İcra İhalesi ve İhalenin Feshi: Mal Nasıl Satılır, İhale Nasıl Bozulur?

İcra takibinde borçlunun borcu ödenmezse, haczedilen taşınır veya taşınmaz mallar açık artırma (ihale) yoluyla satılarak paraya çevrilir. 2021’de yürürlüğe giren 7343 sayılı Kanun ile bu satışlar artık tamamen elektronik ortamda, UYAP e-Satış Portalı üzerinden yapılır. Satış işleminde usule aykırılık varsa, ilgililer İİK m.134 uyarınca ihalenin feshini isteyebilir. Bu rehberde malın nasıl satıldığını, e-Satış sürecini ve ihalenin nasıl bozulabileceğini açıklıyoruz.

Haczedilen Mal Nasıl Satılır? (Paraya Çevirme)

Haczedilen malın satılabilmesi için alacaklının satış talebinde bulunması gerekir. İİK m.106 uyarınca (7343 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle taşınır ve taşınmaz için birleştirilerek) satış, haczin yapıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde istenmelidir; süresinde satış istenmezse haciz kendiliğinden kalkar. Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin yatırılması zorunludur. Süreç özetle kıymet takdiri, satış ilanı, elektronik açık artırma ve bedelin paylaştırılması aşamalarından oluşur.

Kıymet Takdiri ve İtirazı

Satıştan önce icra dairesi, malın güncel değerini bilirkişi marifetiyle belirler (kıymet takdiri). Kendisine kıymet takdiri raporu tebliğ edilen borçlu veya alacaklı, tebliğden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine itiraz edebilir (İİK m.128/a). Mahkeme gerekirse yeni bir bilirkişi heyetiyle yeniden değerleme yaptırır. Kıymet takdiri kesinleşmeden mal ihaleye çıkarılamaz ve rapor kural olarak iki yıl geçerlidir; bu sürede satılamayan mal için değerleme yenilenir. Kıymet takdirindeki eksiklik, satış tamamlandıktan sonra ihalenin feshine de gerekçe olabilir.

e-Satış: Elektronik Açık Artırma

7343 sayılı Kanunla fiziki ihale salonları kapatılmış, satışların tamamı UYAP e-Satış Portalı’na (esatis.uyap.gov.tr) taşınmıştır. Sürecin temel kuralları:

• İlan: Satış ilanı, satıştan en az 15 gün önce yayımlanır ve ilgililere tebliğ edilir.
• Artırma süresi: İlanda belirtilen tarihte başlayan artırma 7 gün boyunca açık kalır; bu sürede 7/24 elektronik teklif verilebilir.
• Teminat: Teklif verebilmek için malın muhammen (takdir edilen) değerinin yüzde onu oranında teminatın icra dairesi hesabına yatırılması zorunludur.
• İhalenin tamamlanması: En yüksek teklifi veren alıcı olur; ancak teklifin, malın kıymetinin yüzde ellisini (rüçhanlı alacaklar ve satış masraflarıyla birlikte) karşılaması gerekir.

Ayrıca İİK m.111/a uyarınca borçlu, kıymet takdirinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde malını kendisinin rızaen satması için yetki talep edebilir.

İhalenin Tamamlanması ve Bedelin Ödenmesi

Artırma sona erince icra dairesi satış tutanağı düzenler. İhaleyi kazanan alıcı, satış bedelini icra dairesince belirlenen süre içinde tek seferde ve eksiksiz öder; aksi halde ihale bozulur ve mal yeniden satışa çıkarılır. Bedel ödenip ihale kesinleştikten sonra taşınmazlarda tapu devri (tescil), taşınırlarda teslim işlemleri yapılır. İhalenin feshi davası açılması, kural olarak alıcının bedeli ödeme yükümlülüğünü durdurmaz.

İhalenin Feshi Nedir? (İİK m.134)

İhalenin feshi, yapılan icra ihalesinin usule veya kanuna aykırılık nedeniyle iptal edilmesidir. İİK m.134 uyarınca fesih, satışın yapıldığı yer icra mahkemesinden şikâyet yoluyla ve ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde istenir. Talep hakkı; satış isteyen alacaklıya, borçluya, malın resmî sicilinde kayıtlı ilgililere, sınırlı ayni hak sahiplerine ve pey sürerek ihaleye katılanlara tanınmıştır. Bazı hallerde (usulsüz tebligat, fesada sonradan ıttıla gibi) süre, sebebin öğrenildiği tarihten başlar; ancak her hâlükârda ihale tarihinden itibaren bir yıl geçince fesih istenemez. Fesih davası icra mahkemesinde basit yargılama usulüyle ve ivedilikle görülür; başvuran, usulsüzlük nedeniyle kendi menfaatinin zarara uğradığını ispatlamalıdır (İİK m.134/8).

İhalenin Feshi Sebepleri

Yalnızca satışın “adil olmadığı” yönündeki sübjektif iddialar değil, somut ve usule aykırı işlemler fesih gerekçesi olabilir. Başlıca sebepler:

• Hazırlık aşamasındaki aykırılıklar: Kıymet takdirinin eski (iki yıldan fazla) olması, satış ilanının tebliğ edilmemesi veya ilan sürelerine uyulmaması.
• İhale sırasındaki aykırılıklar: Açık artırmanın belirlenen usul ve esaslara aykırı yapılması, artırma süresinin usulsüz sınırlandırılması.
• İhaleye/artırmaya fesat karıştırılması: Gizli anlaşmayla fiyatın düşük tutulması veya elektronik sistemde rekabetin engellenmesi.
• Malın esaslı niteliklerinde hata: Şartnamedeki bilgiyle malın gerçek durumu arasında (ör. imarlı arsa görünüp aslında farklı olması) alıcıyı ağır zarara uğratan farklılık.

Fesih Talebinin Reddi: %10 Para Cezası

İhalenin feshi yolu, malın devrini geciktirmek için kötüye kullanılmasın diye ağır bir yaptırıma bağlanmıştır. İcra mahkemesi fesih talebini haksız bulup esastan reddederse, talep eden kişiyi ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına mahkûm eder. Bu nedenle elinde somut bir usulsüzlük delili (örneğin usulsüz tebligat) bulunmayanların bu yola başvurması tavsiye edilmez. Haklı bulunması halinde ise ihale iptal edilir, mal borçluya döner ve gerekirse yeniden satışa çıkarılır.

Sıkça Sorulan Sorular

İcra ihalesi nasıl yapılır?

Haczedilen malın kıymeti bilirkişiyle belirlenir, kıymet takdiri kesinleşince satış ilanı yayımlanır ve mal UYAP e-Satış Portalı üzerinden elektronik açık artırmayla satılır. En yüksek teklifi veren ve yasal şartları sağlayan kişi alıcı olur.

İcra satışı artık nerede yapılıyor?

2021’de yürürlüğe giren 7343 sayılı Kanunla fiziki ihale salonları kapatılmıştır. Satışların tamamı UYAP e-Satış Portalı (esatis.uyap.gov.tr) üzerinden elektronik ortamda yapılır; teklifler ilan süresince 7/24 verilebilir.

İhaleye katılmak için ne kadar teminat gerekir?

Teklif verebilmek için malın muhammen (takdir edilen) değerinin yüzde onu oranında teminatın, icra dairesinin bildirdiği banka hesabına yatırılması zorunludur. Teminat yatırılmadan e-Satış sisteminde teklif verilemez.

İhalenin feshi ne kadar sürede istenir?

İİK m.134 uyarınca ihalenin feshi, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde satışın yapıldığı yer icra mahkemesine şikâyet yoluyla istenir. Bazı hallerde süre öğrenme tarihinden başlasa da, ihaleden itibaren bir yıl geçince fesih istenemez.

İhalenin feshi sebepleri nelerdir?

Kıymet takdirinin eski olması, satış ilanının tebliğ edilmemesi, açık artırmanın usulsüz yapılması, ihaleye fesat karıştırılması ve malın esaslı niteliklerinde alıcıyı zarara uğratan hata başlıca fesih sebepleridir.

İhalenin feshi davası reddedilirse ne olur?

İcra mahkemesi talebi haksız bulup esastan reddederse, talep eden kişi ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına mahkûm edilir. Bu nedenle somut bir usulsüzlük deliliniz yoksa bu yola başvurmak risklidir.