Biriken Kira İçin Ne Kadar Geriye Dönük Dava Açabilirim?

Beş yıl: nereden başlar, neyi kapsar?

TBK m.147/1: “Aşağıdaki alacaklar için beş yıllık zamanaşımı uygulanır: 1. Kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler.” Bu, TBK m.146’daki on yıllık genel kuralın istisnasıdır.

Başlangıç her ay için ayrı işler. TBK m.149 uyarınca zamanaşımı, alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar. Kira bedeli dönemsel bir edim olduğundan her ayın kirası kendi vade tarihinden itibaren kendi beş yıllık süresini işletir.

Pratik anlamı şudur: dava tarihinden geriye doğru beş yılı aşan aylar zamanaşımına uğrarken, son beş yıla ilişkin aylar sağlam kalır. Alacağın tamamı birden düşmez; ay ay eriyerek azalır. Bu nedenle bekleyen her ay, en eski ayın kaybı anlamına gelir.

Zamanaşımına uğrayan borç yok olmaz, “eksik borç”a dönüşür. Beş yıldan önceki ödenmemiş kira bedelleri eksik (doğal) borç niteliğindedir; bunlar için dava ve cebrî icra yoluna gidilemez. Buna karşılık borç ortadan kalkmadığından, kiracı bunları kendi isteğiyle öderse ödediğini geri isteyemez.

Alacağın ferileri de etkilenir. Zamanaşımına uğrayan aylara ilişkin işlemiş faizler de aynı akıbete uğrar; asıl alacak istenemiyorsa ona bağlı faiz de istenemez.

Zamanaşımı def’idir: ileri sürülmezse uygulanmaz

Bu, davanın seyrini belirleyen usul kuralıdır.

TBK m.161: zamanaşımı ileri sürülmedikçe hâkim bunu kendiliğinden göz önüne alamaz. Yani zamanaşımı bir def’idir, itiraz değil.

Kiraya veren bakımından: beş yılı aşan dönemleri de dava etmek teknik olarak mümkündür. Kiracı def’ide bulunmazsa mahkeme bu dönemler için de hüküm kurabilir. Ancak bu, riskli bir stratejidir: def’i ileri sürüldüğü anda o kısım düşer ve reddedilen kısım üzerinden aleyhinize vekâlet ücreti ve yargılama gideri doğar. Bu nedenle talep genellikle son beş yılla sınırlandırılır.

Kiracı bakımından: def’inin süresinde ve açıkça ileri sürülmesi gerekir. İcra takibinde ödeme emrine itiraz ederken ya da davada cevap dilekçesinde bu husus açıkça yazılmalıdır. Sonradan ileri sürülmesi çoğu zaman kabul edilmez.

Dikkat: zamanaşımı def’inde bulunmak, borcun kalan kısmını kabul etmek anlamına gelmez. Def’i ile birlikte diğer savunmalar da (ödeme, mahsup, kira bedelinin miktarına itiraz) ayrıca ileri sürülebilir.

Zamanaşımını kesen hâller — süre yeniden başlar

Beş yıl sanıldığı kadar sert bir sınır değildir; TBK m.154 uyarınca belirli olaylar zamanaşımını keser ve kesilme anından itibaren yeni bir süre işlemeye başlar.

Borçludan kaynaklanan kesme sebepleri — borcun ikrarı:

• Kısmî ödeme. Kiracının borcun bir kısmını ödemesi ikrar sayılır ve zamanaşımını keser.
• Faiz ödemesi.
• Rehin veya kefil verilmesi, teminat gösterilmesi.
• Borcun varlığını kabul eden yazılı beyan, senet düzenlenmesi, ödeme planı imzalanması.

Alacaklıdan kaynaklanan kesme sebepleri:

• Dava açılması veya def’i olarak ileri sürülmesi,
• İcra takibinde bulunulması,
• İflas masasına başvurma, hakem önünde ileri sürme.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında da, TBK m.154/2 uyarınca icra takibinde bulunulmasının zamanaşımını kesen sebepler arasında yer aldığı ve takip tarihi itibarıyla sürenin dolup dolmadığının bu tarihe göre değerlendirileceği belirtilmektedir.

Kiraya veren için pratik sonuç: geçmişte bir icra takibi başlatmışsanız ya da kiracı kısmî ödeme yapmışsa, beş yıllık süre o tarihten yeniden işlemeye başlamıştır. Dosyanızda böyle bir işlem varsa, “hepsi zamanaşımına uğradı” sonucuna varmadan önce kesme tarihleri çıkarılmalıdır.

Kiracı için ters yönlü uyarı: “biraz ödeyeyim, gerisini sonra hallederim” yaklaşımı zamanaşımını sıfırlar. Kısmî ödeme yapılacaksa, hangi aya mahsuben yapıldığının yazılı olarak belirtilmesi ve varsa zamanaşımı savunmasından vazgeçilmediğinin kayda geçirilmesi yerinde olur.

Tahsil yolu, tahliye ilişkisi ve strateji

Kira alacağı ile tahliye ayrı ama bağlantılıdır. Biriken kira için hem alacağı tahsil hem tahliye istenebilir; ancak tahliyenin kendi usulü vardır.

Temerrüt nedeniyle tahliyede süre verme zorunludur. Kiraya veren, kiracıya süre vermeden sözleşmeyi feshedemez. Verilecek süre adi kirada en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gündür. Bu sürenin yazılı bir ihtarla verilmesi gerekir ve yazılılık geçerlilik şartıdır. Kiracı bu süre içinde borcu öderse tahliye edilemez.

İki haklı ihtar yolu. Kiracı bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir. Bu yol, alacağın tahsilinden bağımsız işler.

Tahsil için iki seçenek: ilamsız icra takibi (tahliye talepli de olabilir) ya da alacak davası. İcra takibi genellikle daha hızlıdır ve aynı anda zamanaşımını da keser.

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır.

Yapılacaklar sırası:

1. Ödenmeyen ayların dökümünü çıkarın. Hangi ay, ne kadar, vade tarihi ne — tablo hâlinde. Zamanaşımı hesabı buradan yapılır.
2. Kesme sebeplerini tespit edin. Geçmiş takipler, kısmî ödemeler, imzalanmış ödeme planları.
3. Vakit kaybetmeyin. Bekleyen her ay, en eski ayın kaybıdır.
4. Yazılı ihtar gönderin — hem temerrüt için hem tahliye yolunu açmak için. Süreyi doğru belirtin.
5. Arabuluculuk ve ardından takip veya dava.

Toplanacak belgeler: kira sözleşmesi, ödeme ve ödememe durumunu gösteren banka kayıtları, gönderilen ihtarnameler ve tebliğ şerhleri, varsa önceki icra takip dosyaları, kiracının borcu kabul ettiğini gösteren yazışma ve kısmî ödeme belgeleri, tapu kaydı ve kiraya veren sıfatını gösteren belgeler.