Kira Alacağının Tahsili ve Tahliye Talepli İcra Takibi

Kiracının kira borcunu ödememesi, kiraya veren için iki ayrı sorun doğurur: birikmiş alacağın tahsili ve gerektiğinde tahliye. Hukuk bunların ikisi için de yol gösterir.

Kanun ne diyor?

İcra ve İflas Kanunu, kira alacağı için ilamsız icra takibini ve kira borcunun ödenmemesinde hem ödemenin hem tahliyenin birlikte istenebildiği tahliye talepli takip yollarını düzenler. Yazılı kira sözleşmesi, takibi kolaylaştırır.

Yargıtay bu kuralı nasıl uyguluyor?

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında, kira borcu için başlatılan takibe kiracının itirazı süreci durdurur; bu itiraz, itirazın kaldırılması/iptali yoluyla aşılır. Tahliye talepli takipte, ödeme süresi içinde borç ödenmezse tahliye gündeme gelir.

Pratikte ne anlama geliyor?

• Birikmiş kira için ilamsız icra takibi başlatılabilir.
• Ödenmeyen kira için tahliye talepli takiple ödeme ve tahliye birlikte istenebilir.
• Kiracının itirazı, itirazın kaldırılması/iptali ile aşılır.

Kira borcunun tahsili ve tahliye, icra yollarıyla birlikte yürütülebilir. Yazılı sözleşme ve düzenli ödeme kayıtları süreci güçlendirir.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Açıklanan kanun hükümleri ve Yargıtay’ın yerleşik uygulaması zaman içinde değişebileceğinden, kendi durumunuz için güncel değerlendirmeyi mutlaka bir avukattan alınız.

Ödeme Süresi Kaç Gündür? Kiranın Türüne Göre Değişir

Uygulamada herkes “otuz gün” bilir; oysa süre kira ilişkisinin türüne göre değişir ve yanlış süre vermek tahliye talebini baştan sakatlar.

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca kiracıya verilecek süre:

Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün.

Ürün (hasılat) kiralarında en az altmış gün.

Diğer kira ilişkilerinde en az on gün.

Sürenin başlangıcı: bu süreler, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

İçerik şartı da vardır: temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel olması, verilen sürede ödenmemiş bulunması ve süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmiş olması gerekir. Yargıtay uygulamasında, ödeme süresi verilmemiş bir ihtarname tahliyeye yönelik hukuki sonuç doğurmaz.

İtiraz Süresi Yedi Gün — Ama Bir İstisnası Var

Kiracı bakımından en kritik ve en az bilinen kural budur.

Kural: ödeme emrine itiraz, tebliğden itibaren yedi gün içinde icra dairesine yapılır.

İstisna: altı aydan daha kısa süreli adi kira sözleşmelerinde itiraz süresi üç gündür. Kısa süreli bir kira ilişkisinde yedi gün olduğunu varsayan kiracı, süresi geçtikten sonra itiraz etmiş olur ve takip kesinleşir.

İtiraz etmeyen kiracı için sonuç: takip kira alacağı bakımından kesinleşir. Borçlu ödeme süresinde de ödeme yapmazsa alacaklı, mallarının haczedilmesini isteyebilir — ancak tahliye ayrı bir mercie tabidir.

İtiraz edilmişse alacaklının izleyeceği yol için itirazın kaldırılması: kesin ve geçici kaldırma (İİK 68) sayfamıza bakabilirsiniz.

Tahliye Nereden ve Ne Kadar Sürede İstenir?

Bu takipte iki ayrı merci ve iki ayrı takvim vardır; karıştırmak hak kaybettirir.

Haciz icra dairesinden, tahliye icra mahkemesinden istenir. Ödeme emri icra dairesinden çıkar, alacak icra dairesinde takip edilir; ancak tahliye talebi mutlaka icra mahkemesine yapılır.

Süre altı aydır. İİK m.269/a uyarınca borçlu itiraz etmez ve kira borcunu da ödemezse alacaklı, ödeme süresinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Bu süre kaçırılırsa tahliye için yeniden takip yapmak gerekir.

Mahkemenin ilk incelemesi usule ilişkindir: icra mahkemesi, tahliye talebi üzerine önce alacaklının ilamsız tahliye takip talebinin kanuna uygun olup olmadığını inceler. Takip talebinde tahliye istenmemişse veya ödeme emrinde süre yanlış gösterilmişse talep bu aşamada reddedilir.

Tahliyenin diğer sebepleri ve yolları için icra yoluyla tahliye: kiracı nasıl çıkarılır, görev ve yetki için kira ve tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkeme sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Örnek 13 Ödeme Emri: Baştan Doğru Talep Şart

Tahliye talepli takipte kullanılan form, sonradan düzeltilebilecek bir ayrıntı değildir.

Tahliye talepli ilamsız takipte kiracıya örnek 13 numaralı ödeme emri gönderilir. Bu form, tahliye ihtarını ve ödeme süresini içerir.

Kritik kural: tahliye talebi bulunmayan bir takibe dayanılarak örnek 13 numaralı ödeme emri gönderilemez; gönderilmiş olsa dahi alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak icra mahkemesinden taşınmazın tahliyesini isteyemez.

Pratik sonuç: tahliye niyetiniz varsa bunu takip talebinde baştan belirtmeniz gerekir. Sadece kira alacağı için başlatılmış bir takibi sonradan tahliye talepli hâle getirmek mümkün değildir; yeni bir takip gerekir.

Yan giderler bakımından: Yargıtay uygulamasında yan gider borcunun otuz günlük temerrüt süresi içinde ödenmemesi de temerrüt olgusunu gerçekleştirir. Takip talebinde hangi kalemlerin istendiğinin kira sözleşmesindeki dayanağıyla birlikte gösterilmesi gerekir.

Dilekçe ve takip talebi şablonları için icra hukuku örnek dilekçeler ve şablonlar ve kira hukuku örnek dilekçeler sayfalarımıza bakınız.

Kiracı İtiraz Ederse Yol Nereye Gider? İtirazın İçeriği Belirler

İtiraz, süreci tek bir kanala sokmaz; nereye gideceğinizi neye itiraz edildiği belirler.

Borca itiraz ediliyorsa — yani kira ilişkisi tartışmasız, tartışma miktarda veya ödendiği iddiasındaysa — alacaklı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi birlikte isteyebilir.

Kira sözleşmesinin kendisine veya sözleşmedeki imzaya itiraz ediliyorsa tablo değişir. Kiracının adi yazılı kira sözleşmesindeki ya da tahliye taahhüdündeki imzayı inkâr etmesi hâlinde uyuşmazlık, itirazın içeriğine göre icra mahkemesi yerine sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava ile çözülebilir.

Pratik sonuç: kiracının itiraz dilekçesindeki tek bir cümle, alacaklının izleyeceği yolu ve süresini değiştirir. Bu nedenle itiraz elinize ulaştığında ilk yapılacak iş, itirazın borca mı, akde mi, imzaya mı yöneldiğini ayrıştırmaktır.

Kiracı bakımından da aynı derecede önemlidir: gerçekte borca itiraz ederken sözleşmeyi de inkâr etmek, süreci uzatır görünse de sonradan aleyhe tazminat riski doğurabilir.

Yüzde Yirmi Tazminat Riski İki Yönlü Çalışır

İtirazın kaldırılması aşamasında taraflardan biri mutlaka bir tazminat riski taşır ve bu risk çift yönlüdür.

Kanuna göre itirazın kaldırılması talebinin esasa ilişkin nedenlerle kabulü hâlinde borçlu; talebin aynı nedenlerle reddi hâlinde ise alacaklı, diğer tarafın talebi üzerine yüzde yirmiden aşağı olmamak üzere tazminata mahkûm edilir.

Kiraya veren için anlamı: zayıf belgeye dayanarak itirazın kaldırılmasını istemek, reddedilme hâlinde asıl alacağın en az yüzde yirmisi oranında tazminat riski doğurur. Bu nedenle takip öncesinde kira sözleşmesinin, ödeme kayıtlarının ve ihtar tebligatının eksiksiz olması gerekir.

Kiracı için anlamı: gerçekte var olan bir borca sırf süre kazanmak için itiraz etmek, itirazın esastan kaldırılması hâlinde aynı oranda tazminat sorumluluğu doğurur.

Ortak sonuç: bu takipte hem alacaklının hem borçlunun pozisyonunu belgeyle desteklemesi, süre kazanma refleksinden daha belirleyicidir.

Kiracı İçin Tuzak: Ödeyip Menfi Tespit Açmak Temerrüdü Kaldırmaz

Bu, kiracı tarafında en pahalı hatalardan biridir ve mantığı ilk bakışta ters görünür.

İlamsız tahliye takibinden sonra menfi tespit davası açan kiracı bakımından mahkeme, takibin durdurulmasına karar veremez. Verebileceği tek tedbir, kiracının icra dairesine ödediği kira parasının alacaklıya ödenmemesi yönündedir (teminat karşılığında).

Sonuç kiracı aleyhinedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu uygulamasına göre bu hâlde kiracı, icra dairesine ödediği paranın alacaklıya ödenmesine muvafakat etmemiş olduğundan temerrüde düşmüş sayılır. Otuz günlük ödeme süresi içinde icra dosyasına para yatırılmış olsa dahi, tedbirle alacaklıya ödenmesi engellendiği için borç süresi içinde ifa edilmiş kabul edilmez.

Bunun anlamı: icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verir. Yani “parayı yatırdım ama tartışmalı olduğu için alacaklıya gitmesin” stratejisi, tahliyeyi engellemez — tersine temerrüdü doğurur.

Borcu tartışmalı bulan kiracının, ödemeyi tedbirle bloke etmek yerine süresinde itiraz etmesi ve tartışmayı itirazın kaldırılması aşamasında yürütmesi daha güvenlidir.

Arabuluculuk Şartı Bu Takipte Aranmaz

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı olduğundan, kiraya verenler çoğu zaman önce arabulucuya gitmeleri gerektiğini düşünür. Bu yol bakımından durum farklıdır.

Arabuluculuk, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı olarak öngörülmüştür; ancak ilamsız icra yoluyla tahliye bu kapsamın dışında tutulmuştur.

Pratik sonuç: kira alacağı ve tahliye için ilamsız icra takibi başlatmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması gerekmez. Buna karşılık genel mahkemede açılacak bir tahliye davası veya alacak davası bakımından dava şartı gündeme gelir; hangi yolu seçtiğiniz, arabuluculuk yükümlülüğünü de belirler.

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye talepli icra takibi nedir?

Kira alacağının ödenmemesi hâlinde, kiraya verenin hem birikmiş kirayı tahsil hem de kiracının tahliyesini sağlamak için başlattığı icra takibidir.

Kiracı ödeme yapmazsa ne olur?

Kiracı, takipte verilen otuz günlük süre içinde kira borcunu ödemezse, icra mahkemesinden tahliye kararı alınabilir.

İtiraz tahliyeyi durdurur mu?

Kiracının itirazı, sözleşmeyi veya borcu gerçekten çürütmüyorsa tahliyeyi engellemez; icra mahkemesi itirazı kaldırarak tahliyeye karar verir.

Kiracıya kaç günlük ödeme süresi verilir?

Kira ilişkisinin türüne göre değişir. TBK m.315 uyarınca süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün (hasılat) kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde en az on gündür. Süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işler.

Ödeme emrine itiraz süresi kaç gündür?

Kural olarak tebliğden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz edilir. Ancak altı aydan daha kısa süreli adi kira sözleşmelerinde itiraz süresi üç gündür; bu istisna sık atlanır ve süre kaybına yol açar.

Tahliyeyi nereden ve ne zamana kadar isteyebilirim?

Tahliye mutlaka icra mahkemesinden istenir; haciz ise icra dairesinden. İİK m.269/a uyarınca borçlu itiraz etmez ve kira borcunu da ödemezse alacaklı, ödeme süresinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir.

Sadece kira alacağı için takip başlattım, sonradan tahliye isteyebilir miyim?

Hayır. Tahliye talebi bulunmayan bir takibe dayanılarak örnek 13 numaralı ödeme emri gönderilemez; gönderilmiş olsa dahi alacaklı buna dayanarak icra mahkemesinden tahliye isteyemez. Tahliye niyetiniz varsa bunu takip talebinde baştan belirtmeniz gerekir.

Aidat ve yan giderlerin ödenmemesi tahliye sebebi olur mu?

Yargıtay uygulamasında yan gider borcunun otuz günlük temerrüt süresi içinde ödenmemesi de temerrüt olgusunu gerçekleştirir. Ancak istenen kalemlerin kira sözleşmesindeki dayanağıyla birlikte gösterilmesi gerekir.

Kira borcunu icra dosyasına yatırıp menfi tespit açarsam tahliyeden kurtulur muyum?

Hayır, aksine risk doğar. Bu davada takibin durdurulmasına karar verilemez; yalnızca ödenen paranın alacaklıya verilmemesi yönünde tedbir alınabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu uygulamasına göre bu hâlde kiracı, paranın alacaklıya ödenmesine muvafakat etmemiş olduğundan temerrüde düşmüş sayılır ve icra mahkemesi itirazın kaldırılmasıyla birlikte tahliyeye karar verir.

Takip başlatmadan önce arabulucuya gitmem gerekir mi?

İlamsız icra yoluyla tahliye, kira uyuşmazlıklarındaki arabuluculuk dava şartının dışında tutulmuştur; bu takip için önceden arabuluculuk başvurusu gerekmez. Buna karşılık genel mahkemede açılacak tahliye veya alacak davası bakımından dava şartı gündeme gelir.

📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi