Kira Borcu ve Tahliye: İcra Yoluyla Kiracı Tahliyesi (Örnek 13, İİK 269)

Kira borcunu ödemeyen kiracıyı tahliye etmenin en etkili yollarından biri, tahliye ihtarlı ilamsız icra takibidir (uygulamada Örnek 13). Bu yol, kiraya verene tek bir işlemle hem ödenmeyen kira alacağını tahsil etme hem de kiracının tahliyesini sağlama imkânı tanır. Bu rehberde Örnek 13 takibini, 7 günlük itiraz ve 30 günlük ödeme sürelerini, kiracının itiraz seçeneklerini ve tahliye sürecini açıklıyoruz.

İki Yol: Sadece Alacak (Örnek 7) mı, Tahliye de (Örnek 13) mi?

Kira ödenmediğinde kiraya verenin önünde iki seçenek vardır. Yalnızca kira alacağını tahsil etmek istiyorsa genel haciz yolundan (Örnek 7) gider. Hem alacağı tahsil edip hem de kiracıyı çıkarmak istiyorsa, alacak ve tahliyeyi birleştiren özel takip yolunu (İİK m.269, Örnek 13) seçer. Kritik nokta şudur: tahliye istiyorsanız takip talebinde tahliyeyi açıkça talep etmelisiniz; aksi halde icra dairesi Örnek 13 değil Örnek 7 ödeme emri gönderir ve o takibe dayanarak tahliye isteyemezsiniz (Yargıtay 8. HD, 2017/10909 K.).

Örnek 13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri

Tahliye talepli takipte icra müdürü, kiracıya tahliye ihtarlı (Örnek 13) ödeme emri gönderir. Bu ödeme emri, Türk Borçlar Kanunu m.315’teki temerrüt ihtarının yerine geçer; dolayısıyla ayrıca noterden ihtarname çekmeye gerek kalmadan temerrüt şartlarını oluşturur. Ödeme emrinde kiracıya; süresi içinde kira sözleşmesini veya imzasını açık ve kesin reddetmezse akdi kabul etmiş sayılacağı, kira borcunu ödemezse tahliye edileceği ihtar edilir. Takibin dayanağını mutlaka bir kira sözleşmesi oluşturmalıdır.

İki Kritik Süre: 7 Gün İtiraz, 30 Gün Ödeme

Bu takipte iki ayrı süre işler ve ikisi de ödeme emrinin tebliğiyle başlar:

• 7 günlük itiraz süresi (İİK m.269): Kiracı, ödeme emrine 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir; süresinde yapılan itiraz takibi durdurur.
• 30 günlük ödeme süresi (TBK m.315): Bu süre İİK’dan değil Borçlar Kanunu’ndan kaynaklanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az 30 gün süre verilmesi zorunludur; adi kiralarda bu süre en az 10 gün, ürün (hasılat) kiralarında ise 60 gündür.

Önemli bir kolaylık: Örnek 13 ödeme emrini alan kiracının mal beyanında bulunma yükümlülüğü yoktur.

Kiracının İtirazı ve Sonuçları

Kiracının itirazının niteliği süreci belirler. Kiracı yalnızca “borcum yok” derse, yani kira akdini veya imzayı açıkça reddetmezse, kira ilişkisini ve sözleşmeyi kabul etmiş sayılır; artık akde veya imzaya itiraz edemez. Bu durumda kiraya veren, kira sözleşmesi İİK m.68 anlamında bir belgeyse (örneğin noterce onaylı veya imzası ikrar edilmiş sözleşme) icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir (İİK m.269/b).

Kiracı akdi reddetmeyip kirayı ödediğini, istenemeyeceğini veya takas talep ettiğini ileri sürerse, İİK m.269/c uyarınca bu iddiasını noterce düzenlenmiş ya da resmi makamlarca verilmiş bir belgeyle ispat etmek zorundadır.

Tahliye Talebi ve İcra Mahkemesi (İİK 269/a)

Kiracı süresinde itiraz etmez ve 30 günlük ödeme süresi içinde kira borcunu ödemezse, kiraya veren ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir; bu 6 aylık süre kaçırılırsa o takiple tahliye istenemez. İcra mahkemesi duruşma açarak; takip talebinin tahliye içerip içermediğini, ödeme emrinin (Örnek 13 ve sürelerin) usulüne uygun olup olmadığını, kiracının itiraz edip etmediğini ve 30 gün içinde ödeme yapıp yapmadığını inceler, koşullar oluşmuşsa tahliyeye karar verir.

Tahliye Kararının İcrası

İcra mahkemesinin verdiği tahliye kararı, kesinleşmesi beklenmeksizin, kiracıya tebliğ veya tefhiminden 10 gün sonra icra edilebilir. Ancak kiracı, istinaf yoluna başvurup 3 aylık kira bedeli tutarında teminat yatırarak tahliyenin icrasını durdurabilir. İcra aşamasında kiracıya tahliye emri gönderilerek taşınmazı 10 gün içinde boşaltması bildirilir; boşaltmazsa icra dairesince zorla tahliye gerçekleştirilir.

Dikkat: Ödeme Nasıl Yapılmalı?

Kiracının tahliyeden kurtulması için 30 günlük süre içinde kira parasının kayıtsız ve şartsız biçimde alacaklının eline geçmesi gerekir. Yargıtay’a göre icra dosyasına “alacaklıya ödenmemesi kaydıyla” yapılan veya menfi tespit davasındaki tedbir kararıyla bloke edilen ödeme, borçluyu temerrütten kurtarmaz; sadece haciz uygulanmasını engeller. Ayrıca temerrüt için ödemenin fiilen yapıldığı tarih esas alınır (Yargıtay HGK, 2021/1302 K.).

Diğer Tahliye Yolları

Kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için tek yol bu değildir. Kiraya veren dilerse TBK m.315’e dayanarak temerrüt nedeniyle sözleşmeyi feshedip sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir; bir kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtar göndermişse iki haklı ihtar nedeniyle (TBK m.352) dava yoluna gidebilir; elinde yazılı tahliye taahhüdü varsa buna dayanarak da tahliye isteyebilir.

İki Haklı İhtar ve Diğer Tahliye Sebepleriyle İlişkisi

Örnek 13 ile yürütülen tahliye ihtarlı icra takibi, kira ödenmemesine dayanan en pratik yoldur; ancak tek yol değildir. Kiraya veren, bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olan kiracıya karşı, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası da açabilir (iki haklı ihtar). Bunun yanında; kiralananın tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, kiraya verenin konut ihtiyacı, yeniden inşa/onarım veya kiracının kiralanana ve komşulara verdiği rahatsızlık gibi sebepler ayrı hukuki yollarla ileri sürülebilir. Somut olayda hangi yolun daha hızlı ve güvenli sonuç vereceği, kira sözleşmesinin ve ödeme geçmişinin niteliğine göre değerlendirilmelidir. Ödenmeyen kira alacağı ile birlikte tahliye isteniyorsa Örnek 13, çoğu durumda tek işlemle iki sonucu birden sağladığı için tercih edilir.

Tahliyeden Sonra Alacağın Tahsili

İcra mahkemesinin tahliye kararı, kiracının taşınmazdan çıkarılmasını sağlar; ancak ödenmeyen kira ve işlemiş faiz alacağının tahsili ayrıca takip edilir. Kiracı ödeme emrine süresinde itiraz etmemiş ya da itirazı kaldırılmışsa, takip kesinleşir ve alacaklı haciz talep edebilir. Kiracının teminatı (depozito) varsa, sözleşme sonunda kira borcu, hasar ve benzeri kalemler bu teminattan mahsup edilebilir; kalan alacak için haciz yoluna devam edilir. Tahliye ve alacak tahsili çoğu zaman birlikte yürüdüğünden, ödeme emrinin ve sürelerin doğru takibi, kiraya verenin hem taşınmazı geri alması hem de alacağına kavuşması bakımından belirleyicidir.

Arabuluculuk Zorunlu mu? Kritik İstisna ve Gizli Tuzak

7445 sayılı Kanun’la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen m.18/B hükmü 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girdi ve kira uyuşmazlıklarını dava şartı arabuluculuk kapsamına aldı. Ancak hükmün ilk cümlesinde bu rehberin konusunu doğrudan ilgilendiren bir istisna vardır:

“Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar…”

Bunun pratik anlamı şudur: Örnek 13 ile tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatmak için arabulucuya başvurmak zorunlu değildir. Aynı şekilde, kiracı itiraz ettiğinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye istenmesi de dava şartı arabuluculuğa tabi değildir. İstisna, kira bedelinin ödenmemesi ve yazılı tahliye taahhüdüne dayalı iki ilamsız tahliye yolunu kapsar.

Gizli tuzak burada başlıyor. Kiracı süresinde ve usulüne uygun biçimde itiraz eder, siz de icra mahkemesi yolunu işletemez veya bu yoldan sonuç alamazsanız, tahliye için artık genel mahkemede dava açmanız gerekir. Dava aşamasına geçildiği anda istisna ortadan kalkar ve arabuluculuk yeniden dava şartı hâline gelir. Arabulucuya başvurmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

Her iki tarafın ticari işletmesini ilgilendiren kira sözleşmelerinde ayrıca TTK m.5/A kapsamındaki ticari dava şartı arabuluculuk gündeme gelir. Arabuluculuk sürecinin işleyişi için kira davası açmadan önce arabulucuya gitmem şart mı rehberimize bakınız.

Örnek 7 mi, Örnek 13 mü? Karşılaştırma

Takip talebinde yapacağınız tercih, sürecin sonunda tahliye alıp alamayacağınızı belirler. Sonradan düzeltilmesi mümkün olmadığından, baştan doğru seçim şarttır:

Uygulamadaki en pahalı hata, tahliye niyeti olduğu hâlde Örnek 7 ile takip başlatmaktır. Bu durumda alacağı tahsil etseniz bile tahliye için süreci baştan kurmanız gerekir.

Süre Mimarisi: Beş Ayrı Saat Aynı Anda İşler

Bu takipte birbirinden bağımsız beş süre vardır ve birini kaçırmak diğerlerini kurtarmaz:

Kritik nokta: yedi günlük itiraz süresi ile ödeme süresi ayrı ayrı işler. Kiracı itiraz etmiş olsa dahi ödeme süresi işlemeye devam eder; itiraz, ödeme süresini durdurmaz. Sürelerin ve itiraz türlerinin teknik ayrıntısı için tahliye emrine itiraz: İİK m.269, 269/a, 269/b, 269/c rehberimiz kapsamlı bir kaynaktır.

Kiracı Öderse Ne Olur? Üç Senaryo

• Ödeme süresi içinde tamamı ödenirse: temerrüt oluşmaz, tahliye şartı doğmaz. Takip alacak yönünden sona erer.
• Ödeme süresi içinde eksik ödenirse: temerrüt oluşur. Kısmi ödeme tahliye şartını ortadan kaldırmaz; belirleyici olan, ihtar edilen tutarın tamamının süresinde ödenip ödenmediğidir.
• Süre geçtikten sonra ödenirse: borç sona erdiğinden alacaklı haciz işlemi yapamaz; ancak tahliye talebi ayakta kalır. Yani kiracı, süreyi kaçırdıktan sonra ödeme yaparak tahliyeden kurtulamaz.

Yan giderler unutulmamalıdır. Yargıtay uygulamasında, ihtar süresi içinde yalnızca kira bedelinin ödenip aidat ve ortak gider gibi yan giderlerin ödenmemesi de temerrüt sayılabilmektedir. Bu nedenle takip talebinde yan giderlerin ayrı kalem olarak ve dayanağıyla gösterilmesi önemlidir.

Ödemenin icra dosyasına yapılması esastır. Kiraya verenin hesabına yapılan ödemelerde, ödemenin hangi döneme ve hangi kaleme mahsuben yapıldığı tartışma konusu olabilir; açıklama alanına dosya numarası ve dönem yazılmalıdır.

Tahliyeden Sonra: Alacak ve Zarar

Tahliye kararının infazı süreci bitirmez. Kiraya veren bakımından iki başlık ayrıca yürütülür:

• Birikmiş kira alacağı. Tahliye ayrı, alacak ayrıdır; takip alacak yönünden devam eder ve haciz aşamasına geçilebilir. Geriye dönük ne kadarlık kira istenebileceği için biriken kira için ne kadar geriye dönük talep yazımıza bakınız.
• Birden fazla kiracı varsa. Sorumluluğun müteselsil olup olmadığı sözleşmeye ve kanuna bağlıdır; kendiliğinden müteselsil sayılmaz. Ayrıntı için birden fazla kiracı ve müteselsil sorumluluk rehberimize bakınız.

Sözleşmedeki muacceliyet ve cezai şart kayıtlarının geçerliliği ayrı bir konudur; konut ve çatılı işyeri kiralarındaki sınırlar için cezai şart ve muacceliyet kaydı yasağı yazımızı inceleyebilirsiniz. Görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesi için kira ve tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkeme rehberimiz yol gösterir.

Kiraya Verenin Yapmaması Gerekenler

• Kilidi değiştirmek, elektriği veya suyu kestirmek. Kiracının zilyetliği hukuken korunur; kendiliğinden tahliye girişimi tazminat ve cezai sorumluluk doğurur, üstelik yürüttüğünüz takibi de zayıflatır.
• Eşyayı çıkarmak veya taşıtmak. Tahliye ancak icra dairesi eliyle yapılır. Taşınmazda üçüncü kişi oturuyorsa izlenecek yol farklıdır; icradan alınan evde oturan varsa tahliye rehberimize bakınız.
• Örnek 7 ile başlayıp sonra tahliye istemek. Mümkün değildir; yeni bir takip gerekir.
• Altı aylık süreleri kaçırmak. İtirazın kaldırılması ve tahliye talebi için ayrı ayrı altı aylık süreler işler; birincisinin kaçırılması aynı alacak için ilamsız takip hakkını dahi düşürür.
• Yan giderleri takip dışında bırakmak. Aidat ve ortak gider alacağı gösterilmezse, temerrüt bu kalemler yönünden ileri sürülemez.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira ödemeyen kiracı icra yoluyla nasıl tahliye edilir?

Kiraya veren, tahliye talepli ilamsız icra (Örnek 13) başlatır. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde kira borcunu ödemezse, ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenir.

Tahliye için takipte ne talep etmeliyim?

Takip talebinde tahliyeyi açıkça istemelisiniz. Sadece kira alacağını isterseniz icra dairesi Örnek 7 ödeme emri gönderir ve o takiple tahliye talep edemezsiniz; tahliye için Örnek 13 ödeme emri şarttır.

Kiracıya kaç gün ödeme süresi verilir?

TBK m.315’e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, adi kiralarda en az 10 gün, ürün (hasılat) kiralarında ise 60 gün süre verilmesi gerekir. Süre ödeme emrinin tebliğiyle başlar.

Kiracı ödeme emrine itiraz ederse ne olur?

Süresinde yapılan itiraz takibi durdurur. Kiracı sadece borca itiraz edip akdi/imzayı reddetmemişse kira ilişkisini kabul etmiş sayılır; kiraya veren kira sözleşmesine dayanarak icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir.

Tahliye için kararın kesinleşmesi gerekir mi?

Hayır. İcra mahkemesinin tahliye kararı, kesinleşmesi beklenmeksizin kiracıya tebliğinden 10 gün sonra icra edilebilir. Ancak kiracı istinafa başvurup 3 aylık kira bedeli tutarında teminat yatırarak icrayı durdurabilir.

30 gün içinde icra dosyasına ödeme yaparsam tahliyeden kurtulur muyum?

Tahliyeden kurtulmak için kira parasının kayıtsız şartsız alacaklının eline geçmesi gerekir. “Alacaklıya ödenmemesi kaydıyla” veya tedbirle bloke edilen ödeme temerrüdü engellemez; yalnızca haciz uygulanmasına engel olur.

Tahliye talepli icra takibi için arabulucuya gitmem şart mı?

Hayır. 6325 sayılı Kanun m.18/B, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri dava şartı arabuluculuk kapsamı dışında bırakmıştır. Örnek 13 ile takip başlatmak ve icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ile tahliye istemek için arabuluculuk zorunlu değildir.

Kiracı itiraz etti ve dava açmam gerekiyor; arabuluculuk yine zorunlu değil mi?

Bu aşamada zorunlu hâle gelir. İstisna yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliye prosedürünü kapsar. Genel mahkemede tahliye davası veya itirazın iptali davası açacaksanız, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; aksi hâlde dava usulden reddedilir.

Kiracı ödeme süresini kaçırdıktan sonra borcu öderse tahliyeden kurtulur mu?

Kurtulmaz. Süre geçtikten sonra yapılan ödeme borcu sona erdirdiğinden alacaklı haciz işlemi yapamaz; ancak tahliye talebi ayakta kalır ve şartları oluşmuşsa tahliye kararı verilebilir. Belirleyici olan, ihtar edilen tutarın süresi içinde ödenip ödenmediğidir.

Kirayı ödedi ama aidatı ödemedi; tahliye isteyebilir miyim?

Yargıtay uygulamasında, ihtar süresi içinde yan gider ve ortak gider borcunun ödenmemesi de temerrüt sayılabilmektedir. Ancak bunun ileri sürülebilmesi için yan giderlerin takip talebinde ayrı kalem olarak ve dayanağıyla gösterilmiş olması gerekir.

İtirazın kaldırılmasını istemek için ne kadar sürem var?

İtirazın tebliğinden itibaren altı ay. Bu süre içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, aynı alacaktan dolayı bir daha ilamsız icra yoluyla takip yapamaz. Ayrıca tahliye talebi için, ihtar süresinin bitim tarihini takip eden altı aylık ayrı bir süre işler.