“İşletmeyi Devrederken Kirayı da Devretmek İstiyorum” – Kira İlişkisinin Devri

İki Farklı Kurum: Devir mi Alt Kira mı?

İşletme devrinde amaç genellikle devirdir: yeni işletmeci kiracı sıfatını kazanmalıdır. Aksi hâlde eski kiracı hem kiradan hem işletmeden kopmuş görünse de sözleşmeden sorumlu kalmaya devam eder.

Kiraya Verenin Yazılı Rızası Şart

Kira ilişkisinin devri için kiraya verenin yazılı rızası gerekir. İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmaksızın bu rızayı vermekten kaçınamaz. Buna karşılık rıza olmadan yapılan devir kiraya verene karşı sonuç doğurmaz ve tahliye sebebi oluşturabilir.

Rıza talebinin yazılı ve gerekçeli yapılması, devralanın kimliği ve mali durumuna ilişkin bilgilerin sunulması sürecin kabulünü kolaylaştırır. Kiraya verenin sessiz kalması rıza sayılmaz.

Devreden Kiracının Sorumluluğu Devam Eder

İşyeri kirasında kira ilişkisini devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalır. Bu, devreden bakımından en çok gözden kaçan risktir: işletmeyi devrettikten sonra da yeni kiracının ödemediği kiradan sorumlu olunabilir.

Korunma yolu: devir sözleşmesine devralanın ödeme yükümlülüğünü ve ihlali hâlinde tazmin taahhüdünü yazmak, mümkünse teminat almak.

Devir Sözleşmesinde Bulunması Gerekenler

1. Devredilen kira ilişkisinin tanımı: taşınmaz, sözleşme tarihi, süre, kira bedeli
2. Kiraya verenin yazılı rızasının alındığına dair kayıt (veya alınmasının şart olduğu)
3. Devir tarihi ve kira borçlarının hangi tarihe kadar devredene ait olduğu
4. Depozitonun devri ve mahsubu
5. Aidat, elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin devri
6. Devralanın tazmin taahhüdü ve teminat
7. Demirbaş ve tesisat listesi

Abonelikleri Unutmayın

Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri devredilmezse borç eski kiracının üzerinde kalmaya devam eder. Devir tarihinde sayaç okumaları tutanağa geçirilmeli ve abonelik devri veya kapama işlemleri yapılmalıdır. Güvence bedellerinin iadesi de bu aşamada takip edilmelidir.

Uyuşmazlık Mahkemeye Giderse

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk aşaması atlanarak açılan dava usulden reddedilir. Bu şart, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümünü kapsar.

Belgelerinizi Baştan Toplayın

1. Kira sözleşmesi ve tüm ekleri
2. Tapu kaydı ve varsa şerhler
3. Ödeme geçmişini gösteren banka kayıtları
4. Gönderilen ve alınan ihtarnameler, tebliğ belgeleri
5. Abonelik kayıtları ve sayaç okuma tutanakları
6. Taşınmazın durumunu gösteren fotoğraflar

Kira dosyalarında sonucu belirleyen şey çoğu zaman hukuki argüman değil belge düzenidir. Ödemelerin banka üzerinden ve açıklamalı yapılması, sonraki her tartışmayı kolaylaştırır.

İşletme Devrinin Hukuki Çerçevesi: TTK m.11 ve TBK m.202

İşletme devri tek bir işlem gibi görünse de hukuken üç ayrı rejimi aynı anda çalıştırır. Ticari işletme, içerdiği malvarlığı unsurlarının devri için zorunlu tasarruf işlemlerinin ayrı ayrı yapılmasına gerek olmaksızın bir bütün hâlinde devredilebilir; aksi öngörülmemişse devir sözleşmesinin duran malvarlığını, işletme değerini, kiracılık hakkını, ticaret unvanını ve diğer fikrî mülkiyet haklarını içerdiği kabul olunur ve bu sözleşme yazılı yapılır, ticaret siciline tescil ve ilan edilir (TTK m.11/3).

Bu karine yalnızca devreden ile devralan arasında hüküm doğurur; kiraya veren bu sözleşmenin tarafı değildir. Kiracılık hakkının devralana gerçekten geçmesi, kiraya verenin TBK m.323’teki yazılı rızasına bağlıdır. Bir malvarlığını veya işletmeyi aktif ve pasifleriyle birlikte devralan kişi ise, bunu alacaklılara bildirdiği veya ticari işletmelerde Ticaret Sicili Gazetesi’nde ilanla duyurduğu tarihten itibaren işletmenin borçlarından sorumlu olur; önceki borçlu da iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalır ve bildirim veya ilan yapılmadıkça bu iki yıllık süre işlemeye başlamaz (TBK m.202).

Tablo, devredenin gerçek riskinin yalnızca kira olmadığını gösterir. İşyeri devrinde iş sözleşmeleri bütün hak ve borçlarıyla devralana geçer ve devir öncesi doğmuş, devir tarihinde ödenmesi gereken borçlardan devreden ve devralan birlikte sorumludur; devredenin sorumluluğu devir tarihinden itibaren iki yılla sınırlıdır (İş K. m.6). Devir sözleşmesine bu üç kalem için ayrı ayrı iç ilişki hükmü, rücu ve teminat yazılmalıdır. Ayrıntılı kira devri anlatımı için kira ilişkisinin devri (TBK m.323) yazımıza bakabilirsiniz.

Kanun Ne Diyor? TBK m.323 Dört Sonuç Doğurur

Maddenin tamamı kısadır ama her cümlesi ayrı bir sonuç üretir:

• Yazılı rıza şartı. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez.
• İşyerinde rızadan kaçınma sınırı. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
• Taraf değişikliği. Yazılı rızayla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
• İşyerine özgü sorumluluk kuyruğu. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Bu son cümle, işletmesini devreden kişinin en çok şaşırdığı noktadır: devir tamamlansa ve rıza alınsa bile, eski kiracı hemen temize çıkmaz.

İki Yıllık Sorumluluk Kuyruğu Nasıl Hesaplanır?

Kanun iki sınır koyar ve hangisi önce dolarsa sorumluluk o zaman biter:

Bu süre boyunca kiraya veren, ödenmeyen kira ve yan giderler için doğrudan eski kiracıya da başvurabilir; önce devralanı takip etme zorunluluğu yoktur. Müteselsil sorumluluğun anlamı budur.

Pratik korunma yolu, devir sözleşmesine rücu ve teminat hükmü koymaktır: devralanın ödemediği kira eski kiracıdan tahsil edilirse, eski kiracının devralana rücu edebilmesi ve bunun bir teminata bağlanması. Kira alacaklarında zamanaşımı için kira ilişkisinden doğan taleplerde zamanaşımı yazımıza bakınız.

Konut mu İşyeri mi? Fark Belirleyici

Maddedeki korumaların önemli bir kısmı yalnızca işyeri kiralarına özgüdür. Bu ayrımı bilmeden yapılan devir talepleri sonuçsuz kalır.

Kiralananın işyeri sayılıp sayılmaması bazen tartışmalıdır; arsa, depo ve benzeri yerlerin durumu için Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Kapsamı: Hangi Kiralar Özel Korumadan Yararlanır? (TBK 339) yazımıza bakabilirsiniz.

Haklı Sebep Nedir? İspat Yükü Kimde?

Kanun “haklı sebep”i tanımlamaz; somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak hâkim tarafından belirlenir. Ancak ispat yükü kiraya verendedir: haklı sebebin varlığını o ispatlamak zorundadır. Bu, işyeri kiralarında devredilebilirliği kural, engellemeyi istisna hâline getirir.

Uygulamada haklı sebep olarak ileri sürülen başlıca iddialar şunlardır:

• Devralanın mali yetersizliği. Ödeme gücünün bulunmadığına ilişkin somut veriler.
• Faaliyet konusunun değişmesi. Kiralananın niteliğine, binanın kullanımına veya yönetim planına aykırı bir faaliyet.
• Kiralananın daha ağır kullanılacak olması. Yapıya veya komşulara zarar riski.
• Devralanın olumsuz sicili. Önceki kira ilişkilerinden kaynaklanan somut olumsuzluklar.

Buna karşılık salt kira bedelini artırma isteği, devir bedelinden pay talebi veya kiracıyı değiştirme arzusu haklı sebep sayılmaz. Kiraya verenin bu tür ek talepleri için yenilemede şart değişikliği ve sınırlar ve cezai şart ve muacceliyet kaydı yasağı yazılarımıza bakınız.

Önemli bir usul kuralı: kiraya verenin sessiz kalması rıza sayılmaz. Talep yazılı yapılmalı, devralanın kimliği ve mali durumu belgelenmeli ve makul bir cevap süresi verilmelidir.

Rıza Verilmezse Ne Yapılır?

İşyeri kirasında rızanın haksız yere esirgendiğini düşünüyorsanız yol açıktır, ancak sırası önemlidir:

1. Yazılı ve gerekçeli talep gönderin. Devralanın kimliği, faaliyet konusu, mali durumu ve devir tarihi belirtilmeli; ihtarname en güvenli yoldur.
2. Cevabı veya sessizliği belgeleyin. Ret gerekçesi yazılı alınmalıdır; sonraki aşamada haklı sebep tartışması bu gerekçe üzerinden yürür.
3. Arabulucuya başvurun. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır; son tutanak olmadan açılan dava usulden reddedilir: kira davası açmadan önce arabuluculuk.
4. Dava açın. Rızanın haksız esirgendiğinin tespiti ve devre izin verilmesi istenir. Görevli ve yetkili mahkeme için kira ve tahliye davalarında görev ve yetki.

Rıza olmadan yapılan devir kiraya verene karşı sonuç doğurmaz; dahası sözleşmeye aykırılık oluşturarak tahliye sebebi hâline gelebilir: konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri. Yani “önce devret sonra hallederiz” yaklaşımı işletmeyi de kirayı da riske atar.

Dava sürerken işletmenin satış takvimi durmaz; bu yüzden devir sözleşmesine, kiraya verenin rızasının veya bunun yerine geçecek mahkeme kararının alınmasını geciktirici şart olarak bağlamak ve bu şart gerçekleşmezse bedelin iadesini düzenlemek, iki tarafı da korur. Rıza alınmadan devralanın işyerine yerleştirilmesi, kiraya verenin TBK m.316’daki sözleşmeye aykırılık yoluna başvurmasına kapı açar. Rıza yerine geçen karar için hazır metin: işyeri kirasının devri ve rıza yerine geçen karar dilekçesi.

Devirle Birlikte Ne Olur, Ne Olmaz?

Kira ilişkisinin devri, ticari işletmenin devrinden ayrı bir işlemdir. İşletme bir bütün olarak devredilse dahi kira ilişkisi kendiliğinden geçmez; kiraya verenin yazılı rızası ayrıca gerekir. Ticari devrin kendi kuralları için ticaret hukuku rehberi rehberimize bakabilirsiniz.

Devir Bedeli (Hava Parası) ve Vergisel Boyut

Devralanın devredene ödediği bedel, kural olarak işletme değerinin karşılığıdır: müşteri çevresi, konum avantajı, demirbaşlar ve kalan kira süresinin getirdiği üstünlük. Bu bedel kiraya vereni ilgilendirmez ve kiraya verenin bundan pay isteme hakkı yoktur.

Buna karşılık iki nokta gözden kaçmamalıdır:

• Belgelendirin. Ödenen bedel devir sözleşmesinde açıkça gösterilmeli ve banka kanalıyla ödenmelidir; aksi hâlde uyuşmazlıkta ispat edilemez.
• Vergisel sonucu vardır. Devir bedeli devredenin gelirini oluşturur ve niteliğine göre beyan gerektirebilir; mali müşavirle teyit edilmesi gerekir.

Sözleşmenin yazılı yapılmaması hâlinde hem devir bedeli hem koşullar tartışmalı hâle gelir; ispat sorunları için Kira Sözleşmesinin Şekli, Kurulması ve İspatı yazımıza bakınız. Kira bedeli döviz üzerinden kararlaştırılmışsa ayrı bir rejim işler: döviz cinsinden kira yasağı.

Devralan İçin Devir Öncesi İnceleme

Devralan, işletmeyle birlikte onun geçmişini de üstlenme riskiyle karşı karşıyadır. Devir bedelini ödemeden önce aşağıdaki kalemlerin belgeyle doğrulanması gerekir:

Demirbaşlar bakımından özel bir risk vardır: başkasına devredilen bir malın mülkiyetinin saklı tutulması kaydı, resmî şekilde yapılan sözleşmenin devralanın yerleşim yeri noterliğindeki özel siciline kaydedilmesiyle geçerli olur (TMK m.764). Devreden, işletmedeki makineleri taksitle ve mülkiyeti saklı tutularak satın almışsa, bedeli ödenmemiş makineler devralana geçmeyebilir. Bu kayıtların noterden sorgulanması ve devir sözleşmesinde devredenin bu yönde bir kayıt bulunmadığını taahhüt etmesi, devralanı korur.

Kiraya Veren Rıza Verirken Neye Dikkat Etmeli?

Kiraya verenin rızası yalnızca bir imza değildir; sonraki yıllardaki güvencesini de belirler. Rıza devralan kişiyi açıkça göstermeli, devir tarihini içermeli ve TBK m.323/3’teki iki yıllık müteselsil sorumluluğun kaydını düşmelidir. Devralan için kefil isteniyorsa, kefalet sözleşmesi yazılı yapılmalı ve kefil sorumlu olacağı azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olduğunu kendi el yazısıyla belirtmelidir (TBK m.583). Eski kiracının kefili ise yeni ilişki için yazılı rıza vermedikçe sorumlu kalmaz (TBK m.198).

Rıza karşılığında yeni bir kira sözleşmesi imzalatılarak bedel artırılması da sınırlıdır: devralan mevcut sözleşmede kiracının yerine geçtiğinden (TBK m.323/2), kira bedeli ve artış rejimi aynen devam eder. Kiraya verenin artış talebi ancak yenileme döneminde ve TBK m.344’teki sınırlar içinde, beş yılı dolduran ilişkide ise tespit davasıyla ileri sürülebilir: kira artış oranı ve yasal sınır.

Devredenin Kendini Koruması: Sözleşmeye Yazılabilecek Hükümler

Birinci hüküm geciktirici koşuldur: bir sözleşmenin hüküm ifade etmesi, gerçekleşip gerçekleşmeyeceği bilinmeyen bir olguya bırakılmışsa sözleşme geciktirici koşula bağlanmış olur ve aksi kararlaştırılmamışsa ancak koşulun gerçekleştiği andan başlayarak hüküm ifade eder (TBK m.170). Böylece devir bedeli, kiraya verenin rızası veya mahkeme kararı gelmeden kesin olarak el değiştirmez; bedelin koşul gerçekleşinceye kadar bir bankada bloke tutulması da ayrıca kararlaştırılabilir. Bu kurgu, kiraya verenin rızası alınmadan bedelin el değiştirmesini ve iki tarafın da boşta kalmasını önler. İkinci ve üçüncü hükümler, müteselsil sorumlulukta ödeyen borçlunun rücu hakkını (TBK m.167) somut bir teminata bağlar; dördüncü hüküm ise TBK m.202 ve İş Kanunu m.6’dan doğan dış ilişki sorumluluğunun iç ilişkide kime ait olduğunu belirler.

Devir Sözleşmesi Kontrol Listesi

• Üç taraflı imza. En güvenli yol, devreden, devralan ve kiraya verenin aynı belgede imza atmasıdır; rıza ayrı bir muvafakatname ile de alınabilir.
• Devir tarihi ve teslim. Kiralananın fiilen ne zaman teslim edileceği, sayaç endeksleri ve demirbaş listesi tutanakla belirlenmelidir.
• Borçların mahsubu. Devir tarihine kadar birikmiş kira, aidat ve yan giderlerin kime ait olduğu açıkça yazılmalıdır: yan giderler ve ortak giderler.
• İki yıllık sorumluluğa karşı teminat. Devredenin rücu hakkı ve bunun teminatı düzenlenmelidir.
• Depozito ve kefalet. Kimin yatıracağı, kime iade edileceği ve kefaletin akıbeti yazılmalıdır.
• Kiraya verenin ek talepleri. Rıza karşılığında dayatılan yeni şartların hukuken bağlayıcı olup olmadığı değerlendirilmelidir.

Kiracının ölümü hâlinde ilişkinin nasıl süreceği kiracının ölümü, kiralananın terk edilmesi hâli Kiralananın Terki ve Kiraya Verenin Hakları yazılarımızda ele alınmıştır. Kira uyuşmazlıklarının tamamı için kira hukuku rehberi ve kira tespiti ve tahliye davaları, genel çerçeve için gayrimenkul hukuku rehberi incelenebilir.

İşletme devrinde kiraya verene rıza talebini hazırlamak, devir sözleşmesine kira, işletme borçları ve işçilik alacakları için rücu ve teminat hükümleri yazmak ya da rıza verilmezse arabuluculuk ve dava sürecini yürütmek için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

İşletmemi devrederken kira sözleşmesi de geçer mi?

Kendiliğinden geçmez. Kira ilişkisinin devri ayrı bir işlemdir ve TBK m.323 uyarınca kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. İşletme bir bütün hâlinde devredilse dahi kiraya verenin rızası ayrıca aranır.

Kiraya veren rıza vermezse ne olur?

İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça rızayı vermekten kaçınamaz. Haklı sebebin varlığını ispat yükü kiraya verendedir; bu nedenle işyeri kiralarında devredilebilirlik kural, engelleme istisnadır. Konut kiralarında ise kiraya veren gerekçe göstermek zorunda değildir.

Devirden sonra eski kiracının sorumluluğu biter mi?

İşyeri kiralarında hemen bitmez. Devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. Hangi süre önce dolarsa sorumluluk o zaman sona erer.

Müteselsil sorumluluk ne anlama geliyor?

Kiraya veren, ödenmeyen kira ve yan giderler için doğrudan eski kiracıya başvurabilir; önce devralanı takip etme zorunluluğu yoktur. Bu nedenle devir sözleşmesine rücu hakkı ve teminat hükmü konulması önerilir.

Devir ile alt kira arasındaki fark nedir?

Devirde kiracı tamamen değişir; devralan sözleşmenin tarafı olur ve devreden kural olarak borçlarından kurtulur. Alt kirada ise asıl kiracı sözleşmenin tarafı olmaya devam eder ve kiraya verene karşı tam sorumludur. İşletme devrinde amaçlanan genellikle devirdir.

Hangi hâller haklı sebep sayılır?

Kanun tanımlamaz; somut olayın koşullarına göre hâkim belirler. Uygulamada devralanın mali yetersizliği, faaliyet konusunun kiralananın niteliğine aykırı olması, kiralananın daha ağır kullanılacak olması ve devralanın olumsuz sicili ileri sürülür. Salt kira bedelini artırma isteği haklı sebep sayılmaz.

Rıza sözlü olabilir mi, sessizlik rıza sayılır mı?

Kanun yazılı rıza arar; sessiz kalma rıza sayılmaz. Talebin yazılı ve gerekçeli yapılması, devralanın kimliği ile mali durumuna ilişkin bilgilerin sunulması ve makul bir cevap süresi verilmesi gerekir.

Rıza almadan devredersem ne olur?

Rıza olmadan yapılan devir kiraya verene karşı sonuç doğurmaz. Dahası sözleşmeye aykırılık oluşturarak tahliye sebebi hâline gelebilir. Bu nedenle devir işlemi tamamlanmadan önce rızanın yazılı olarak alınması gerekir.

Depozito ve kefalet devirle birlikte geçer mi?

Kendiliğinden geçmez. Depozitonun kime iade edileceği ve yenisinin kim tarafından yatırılacağı devir sözleşmesinde yazılmalıdır. Kefalet de kendiliğinden devam etmez; borçlu değiştiğinde kefilin sorumluluğu ancak yazılı rızasıyla sürer (TBK m.198).

İşletme devir sözleşmesinin şekli nedir?

Ticari işletmeyi bir bütün hâlinde konu alan devir sözleşmesi yazılı yapılır, ticaret siciline tescil ve ilan edilir; aksi öngörülmemişse sözleşmenin kiracılık hakkını da içerdiği kabul olunur (TTK m.11/3). Kiraya verene karşı hüküm için ayrıca TBK m.323’teki yazılı rıza gerekir.

Devraldığım işletmenin eski kira borcundan sorumlu olur muyum?

İşletmeyi aktif ve pasifleriyle devralan, bunu alacaklılara bildirdiği veya Ticaret Sicili Gazetesi’nde ilan ettiği tarihten itibaren işletme borçlarından sorumlu olur (TBK m.202). Devir öncesi birikmiş kira bu kapsama girebileceğinden devirden önce borç tespiti yapılmalıdır.

İşçiler de devralana geçer mi?

Evet. İşyerinin devrinde iş sözleşmeleri bütün hak ve borçlarıyla devralana geçer; devir öncesi doğan ve devir tarihinde ödenmesi gereken borçlardan devreden ve devralan birlikte sorumludur, devredenin sorumluluğu iki yılla sınırlıdır (İş K. m.6).

Kiraya veren rıza için para isteyebilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m.346); rıza karşılığı ödenen tutar sebepsiz zenginleşme olarak geri istenebilir (TBK m.77).

Kefilim devirden sonra da sorumlu olur mu?

Borçlu değiştiğinde kefilin sorumluluğu ancak borcun üstlenilmesine yazılı olarak rıza göstermesi hâlinde devam eder (TBK m.198). Kiraya veren yeni kiracı için kefil istiyorsa yeni bir kefalet sözleşmesi yapılmalıdır.