracının en güçlü korumasıdır ve çoğu zaman bilinmez.

1. İşi fiilen yapma yükümü. Kiraya veren, mahkemede beyan ettiği yeniden inşa veya imar amaçlı esaslı onarım, genişletme ya da değişikliği fiziken gerçekleştirmek zorundadır. Tahliyeden sonra hiçbir iş yapılmaması, tahliye sebebinin gerçek olmadığını gösterir.

2. Üç yıl boyunca eski hâliyle başkasına kiralamama. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.

Sürenin başlangıcına dikkat: üç yıllık süre, yeniden inşa edilen taşınmazın oturuma hazır hâle geldiği tarihten başlar — tahliye tarihinden değil. Bu ayrım, ihlalin tespitinde belirleyicidir.

3. Eski kiracının öncelik hakkı. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda kanundan doğan öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir. Öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz, yenilenmiş olsa dahi üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.

Öncelik hakkı hangi hâllerde düşer? Kiracının yazılı bildirime bir ay içinde cevap vermemesi ya da kiralamayı yazılı olarak reddetmesi hâlinde. Bu nedenle eski kiracının, tahliye sonrasında adres ve iletişim bilgilerini güncel tutması ve gelen bildirimlere süresinde yanıt vermesi gerekir.

Tazminat ve gözden kaçan şart

TBK m.355/3: “Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

Bu bir asgari tutardır. Eski kiracı, taşınmazın yeniden kiralanmaması ya da öncelik hakkının tanınmaması nedeniyle uğradığı ek zararları ispatlayarak ayrıca talep edebilir — taşınma masrafları, işyerinde müşteri kaybı, yeni yerin daha yüksek kira bedeli gibi.

Ancak kritik bir şart vardır ve çoğu kaynakta yer almaz. Bölge adliye mahkemesi kararlarında, TBK m.355 uyarınca tazminat istenebilmesi için kiracının mahkeme kararı ile ya da cebrî icra ile tahliye edilmiş olması gerektiği kabul edilmektedir (Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi, E. 2018/1948, K. 2019/743).

Pratik sonucu ağırdır: ev sahibinin “binayı yıkacağım” demesi üzerine dava beklenmeden kendi rızasıyla çıkan kiracı, sonradan yasağın ihlal edildiğini görse dahi bu tazminatı isteyemeyebilir. Tahliye baskısı altında kalan kiracının, çıkmadan önce bu noktayı değerlendirmesi gerekir.

Kiracı olarak yapılacaklar:

• Tahliye öncesinde taşınmazın durumunu belgeleyin — tarihli fotoğraf ve video, tahliye tutanağı.
• Dava dosyasındaki proje ve ruhsatın örneğini alın. Sonradan “vaat edilen iş yapıldı mı?” sorusunun cevabı buradan çıkar.
• Tahliyeden sonra taşınmazı izleyin. İnşaata başlanıp başlanmadığı, ne zaman tamamlandığı, kime kiralandığı; tapu ve belediye kayıtlarından, ilanlardan ve komşu tanıklardan tespit edilebilir.
• İletişim bilgilerinizi güncel tutun ve öncelik hakkı bildirimine bir ay içinde yazılı cevap verin.
• Son kira yılında ödenen kira bedelini gösteren dekontları saklayın — tazminatın asgari tutarı buradan hesaplanır.