Sözleşmede İki Kiracı Var, Biri Ödemiyor – Diğeri Tamamından Sorumlu mu?

Müteselsil sorumluluk karine değildir

Bu, sözleşmede ne yazdığına bakmadan verilecek her cevabı yanlış kılan noktadır.

TBK m.162: “Birden çok borçludan her biri, alacaklıya karşı borcun tamamından sorumlu olmayı kabul ettiğini bildirirse, müteselsil borçluluk doğar. Böyle bir bildirim yoksa, müteselsil borçluluk ancak kanunda öngörülen hâllerde doğar.”

Hukuki işlemden doğan borçlarda kural kısmi (paylı) sorumluluktur. Birden fazla borçlu, aynı borçtan birlikte sorumlu olduklarını kabul etmedikçe aralarında kısmi sorumluluk bulunur. Kira borcu da bölünebilir bir borç olduğundan, teselsül kararlaştırılmamışsa her kiracı kural olarak kendi payından sorumludur.

Uygulamada matbu sözleşmelerin neredeyse tamamında müteselsil sorumluluk kaydı bulunur. Bu nedenle ilk yapılacak iş, sözleşmeyi açıp bu kaydın gerçekten var olup olmadığını görmektir. “Kiracılar müştereken ve müteselsilen sorumludur” ya da benzeri bir ifade yoksa, kiraya verenin tamamı tek kiracıdan isteme hakkı doğmaz.

Önemli bir kanuni istisna: tacir kiracılar. Kiracıların tacir olduğu ve kiralananın ticari işletmelerini ilgilendirdiği hâllerde, TTK m.7/1 uyarınca kiracılar — taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça — kira bedelinden müteselsilen sorumlu kabul edilir. Yani iki ortak bir dükkânı işletmek üzere kiralamışsa, sözleşmede müteselsillik yazmasa dahi teselsül vardır. Ev arkadaşı iki öğrenci bakımından ise durum tersidir: kayıt yoksa paylı sorumluluk geçerlidir.

Teselsül varsa: tamamı istenebilir, sonra rücu

Müteselsil sorumluluk kararlaştırılmışsa ya da kanunen doğuyorsa sonuçlar şunlardır:

• Kiraya veren, borcun tamamını kiracılardan herhangi birinden isteyebilir. Dilerse hepsine, dilerse yalnız birine yönelebilir.
• Kendi payını ödemiş olmak sorumluluktan kurtarmaz. “Ben payıma düşeni yatırdım” savunması kiraya verene karşı ileri sürülemez.
• Ödeyen kiracı rücu eder. TBK m.167 uyarınca aksi kararlaştırılmadıkça veya aralarındaki hukuki ilişkinin niteliğinden başka bir sonuç çıkmadıkça borçlular birbirlerine karşı eşit paylarla sorumludur; kendisine düşen paydan fazla ifada bulunan borçlu, ödediği fazla miktarı diğerlerinden isteyebilir.

Rücu ilişkisi ayrı bir davadır. Ödeyen kiracının diğerine karşı açacağı rücu davası, kiraya verenle olan ilişkiden bağımsızdır ve kiraya vereni ilgilendirmez. Rücu talebinde ödeme belgeleri belirleyicidir; bu nedenle kira ödemelerinin banka yoluyla ve kimin adına yapıldığı belli olacak biçimde gerçekleştirilmesi önemlidir. Elden yapılan ödemeler rücu aşamasında ispat sorunu doğurur.

Tahsilde tekerrür yasağı. Müteselsil sorumlulardan biri ödeme yaptığında tüm sorumluların o miktar kadar sorumluluğu sona erer. Bu nedenle mahkemece hüküm kurulurken “tahsilde tekerrür oluşturmamak kaydıyla” ibaresine yer verilmesi gerekir; aksi hâlde alacaklının sebepsiz zenginleşmesi söz konusu olur. Aleyhinize birden fazla takip yürütülüyorsa bu husus mutlaka ileri sürülmelidir.

Tahliyede kural farklı: zorunlu dava arkadaşlığı

Kira bedeli bölünebilir bir borçtur; ancak tahliye bölünemez. Bu ayrım, kiraya veren bakımından davayı kaybettirecek kadar önemlidir.

Kiracılar birden fazlaysa tahliye davası tüm kiracılara birlikte açılmalıdır. Aralarında zorunlu dava arkadaşlığı vardır; eksik taraf teşkiliyle açılan dava reddedilir.

Ve bu eksiklik sonradan giderilemez. Yargıtay uygulamasına göre dava dilekçesinde davalı olarak gösterilmeyen kiracının sonradan davaya dâhil edilmesi mümkün değildir. Yani “sonra ekleriz” yaklaşımı işlemez; dava baştan doğru kurulmalıdır.

Aynı ilke kiraya veren tarafında da geçerlidir. Kiraya verenler birden fazlaysa ilamsız tahliye takibinin tümü tarafından birlikte yapılması gerekir; aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunur. Dahası, tahliyenin ön koşulu olan ihtarın da tüm kiraya verenlerce birlikte gönderilmesi şarttır ve bu eksiklik sonradan verilecek muvafakatle tamamlanamaz. Ancak kira sözleşmesiyle kiraya verenlerden birine veya bazılarına takip açma yetkisi tanınmışsa, yetkili olanlar tek başına hareket edebilir.

Elbirliği mülkiyetinde ek kural. Kiralanan taşınmaz elbirliği mülkiyetine konu ise sözleşmenin maliklerin oybirliğiyle yapılması ya da maliklerden birine bu konuda yetki verilmiş olması gerekir. Tahliye için de tüm maliklerin davaya katılması aranır; katılım sağlanamıyorsa terekeye temsilci atanması yoluna gidilir.

Kiracı olarak korunmak: çıkış ve önlem

Ev arkadaşınız taşındı, siz kaldınız. Bu, en sık yaşanan durumdur ve sonucu yanlış bilinir: fiilen taşınmak sözleşmeden çıkmak anlamına gelmez. Sözleşmede adı bulunan kiracı, kiraya verenin onayıyla sözleşmeden çıkarılmadıkça sorumluluğunu sürdürür. Aynı şekilde kalan kiracı da, teselsül varsa tamamından sorumlu olmaya devam eder.

Doğru yol nedir? Ayrılan kiracının sözleşmeden çıkması ve yerine yeni birinin girmesi için kiraya verenin yazılı onayıyla sözleşmenin tadili gerekir. Üç taraflı bir ek protokol düzenlenmesi en güvenli yöntemdir. Bu yapılmazsa:

• Ayrılan kiracı, taşındıktan sonra doğan borçlardan da sorumlu kalmaya devam edebilir,
• Kalan kiracı, ayrılanın payını ödemek zorunda kalıp yalnızca rücu hakkına sahip olur.

Baştan alınacak önlemler:

• Sözleşmeyi imzalamadan müteselsillik kaydını okuyun. Varsa, tüm kira bedelinden sorumlu olacağınızı bilerek imzalayın.
• Aranızda yazılı bir iç anlaşma yapın. Payların oranı, ödeme günü ve birinin ödememesi hâlinde ne olacağı yazılı olsun. Bu belge kiraya verene karşı ileri sürülemez ama rücu davasında belirleyicidir.
• Herkes kendi payını kendi hesabından ödesin. Tek kişinin toplu ödeme yapması, sonradan kimin ne ödediğinin ispatını güçleştirir.
• Depozitonun kime ait olduğunu yazılı hâle getirin. Çıkışta en çok tartışılan kalem budur.
• Ayrılırken protokol yapın ve kiraya verenin onayını alın; onay alınamıyorsa bu talebinizi yazılı olarak belgeleyin.

Toplanacak belgeler: kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller, kira ödemelerine ilişkin dekontlar, kiracılar arasındaki yazışmalar ve iç anlaşma, kiraya verene gönderilen bildirimler, taşınma tarihini gösteren kayıtlar (ikametgâh, abonelik iptali, nakliye belgesi).