Biriken Kira İçin Ne Kadar Geriye Dönük Dava Açabilirim?

Beş yıl: nereden başlar, neyi kapsar?

TBK m.147/1: “Aşağıdaki alacaklar için beş yıllık zamanaşımı uygulanır: 1. Kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler.” Bu, TBK m.146’daki on yıllık genel kuralın istisnasıdır.

Başlangıç her ay için ayrı işler. TBK m.149 uyarınca zamanaşımı, alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar. Kira bedeli dönemsel bir edim olduğundan her ayın kirası kendi vade tarihinden itibaren kendi beş yıllık süresini işletir.

Pratik anlamı şudur: dava tarihinden geriye doğru beş yılı aşan aylar zamanaşımına uğrarken, son beş yıla ilişkin aylar sağlam kalır. Alacağın tamamı birden düşmez; ay ay eriyerek azalır. Bu nedenle bekleyen her ay, en eski ayın kaybı anlamına gelir.

Zamanaşımına uğrayan borç yok olmaz, “eksik borç”a dönüşür. Beş yıldan önceki ödenmemiş kira bedelleri eksik (doğal) borç niteliğindedir; bunlar için dava ve cebrî icra yoluna gidilemez. Buna karşılık borç ortadan kalkmadığından, kiracı bunları kendi isteğiyle öderse ödediğini geri isteyemez.

Alacağın ferileri de etkilenir. Zamanaşımına uğrayan aylara ilişkin işlemiş faizler de aynı akıbete uğrar; asıl alacak zamanaşımına uğrayınca ona bağlı faiz ve diğer alacaklar da zamanaşımına uğramış olur (TBK m.152).

Örnek Hesap: 23 Eylül 2026’da Takip Başlatılırsa Hangi Aylar İstenebilir?

Zamanaşımının hesabında başlangıç günü sayılmaz ve zamanaşımı ancak sürenin son günü de hak kullanılmaksızın geçince gerçekleşir (TBK m.151/1). Yıl olarak belirlenen süre, başlangıç gününe karşılık gelen günde dolar; son gün resmî tatile rastlarsa izleyen ilk iş gününe geçer (TBK m.151/2, m.92, m.93). Aşağıdaki örnekte sözleşmede kiranın her ayın 10’unda peşin ödeneceği kararlaştırılmış, kiracı Ağustos 2021’den beri hiç ödeme yapmamış ve arada zamanaşımını kesen bir işlem olmamıştır.

Ödeme günü sözleşmede yazmıyorsa sonuç değişir: kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça kira bedelini her ayın sonunda öder (TBK m.314). Bu durumda Eylül 2021 kirası 30 Eylül 2021’de muaccel olduğundan, 23 Eylül 2026 tarihli takiple hâlâ kurtarılabilir. Tek bir günün bile bir aylık kirayı kurtardığı bu tabloda görülür: dökümü ay ay, muacceliyet günleriyle birlikte çıkarmak ilk iştir.

Zamanaşımı def’idir: ileri sürülmezse uygulanmaz

Bu, davanın seyrini belirleyen usul kuralıdır.

TBK m.161: zamanaşımı ileri sürülmedikçe hâkim bunu kendiliğinden göz önüne alamaz. Yani zamanaşımı bir def’idir, itiraz değil.

Kiraya veren bakımından: beş yılı aşan dönemleri de dava etmek teknik olarak mümkündür. Kiracı def’ide bulunmazsa mahkeme bu dönemler için de hüküm kurabilir. Ancak bu, riskli bir stratejidir: def’i ileri sürüldüğü anda o kısım düşer ve reddedilen kısım üzerinden aleyhinize vekâlet ücreti ve yargılama gideri doğar. Bu nedenle talep genellikle son beş yılla sınırlandırılır.

Kiracı bakımından: def’inin süresinde ve açıkça ileri sürülmesi gerekir. İcra takibinde ödeme emrine itiraz ederken ya da davada cevap dilekçesinde bu husus açıkça yazılmalıdır. Sonradan ileri sürülmesi çoğu zaman kabul edilmez.

Dikkat: zamanaşımı def’inde bulunmak, borcun kalan kısmını kabul etmek anlamına gelmez. Def’i ile birlikte diğer savunmalar da (ödeme, mahsup, kira bedelinin miktarına itiraz) ayrıca ileri sürülebilir.

Zamanaşımını kesen hâller — süre yeniden başlar

Beş yıl sanıldığı kadar sert bir sınır değildir; TBK m.154 uyarınca belirli olaylar zamanaşımını keser ve kesilme anından itibaren yeni bir süre işlemeye başlar.

Borçludan kaynaklanan kesme sebepleri — borcun ikrarı:

• Kısmî ödeme. Kiracının borcun bir kısmını ödemesi ikrar sayılır ve zamanaşımını keser.
• Faiz ödemesi.
• Rehin veya kefil verilmesi, teminat gösterilmesi.
• Borcun varlığını kabul eden yazılı beyan, senet düzenlenmesi, ödeme planı imzalanması.

Alacaklıdan kaynaklanan kesme sebepleri:

• Dava açılması veya def’i olarak ileri sürülmesi,
• İcra takibinde bulunulması,
• İflas masasına başvurma, hakem önünde ileri sürme.

Kanunun açık hükmü gereği icra takibinde bulunulması zamanaşımını keser (TBK m.154/2); sürenin dolup dolmadığı takip tarihine göre değerlendirilir. Takip devam ettiği sürece zamanaşımı, alacağın takibine ilişkin her işlemden sonra yeniden işlemeye başlar (TBK m.157/2).

Kiraya veren için pratik sonuç: geçmişte bir icra takibi başlatmışsanız ya da kiracı kısmî ödeme yapmışsa, beş yıllık süre o tarihten yeniden işlemeye başlamıştır. Dosyanızda böyle bir işlem varsa, “hepsi zamanaşımına uğradı” sonucuna varmadan önce kesme tarihleri çıkarılmalıdır.

Kiracı için ters yönlü uyarı: “biraz ödeyeyim, gerisini sonra hallederim” yaklaşımı zamanaşımını sıfırlar. Kısmî ödeme yapılacaksa, hangi aya mahsuben yapıldığının yazılı olarak belirtilmesi ve varsa zamanaşımı savunmasından vazgeçilmediğinin kayda geçirilmesi yerinde olur.

Kısmi Ödeme Hangi Aya Sayılır? TBK m.100-102

Biriken kira dosyalarında kiracı çoğu zaman ara ara ödeme yapar. Hangi ayın ödendiği, hem zamanaşımı hesabını hem de temerrüt ihtarının haklı olup olmadığını belirler. Kanun bu soruyu üç basamakta çözer.

Kiracı açısından sonuç açıktır: banka açıklamasına “Eylül 2026 kirası” gibi ay adını yazmayan kiracının ödemesi, kanuni sıraya göre en eski muaccel aya sayılabilir ve güncel ay ödenmemiş görünür. Kiraya veren açısından da kısmi ödeme, borcun ikrarı niteliği taşıdığı ölçüde zamanaşımını keser (TBK m.154/1); hangi aylar için ikrar sayılacağı ödeme açıklamasına ve yazışmalara göre belirlenir. Zamanaşımına uğramış bir ay için yapılan ödeme de geri istenemez (TBK m.78/2).

Faiz: 2026 Değişikliği ve Kira Alacağında Temerrüt

Kira bedelinin ödeneceği gün sözleşmede belirlenmişse, kiracı bu günün geçmesiyle ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşer (TBK m.117/2). Temerrüt faizi oranı sözleşmede kararlaştırılmamışsa faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuata göre belirlenir; sözleşmeyle kararlaştırılan temerrüt faizi bu oranın yüzde yüz fazlasını aşamaz (TBK m.120/1-2).

Uygulanacak oran bakımından 2026’da önemli bir değişiklik yapıldı. 16/7/2026 kabul tarihli ve 31/7/2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun’un 10. maddesiyle değiştirilen 3095 sayılı Kanun’un 1. maddesine göre kanuni faiz, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın önceki yılın 31 Aralık günü kısa vadeli kredi işlemlerinde uyguladığı reeskont oranının yüzde sekseni üzerinden işler; bu oran 30 Haziran günü beş puan veya daha fazla değişmişse yılın ikinci yarısında 30 Haziran oranının yüzde sekseni geçerli olur. Temerrüt faizi de sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça bu orana göre hesaplanır (3095 s.K. m.2/1).

Faiz her ayın kirası için o ayın vade gününden ayrı ayrı işler ve talep dilekçesinde faizin türü ile başlangıç tarihi açıkça yazılmalıdır; hâkim talepten fazlasına karar veremez (HMK m.26). Buna karşılık kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346); kiraya veren gecikme için faiz dışında bir yaptırım isteyemez. Ayrıntı için kira sözleşmesinde cezai şart ve muacceliyet kaydı yasağı yazımıza bakabilirsiniz.

Arabuluculuk, Kısmi Dava ve Ek Süre: Zamanaşımına Etkisi

Kira alacağı için dava açılacaksa önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B-1-a). Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15). Yani en eski ayın süresi dolmak üzereyken arabulucuya başvurmak da o ayı korur; ancak durma, sürenin yeniden başlaması değil, yalnızca işlemesinin askıya alınmasıdır.

7589 sayılı Kanun belirsiz alacak davasını kaldırdı (HMK m.107 mülga) ve kısmi davayı güçlendirdi: alacağın bir kısmı dava edilmişse talep, aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın tahkikatın sona ermesine kadar artırılabilir; bu durumda zamanaşımı artırılan kısım bakımından da dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır (HMK m.109/4). Biriken kirada aylar ve tutarlar genellikle belli olduğundan talebi baştan tam kurmak en sağlam yoldur. Değişikliğin ayrıntısı için belirsiz alacak davası kaldırıldı mı yazımıza bakabilirsiniz.

Dava, mahkemenin görevli veya yetkili olmaması, düzeltilebilecek bir yanlışlık ya da vaktinden önce açılmış olması nedeniyle reddedilmiş ve bu arada zamanaşımı dolmuşsa alacaklı altmış günlük ek süre içinde haklarını kullanabilir (TBK m.158). Alacak bir mahkeme kararına bağlandığında ya da kiracı borcu bir senetle ikrar ettiğinde yeni zamanaşımı süresi her zaman on yıldır (TBK m.156/2); ödeme planı imzalatmak bu yüzden kiraya veren için ayrıca değerlidir.

Kiracı İçin: Def’i Nerede ve Ne Zaman İleri Sürülür?

Zamanaşımı hâkim tarafından kendiliğinden dikkate alınmadığı için (TBK m.161) kiracının bunu doğru yerde ve süresinde ileri sürmesi gerekir. Kira alacağı için başlatılan ilamsız takipte ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edilir ve itiraz sebepleri bu aşamada bildirilir (İİK m.269). Dava yoluna gidilmişse sulh hukuk mahkemesinde basit yargılama usulü uygulanır (HMK m.316/1-a); cevap süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftadır (HMK m.317/2) ve savunmanın genişletilmesi yasağı cevap dilekçesinin verilmesiyle başlar (HMK m.319). Cevapta ileri sürülmeyen zamanaşımı def’i, sonradan ancak karşı tarafın açık muvafakati veya ıslah yoluyla gündeme gelebilir (HMK m.141/2).

Kiracı def’iyi ileri sürerken hangi ayların zamanaşımına uğradığını tek tek göstermeli, diğer savunmalarını da (ödeme, mahsup, kira bedelinin miktarı) aynı dilekçede toplamalıdır. Ödemelerin hangi aya sayıldığı tartışmalıysa banka dekontları ve açıklamaları, TBK m.101-102’deki mahsup kurallarıyla birlikte sunulmalıdır. Kiranın zamanaşımı rejiminin genel çerçevesi için kira alacağında zamanaşımı (TBK m.147) yazımıza bakabilirsiniz.

Kira Farkı, Yan Giderler ve Aidatta Geriye Dönük Talep

Biriken borç her zaman yalnızca aylık kiradan ibaret değildir. Kira tespit kararından doğan fark, ısıtma ve su gibi kullanma giderleri ve kat mülkiyetindeki aidat da geriye dönük istenir; bunların her birinin kendine özgü bir kanun hükmü vardır.

Aidat konusunda kiraya veren ile yönetim arasında sık yaşanan bir karışıklığa dikkat edilmelidir: yönetim, ödenmeyen aidatı kat maliki yanında kiracıdan da isteyebilir; kiracı ödediği tutarı kiradan düşer. Konunun ayrıntısı için yan giderler ve aidat: yük kime ait, aidat borcu ödenmezse icra takibi, tespit farkı için kira bedeli tespit davası ve artış tutarını hesaplamak için kira artış oranı hesaplama aracı sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Tahsil yolu, tahliye ilişkisi ve strateji

Kira alacağı ile tahliye ayrı ama bağlantılıdır. Biriken kira için hem alacağı tahsil hem tahliye istenebilir; ancak tahliyenin kendi usulü vardır.

Temerrüt nedeniyle tahliyede süre verme zorunludur. Kiraya veren, kiracıya süre vermeden sözleşmeyi feshedemez. Verilecek süre adi kirada en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gündür (TBK m.315/2, m.362/2). Bu sürenin yazılı bir ihtarla verilmesi gerekir ve yazılılık geçerlilik şartıdır. Kiracı bu süre içinde borcu öderse tahliye edilemez. Konut kirasında otuz günlük ihtarın ayrıntısı için kira ödenmemesi ve otuz günlük ihtar, hazır metin için kira ödenmemesi ihtarnamesi örneği yazılarımıza bakabilirsiniz.

İki haklı ihtar yolu. Kiracı bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir. Bu yol, alacağın tahsilinden bağımsız işler. Bu yolun dava aşaması için iki haklı ihtar nedeniyle tahliye dava dilekçesi yazımıza bakabilirsiniz (TBK m.352/2).

Tahsil için iki seçenek: ilamsız icra takibi (tahliye talepli de olabilir) ya da alacak davası. İcra takibi genellikle daha hızlıdır ve aynı anda zamanaşımını da keser.

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır.

Yapılacaklar sırası:

1. Ödenmeyen ayların dökümünü çıkarın. Hangi ay, ne kadar, vade tarihi ne — tablo hâlinde. Zamanaşımı hesabı buradan yapılır.
2. Kesme sebeplerini tespit edin. Geçmiş takipler, kısmî ödemeler, imzalanmış ödeme planları.
3. Vakit kaybetmeyin. Bekleyen her ay, en eski ayın kaybıdır.
4. Yazılı ihtar gönderin — hem temerrüt için hem tahliye yolunu açmak için. Süreyi doğru belirtin.
5. Arabuluculuk ve ardından takip veya dava.

Toplanacak belgeler: kira sözleşmesi, ödeme ve ödememe durumunu gösteren banka kayıtları, gönderilen ihtarnameler ve tebliğ şerhleri, varsa önceki icra takip dosyaları, kiracının borcu kabul ettiğini gösteren yazışma ve kısmî ödeme belgeleri, tapu kaydı ve kiraya veren sıfatını gösteren belgeler.