Kira Borcu ve Tahliye: İcra Yoluyla Kiracı Tahliyesi (Örnek 13, İİK 269)

Kira borcunu ödemeyen kiracıyı tahliye etmenin en etkili yollarından biri, tahliye ihtarlı ilamsız icra takibidir (uygulamada Örnek 13). Bu yol, kiraya verene tek bir işlemle hem ödenmeyen kira alacağını tahsil etme hem de kiracının tahliyesini sağlama imkânı tanır. Bu rehberde Örnek 13 takibini, 7 günlük itiraz ve 30 günlük ödeme sürelerini, kiracının itiraz seçeneklerini ve tahliye sürecini açıklıyoruz.

İki Yol: Sadece Alacak (Örnek 7) mı, Tahliye de (Örnek 13) mi?

Kira ödenmediğinde kiraya verenin önünde iki seçenek vardır. Yalnızca kira alacağını tahsil etmek istiyorsa genel haciz yolundan (Örnek 7) gider. Hem alacağı tahsil edip hem de kiracıyı çıkarmak istiyorsa, alacak ve tahliyeyi birleştiren özel takip yolunu (İİK m.269, Örnek 13) seçer. Kritik nokta şudur: tahliye istiyorsanız takip talebinde tahliyeyi açıkça talep etmelisiniz; aksi halde icra dairesi Örnek 13 değil Örnek 7 ödeme emri gönderir ve o takibe dayanarak tahliye isteyemezsiniz (Yargıtay 8. HD, 2017/10909 K.).

Örnek 13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri

Tahliye talepli takipte icra müdürü, kiracıya tahliye ihtarlı (Örnek 13) ödeme emri gönderir. Bu ödeme emri, Türk Borçlar Kanunu m.315’teki temerrüt ihtarının yerine geçer; dolayısıyla ayrıca noterden ihtarname çekmeye gerek kalmadan temerrüt şartlarını oluşturur. Ödeme emrinde kiracıya; süresi içinde kira sözleşmesini veya imzasını açık ve kesin reddetmezse akdi kabul etmiş sayılacağı, kira borcunu ödemezse tahliye edileceği ihtar edilir. Takibin dayanağını mutlaka bir kira sözleşmesi oluşturmalıdır.

İki Kritik Süre: 7 Gün İtiraz, 30 Gün Ödeme

Bu takipte iki ayrı süre işler ve ikisi de ödeme emrinin tebliğiyle başlar:

• 7 günlük itiraz süresi (İİK m.269): Kiracı, ödeme emrine 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir; süresinde yapılan itiraz takibi durdurur.
• 30 günlük ödeme süresi (TBK m.315): Bu süre İİK’dan değil Borçlar Kanunu’ndan kaynaklanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az 30 gün süre verilmesi zorunludur; adi kiralarda bu süre en az 10 gün, ürün (hasılat) kiralarında ise 60 gündür.

Önemli bir kolaylık: Örnek 13 ödeme emrini alan kiracının mal beyanında bulunma yükümlülüğü yoktur.

Kiracının İtirazı ve Sonuçları

Kiracının itirazının niteliği süreci belirler. Kiracı yalnızca “borcum yok” derse, yani kira akdini veya imzayı açıkça reddetmezse, kira ilişkisini ve sözleşmeyi kabul etmiş sayılır; artık akde veya imzaya itiraz edemez. Bu durumda kiraya veren, kira sözleşmesi İİK m.68 anlamında bir belgeyse (örneğin noterce onaylı veya imzası ikrar edilmiş sözleşme) icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir (İİK m.269/b).

Kiracı akdi reddetmeyip kirayı ödediğini, istenemeyeceğini veya takas talep ettiğini ileri sürerse, İİK m.269/c uyarınca bu iddiasını noterce düzenlenmiş ya da resmi makamlarca verilmiş bir belgeyle ispat etmek zorundadır.

Tahliye Talebi ve İcra Mahkemesi (İİK 269/a)

Kiracı süresinde itiraz etmez ve 30 günlük ödeme süresi içinde kira borcunu ödemezse, kiraya veren ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir; bu 6 aylık süre kaçırılırsa o takiple tahliye istenemez. İcra mahkemesi duruşma açarak; takip talebinin tahliye içerip içermediğini, ödeme emrinin (Örnek 13 ve sürelerin) usulüne uygun olup olmadığını, kiracının itiraz edip etmediğini ve 30 gün içinde ödeme yapıp yapmadığını inceler, koşullar oluşmuşsa tahliyeye karar verir.

Tahliye Kararının İcrası

İcra mahkemesinin verdiği tahliye kararı, kesinleşmesi beklenmeksizin, kiracıya tebliğ veya tefhiminden 10 gün sonra icra edilebilir. Ancak kiracı, istinaf yoluna başvurup 3 aylık kira bedeli tutarında teminat yatırarak tahliyenin icrasını durdurabilir. İcra aşamasında kiracıya tahliye emri gönderilerek taşınmazı 10 gün içinde boşaltması bildirilir; boşaltmazsa icra dairesince zorla tahliye gerçekleştirilir.

Dikkat: Ödeme Nasıl Yapılmalı?

Kiracının tahliyeden kurtulması için 30 günlük süre içinde kira parasının kayıtsız ve şartsız biçimde alacaklının eline geçmesi gerekir. Yargıtay’a göre icra dosyasına “alacaklıya ödenmemesi kaydıyla” yapılan veya menfi tespit davasındaki tedbir kararıyla bloke edilen ödeme, borçluyu temerrütten kurtarmaz; sadece haciz uygulanmasını engeller. Ayrıca temerrüt için ödemenin fiilen yapıldığı tarih esas alınır (Yargıtay HGK, 2021/1302 K.).

Diğer Tahliye Yolları

Kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için tek yol bu değildir. Kiraya veren dilerse TBK m.315’e dayanarak temerrüt nedeniyle sözleşmeyi feshedip sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir; bir kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtar göndermişse iki haklı ihtar nedeniyle (TBK m.352) dava yoluna gidebilir; elinde yazılı tahliye taahhüdü varsa buna dayanarak da tahliye isteyebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira ödemeyen kiracı icra yoluyla nasıl tahliye edilir?

Kiraya veren, tahliye talepli ilamsız icra (Örnek 13) başlatır. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde kira borcunu ödemezse, ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenir.

Tahliye için takipte ne talep etmeliyim?

Takip talebinde tahliyeyi açıkça istemelisiniz. Sadece kira alacağını isterseniz icra dairesi Örnek 7 ödeme emri gönderir ve o takiple tahliye talep edemezsiniz; tahliye için Örnek 13 ödeme emri şarttır.

Kiracıya kaç gün ödeme süresi verilir?

TBK m.315’e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, adi kiralarda en az 10 gün, ürün (hasılat) kiralarında ise 60 gün süre verilmesi gerekir. Süre ödeme emrinin tebliğiyle başlar.

Kiracı ödeme emrine itiraz ederse ne olur?

Süresinde yapılan itiraz takibi durdurur. Kiracı sadece borca itiraz edip akdi/imzayı reddetmemişse kira ilişkisini kabul etmiş sayılır; kiraya veren kira sözleşmesine dayanarak icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir.

Tahliye için kararın kesinleşmesi gerekir mi?

Hayır. İcra mahkemesinin tahliye kararı, kesinleşmesi beklenmeksizin kiracıya tebliğinden 10 gün sonra icra edilebilir. Ancak kiracı istinafa başvurup 3 aylık kira bedeli tutarında teminat yatırarak icrayı durdurabilir.

30 gün içinde icra dosyasına ödeme yaparsam tahliyeden kurtulur muyum?

Tahliyeden kurtulmak için kira parasının kayıtsız şartsız alacaklının eline geçmesi gerekir. “Alacaklıya ödenmemesi kaydıyla” veya tedbirle bloke edilen ödeme temerrüdü engellemez; yalnızca haciz uygulanmasına engel olur.