“Taahhüt/Karar Var Ama Kiracı Çıkmıyor” – İcra Yoluyla Tahliye

Bir aylık hak düşürücü süre: en sık kaybedilen nokta

TBK m.352/1: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Bu bir hak düşürücü süredir. Süre, taahhütte yazılı tahliye tarihinin ertesi gününden işlemeye başlar. Bir ay içinde ne icra takibi başlatılır ne de dava açılırsa, o taahhüde dayanarak tahliye isteme hakkı tümüyle ortadan kalkar. Geçerli bir taahhüt elde tutulmasına rağmen davaların kaybedilme sebeplerinin başında bu süre gelir.

Taahhüdün geçerlilik şartları:

• Yazılı olmalıdır. Sözlü taahhüt sonuç doğurmaz.
• Kiralananın tesliminden sonra düzenlenmelidir. Sözleşmeyle aynı anda veya teslimden önce alınan taahhütler, kiracının serbest iradesini yansıtmadığı gerekçesiyle geçersiz sayılır. Yargıtay, kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhüdün kural olarak kiracının serbest iradesiyle verildiğini kabul etmektedir.
• Belli bir tahliye tarihi içermelidir. “En kısa sürede”, “ihtiyaç hâlinde” gibi belirsiz ifadeler yeterli değildir.
• Kiracının kendisi veya yetkili vekili tarafından verilmelidir.

Birden fazla kiraya veren varsa birlikte hareket zorunludur. Paylı veya elbirliği mülkiyette takibi paydaşların birlikte yapması gerekir. Paydaşlardan yalnızca birinin bir aylık süre içinde takip başlatmış olması koşulu sağlamaz; diğerlerinin sonradan muvafakat vermesiyle de süre şartı yerine gelmez. Mirasçılar arasında elbirliği mülkiyet bulunduğundan, mirasçıların da birlikte hareket etmesi gerekir.

İki süre karıştırılıyor: 15 gün ve 7 gün

İİK m.272 uyarınca kiraya veren, kira sözleşmesini ve taahhüdü icra dairesine ibraz ederek tahliye isteyebilir. İcra memuru tahliye emri tebliğ eder. Tahliye emrinde iki ayrı süre vardır ve bunlar sık karıştırılır:

• 15 gün — tahliye ve teslim süresi. Kiracının taşınmazı boşaltıp teslim etmesi için verilen süredir.
• 7 gün — itiraz süresi. Kiracı, kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair itirazını bu süre içinde dilekçeyle veya sözlü olarak icra dairesine bildirebilir (İİK m.272, 274).

İtiraz takibi durdurur. Süresinde itiraz edilirse takip durur ve kiraya verenin icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemesi gerekir. İtiraz edilmez veya kaldırılırsa, tahliye emrindeki süre de geçtikten sonra taşınmaz İİK m.273 uyarınca zorla tahliye edilerek kiraya verene teslim edilir.

Önemli bir usul avantajı. Kira süresinin sona ermesi veya tahliye taahhüdüne dayalı bu takip yolunda, kiracı süresinde itiraz etmezse ayrıca icra mahkemesine başvurmaya gerek yoktur; doğrudan zorla tahliyeye geçilir. Bu, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başvurulan İİK m.269 yolundan farklıdır — orada ayrıca icra mahkemesinden tahliye kararı alınması gerekir.

Tebligat şarttır. Yargıtay kararlarında, tahliye emri tebliğ edilmeden İİK m.272 ve 273’teki sürelerin işlemeye başlamayacağı; kiracının takibi haricen öğrenip icra dosyasına itiraz etmesinin emredici hükümler karşısında sonuca etkili olmayacağı belirtilmektedir.

İmza inkârı: takibi tıkayan tuzak

Bu, uygulamada süreci en çok uzatan noktadır ve iki yönü vardır.

Kiracı bakımından: imzayı inkâr etmek isteyen kiracının bunu itirazında ayrıca ve açıkça belirtmesi gerekir. Aksi hâlde imzayı ikrar etmiş sayılır ve sonradan bu iddiayı ileri süremez.

Kiraya veren bakımından: kiracı, taahhütteki imzanın kendisine ait olmadığını veya taahhütteki tarihe itiraz ederse, kiraya veren icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin E. 2015/1019, K. 2015/1686 sayılı kararı bu yöndedir. Bu hâlde genel mahkemede itirazın iptali davası açılması gerekir ve süreç uzar.

Bu yüzden taahhüdün noterde düzenlenmesi ya da imza ve tarihinin noterce onaylanması kritik önem taşır. Noterlikçe düzenlenen veya imzası ve tarihi tasdikli bir taahhüde dayanılıyorsa ve kiracı yenileme ya da uzatma iddiasını aynı kuvvette bir belgeyle ispatlayamıyorsa, itiraz icra mahkemesince kaldırılır. Adi yazılı taahhütte ise imza inkârı süreci genel mahkemeye taşır.

Şartlı taahhütler. Yargıtay, belirli koşullara bağlanmış taahhütlerin de geçerli olabileceğini kabul etmektedir; ancak koşulun gerçekleştiğinin ispatı kiraya verene düşer.

Belgeler, arabuluculuk ve zorla tahliye

Asıl belgeler zorunludur. Kiraya veren, icra dairesine başvururken kira sözleşmesinin ve tahliye taahhüdünün aslını ibraz etmek zorundadır. Fotokopi ile takip açılamaz.

Arabuluculuk dava şartıdır. 7445 sayılı Kanun’la getirilen düzenleme uyarınca, 1 Eylül 2023’ten itibaren kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur; aksi hâlde dava usulden reddedilir. Bu şart dava yoluna ilişkindir. Bu nedenle icra yolu ile dava yolu arasındaki tercih, yalnızca hız değil usul bakımından da farklı sonuç doğurur.

Zorla tahliye nasıl yürür? Süre dolduğu hâlde taşınmaz boşaltılmazsa, kiraya verenin talebi üzerine icra müdürlüğü tahliyeyi gerçekleştirir. Uygulamada kolluk yardımı alınır; taşınmazdaki eşyalar tutanakla tespit edilerek çıkarılır ve alacaklıya teslim edilmezse yediemine bırakılır. Yediemin ücreti ve nakliye gideri öncelikle alacaklıdan tahsil edilir, sonra borçluya yükletilir.

Sık yapılan hatalar:

• Bir aylık süreyi kaçırmak — en sık ve en telafisiz hata.
• Teslimden önce alınan taahhüde dayanmak — geçersiz sayılır.
• Paydaşlardan yalnız birinin takip başlatması.
• Tarihsiz veya belirsiz tarihli taahhüt.
• Adi yazılı taahhütle yetinmek — imza inkârı hâlinde icra mahkemesi yolu kapanır.
• Fotokopi belgeyle takip açmaya çalışmak.

Toplanacak belgeler: kira sözleşmesi aslı, tahliye taahhüdü aslı (mümkünse noter onaylı), tapu kaydı ve paydaşlık durumu, kira ödemelerine ilişkin dekontlar, taraflar arasındaki ihtar ve yazışmalar, tebligat şerhleri.