Kiraya Verenin Haksız (Kendiliğinden) Tahliyesi ve Kiracının Zilyetlik Koruması

Kira ilişkisi sona ermiş olsa bile, kiracının taşınmazdan nasıl çıkarılacağı kurala bağlıdır. Kiraya verenin kendi gücüyle tahliyeye girişmesi, ciddi hukuki sonuçlar doğurur.

Kanun ne diyor?

Kiraya veren, kira ilişkisi sona ermiş olsa dahi, kiracıyı kendiliğinden (kişisel güç kullanarak) tahliye edemez; kilidi değiştiremez, eşyalarını çıkaramaz ya da girişini engelleyemez. Tahliye, ancak mahkeme kararı ve/veya icra dairesi aracılığıyla gerçekleştirilebilir. Kiraya verenin bu şekilde fiilî güç kullanması, hukuka aykırı bir saldırı niteliğindedir; çünkü hukuk düzeni, kişilerin haklarını kendi elleriyle (zorla) almasını kural olarak yasaklar.

Uygulamada durum

Kiracı, kiralananın zilyedi olarak korunur. Türk Medeni Kanunu’nun zilyetliğin korunmasına ilişkin hükümleri çerçevesinde kiracı; durumun eski hâline getirilmesini (taşınmaza yeniden girmeyi) ve saldırının önlenmesini isteyebilir. Ayrıca uğradığı zararlar (eşya hasarı, kullanımdan yoksun kalma gibi) için haksız fiil hükümlerine göre tazminat talep edebilir. Bu tür eylemler, koşullara göre ayrıca cezai sorumluluk da doğurabilir.

Kiraya verenin doğru yolu, sözleşme sona erdiğinde ya da bir tahliye sebebi oluştuğunda, yasal tahliye yollarına (dava ve/veya icra) başvurmaktır. Kendiliğinden tahliye, kiraya vereni haklı durumdayken dahi tazminat ve ceza riskiyle karşı karşıya bırakabilir.

Pratik sonuç

Kiracıysanız, kilit değişikliği ya da eşyaların çıkarılması gibi fiilî müdahaleleri delillerle belgeleyin ve zilyetliğinizin korunması için hızlı hareket edin. Kiraya verenseniz, tahliyeyi yalnızca yasal yollarla yapın; her iki hâlde de bir avukata danışmanız önemlidir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız ve belirtilen kanun maddelerini güncel metinden teyit etmeniz önerilir.

İki Ay ve Bir Yıl: Zilyetlik Davasının Hak Düşürücü Süreleri

Bu konuda en kritik bilgi, hakkın ne olduğu değil ne kadar süreyle var olduğudur.

TMK m.984 uyarınca gasp ve saldırıdan dolayı dava hakkı, zilyedin fiili ve failini öğrenmesinden başlayarak iki ay ve her hâlde fiilin üzerinden bir yıl geçmekle düşer.

İki süre birlikte işler: kilidin değiştirildiğini ve bunu kimin yaptığını öğrendiğiniz andan itibaren iki aylık saat başlar. Bu süreyi geçirirseniz, bir yıl dolmamış olsa dahi dava hakkınız düşer. Öte yandan olayı çok geç öğrenmiş olsanız bile, fiilin üzerinden bir yıl geçmişse yine dava açamazsınız.

Bu süreler hak düşürücüdür. Yargıtay uygulamasında, süreler geçmişse işin esasına girilmeksizin davanın reddine karar verilmesi gerektiği kabul edilmiştir; mahkeme bu yönü kendiliğinden gözetir.

Pratik sonuç açıktır: kilidiniz değiştirildiğinde “önce konuşarak çözelim” yaklaşımı iki ayı kolayca tüketebilir. Görüşmeler sürerken dahi sürenin işlediği unutulmamalıdır.

Gasp mı Saldırı mı? Ayrım Davanın Türünü Belirler

Kanun iki farklı ihlal tanımlar ve her birine ayrı bir dava bağlar.

Gasp: kişinin eşya üzerindeki fiilî hâkimiyetine son vermek. Kilidin değiştirilerek kiracının içeri girememesi tipik örnektir.

Saldırı: fiilî hâkimiyeti zorlaştırmak, güçleştirmek. Elektriğin veya suyun kesilmesi, ortak alana engel konulması bu kapsamda değerlendirilir.

Gasp hâlinde dava (TMK m.982): gasbeden kimse, o şey üzerinde üstün bir hakka sahip olduğunu iddia etse bile onu geri vermekle yükümlüdür. Dava, şeyin geri verilmesine ve zararın giderilmesine yöneliktir.

Saldırı hâlinde dava (TMK m.983): saldırıda bulunan şey üzerinde bir hak iddia etse bile, zilyetliği saldırıya uğrayan ona karşı dava açabilir. Dava, saldırının sona erdirilmesine, sebebinin önlenmesine ve zararın giderilmesine yöneliktir.

Kiracı için kilit nokta şudur: kiraya veren “ev benim, tapum var” dese dahi bu savunma sonucu değiştirmez. Gasp hâlinde üstün hak iddiası ancak derhal ispat edilirse iadeyi engelleyebilir; saldırı hâlinde ise davalının üstün hak iddiası dinlenmez.

İspat Kolaylığı: Hakkınızı Değil, Zilyetliğinizi Kanıtlarsınız

Zilyetlik davasının en büyük avantajı ispat yükünün hafifliğidir ve bu, kiracı için belirleyicidir.

Zilyetliğin korunması davasında zilyet, zilyetliğin bir hakka dayandığını ispat külfetine katlanmadan, sadece zilyetliğini öne sürerek dava açabilir.

Ne demek? Kira sözleşmenizin geçerliliği, süresinin dolup dolmadığı veya kira borcunuz bulunup bulunmadığı bu davada tartışılmaz. Tartışılan tek şey, olay anında taşınmazın fiilî hâkimiyetinin sizde olup olmadığıdır.

Görevli mahkeme sulh hukuktur ve zilyetliğin korunmasına ilişkin davalara münhasıran bu mahkemede bakılır; dava değerine bakılmaz ve basit yargılama usulü uygulanır. Mahkeme görev yönünü kendiliğinden gözetir; yanlış mahkemeye gidilirse görevsizlik kararı verilir.

Görev ve yetki kurallarının bütünü için kira ve tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkeme sayfamıza bakabilirsiniz.

Tazminat İçin Ek Şart: Kusur

İade ile tazminat aynı davada istenebilir ama şartları farklıdır.

İade (veya saldırının sona erdirilmesi) talebinde davalının kusurlu olması gerekmez. Fiilî hâkimiyetin hukuka aykırı biçimde sona erdirilmiş olması yeterlidir.

Tazminat talebinde ise davalının kusurlu olması gerekir. Bu nedenle dilekçede yalnızca zararın miktarı değil, kiraya verenin kusurunu ortaya koyan olgular da gösterilmelidir: uyarılara rağmen kilidin değiştirilmesi, eşyaların izinsiz çıkarılması, yasal yola başvurulmamış olması gibi.

Delil hazırlığı: kilit değişikliği ve eşyaların durumu fotoğraf ve videoyla, tanık beyanlarıyla, güvenlik kamerası kayıtlarıyla ve mümkünse noter tespitiyle belgelenmelidir. Zararın kapsamı için eşya listesi ve değer belgeleri gerekir.

Üç Ayrı Yol: Kuvvet, Dava ve İdari Başvuru

Zilyetliğin korunması yalnızca dava demek değildir; hukuk üç ayrı imkân tanır.

1. Kuvvet kullanarak savunma (TMK m.981). Zilyet, her türlü gasp veya saldırıyı kuvvet kullanarak defedebilir; rızası dışında kendisinden alınan şeyi taşınmazlarda el koyanı kovarak geri alabilir. Ancak durumun haklı göstermediği derecede kuvvet kullanmaktan kaçınmak zorundadır. Bu imkân esas olarak fiilin tamamlanmasına kadar geçerlidir; olay bittikten günler sonra kilidi kırmak bu kapsamda değildir.

2. Dava yolu (TMK m.982-983). Yukarıda açıklanan iade ve men davaları. İki aylık süre burada işler.

3. İdari yol (3091 sayılı Kanun). Taşınmaz Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun, taşınmazlarda zilyetliğin idari yoldan korunmasını düzenler. Mülki amirliğe yapılan başvuruyla yürüyen bu yol fiilî tecavüzlerde hızlı sonuç verebilir; ancak anlaşmazlık konusunun bu Kanunla çözümlenmesi mümkün olmayan hukuki nitelikte olduğu anlaşılırsa başvuru reddedilebildiğinden (3091 Yönetmeliği m.21), kira ilişkisinden doğan olaylarda idari yol iki aylık dava süresinin yerine değil yanında değerlendirilmelidir.

Hangi yolu seçerseniz seçin, kayıt tutmak ortak gerekliliktir; tarih ve saat bilgisi taşıyan görüntüler, sürenin başlangıcını da ispatlar.

İlk 48 Saatte Yapılacaklar: Delil ve Süre

Bu tür olaylarda kaybedilen davaların çoğu, hukuki gerekçe zayıf olduğu için değil, olay anı belgelenmediği için kaybedilir.

Fiilî durumu tespit ettirin. Kilidin değiştirildiği, eşyaların çıkarıldığı ya da elektrik-suyun kesildiği durumu; tarih ve saat bilgisi taşıyan fotoğraf ve videolarla kayıt altına alın. Mümkünse noter tespiti yaptırın; komşu ve apartman görevlisi beyanları da tanık delili oluşturur.

Öğrenme tarihini belgeleyin. İki aylık sürenin başlangıcı, fiili ve failini öğrendiğiniz tarihtir. Bu tarihi gösteren mesajlaşma, arama kaydı veya tutanak, sonradan süre tartışması çıktığında belirleyici olur.

Eşya listesi çıkarın. Tazminat talebi için zararın kapsamı gerekir; çıkarılan veya zarar gören eşyaların listesi, fatura ve değer belgeleriyle desteklenmelidir.

Yazılı bildirimde bulunun. Kiraya verene noter aracılığıyla, fiilî müdahalenin sona erdirilmesini ve taşınmaza yeniden konulmayı talep eden bir ihtarname göndermek, hem kusuru ortaya koyar hem uzlaşma imkânı bırakır. Ancak bu yazışmalar sürerken iki aylık sürenin işlediği unutulmamalıdır.

Yolu erken seçin. İdari yol hızlı sonuç verebilse de kira ilişkisinden doğan olaylarda reddedilme ihtimali bulunduğundan, dava ve tedbir yoluna ilişkin kararın ilk günlerde verilmesi gerekir.

Sık Karşılaşılan Fiilî Müdahale Biçimleri

Kendiliğinden tahliye her zaman kapıya kilit takmak biçiminde olmaz; fiilî hâkimiyeti güçleştiren her davranış bu kapsamda değerlendirilebilir.

Hâkimiyete son verenler (gasp niteliğinde olabilecekler): kilidin değiştirilmesi, kapının kaynatılması, eşyaların çıkarılıp başka yere taşınması, taşınmazın üçüncü kişiye teslim edilmesi.

Hâkimiyeti güçleştirenler (saldırı niteliğinde olabilecekler): elektrik, su veya doğal gazın kestirilmesi, asansör ve ortak alan kullanımının engellenmesi, girişe engel konulması, sürekli izinsiz giriş yoluyla kullanımın fiilen imkânsızlaştırılması.

Nitelendirme neden önemli? Çünkü gasp hâlinde davalı üstün hakkını derhal ispat ederse iadeden kaçınabilirken, saldırı hâlinde üstün hak iddiası hiç dinlenmez. Dilekçede fiilin hangi kategoriye girdiğinin doğru kurulması, savunmanın hangi zeminde tartışılacağını belirler.

Kiraya Veren İçin: Yasal Yol Neden Zorunlu?

Alacaklı taraf haklı olsa dahi, hakkını kendi eliyle almaya kalkışmak konumunu tersine çevirir.

Haklılık, yöntemi meşrulaştırmaz. Kira borcu ödenmemiş olsa, sözleşme süresi dolmuş olsa dahi kiracının fiilen çıkarılması hukuka aykırıdır; gasbeden kimse üstün hakka sahip olduğunu iddia etse bile şeyi geri vermekle yükümlüdür.

Doğru yollar bellidir: kira borcu için tahliye talepli icra takibi (kira alacağının tahsili ve tahliye talepli icra takibi (İİK 269)), tahliye taahhüdü veya kesinleşmiş karar varsa icra yoluyla tahliye (icra yoluyla tahliye: taahhüt ve kesinleşmiş karar), gereksinim gibi sebeplerde ise dava yolu (yeni malikin gereksinimi (TBK 351)).

Taşınmazı yeni almış olmak da yetmez: satış kira sözleşmesini sona erdirmez ve yeni malik sözleşmenin tarafı olur — “satış kirayı bozmaz”: kiralananın el değiştirmesi (TBK 310).

Pratik sonuç: kendiliğinden tahliye, kiraya vereni hem iade hem tazminat riskiyle karşı karşıya bırakır ve asıl amacı olan tahliyeyi de geciktirir.

Kendiliğinden Hak Alma Yasağı ve Dar İstisnası: TBK m.64

Hukuk düzeni, alacaklının hakkını kendi eliyle almasını kural olarak yasaklar; hakkın zorla gerçekleştirilmesi devletin yargı ve icra organlarına bırakılmıştır. Kanunun tanıdığı tek istisna, kendi hakkını korumak için kuvvet kullanmaya ilişkindir: hakkını korumak için kuvvet kullanan kişi, durumun gereği olarak zamanında yetkili makamların yardımını sağlamak mümkün değilse ve hakkın kaybedilmesini veya kullanılmasının önemli ölçüde zorlaşmasını önlemenin kuvvet kullanmaktan başka yolu yoksa, zarar vermekten dolayı tazminat ödemekle yükümlü değildir (TBK m.64/3). Bu hükmün uygulanması için hak kaybı tehlikesinin ani olması ve kullanılan kuvvetin ölçülü bulunması gerekir.

Kiraya verenin kiracıyı çıkarması bakımından bu şartların gerçekleşmesi uygulamada neredeyse imkânsızdır; çünkü kira alacağı ve tahliye hakkı için icra ve yargı yolu her zaman açıktır ve bu yolların kullanılmasıyla hak kaybı önlenebilir. Kira bedelinin ödenmemesi, sözleşme süresinin dolması veya kiracının tahliye taahhüdünü yerine getirmemesi, zamanında yetkili makamların yardımının sağlanamayacağı acil bir durum değildir. Bu nedenle kiraya verenin kilit değiştirme, eşya çıkarma veya abonelikleri kestirme gibi eylemleri TBK m.64 kapsamında hukuka uygun sayılmaz; bu eylemler kiracının zilyetliğine hukuka aykırı bir saldırı niteliğinde kalır ve kiraya verenin haklı olması sonucu değiştirmez (TMK m.982).

Zilyetlik Davasının Yürütülmesi: Basit Yargılama, İhtiyati Tedbir ve Hak Davasıyla İlişki

Yalnızca zilyetliğin korunmasına ilişkin davalar, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4) ve sulh hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulü uygulanır (HMK m.316). Basit yargılamada dilekçeler teatisi tek aşamalıdır ve davacı dava dilekçesiyle birlikte bütün delillerini sunmalı, dayandığı belgeleri eklemeli ve tanıklarını bildirmelidir; ön inceleme ve tahkikat mümkün olduğunca tek duruşmada tamamlanır. Kiracının kiralanana bir an önce dönebilmesi için dava ile birlikte ihtiyati tedbir talep edilmesi, yargılamanın sonucunu beklemeden zilyetliğin geçici olarak iadesini sağlayabilir (HMK m.389).

Zilyetlik davasında verilen karar, taraflar arasındaki kira ilişkisinin sona erip ermediği veya kiraya verenin tahliye hakkının bulunup bulunmadığı gibi hakka ilişkin uyuşmazlıkları kesin olarak çözmez; bu dava, fiilî hâkimiyetin hukuka aykırı biçimde bozulmasına karşı hızlı ve geçici bir koruma sağlar. Kiraya veren, zilyetlik davasını kaybetse bile tahliye hakkını ayrıca dava veya icra yoluyla ileri sürebilir; kiracı ise zilyetlik davasını kazanarak kiralanana döndükten sonra kira ilişkisine ilişkin savunmalarını tahliye davasında ileri sürer. Zilyetliğin iadesine ilişkin ilam, taşınmazın teslimine ilişkin ilamların yerine getirilmesi usulüne göre icra dairesi eliyle infaz edilir (İİK m.26).

Kiraya Verenin Savunmaları ve Karşı Talepleri

Zilyetlik davasında kiraya verenin ileri sürebileceği savunmalar sınırlıdır. Gasp hâlinde kiraya veren, taşınmaz üzerinde davacıya karşı ileri sürebileceği üstün bir hakka sahip olduğunu hemen ispat ederse şeyin geri verilmesinden kaçınabilir (TMK m.982); ancak bu ispatın uzun bir yargılamayı gerektirmeyecek biçimde, örneğin kesinleşmiş bir tahliye ilamıyla derhal yapılması gerekir. Kira sözleşmesinin sona erdiğine ilişkin tartışmalı iddialar veya ödenmemiş kira alacağı bu kapsamda üstün hak sayılmaz. Saldırı hâlinde ise saldırıda bulunan kişinin taşınmaz üzerinde bir hak iddia etmesi davanın dinlenmesine engel olmaz (TMK m.983).

Kiraya veren, kiracıdan olan alacaklarını zilyetlik davasında savunma olarak değil, ayrıca ileri sürmelidir. Sözleşme sona erdikten sonra kiracının taşınmazı kullanmaya devam etmesi, kötüniyetli zilyetlik niteliği taşıyabileceğinden kiraya veren bu dönem için kullanım tazminatı isteyebilir (TMK m.995); kira bedeli alacakları için ise temerrüt ve icra yollarını kullanabilir (TBK m.315, İİK m.269). Kiracının zilyetlik davasında tazminat istediği hâllerde, karşılıklı ve muaccel para alacakları bulunuyorsa kiraya veren takas beyanında bulunabilir (TBK m.139). Karşı dava açma imkânı basit yargılama usulünde de bulunmakla birlikte, kira ilişkisinden doğan alacak davaları için dava şartı arabuluculuk gözetilmelidir (HUAK m.18/B).

Kiralanan Satıldığında: Yeni Malikin Kendiliğinden Tahliye Girişimi

Kendiliğinden tahliye girişimlerinin önemli bir kısmı, taşınmazı yeni satın alan malikten gelir. Oysa kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananı herhangi bir sebeple başkasına devrederse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Yeni malik, kiralananı gereksinimi nedeniyle kullanmak istiyorsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden başlayarak altı ay sonra açacağı davayla kira sözleşmesini sona erdirebilir (TBK m.351). Bu nedenle tapuyu yeni almış olmak, kiracıyı kendiliğinden çıkarma yetkisi vermez; yeni malik de kiracıya karşı ancak kanundaki tahliye yollarını kullanabilir.

Kiralananda aile konutu olarak oturan ve sözleşmenin tarafı olmayan eş de taşınmazın dolaysız zilyedi olduğundan, kendiliğinden tahliye girişimine karşı zilyetliğin korunması davası açabilir. Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanabilir ve bu durumda kiraya veren fesih bildirimi ile ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (TBK m.349). Kira sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilmişse, şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazanan her malik sözleşmeye uymak zorunda olduğundan, kiracının konumu yeni malikler karşısında daha da güçlenir (TMK m.1009).

Doğru Yol: İcra Dairesi Eliyle Tahliye ve Kiracının Şikâyet Hakkı

Kiraya verenin hakkını kullanmasının hukuka uygun yolu, tahliye ilamı veya icra dairesinden alınacak tahliye kararıyla icra dairesi eliyle tahliyedir. Tahliye ilamı icra dairesine verildiğinde kiracıya icra emri tebliğ edilir ve verilen süre içinde taşınmaz boşaltılmazsa, taşınmaz zorla boşaltılarak kiraya verene teslim edilir; taşınmazda bulunan eşya, borçlu tarafından alınmazsa masrafı borçluya ait olmak üzere muhafaza altına alınır (İİK m.26). Tahliye sırasında taşınmazda kiracıdan başka bir kişi bulunursa ve bu kişi taşınmazı kiracıdan bağımsız bir hakka dayanarak kullandığını resmî bir belgeyle ispat edemezse tahliye bu kişiye karşı da uygulanır (İİK m.276).

İcra dairesinin işlemleri de denetime tabidir. Kiracı, icra müdürlüğünün kanuna aykırı veya olaya uygun olmayan işlemlerine karşı, işlemi öğrendiği tarihten itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluna başvurabilir (İİK m.16); örneğin tahliye emrinin usulsüz tebliğ edilmesi, kanuni süre beklenmeden zorla tahliyeye geçilmesi veya eşyaların tutanağa geçirilmeden taşınması şikâyet konusu yapılabilir. Bu denetim imkânı, icra yoluyla yapılan tahliyenin kiracı bakımından da güvence taşımasını sağlar; kiraya verenin kendi eliyle yaptığı tahliyede ise böyle bir güvence bulunmaz ve kiraya veren doğrudan hukuki ve cezai sorumlulukla karşılaşır.

Kiracının Zilyetliği Ne Zaman Sona Erer?

Zilyetliğin korunması davası, zilyetliğin hukuka aykırı biçimde kiracının elinden alındığı hâllerde işlev görür; kiracının zilyetliği kendi iradesiyle sona ermişse bu koruma gündeme gelmez. Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kişi onun zilyedidir ve fiilî hâkimiyetin sona ermesiyle zilyetlik de sona erer; ancak zilyetliğin kullanılmasına geçici olarak engel olan veya kullanılmasına ara verilen durumlar zilyetliği sona erdirmez (TMK m.973 vd.). Bu nedenle kiracının tatil veya iş nedeniyle bir süre kiralananda bulunmaması zilyetliğini ortadan kaldırmaz ve kiraya veren bu durumu fırsat bilerek kiralananı ele geçiremez.

Kiracının anahtarı kiraya verene belgeli biçimde teslim etmesi, kiralananı açıkça ve kalıcı olarak terk ettiğini yazılı olarak bildirmesi veya tahliye taahhüdüne uygun olarak kiralananı boşaltması hâlinde ise zilyetlik kiracının iradesiyle sona erer. Kiracının eşyalarını bırakıp uzun süre ortadan kaybolduğu hâllerde terkin varlığı tartışmalı olabileceğinden, kiraya veren bu durumda da kendiliğinden hareket etmek yerine delil tespiti yaptırmalı ve icra veya dava yoluyla tahliye kararı almalıdır (HMK m.400). Aksi hâlde kiracı sonradan dönerek zilyetlik davası açabilir ve kiraya veren, haklı olduğu bir tahliye sürecinde tazminat sorumluluğuyla karşılaşabilir.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: kilit değişikliği, 3091 ve tazminat · konut dokunulmazlığı ve TCK m.116 · zilyetlik türleri ve TBK m.319 · terk ve anahtar teslimi · yasal tahliye yolları · İİK m.276 ve alt kiracı

Sıkça Sorulan Sorular

Kiraya veren kiracıyı kendiliğinden çıkarabilir mi?

Hayır. Kiraya verenin kilidi değiştirerek veya zorla kiracıyı çıkarması hukuka aykırıdır. Tahliye ancak yasal yollarla (dava veya icra) yapılabilir.

Haksız tahliyede kiracının hakları nelerdir?

Haksız (kendiliğinden) tahliye hâlinde kiracı, kiralanana yeniden konulmayı, uğradığı maddi-manevi zararın tazminini ve gerekirse cezai şikâyet hakkını kullanabilir.

Eşyalara zarar verilirse ne olur?

Kiracının eşyalarına zarar verilir veya el konulursa, kiraya veren bu zararlardan sorumlu olur ve eşyaların iadesi ile tazminat gündeme gelir.

Zilyetlik davasını ne kadar sürede açmam gerekir?

TMK m.984 uyarınca gasp ve saldırıdan dolayı dava hakkı, fiili ve failini öğrenmenizden başlayarak iki ay ve her hâlde fiilin üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücüdür; geçmişse işin esasına girilmeden davanın reddine karar verilir.

Ev sahibi “ev benim” diyorsa yine de dava açabilir miyim?

Evet. TMK m.982 uyarınca gasbeden kimse, o şey üzerinde üstün bir hakka sahip olduğunu iddia etse bile onu geri vermekle yükümlüdür; ancak üstün hakkını derhal ispat ederse iadeden kaçınabilir. Saldırı hâlinde ise davalının üstün hak iddiası dinlenmez.

Bu davada kira sözleşmemin geçerliliği tartışılır mı?

Kural olarak hayır. Zilyetliğin korunması davasında zilyet, zilyetliğin bir hakka dayandığını ispat külfetine katlanmadan sadece zilyetliğini öne sürer. Tartışılan, olay anında fiilî hâkimiyetin kimde olduğudur.

Hangi mahkemeye başvurmalıyım?

Zilyetliğin korunmasına ilişkin davalara münhasıran sulh hukuk mahkemelerinde bakılır; dava değerine bakılmaz ve basit yargılama usulü uygulanır. Mahkeme görev yönünü kendiliğinden gözetir.

Tazminat da isteyebilir miyim?

İade veya saldırının sona erdirilmesi talebinde davalının kusurlu olması gerekmez; ancak tazminat talebinde davalının kusurlu olması gerekir. Bu nedenle dilekçede zararın yanı sıra kiraya verenin kusurunu ortaya koyan olgular da gösterilmelidir.

Kilidi kendim kırıp içeri girebilir miyim?

TMK m.981 zilyede kuvvet kullanarak savunma imkânı tanır ve taşınmazlarda el koyanı kovarak zilyetliğin korunmasına izin verir; ancak zilyet, durumun haklı göstermediği derecede kuvvet kullanmaktan kaçınmak zorundadır. Bu imkân esas olarak fiilin tamamlanmasına kadar geçerlidir; olaydan günler sonra yapılacak müdahale bu kapsamda değerlendirilmez.

Davadan daha hızlı bir yol var mı?

Taşınmazlar bakımından 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun, zilyetliğin idari yoldan korunmasını düzenler. Mülki amirliğe yapılan başvuruyla yürüyen bu yol hızlı sonuç verebilir; ancak kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda talebin hukuki nitelikte görülerek reddedilme ihtimali bulunduğundan, zilyetlik davası süresi ayrıca takip edilmelidir.

📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi