Sözleşmede İki Kiracı Var, Biri Ödemiyor – Diğeri Tamamından Sorumlu mu?

Müteselsil sorumluluk karine değildir

Bu, sözleşmede ne yazdığına bakmadan verilecek her cevabı yanlış kılan noktadır.

TBK m.162: “Birden çok borçludan her biri, alacaklıya karşı borcun tamamından sorumlu olmayı kabul ettiğini bildirirse, müteselsil borçluluk doğar. Böyle bir bildirim yoksa, müteselsil borçluluk ancak kanunda öngörülen hâllerde doğar.”

Hukuki işlemden doğan borçlarda kural kısmi (paylı) sorumluluktur. Birden fazla borçlu, aynı borçtan birlikte sorumlu olduklarını kabul etmedikçe aralarında kısmi sorumluluk bulunur. Kira borcu da bölünebilir bir borç olduğundan, teselsül kararlaştırılmamışsa her kiracı kural olarak kendi payından sorumludur.

Uygulamada matbu sözleşmelerin neredeyse tamamında müteselsil sorumluluk kaydı bulunur. Bu nedenle ilk yapılacak iş, sözleşmeyi açıp bu kaydın gerçekten var olup olmadığını görmektir. “Kiracılar müştereken ve müteselsilen sorumludur” ya da benzeri bir ifade yoksa, kiraya verenin tamamı tek kiracıdan isteme hakkı doğmaz.

Matbu teselsül kaydının sınırı. Kira sözleşmelerinin çoğu kiraya veren veya emlak ofisi tarafından önceden hazırlanmış matbu metinlerdir. Karşı tarafın menfaatine aykırı genel işlem koşullarının sözleşmeye girmesi, düzenleyenin sözleşme yapılırken bu koşulların varlığı hakkında açıkça bilgi vermesine, içeriğini öğrenme imkânı sağlamasına ve karşı tarafın bunları kabul etmesine bağlıdır; aksi hâlde yazılmamış sayılır (TBK m.21). Bu yüzden teselsül kaydının sözleşmenin ön yüzünde açıkça yer alması ve kiracıların bunu ayrıca imzalaması, kiraya veren açısından ispatı güçlendirir; kiracı açısından ise ince yazıyla arka sayfaya gizlenmiş bir kayıt tartışmaya açıktır. Ayrıntı için kira sözleşmesinde genel işlem koşulları ve haksız şartlar yazımıza bakabilirsiniz.

Önemli bir kanuni istisna: tacir kiracılar. İki veya daha fazla kişi, içlerinden yalnız biri veya hepsi için ticari niteliği haiz bir iş dolayısıyla diğer bir kimseye karşı birlikte borç altına girerse, kanunda veya sözleşmede aksi öngörülmemişse müteselsilen sorumlu olurlar (TTK m.7/1). Yani kiralama, kiracılardan yalnızca biri için bile ticari iş niteliğindeyse, sözleşmede kayıt olmasa da teselsül doğar. Yani iki ortak bir dükkânı işletmek üzere kiralamışsa, sözleşmede müteselsillik yazmasa dahi teselsül vardır. Ev arkadaşı iki öğrenci bakımından ise durum tersidir: kayıt yoksa paylı sorumluluk geçerlidir.

Teselsül varsa: tamamı istenebilir, sonra rücu

Müteselsil sorumluluk kararlaştırılmışsa ya da kanunen doğuyorsa sonuçlar şunlardır:

• Kiraya veren, borcun tamamını kiracılardan herhangi birinden isteyebilir. Dilerse hepsine, dilerse yalnız birine yönelebilir.
• Kendi payını ödemiş olmak sorumluluktan kurtarmaz. “Ben payıma düşeni yatırdım” savunması kiraya verene karşı ileri sürülemez.
• Ödeyen kiracı rücu eder. TBK m.167 uyarınca aksi kararlaştırılmadıkça veya aralarındaki hukuki ilişkinin niteliğinden başka bir sonuç çıkmadıkça borçlular birbirlerine karşı eşit paylarla sorumludur; kendisine düşen paydan fazla ifada bulunan borçlu, ödediği fazla miktarı diğerlerinden isteyebilir.

Rücu ilişkisi ayrı bir davadır. Ödeyen kiracının diğerine karşı açacağı rücu davası, kiraya verenle olan ilişkiden bağımsızdır ve kiraya vereni ilgilendirmez. Rücu talebinde ödeme belgeleri belirleyicidir; bu nedenle kira ödemelerinin banka yoluyla ve kimin adına yapıldığı belli olacak biçimde gerçekleştirilmesi önemlidir. Elden yapılan ödemeler rücu aşamasında ispat sorunu doğurur.

Tahsilde tekerrür yasağı. Müteselsil sorumlulardan biri ifa veya takasla borcun tamamını veya bir kısmını sona erdirmişse, bu oranda diğer borçluları da borçtan kurtarmış olur (TBK m.166/1). Bu nedenle mahkemece hüküm kurulurken “tahsilde tekerrür oluşturmamak kaydıyla” ibaresine yer verilmesi gerekir; aksi hâlde alacaklının sebepsiz zenginleşmesi söz konusu olur. Aleyhinize birden fazla takip yürütülüyorsa bu husus mutlaka ileri sürülmelidir.

Tahliyede kural farklı: zorunlu dava arkadaşlığı

Kira bedeli bölünebilir bir borçtur; ancak tahliye bölünemez. Bu ayrım, kiraya veren bakımından davayı kaybettirecek kadar önemlidir.

Kiracılar birden fazlaysa tahliye davası tüm kiracılara birlikte açılmalıdır. Aralarında zorunlu dava arkadaşlığı vardır; eksik taraf teşkiliyle açılan dava reddedilir.

Bu eksikliği sonradan gidermek zordur. Davada taraf değişikliği ancak karşı tarafın açık rızasıyla ya da maddi hata veya kabul edilebilir bir yanılgı hâlinde mümkündür (HMK m.124); dava dilekçesinde gösterilmeyen kiracının sonradan davaya katılıp katılamayacağı dosyaya göre tartışma konusu olur. Yani “sonra ekleriz” yaklaşımı risklidir; dava baştan doğru kurulmalıdır. Hukuki dayanak da açıktır: kiralananı geri verme borcu bölünemeyen bir borçtur ve bölünemeyen borcun birden çok borçlusu varsa her biri borcun tamamını ifa etmekle yükümlüdür (TBK m.85/2).

Kiraya veren tarafında da çokluk kuralları vardır. Kiralananın birden çok maliki varsa kiraya verme ve fesih yetkisi mülkiyet türüne bağlıdır. Paylı mülkiyette adi kira veya ürün kirası sözleşmesinin yapılması ya da feshi, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gereken önemli yönetim işidir (TMK m.691). Elbirliği mülkiyetinde ise kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça yönetim ve tasarruf işlemleri için oybirliği gerekir (TMK m.702/2). Kira sözleşmesiyle kiraya verenlerden birine veya bazılarına ihtar ve takip yetkisi tanınmışsa, yetkili olanlar tek başına hareket edebilir. İhtar ve tahliye takibinin bu kurallara uygun kişilerce yapılmaması, uygulamada tahliyeyi kaybettiren en yaygın usul hatalarındandır.

Elbirliği mülkiyetinde ek kural. Kiralanan taşınmaz elbirliği mülkiyetine konu ise (örneğin paylaşılmamış tereke) sözleşmenin maliklerin oybirliğiyle yapılması ya da maliklerden birine bu konuda yetki verilmiş olması gerekir (TMK m.702/2). Tahliye için de tüm maliklerin davaya katılması aranır; katılım sağlanamıyorsa mirasçılardan birinin istemiyle miras ortaklığına temsilci atanması yoluna gidilir (TMK m.640/3): tereke temsilcisi atanması dilekçesi.

Bir Kiracının Tek Başına Yaptığı İşlemler Diğerini Bağlar mı?

Birlikte kiracılıkta en çok karışan konu, kiracılardan birinin kiraya verenle tek başına yaptığı anlaşmaların diğerine etkisidir. Borçlar Kanunu müteselsil borçlular için bu soruya tek tek cevap verir:

Bu tablonun en pratik satırı ibradır. Ev arkadaşı taşınırken kiraya veren onu “sözleşmeden çıkardım, senden bir şey istemem” diyerek serbest bırakırsa, kalan kiracının sorumluluğu kendiliğinden tamamen devam etmez; ibra edilen kiracının iç ilişkideki payı oranında azalır (TBK m.166/3). Bu nedenle kiraya veren, çıkış protokolünde kalan kiracının kiranın tamamından sorumluluğunu ayrıca ve açıkça yazılı hâle getirmelidir. Kiracılardan birinin tek başına imzaladığı artış anlaşması veya tahliye taahhüdü ise TBK m.165 gereği, kanun veya sözleşmede aksi yoksa diğer kiracıyı kural olarak bağlamaz.

Eşler Birlikte Kiracıysa: Aile Konutu Kuralları

İki kiracının eşler olduğu durumda ek bir koruma katmanı vardır. Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeriyle birlikte müteselsilen sorumlu olur (TMK m.194/4). Bu durumda teselsül sözleşmeden değil doğrudan kanundan doğar. Kiraya veren de fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (TBK m.349/3); tek eşe yapılan ihtar, diğer eş bakımından tahliyeyi dayanaksız bırakabilir. Kiracı eş de diğer eşin açık rızası olmadıkça aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez (TMK m.194/1, TBK m.349/1). Ayrıntı için aile konutu olarak kullanılan kiralık taşınmaz yazımıza bakabilirsiniz.

Alacak, Tahliye ve Rücu: Hangi Talep Kime, Nerede?

Birlikte kiracılık dosyalarında üç ayrı talep iç içe geçer: kiraya verenin kira alacağı, kiraya verenin tahliye talebi ve ödeyen kiracının diğerine rücu talebi. Her birinin muhatabı ve usulü farklıdır:

Kiraya veren için en kritik ayrım, alacak ile tahliyenin birbirinden kopmasıdır: teselsül varsa alacağı en ödeme gücü yüksek kiracıdan tahsil etmek mümkündür, ancak tahliye isteniyorsa takip ve dava mutlaka bütün kiracılara yöneltilmelidir. Konut ve çatılı işyerinde temerrüt ihtarı için verilecek süre en az otuz gündür ve kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar (TBK m.315/2); ihtar her kiracıya ayrı tebliğ edildiğinden süre de her biri için ayrı hesaplanır. Hazır metin için kira ödenmemesi ihtarnamesi örneği, otuz günlük süre için kira ödenmemesi ve otuz günlük ihtar yazılarımıza bakabilirsiniz.

Depozito ve Kefil: Birlikte Kiracılıkta Güvenceler

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz; para olarak verilmişse kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır ve banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla veya kesinleşmiş icra takibi ya da mahkeme kararıyla geri verir (TBK m.342/1-2). Birlikte kiracılıkta hesabın kimin adına açıldığı ve kiracıların depozitoya hangi oranda katıldığı yazılı hâle getirilmezse, ev arkadaşı taşınırken payının iadesi kiraya verenle değil diğer kiracıyla çözülmesi gereken bir iç ilişki uyuşmazlığına dönüşür. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya bildirmezse banka güvenceyi kiracının istemiyle iade eder (TBK m.342/3): depozito iadesi ihtarnamesi ve dava dilekçesi.

Kiraya veren teselsülün yanında bir kefil de istemişse, kefalet sözleşmesi yazılı yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz; kefil bunları ve müteselsil kefil olduğunu kendi el yazısıyla yazmalıdır (TBK m.583). Adi kefalette alacaklı kural olarak önce borçluya başvurmak zorundadır (TBK m.585); müteselsil kefalette ise borçlunun ifada gecikmesi ve ihtarın sonuçsuz kalması hâlinde doğrudan kefile gidebilir (TBK m.586). Evli kefil için eşin yazılı rızası da kural olarak gereklidir (TBK m.584).

Kiracı olarak korunmak: çıkış ve önlem

Ev arkadaşınız taşındı, siz kaldınız. Bu, en sık yaşanan durumdur ve sonucu yanlış bilinir: fiilen taşınmak sözleşmeden çıkmak anlamına gelmez. Sözleşmede adı bulunan kiracı, kiraya verenin onayıyla sözleşmeden çıkarılmadıkça sorumluluğunu sürdürür. Aynı şekilde kalan kiracı da, teselsül varsa tamamından sorumlu olmaya devam eder.

Doğru yol nedir? Ayrılan kiracının sözleşmeden çıkması ve yerine yeni birinin girmesi için kiraya verenin yazılı onayıyla sözleşmenin tadili gerekir. Üç taraflı bir ek protokol düzenlenmesi en güvenli yöntemdir. Bu yapılmazsa:

• Ayrılan kiracı, taşındıktan sonra doğan borçlardan da sorumlu kalmaya devam edebilir,
• Kalan kiracı, ayrılanın payını ödemek zorunda kalıp yalnızca rücu hakkına sahip olur.

Baştan alınacak önlemler:

• Sözleşmeyi imzalamadan müteselsillik kaydını okuyun. Varsa, tüm kira bedelinden sorumlu olacağınızı bilerek imzalayın.
• Aranızda yazılı bir iç anlaşma yapın. Payların oranı, ödeme günü ve birinin ödememesi hâlinde ne olacağı yazılı olsun. Bu belge kiraya verene karşı ileri sürülemez ama rücu davasında belirleyicidir.
• Herkes kendi payını kendi hesabından ödesin. Tek kişinin toplu ödeme yapması, sonradan kimin ne ödediğinin ispatını güçleştirir.
• Depozitonun kime ait olduğunu yazılı hâle getirin. Çıkışta en çok tartışılan kalem budur.
• Ayrılırken protokol yapın ve kiraya verenin onayını alın; onay alınamıyorsa bu talebinizi yazılı olarak belgeleyin.

Toplanacak belgeler: kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller, kira ödemelerine ilişkin dekontlar, kiracılar arasındaki yazışmalar ve iç anlaşma, kiraya verene gönderilen bildirimler, taşınma tarihini gösteren kayıtlar (ikametgâh, abonelik iptali, nakliye belgesi).