Kiralananın Terki ve Kiraya Verenin Hakları

Kiracı, kira süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı erken geri verirse, borçları kalan tüm süre için değil; yalnızca taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul bir süre boyunca devam eder (TBK 325). Kiracı, ödeme gücüne sahip ve devralmaya hazır uygun bir yeni kiracı bulursa borçtan tümüyle kurtulur; kiraya veren ise kurtulduğu giderleri indirmek ve zararı azaltmakla yükümlüdür. Anahtar teslimi şarttır. Bu rehberde erken tahliyede sorumluluğu yalın bir dille açıklıyoruz.

📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi

Erken tahliye nedir, kiracının sorumluluğu nereden doğar?

Belirli süreli bir kira sözleşmesinde kiracı, süre dolmadan ya da fesih bildirim dönemine uymadan taşınmazı boşaltıp geri verebilir. Buna uygulamada “erken tahliye” denir. Bu durumda kiracının sorumluluğunun kapsamını belirleyen temel hüküm TBK 325’tir. Maddeye göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiğinde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Buradaki kritik nokta şudur: kiracının sorumluluğu kalan tüm kira süresini kapsayan mutlak bir borç değildir; yeniden kiralama için gereken makul süreyle sınırlı bir tazmin yükümlülüğüdür.

Makul süre ne kadardır, nasıl belirlenir?

“Makul süre”, taşınmazın piyasada benzer koşullarla yeniden kiraya verilebilmesi için normalde gereken süredir. Bu süre taşınmazın niteliğine, bulunduğu yere ve piyasa koşullarına göre değişir. Yargıtay uygulamasında makul süre çoğunlukla bilirkişi incelemesiyle tespit edilir ve sıklıkla birkaç ay düzeyinde belirlenir. Kiraya verenin taşınmazı daha düşük bedelle ya da daha geç kiralaması, makul sürenin uzatılması sonucunu doğurmaz; sorumluluk hiçbir halde kalan kira süresinden fazla olamaz.

Sorumluluktan kurtulmanın yolu: Uygun yeni kiracı bulmak

TBK 325/1’in ikinci cümlesi, kiracıya net bir kurtuluş imkânı tanır: kiracı, kira ilişkisini devralmaya hazır, ödeme gücüne sahip ve kiraya veren açısından kabul edilebilir yeni bir kiracı bulursa, kira borcundan ve diğer borçlardan kurtulur. Yani makul süreyi beklemeden, uygun bir yeni kiracıyı kiraya verene sunarak sorumluluğunuzu derhal sona erdirebilirsiniz. Bu, erken çıkan kiracının elindeki en güçlü ve en hızlı kurtuluş yoludur.

Kiraya veren uygun adayı keyfî reddedemez

Kiracının bulduğu yeni aday “kabul edilebilir” niteliklere sahipse (ödeme gücü olan, ilişkiyi devralmaya hazır), kiraya veren bunu haklı bir neden olmaksızın reddedemez. Uygun adayı reddederse de kiracının borcu sona erer. Bunun temelinde kiraya verenin zararı azaltma külfeti yatar: kiraya veren, zararı büyütmemek için makul davranmak zorundadır; uygun bir adayı geri çevirip “taşınmaz boş kaldı” gerekçesiyle kira talep edemez.

Kiraya verenin indirim yükümlülüğü ve zararı azaltma külfeti

TBK 325/2, kiracının borcundan düşülmesi gerekenleri de düzenler: kiraya veren, kiralananı kullanmadığı için kurtulduğu giderler ile başka yerde kullanarak veya kasten kullanmaktan kaçınarak elde etmekten vazgeçtiği yararları kiracının borcundan indirmek zorundadır. Buna ek olarak kiraya verenden, taşınmazı yeniden kiraya vermek için makul çaba göstermesi (ilan vermek, emlakçıya başvurmak gibi) beklenir. Taşınmazı kasten boş bekletip kiracıdan tam kira talep etmek dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz; makul sürenin ötesindeki fahiş bir bekleme kiracıya yüklenemez.

Anahtar teslimi: Sorumluluğun bittiği an

Erken tahliyede en sık yapılan hata, taşınmazı fiilen boşaltıp anahtarı teslim etmemektir. Kiralananın geri verildiğinin kabulü için anahtarın kiraya verene fiilen teslimi gerekir; aksi halde taşınmazın kiracının kullanımında olduğu varsayılır ve kira işlemeye devam eder. Makul sürenin başlangıcını belirleyen olay anahtar teslimi olduğundan, teslimin ispatı kiracıya aittir (tutanak, tanık, yazılı teslim belgesi önemlidir).

Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa kiracı çaresiz değildir: anahtarı notere ya da mahkemece belirlenecek bir tevdi (saklama) mahalline teslim ederek borcunu sona erdirme yoluna gidebilir. Böylece haksız biçimde anahtar almaktan kaçınan kiraya verene karşı kiracı korunmuş olur.

Kira dışı kalemler: Aidat, depozito ve emredici nitelik

Erken tahliyede sorumluluk, makul süreyle sınırlı olarak kira bedelini ve buna bağlı yan giderleri (örneğin aidat) kapsar. Buna karşılık özenle kullanma, komşulara saygı veya ayıp bildirme gibi kullanmaya bağlı borçlar, taşınmaz fiilen kullanılmadığı için devam etmez. Depozito (güvence bedeli) ayrı bir konudur: kira ilişkisi tasfiye edilip kiraya verenin varsa alacakları mahsup edildikten sonra bakiyesi kiracıya iade edilir; peşin ödenmiş kiraların makul süre dışında kalan kısmı da geri verilmelidir.

Son olarak, kiracıyı kalan tüm süreden koşulsuz sorumlu tutan sözleşme hükümleri bakımından Yargı uygulamasında bu tür kayıtların kiracıyı makul sürenin ötesinde bağlamadığı yönünde güçlü bir eğilim vardır; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemediğinden (TBK m.346) kayıt, geçerli bir ceza koşulu olarak nitelendirilse bile aşırı ise hâkimce indirilir (TBK m.182). Kiraya verenin indirim yükümlülüğü ile zararı azaltma külfeti de dürüstlük kuralı gereği sözleşmeyle tümüyle bertaraf edilemez. Makul sürenin tespiti ve mahsup hesabı teknik olduğundan, erken tahliye uyuşmazlıklarının bir avukatla yürütülmesi hak kaybını önler.

TBK m.325’in Tam Metni: İki Fıkra, Üç Kural

Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesini düzenleyen hüküm iki fıkradan oluşur. Birinci fıkraya göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder; kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. İkinci fıkraya göre kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür (TBK m.325).

Madde gerekçesinde de belirtildiği üzere hüküm, mülga Borçlar Kanunu’nun 252. maddesinin ikinci fıkrasını karşılamakta ve kiracının erken iade hâlinde sorumluluğunu makul süre ile sınırlarken, uygun yeni kiracı bularak borçlarından kurtulabilmesine de imkân vermektedir. Bu hükmün kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında uygulanması 6217 sayılı Kanun’la sekiz yıl süreyle ertelenmiş ve bu dönemde sözleşme hükümleri uygulanmıştı; erteleme 1 Temmuz 2020’de sona erdiğinden hüküm bugün bütün kira ilişkilerinde uygulanır. Geçmişe ilişkin bir işyeri uyuşmazlığında erken tahliyenin hangi tarihte gerçekleştiği bu nedenle ayrıca incelenmelidir.

Anahtar Teslimi ve Kabulden Kaçınma: TBK m.106-107 ve Tevdi

Kiracının kiralananı geri verme borcu, kiralananı teslim aldığı durumda kiraya verene geri vermesiyle yerine getirilir ve kiracı sözleşmeye uygun kullanım sonucu oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamaz (TBK m.334). Geri vermenin en açık göstergesi anahtarın kiraya verene teslimidir. Kiraya veren, kiracının usulüne uygun olarak önerdiği teslimi haklı bir sebep olmaksızın kabul etmez veya teslim için gerekli hazırlık fiillerini yapmaktan kaçınırsa alacaklı temerrüdüne düşer (TBK m.106). Bu durumda borçlu, masrafı alacaklıya ait olmak üzere edimini tevdi ederek borcundan kurtulabilir; tevdi yeri, ifa yerindeki sulh hukuk hâkimince belirlenir (TBK m.107).

Uygulamada kiracılar anahtarı noter aracılığıyla kiraya verene göndermek veya noterde tevdi etmek yolunu da kullanmaktadır; bu yol, teslim iradesinin ve tarihinin ispatı bakımından güçlü bir delil oluşturur. Ancak borçtan kurtulmanın kanuni yolu TBK m.107’deki tevdi olduğundan, kiraya verenin anahtarı almaktan açıkça kaçındığı durumlarda sulh hukuk mahkemesinden tevdi yeri belirlenmesinin istenmesi en güvenli yoldur. Tevdi hâlinde makul süre, anahtarın tevdi edildiği tarihten itibaren hesaplanır; kiracının bu tarihten önce taşınmazı fiilen boşaltmış olması ise tanık, sayaç kayıtları ve nakliye belgeleriyle ayrıca ispat edilebilir.

Kiraya Verenin Alacak Takibi: Takip Yolu, İtiraz, Güvenceler ve Zamanaşımı

Kiralananı terk eden kiracıdan makul süre kirası isteyen kiraya veren, kiracı taşınmazı boşalttığı için tahliye talepli takip değil, genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi başlatır (İİK m.58 vd.). Kiracının itirazı üzerine kiraya veren, dayanağı imzası ikrar edilmiş veya noterce onaylanmış kira sözleşmesi gibi bir belgeyse icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (İİK m.68); ancak makul sürenin uzunluğu ve indirilecek yararlar yargılamayı gerektirdiğinden, bu kalemler bakımından çoğu zaman arabuluculuk sonrasında sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılması gerekir (İİK m.67, HUAK m.18/B). Alacak miktarı ancak yargılamayla belirlenebildiğinden icra inkâr tazminatı talebi her dosyada kabul görmez.

Kiraya veren, kira sözleşmesinde geçerli bir kefalet varsa kefile de başvurabilir; kefaletin geçerliliği azami miktarın ve tarihin kefilin el yazısıyla yazılmasına ve evli kefilde eşin yazılı rızasına bağlıdır (TBK m.583-584). Güvence bedeli bankaya yatırılmışsa, kiraya verenin sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmesi gerekir; aksi hâlde banka güvenceyi kiracının istemi üzerine geri verir (TBK m.342). Makul süre kirası dönemsel bir edim niteliğinde olduğundan beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147).

Terk Eden Kiracının Karşı Talepleri: Peşin Kira, Güvence Bedeli, Yenilik Bedeli ve Takas

Erken tahliye ilişkisinde yalnızca kiraya verenin değil kiracının da alacakları doğabilir. Kiracı makul süreyi aşan dönem için kira bedelini peşin ödemişse, bu kısım geçerli bir sebebe dayanmadığından sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir (TBK m.77). Güvence bedeli, kira ilişkisi tasfiye edilip kiraya verenin makul süre kirası ve varsa hasar alacakları mahsup edildikten sonra kalan tutarıyla kiracıya iade edilmelidir; güvence bankaya yatırılmışsa kiracı, kiraya verenin sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde bankaya dava veya takip bildiriminde bulunmaması hâlinde güvencenin kendisine geri verilmesini bankadan isteyebilir (TBK m.342).

Kiracı, kiralananda kiraya verenin yazılı rızasıyla yenilik ve değişiklik yapmışsa, sözleşme sona erdiğinde bu yenilik ve değişiklikler kiralananın değerini önemli ölçüde artırmışsa, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça kiraya verenden bu değer artışı karşılığında uygun bir bedel isteyebilir (TBK m.321). Kiracının bu alacakları ile kiraya verenin makul süre kirası alacağı karşılıklı ve muaccel para alacakları olduğunda, taraflardan biri takas beyanında bulunarak borçları mahsup edebilir (TBK m.139). Takas beyanının yazılı olarak ve alacak kalemleri ayrı ayrı gösterilerek yapılması, sonradan çıkabilecek hesap uyuşmazlıklarının önüne geçer.

Terk Anında Kiralananın Durumu: Hasar, Gözden Geçirme ve Bildirim

Terk dosyalarında kira alacağının yanında en sık uyuşmazlık, kiralananın geri verildiği sıradaki durumuna ilişkindir. Kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; sözleşmeye uygun kullanım sonucu oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir ve sözleşmeye konulan, kiracının bu durumda bile tazminat ödeyeceğine ilişkin kayıtlar geçersizdir (TBK m.334). Kiraya veren ise geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı olarak kiracıya bildirmekle yükümlüdür; bildirimde bulunmazsa, olağan bir incelemeyle belirlenemeyecek eksiklikler dışında kiracı sorumluluktan kurtulur (TBK m.335).

Kiracının habersiz terk etmesi hâlinde gözden geçirme ve bildirim, anahtar teslimi yapılmadığı için pratikte güçleşir. Bu durumda kiraya verenin taşınmaza kendiliğinden girmeden önce mahkemeden delil tespiti istemesi, hem kiralananın durumunu hem de terkin tarihini resmî olarak belgeleyerek sonradan hasar tazminatı talep edilebilmesini sağlar (HMK m.400). Tespitte olağan kullanımdan doğan eskime ile kiracının kusurlu kullanımından kaynaklanan hasarın ayrılması istenmelidir. Olağan eskimenin ötesindeki hasar için kiraya veren, sözleşmeye aykırılık nedeniyle tazminat isteyebilir (TBK m.112); bu alacak güvence bedelinden mahsup edilebilir, ancak mahsubun tutarı ve kalemleri kiracıya yazılı olarak bildirilmelidir.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: makul süre hesabı ve işyeri devri · kullanmama ve kira borcu · eşya bırakılan terk ve tebligat · kendiliğinden tahliye yasağı · kefile başvuru · erken çıkış cezası

Sıkça Sorulan Sorular

Kira süresi bitmeden evden çıktım, kalan ayların kirasını ödemek zorunda mıyım?

Tamamını değil, ama belirli bir süre için sorumlusunuz. TBK 325’e göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken geri verirse, kira ilişkisinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder. Yani kalan tüm aylardan değil, yalnızca taşınmazın yeniden kiralanması için gereken makul süreden sorumlu olursunuz. Yargıtay uygulamasında bu makul süre çoğunlukla bilirkişi marifetiyle belirlenir ve sıklıkla birkaç ay düzeyindedir.

Erken çıkınca sorumluluktan tamamen kurtulmanın bir yolu var mı?

Evet. TBK 325/1’e göre kiracı, eski kiracının yerine, kiraya veren açısından kabul edilebilir, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa, kira borcundan ve diğer borçlardan kurtulur. Yani uygun bir yeni kiracı bulup kiraya verene sunarsanız, makul süreyi beklemeden sorumluluğunuz sona erer. Bu, erken çıkan kiracının elindeki en güçlü kurtuluş yoludur.

Kiraya veren benim bulduğum yeni kiracıyı reddedebilir mi?

Keyfî olarak reddedemez. Yeni kiracının ‘kabul edilebilir’ olması gerekir; yani ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır olmalıdır. Bu nitelikleri taşıyan uygun bir adayı kiraya veren haklı bir neden olmaksızın reddederse, kiracının borcu yine de sona erer. Çünkü kiraya verenin, zararı artırmamak için makul davranma (zararı azaltma) külfeti vardır; uygun adayı reddedip ‘boş kaldı’ diyerek kira talep edemez.

Kiraya verenin de bir yükümlülüğü var mı, yoksa boş bekleyip benden kira mı alır?

Kiraya verenin zararı azaltma külfeti vardır. Erken tahliye sonrası taşınmazı yeniden kiraya vermek için makul çaba göstermesi beklenir (ilan vermek, emlakçıya başvurmak gibi). Ayrıca TBK 325/2 uyarınca kiraya veren, kiralananı kullanmadığı için kurtulduğu giderler ile başka yerde kullanarak veya kasten kullanmaktan kaçınarak elde etmekten vazgeçtiği yararları, kiracının borcundan indirmek zorundadır. Yani taşınmazı kasten boş bekletip tam kira talep edemez; makul sürenin ötesinde fahiş bir bekleme kiracıya yüklenemez.

Anahtarı teslim etmek neden önemli, sözlü olarak ‘çıkıyorum’ demem yeterli mi?

Yeterli değildir; anahtar teslimi şarttır. Kiralananın geri verildiğinin kabulü için anahtarın kiraya verene fiilen teslim edilmesi gerekir; aksi halde taşınmazın kiracının kullanımında olduğu kabul edilir ve kira işlemeye devam eder. Teslim tarihini ve makul sürenin başlangıcını belirleyen olay anahtar teslimidir; bu nedenle ispatı kiracıya aittir. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracı anahtarı notere veya mahkemece belirlenecek bir tevdi mahalline teslim ederek borcundan kurtulma yoluna gidebilir.

Erken tahliyede kira dışında nelerden sorumlu olurum; aidat ve depozito ne olur?

Sorumluluk makul süreyle sınırlı olarak kira bedeli ve buna bağlı yan giderleri (örneğin aidat) kapsar. Buna karşılık özen, saygı veya ayıp bildirme gibi kullanmaya bağlı borçlar, taşınmazı fiilen kullanmadığınız için devam etmez. Depozito (güvence bedeli) ise ayrı bir konudur: kira ilişkisi tasfiye edilip kiraya verenin varsa alacakları mahsup edildikten sonra bakiyesi kiracıya iade edilir. Peşin ödenmiş kiralardan makul sürenin dışında kalan kısım da kiracıya geri verilmelidir.

Sözleşmeye ‘erken çıkarsa tüm kirayı öder’ yazılırsa bu geçerli mi?

Kural olarak kiracıyı makul sürenin ötesinde bağlamaz. Yargı uygulamasında bu tür kayıtların kiracıyı makul sürenin ötesinde bağlamadığı yönünde güçlü bir eğilim vardır. Kiracının sorumluluğu, makul süreyle sınırlı tazmin esasına dayanır ve hiçbir halde kalan süreden fazla olamaz. Ayrıca kiraya verenin indirim yükümlülüğü ile zararı azaltma külfeti sözleşmeyle bertaraf edilemez. Bu nedenle erken tahliye uyuşmazlıklarının bir hukuk profesyoneliyle yürütülmesi yerinde olur.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.