Ne yaşandı?
Bir işyeri kiracısı, işletmesini bir başkasına devrederken kira sözleşmesini de devralana aktarmak (kira ilişkisini devretmek) ister.
Bu durumda ne yapmalısınız?
- Devri bilin: TBK m.323’e göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kira ilişkisini bir başkasına devredemez; ancak işyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
- Yazılı rızayı arayın: Devrin geçerliliği için kiraya verenin yazılı rızası esastır.
- Sorumluluğu görün: İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
- Konut kirasından farkı bilin: Konut kiralarında devir kuralları daha sınırlıdır; bu özel düzenleme işyeri kiralarına ilişkindir.
- Belgeleyin: Devir sözleşmesini ve kiraya verenin yazılı rızasını hazır edin.
İşyeri kirasında kira ilişkisi, kiraya verenin yazılı rızasıyla devredilebilir ve haklı sebep yoksa bu rıza esirgenemez. Devreden kiracının sorumluluğu bir süre devam edebilir.
Bu sayfadaki anlatım, Türkiye’de sıkça yaşanan durumlardan yola çıkılarak hazırlanmış temsilî bir senaryodur; gerçek kişilere ait kimlik bilgisi içermez. Bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür.
📚 İlgili Rehberler
Bu konuda avukat desteğine mi ihtiyacınız var?
Durumunuzu Hukukçular Evi uzman kadrosuyla değerlendirin; ilk görüşme için hemen ulaşın.
Dosyanız için değerlendirme
Süreler kısadır ve usul hataları geri alınamaz. Belgelerinizi birlikte inceleyelim.
Bu içerik Gayrimenkul ve Kira Hukuku alanındadır.
Gayrimenkul ve Kira Hukuku Rehberi · Bu alandaki tüm rehberler · Tüm hukuk dalları
İki Farklı Kurum: Devir mi Alt Kira mı?
| Kurum | Ne olur | Sorumluluk |
|---|---|---|
| Kira ilişkisinin devri | Yeni kiracı sözleşmenin tarafı olur | Eski kiracı belirli süre birlikte sorumlu |
| Alt kira | Asıl kiracı taraf kalır, üçüncü kişiye kiralar | Asıl kiracı tam sorumlu |
İşletme devrinde amaç genellikle devirdir: yeni işletmeci kiracı sıfatını kazanmalıdır. Aksi hâlde eski kiracı hem kiradan hem işletmeden kopmuş görünse de sözleşmeden sorumlu kalmaya devam eder.
Kiraya Verenin Yazılı Rızası Şart
Kira ilişkisinin devri için kiraya verenin yazılı rızası gerekir. İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmaksızın bu rızayı vermekten kaçınamaz. Buna karşılık rıza olmadan yapılan devir kiraya verene karşı sonuç doğurmaz ve tahliye sebebi oluşturabilir.
Rıza talebinin yazılı ve gerekçeli yapılması, devralanın kimliği ve mali durumuna ilişkin bilgilerin sunulması sürecin kabulünü kolaylaştırır. Kiraya verenin sessiz kalması rıza sayılmaz.
Devreden Kiracının Sorumluluğu Devam Eder
İşyeri kirasında kira ilişkisini devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalır. Bu, devreden bakımından en çok gözden kaçan risktir: işletmeyi devrettikten sonra da yeni kiracının ödemediği kiradan sorumlu olunabilir.
Korunma yolu: devir sözleşmesine devralanın ödeme yükümlülüğünü ve ihlali hâlinde tazmin taahhüdünü yazmak, mümkünse teminat almak.
Devir Sözleşmesinde Bulunması Gerekenler
- Devredilen kira ilişkisinin tanımı: taşınmaz, sözleşme tarihi, süre, kira bedeli
- Kiraya verenin yazılı rızasının alındığına dair kayıt (veya alınmasının şart olduğu)
- Devir tarihi ve kira borçlarının hangi tarihe kadar devredene ait olduğu
- Depozitonun devri ve mahsubu
- Aidat, elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin devri
- Devralanın tazmin taahhüdü ve teminat
- Demirbaş ve tesisat listesi
Abonelikleri Unutmayın
Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri devredilmezse borç eski kiracının üzerinde kalmaya devam eder. Devir tarihinde sayaç okumaları tutanağa geçirilmeli ve abonelik devri veya kapama işlemleri yapılmalıdır. Güvence bedellerinin iadesi de bu aşamada takip edilmelidir.
Uyuşmazlık Mahkemeye Giderse
| Konu | Görevli mahkeme |
|---|---|
| Kira alacağı ve tahliye | Sulh hukuk mahkemesi |
| Kira bedelinin tespiti | Sulh hukuk mahkemesi |
| Tapu iptali, aile konutu şerhi | Asliye hukuk / aile mahkemesi |
Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk aşaması atlanarak açılan dava usulden reddedilir. Bu şart, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümünü kapsar.
Belgelerinizi Baştan Toplayın
- Kira sözleşmesi ve tüm ekleri
- Tapu kaydı ve varsa şerhler
- Ödeme geçmişini gösteren banka kayıtları
- Gönderilen ve alınan ihtarnameler, tebliğ belgeleri
- Abonelik kayıtları ve sayaç okuma tutanakları
- Taşınmazın durumunu gösteren fotoğraflar
Kira dosyalarında sonucu belirleyen şey çoğu zaman hukuki argüman değil belge düzenidir. Ödemelerin banka üzerinden ve açıklamalı yapılması, sonraki her tartışmayı kolaylaştırır.
Rıza Verilmezse Ne Yapılır?
İşyeri kirasında kiraya veren haklı sebep olmaksızın devre rıza göstermekten kaçınamaz. Rıza verilmemesi hâlinde kiracı, rızanın verilmesi gerektiğinin tespiti için mahkemeye başvurabilir. Bu süreçte devri gerçekleştirmek riskli olduğundan, karar beklenmeden yapılan devirler tahliye sebebi doğurabilir.
Haklı sebep sayılabilecek hâller: devralanın ödeme gücünün bulunmaması, faaliyet konusunun taşınmaza uygun olmaması veya kiraya vereni ağır risk altına sokması. Bu iddiaların somut verilerle desteklenmesi gerekir.
Devir Bedelinin Hukuki Niteliği
İşletme devrinde alınan bedelin bir kısmı fiilen kira ilişkisinin devrine karşılık gelebilir. Sözleşmede bedelin hangi kalemlere (demirbaş, müşteri çevresi, marka kullanımı, kira ilişkisi) ne kadar isabet ettiğinin ayrıştırılması, hem vergisel hem hukuki uyuşmazlıkları önler.
Kiraya Verenin Ek Talep Etmesi
Kiraya verenin devre rıza karşılığında ek bir ödeme talep etmesi, sözleşmede öngörülmedikçe hukuki dayanaktan yoksundur. İşyeri kirasında haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınılamayacağından, ödeme talebi bir baskı aracı olarak kullanılamaz. Bu tür talepler yazılı hâle getirilmeli ve reddedilmesi hâlinde mahkeme yoluna gidilmelidir.
Kanun Ne Diyor? TBK m.323 Dört Sonuç Doğurur
Maddenin tamamı kısadır ama her cümlesi ayrı bir sonuç üretir:
- Yazılı rıza şartı. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez.
- İşyerinde rızadan kaçınma sınırı. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
- Taraf değişikliği. Yazılı rızayla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
- İşyerine özgü sorumluluk kuyruğu. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
Bu son cümle, işletmesini devreden kişinin en çok şaşırdığı noktadır: devir tamamlansa ve rıza alınsa bile, eski kiracı hemen temize çıkmaz.
İki Yıllık Sorumluluk Kuyruğu Nasıl Hesaplanır?
Kanun iki sınır koyar ve hangisi önce dolarsa sorumluluk o zaman biter:
| Devir anında sözleşmenin kalan süresi | Devreden kiracının sorumluluğu |
|---|---|
| 8 ay kalmış | 8 ay — sözleşme bitimiyle sona erer |
| 2 yıl kalmış | 2 yıl |
| 5 yıl kalmış | 2 yıl — azami sınır devreye girer |
| Belirsiz süreli / uzayan sözleşme | Azami 2 yıl |
Bu süre boyunca kiraya veren, ödenmeyen kira ve yan giderler için doğrudan eski kiracıya da başvurabilir; önce devralanı takip etme zorunluluğu yoktur. Müteselsil sorumluluğun anlamı budur.
Pratik korunma yolu, devir sözleşmesine rücu ve teminat hükmü koymaktır: devralanın ödemediği kira eski kiracıdan tahsil edilirse, eski kiracının devralana rücu edebilmesi ve bunun bir teminata bağlanması. Kira alacaklarında zamanaşımı için kira ilişkisinden doğan taleplerde zamanaşımı yazımıza bakınız.
Konut mu İşyeri mi? Fark Belirleyici
Maddedeki korumaların önemli bir kısmı yalnızca işyeri kiralarına özgüdür. Bu ayrımı bilmeden yapılan devir talepleri sonuçsuz kalır.
| İşyeri kirası | Konut kirası | |
|---|---|---|
| Yazılı rıza gerekli mi? | Evet | Evet |
| Kiraya veren rızadan kaçınabilir mi? | Ancak haklı sebeple | Serbestçe kaçınabilir; gerekçe göstermek zorunda değildir |
| Devredenin sorumluluğu devam eder mi? | Evet — sözleşme bitimine kadar, en fazla 2 yıl | Devirle birlikte borçlardan kurtulur |
Kiralananın işyeri sayılıp sayılmaması bazen tartışmalıdır; arsa, depo ve benzeri yerlerin durumu için Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Kapsamı: Hangi Kiralar Özel Korumadan Yararlanır? (TBK 339) yazımıza bakabilirsiniz.
Haklı Sebep Nedir? İspat Yükü Kimde?
Kanun “haklı sebep”i tanımlamaz; somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak hâkim tarafından belirlenir. Ancak ispat yükü kiraya verendedir: haklı sebebin varlığını o ispatlamak zorundadır. Bu, işyeri kiralarında devredilebilirliği kural, engellemeyi istisna hâline getirir.
Uygulamada haklı sebep olarak ileri sürülen başlıca iddialar şunlardır:
- Devralanın mali yetersizliği. Ödeme gücünün bulunmadığına ilişkin somut veriler.
- Faaliyet konusunun değişmesi. Kiralananın niteliğine, binanın kullanımına veya yönetim planına aykırı bir faaliyet.
- Kiralananın daha ağır kullanılacak olması. Yapıya veya komşulara zarar riski.
- Devralanın olumsuz sicili. Önceki kira ilişkilerinden kaynaklanan somut olumsuzluklar.
Buna karşılık salt kira bedelini artırma isteği, devir bedelinden pay talebi veya kiracıyı değiştirme arzusu haklı sebep sayılmaz. Kiraya verenin bu tür ek talepleri için yenilemede şart değişikliği ve sınırlar ve cezai şart ve muacceliyet kaydı yasağı yazılarımıza bakınız.
Önemli bir usul kuralı: kiraya verenin sessiz kalması rıza sayılmaz. Talep yazılı yapılmalı, devralanın kimliği ve mali durumu belgelenmeli ve makul bir cevap süresi verilmelidir.
Devirden Sonra İki Yıl Sorumlu Kalmak İstemiyorsanız
Rıza yazışmasını ve devir sözleşmesini birlikte kuralım; teminat ve rücu hükümleri baştan yazılmalı.
Rıza Verilmezse Ne Yapılır?
İşyeri kirasında rızanın haksız yere esirgendiğini düşünüyorsanız yol açıktır, ancak sırası önemlidir:
- Yazılı ve gerekçeli talep gönderin. Devralanın kimliği, faaliyet konusu, mali durumu ve devir tarihi belirtilmeli; ihtarname en güvenli yoldur.
- Cevabı veya sessizliği belgeleyin. Ret gerekçesi yazılı alınmalıdır; sonraki aşamada haklı sebep tartışması bu gerekçe üzerinden yürür.
- Arabulucuya başvurun. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır; son tutanak olmadan açılan dava usulden reddedilir: kira davası açmadan önce arabuluculuk.
- Dava açın. Rızanın haksız esirgendiğinin tespiti ve devre izin verilmesi istenir. Görevli ve yetkili mahkeme için kira ve tahliye davalarında görev ve yetki.
Rıza olmadan yapılan devir kiraya verene karşı sonuç doğurmaz; dahası sözleşmeye aykırılık oluşturarak tahliye sebebi hâline gelebilir: konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri. Yani “önce devret sonra hallederiz” yaklaşımı işletmeyi de kirayı da riske atar.
Devirle Birlikte Ne Olur, Ne Olmaz?
| Kalem | Devirde durum |
|---|---|
| Kira sözleşmesi | Devralan, kiracı sıfatıyla taraf olur |
| Depozito | Kendiliğinden geçmez; kime iade edileceği ve kimin yatıracağı yazılmalıdır: “Depozitomu Geri Alamıyorum” – Güvence Bedelinin İadesi |
| Kefalet | Kendiliğinden devam etmez; kefilin yeni ilişkiye rızası aranmalıdır |
| Birikmiş kira borcu | Devir tarihine kadar olan borçlar devredende kalır; devir sözleşmesinde mahsuplaşma yazılmalıdır |
| Kira artış rejimi | Sözleşme aynen devam eder; devir yeni bir başlangıç yaratmaz: kira artış oranı ve yasal sınır |
| Abonelikler | Ayrıca devredilmelidir; elektrik, doğalgaz, su ve internet için abonelik devri ve kapama |
| Demirbaş ve eklentiler | Devir sözleşmesinde listelenmelidir |
Kira ilişkisinin devri, ticari işletmenin devrinden ayrı bir işlemdir. İşletme bir bütün olarak devredilse dahi kira ilişkisi kendiliğinden geçmez; kiraya verenin yazılı rızası ayrıca gerekir. Ticari devrin kendi kuralları için ticaret hukuku rehberi rehberimize bakabilirsiniz.
Devir Bedeli (Hava Parası) ve Vergisel Boyut
Devralanın devredene ödediği bedel, kural olarak işletme değerinin karşılığıdır: müşteri çevresi, konum avantajı, demirbaşlar ve kalan kira süresinin getirdiği üstünlük. Bu bedel kiraya vereni ilgilendirmez ve kiraya verenin bundan pay isteme hakkı yoktur.
Buna karşılık iki nokta gözden kaçmamalıdır:
- Belgelendirin. Ödenen bedel devir sözleşmesinde açıkça gösterilmeli ve banka kanalıyla ödenmelidir; aksi hâlde uyuşmazlıkta ispat edilemez.
- Vergisel sonucu vardır. Devir bedeli devredenin gelirini oluşturur ve niteliğine göre beyan gerektirebilir; mali müşavirle teyit edilmesi gerekir.
Sözleşmenin yazılı yapılmaması hâlinde hem devir bedeli hem koşullar tartışmalı hâle gelir; ispat sorunları için Kira Sözleşmesinin Şekli, Kurulması ve İspatı yazımıza bakınız. Kira bedeli döviz üzerinden kararlaştırılmışsa ayrı bir rejim işler: döviz cinsinden kira yasağı.
Devir Sözleşmesi Kontrol Listesi
- Üç taraflı imza. En güvenli yol, devreden, devralan ve kiraya verenin aynı belgede imza atmasıdır; rıza ayrı bir muvafakatname ile de alınabilir.
- Devir tarihi ve teslim. Kiralananın fiilen ne zaman teslim edileceği, sayaç endeksleri ve demirbaş listesi tutanakla belirlenmelidir.
- Borçların mahsubu. Devir tarihine kadar birikmiş kira, aidat ve yan giderlerin kime ait olduğu açıkça yazılmalıdır: yan giderler ve ortak giderler.
- İki yıllık sorumluluğa karşı teminat. Devredenin rücu hakkı ve bunun teminatı düzenlenmelidir.
- Depozito ve kefalet. Kimin yatıracağı, kime iade edileceği ve kefaletin akıbeti yazılmalıdır.
- Kiraya verenin ek talepleri. Rıza karşılığında dayatılan yeni şartların hukuken bağlayıcı olup olmadığı değerlendirilmelidir.
Kiracının ölümü hâlinde ilişkinin nasıl süreceği kiracının ölümü, kiralananın terk edilmesi hâli Kiralananın Terki ve Kiraya Verenin Hakları yazılarımızda ele alınmıştır. Kira uyuşmazlıklarının tamamı için kira hukuku rehberi ve kira tespiti ve tahliye davaları, genel çerçeve için gayrimenkul hukuku rehberi incelenebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
İşletmemi devrederken kira sözleşmesi de geçer mi?
Kendiliğinden geçmez. Kira ilişkisinin devri ayrı bir işlemdir ve TBK m.323 uyarınca kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. İşletme bir bütün hâlinde devredilse dahi kiraya verenin rızası ayrıca aranır.
Kiraya veren rıza vermezse ne olur?
İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça rızayı vermekten kaçınamaz. Haklı sebebin varlığını ispat yükü kiraya verendedir; bu nedenle işyeri kiralarında devredilebilirlik kural, engelleme istisnadır. Konut kiralarında ise kiraya veren gerekçe göstermek zorunda değildir.
Devirden sonra eski kiracının sorumluluğu biter mi?
İşyeri kiralarında hemen bitmez. Devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. Hangi süre önce dolarsa sorumluluk o zaman sona erer.
Müteselsil sorumluluk ne anlama geliyor?
Kiraya veren, ödenmeyen kira ve yan giderler için doğrudan eski kiracıya başvurabilir; önce devralanı takip etme zorunluluğu yoktur. Bu nedenle devir sözleşmesine rücu hakkı ve teminat hükmü konulması önerilir.
Devir ile alt kira arasındaki fark nedir?
Devirde kiracı tamamen değişir; devralan sözleşmenin tarafı olur ve devreden kural olarak borçlarından kurtulur. Alt kirada ise asıl kiracı sözleşmenin tarafı olmaya devam eder ve kiraya verene karşı tam sorumludur. İşletme devrinde amaçlanan genellikle devirdir.
Hangi hâller haklı sebep sayılır?
Kanun tanımlamaz; somut olayın koşullarına göre hâkim belirler. Uygulamada devralanın mali yetersizliği, faaliyet konusunun kiralananın niteliğine aykırı olması, kiralananın daha ağır kullanılacak olması ve devralanın olumsuz sicili ileri sürülür. Salt kira bedelini artırma isteği haklı sebep sayılmaz.
Rıza sözlü olabilir mi, sessizlik rıza sayılır mı?
Kanun yazılı rıza arar; sessiz kalma rıza sayılmaz. Talebin yazılı ve gerekçeli yapılması, devralanın kimliği ile mali durumuna ilişkin bilgilerin sunulması ve makul bir cevap süresi verilmesi gerekir.
Rıza almadan devredersem ne olur?
Rıza olmadan yapılan devir kiraya verene karşı sonuç doğurmaz. Dahası sözleşmeye aykırılık oluşturarak tahliye sebebi hâline gelebilir. Bu nedenle devir işlemi tamamlanmadan önce rızanın yazılı olarak alınması gerekir.
Depozito ve kefalet devirle birlikte geçer mi?
Kendiliğinden geçmez. Depozitonun kime iade edileceği ve yenisinin kim tarafından yatırılacağı devir sözleşmesinde yazılmalıdır. Kefalet de kendiliğinden devam etmez; kefilin yeni ilişkiye rızası aranmalıdır.
