İcra İhalesi ve İhalenin Feshi: Mal Nasıl Satılır, İhale Nasıl Bozulur?

İcra takibinde borçlunun borcu ödenmezse, haczedilen taşınır veya taşınmaz mallar açık artırma (ihale) yoluyla satılarak paraya çevrilir. 2021’de yürürlüğe giren 7343 sayılı Kanun ile bu satışlar artık tamamen elektronik ortamda, UYAP e-Satış Portalı üzerinden yapılır. Satış işleminde usule aykırılık varsa, ilgililer İİK m.134 uyarınca ihalenin feshini isteyebilir. Bu rehberde malın nasıl satıldığını, e-Satış sürecini ve ihalenin nasıl bozulabileceğini açıklıyoruz.

Haczedilen Mal Nasıl Satılır? (Paraya Çevirme)

Haczedilen malın satılabilmesi için alacaklının satış talebinde bulunması gerekir. İİK m.106 uyarınca (7343 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle taşınır ve taşınmaz için birleştirilerek) satış, haczin yapıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde istenmelidir; süresinde satış istenmezse haciz kendiliğinden kalkar. Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin yatırılması zorunludur. Süreç özetle kıymet takdiri, satış ilanı, elektronik açık artırma ve bedelin paylaştırılması aşamalarından oluşur.

Kıymet Takdiri ve İtirazı

Satıştan önce icra dairesi, malın güncel değerini bilirkişi marifetiyle belirler (kıymet takdiri). Kendisine kıymet takdiri raporu tebliğ edilen borçlu veya alacaklı, tebliğden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine itiraz edebilir (İİK m.128/a). Mahkeme gerekirse yeni bir bilirkişi heyetiyle yeniden değerleme yaptırır. Kıymet takdiri kesinleşmeden mal ihaleye çıkarılamaz ve rapor kural olarak iki yıl geçerlidir; bu sürede satılamayan mal için değerleme yenilenir. Kıymet takdirindeki eksiklik, satış tamamlandıktan sonra ihalenin feshine de gerekçe olabilir.

e-Satış: Elektronik Açık Artırma

7343 sayılı Kanunla fiziki ihale salonları kapatılmış, satışların tamamı UYAP e-Satış Portalı’na (esatis.uyap.gov.tr) taşınmıştır. Sürecin temel kuralları:

• İlan: Satış ilanı, satıştan en az 15 gün önce yayımlanır ve ilgililere tebliğ edilir.
• Artırma süresi: İlanda belirtilen tarihte başlayan artırma 7 gün boyunca açık kalır; bu sürede 7/24 elektronik teklif verilebilir.
• Teminat: Teklif verebilmek için malın muhammen (takdir edilen) değerinin yüzde onu oranında teminatın icra dairesi hesabına yatırılması zorunludur.
• İhalenin tamamlanması: En yüksek teklifi veren alıcı olur; ancak teklifin, malın kıymetinin yüzde ellisini (rüçhanlı alacaklar ve satış masraflarıyla birlikte) karşılaması gerekir.

Ayrıca İİK m.111/a uyarınca borçlu, kıymet takdirinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde malını kendisinin rızaen satması için yetki talep edebilir.

İhalenin Tamamlanması ve Bedelin Ödenmesi

Artırma sona erince icra dairesi satış tutanağı düzenler. İhaleyi kazanan alıcı, satış bedelini artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde nakden öder (taşınırda İİK m.118, taşınmazda m.130). Ödemezse teminatı iade edilmez ve mal yeniden artırmaya çıkarılır. Bedel ödenip ihale kesinleştikten sonra taşınmazlarda tapu devri (tescil), taşınırlarda teslim işlemleri yapılır. İhalenin feshinin talep edilmiş olması, alıcının bedeli ödeme yükümlülüğünü durdurmaz; bu kural kanun metninde açıkça yer alır.

İhalenin Feshi Nedir? (İİK m.134)

İhalenin feshi, yapılan icra ihalesinin usule veya kanuna aykırılık nedeniyle iptal edilmesidir. İİK m.134 uyarınca fesih, satışın yapıldığı yer icra mahkemesinden şikâyet yoluyla ve ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde istenir. Talep hakkı; satış isteyen alacaklıya, borçluya, malın resmî sicilinde kayıtlı ilgililere, sınırlı ayni hak sahiplerine ve pey sürerek ihaleye katılanlara tanınmıştır. Bazı hallerde (usulsüz tebligat, fesada sonradan ıttıla gibi) süre, sebebin öğrenildiği tarihten başlar; ancak bu süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez. Fesih davası icra mahkemesinde basit yargılama usulüyle ve ivedilikle görülür; başvuran, usulsüzlük nedeniyle kendi menfaatinin zarara uğradığını ispatlamalıdır (İİK m.134/8).

7571 sayılı Kanunla gelen sınır (RG 25.12.2025): Bu sayımın dışında kalan kişilerce ihalenin feshinin talep edilmesi hâlinde mahkeme talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddeder (İİK m.134/2). Teminatın veya harcın hiç ya da eksik yatırılması hâlinde ise mahkeme, tebliğ edeceği muhtırayla iki haftalık kesin süre içinde eksikliğin tamamlanmasını ister; süresinde tamamlanmazsa talep derhal reddedilir (İİK m.134/4). Ayrıntı için ihalenin feshinde para cezası ve teminat yazımıza bakın.

İhalenin Feshi Sebepleri

Yalnızca satışın “adil olmadığı” yönündeki sübjektif iddialar değil, somut ve usule aykırı işlemler fesih gerekçesi olabilir. Başlıca sebepler:

• Hazırlık aşamasındaki aykırılıklar: Kıymet takdirinin eski (iki yıldan fazla) olması, satış ilanının tebliğ edilmemesi veya ilan sürelerine uyulmaması.
• İhale sırasındaki aykırılıklar: Açık artırmanın belirlenen usul ve esaslara aykırı yapılması, artırma süresinin usulsüz sınırlandırılması.
• İhaleye/artırmaya fesat karıştırılması: Gizli anlaşmayla fiyatın düşük tutulması veya elektronik sistemde rekabetin engellenmesi.
• Malın esaslı niteliklerinde hata: Şartnamedeki bilgiyle malın gerçek durumu arasında (ör. imarlı arsa görünüp aslında farklı olması) alıcıyı ağır zarara uğratan farklılık.

Süreler: Yedi Gün ve Bir Yıllık Dış Sınır

Kural, ihale tarihinden itibaren yedi gündür. Kanun, ilgililerin ihaleye kadar yapılan işlemlerdeki yolsuzlukları en geç ihale günü öğrenmiş sayılacağını kabul eder; bu yüzden ihaleden önceki aşamalardaki bir usulsüzlük için “sonradan öğrendim” savunması kural olarak sonuç doğurmaz (İİK m.134).

Öğrenmeye bağlı süreler bir yıllık dış sınırı aşamaz; bu sınır geçtikten sonra usulsüzlük öğrenilse bile fesih istenemez. Kendi tarihlerinizle hesap için ihalenin feshi süre hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Menfaat İhlali Şartı

Usulsüzlüğün varlığı tek başına yetmez. İİK m.134’e göre fesih isteyen kişi, yolsuzluk yüzünden kendi menfaatinin zedelendiğini ispat etmek zorundadır. Örneğin satış ilanı kendisine tebliğ edilmeyen bir ilgili, bu yüzden ihaleye katılamadığını veya malın daha yüksek bedelle satılmasını sağlayamadığını göstermelidir. Menfaat zedelenmesi somut olarak anlatılmayan talepler, usulsüzlük gerçek olsa bile reddedilebilir.

Harç ve Teminat: Kim Ne Yatırır?

Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişiler (uygulamada en çok pey sürerek ihaleye katılanlar) için kanun ek şartlar koyar: talep, ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir ve bu harcın yarısı talepte bulunurken peşin yatırılır; ayrıca ilgililerin muhtemel zararına karşılık ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi şarttır (İİK m.134).

Talep kabul edilirse bu harç başkasına yüklenmez ve istenirse iade edilir; talep reddedilirse alınan harç iade edilmez, kalan kısmı da talep edenden tahsil edilir. Teminatın akıbeti ve para cezasıyla ilişkisi için ihalenin feshinde para cezası ve teminat yazımıza bakabilirsiniz.

Yargılama Nasıl Yürür?

İcra mahkemesi, talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmese bile kararını verir; talebin usulden reddi gereken hâllerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir. Şikâyet görevsiz veya yetkisiz bir mahkemeye yapılmışsa, o mahkeme dosya üzerinden inceleyerek en geç on gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verir ve dosyayı kendiliğinden görevli ya da yetkili icra mahkemesine gönderir; bu kararlar kesindir (İİK m.134).

Fesih dilekçesinde ihale tarihi, dayanılan usulsüzlük, öğrenme tarihi ve menfaat zedelenmesi açıkça yazılmalıdır. Hazır bir metin için ihalenin feshi dilekçesi örneğimizi inceleyebilirsiniz.

Fesih Talebinin Reddi: Yüzde Ona Kadar Para Cezası

İhalenin feshi yolu, malın devrini geciktirmek için kötüye kullanılmasın diye para cezasına bağlanmıştır. Güncel İİK m.134’e göre icra mahkemesi talebi işin esasına girerek reddederse, talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. Eski metindeki sabit “yüzde on” oranı yerine artık yüzde ona kadar bir üst sınır vardır; mahkeme bu sınır içinde takdir yapar.

Bu nedenle elinde somut bir usulsüzlük delili (örneğin usulsüz tebligat) ve gösterilebilir bir menfaat zedelenmesi bulunmayanların bu yola başvurması tavsiye edilmez. Talep haklı bulunursa ihale iptal edilir ve mal gerekirse yeniden satışa çıkarılır.

Fesih Talebi Ödemeyi ve Tapu Devrini Durdurur mu?

İki ayrı kural birlikte işler. Alıcı açısından: fesih talep edilmiş olması, ihale bedelini yedi gün içinde ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Alacaklılar açısından ise ihale kesinleşmedikçe ve mal alıcıya teslim edilmedikçe ya da teslime hazır hâle getirilmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez (İİK m.134).

Tapu tescili için tapu idaresine yazılacak müzekkere, şikâyet süresi geçtikten veya fesih talebi hakkındaki karar kesinleştikten sonra gönderilir. Taşınmazda borçlu ya da resmî belgeye dayanmayan biri oturuyorsa, on beş gün içinde boşaltması için tahliye emri tebliğ edilir; boşaltılmazsa zorla çıkarılarak taşınmaz alıcıya teslim edilir (İİK m.135).

Satış Sürecinin Zaman Çizelgesi

Haczedilen malın paraya çevrilmesi, birbirine bağlı sürelerden oluşur. Herhangi birinin kaçırılması haczin düşmesine yol açar.

Birinci satır alacaklı için en kritik takvimdir: haciz tarihinden itibaren bir yıl içinde satış istenmezse haciz düşer ve dosya yeniden işletilmek zorunda kalınır. Dördüncü satır ise hem alacaklı hem borçlu için önemlidir: kıymet takdiri süresiz geçerli değildir; belirli bir süre geçtikten sonra yapılan satışlarda değerin güncellenmesi gerekir. Ayrıntı için satış talebi süresi: hacizde 1 yıl, rehinde 6 ay rehberimize bakınız.

Kıymet Takdirine İtiraz: Değer Neden Önemli?

Kıymet takdiri, ihalede kabul edilecek asgari bedelin dayanağıdır. Düşük belirlenen değer, malın gerçek değerinin çok altında satılmasına yol açar.

Yedinci satır borçlular tarafından çoğu zaman fark edilmez: malın yüksek değerlenmesi borçlunun lehinedir, çünkü satış bedeli borcu daha büyük oranda karşılar ve kalan borç azalır. Bu nedenle kıymet takdirine itiraz, yalnızca alacaklının değil borçlunun da başvurması gereken bir yoldur. Süreç için kıymet takdirine itiraz: 7 günlük şikâyet ve 2 yıl kuralı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Elektronik Satıştan Mal Almak: Alıcı Kontrol Listesi

İcradan mal almak avantajlı olabilir; ancak alıcı, satın aldığı malın hukuki durumunu kendisi denetlemek zorundadır.

Üçüncü ve dördüncü satırlar en sık sürprizi doğurur: ihaleyi kazanmak, taşınmazın boş teslim edileceği anlamına gelmez. İçinde oturan varsa tahliye için ayrıca işlem yapılması gerekir. Son satır ise alıcı için mali risktir: ihale bedeli süresinde ödenmezse teminat bakımından olumsuz sonuç doğar ve mal yeniden artırmaya çıkarılır. Ayrıntılar için UYAP e-satıştan icradan ev veya araç nasıl alınır ve ihale bedelini ödemezsem ne olur rehberlerimize bakabilirsiniz.

Özetle: Süreler Alacaklıyı, Kontroller Alıcıyı Korur

Haczedilen malın paraya çevrilmesi, birbirine bağlı sürelerden oluşan bir zincirdir. Alacaklı için en kritik takvim satış isteme süresidir — hacizde bir yıl, rehinde altı ay; kaçırılırsa haciz düşer ve dosya yeniden işletilir. Borçlu için en değerli imkân kıymet takdirine itirazdır: malın yüksek değerlenmesi borcun daha büyük oranda kapanmasını sağladığından, itiraz yalnızca alacaklının değil borçlunun da yoludur.

İhaleden mal alacaklar için ise asıl risk fiyatta değil hukuki durumdadır: dosyadaki tebligat parçaları, tapu şerhleri, taşınmazda oturan bulunup bulunmadığı ve şartname satın almadan önce incelenmelidir. İhaleyi kazanmak taşınmazın boş teslim edileceği anlamına gelmez; ihale bedelinin süresinde ödenmemesi ise teminat bakımından olumsuz sonuç doğurur ve mal yeniden artırmaya çıkarılır.

Satış Zincirinin Kanuni Çerçevesi

Haczedilen malın paraya çevrilmesi, birbirini izleyen kesin sürelerle işleyen bir zincirdir.

Yedinci satır, artırma takvimini belirler: satış ilanı en az on beş gün önce yapılır ve ikinci artırma, birincinin bitiminden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde planlanır. Bu sürelere uyulmaması fesih sebebi oluşturabilir.

İhale Sonrası Aşamalar

İhalenin gerçekleşmesi süreci bitirmez; ödeme, tescil ve fesih ihtimalleri sırayla gündeme gelir.

İkinci ve dördüncü satırlar birlikte okunmalıdır: bedeli süresinde yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez; ancak yeniden yapılan artırmada bedel daha düşük çıksa bile ilk alıcıdan fark istenmez, çünkü bu sorumluluğu düzenleyen İİK m.133 7343 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmıştır. 7589 sayılı Kanundan sonra ilanı yapılan artırmalarda ödemeyen alıcıya teklif bedelinin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir.

İhalenin feshi için ihalenin feshi dilekçesi rehberimize bakabilirsiniz.

Alıcı Bakımından Kontrol Listesi

Artırmaya katılmadan önce yapılacak inceleme, sonradan doğacak uyuşmazlıkları önler.

Sekizinci satır, alıcı bakımından en kritik denetimdir: bazı yükler satışla birlikte alıcıya intikal edebilir. Şartnamede hangi hakların devam edeceği gösterildiğinden, teklif öncesi bu bölüm dikkatle incelenmelidir.

Borçlu Bakımından Satış Süreci

Satışa konu malı bulunan borçlunun kullanabileceği imkânlar sınırlı ancak etkilidir.

Birinci satır, borçlu bakımından en değerli imkândır: rızaen satış yetkisiyle malın piyasa değerine yakın bir bedelle satılması mümkün olabilir ve bu, cebrî satışa göre daha yüksek bir sonuç doğurur.

Satış süresi için satış talep süresi rehberimize bakabilirsiniz.

Satılamama ve İkinci Artırma

Birinci artırmada satılamayan mal bakımından süreç devam eder.

Altıncı satır, alacaklı bakımından önemli bir kuraldır: bir yıl içinde satışı istenip de artırma sonucu satılamayan malda süre bir yıl daha uzar. Bu nedenle satılamama hâlinde dosya kapatılmamalıdır.

İhale Bedelinin Ödenmemesi

Bedelin süresinde yatırılmaması hâlinde doğan sonuçlar ağırdır.

İkinci satır, sürenin başlangıcı bakımından belirleyicidir: yedi günlük süre ihale gününden değil, sonuç tutanağının elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten işler.

Paylaştırma ve Sıra

Satış bedelinin dağıtımı, birden çok alacaklı bulunduğunda cetvelle yapılır.

Yedinci satır, alacaklılar arasındaki uyuşmazlığın çözüm yoludur: cetveldeki sıraya yönelik başvuru şikâyet, bir alacağın esasına yönelik başvuru ise dava yoluyla ileri sürülür.

Sıra cetveli için sıra cetveli rehberimize bakabilirsiniz.

Uygulamada Sık Sorulanlar

İhale ve fesih konusunda tekrarlanan sorular belirli başlıklarda toplanır.

Sekizinci satır, fesih taleplerinin en sık reddedilme gerekçesidir: kıymet takdirine süresinde itiraz etmeyen ilgili, sonradan bu gerekçeyle ihalenin feshini isteyemez.

Satış Öncesi Hazırlık

Satışın sağlıklı yürümesi, önceki aşamaların eksiksiz tamamlanmasına bağlıdır.

Beşinci satır, fesih riskini en aza indiren adımdır: tapu sicilinde kayıtlı tüm ilgililere kıymet takdiri raporunun ve satış ilanının tebliğ edilmesi gerekir. Bu bildirimler yapılmadan yürütülen satış fesih talebine konu olur.

Sıkça Sorulan Sorular

İhaleyi kazanıp bedeli yatırmazsam para cezası öder miyim?

31.07.2026 ve sonrasında ilanı yapılan artırmalarda evet: 7589 sayılı Kanunla değiştirilen İİK m.114/7-(9) uyarınca teklif ettiğiniz bedelin %5’i oranında idari para cezası verilir ve 6183 sayılı Kanun uyarınca tahsil edilir. Teminatınız da iade edilmez. İki ihale arasındaki farktan sorumluluk ise 7343 sayılı Kanunla kaldırılmıştır.

İcra ihalesi nasıl yapılır?

Haczedilen malın kıymeti bilirkişiyle belirlenir, kıymet takdiri kesinleşince satış ilanı yayımlanır ve mal UYAP e-Satış Portalı üzerinden elektronik açık artırmayla satılır. En yüksek teklifi veren ve yasal şartları sağlayan kişi alıcı olur.

İcra satışı artık nerede yapılıyor?

2021’de yürürlüğe giren 7343 sayılı Kanunla fiziki ihale salonları kapatılmıştır. Satışların tamamı UYAP e-Satış Portalı (esatis.uyap.gov.tr) üzerinden elektronik ortamda yapılır; teklifler ilan süresince 7/24 verilebilir.

İhaleye katılmak için ne kadar teminat gerekir?

Teklif verebilmek için malın muhammen (takdir edilen) değerinin yüzde onu oranında teminatın, icra dairesinin bildirdiği banka hesabına yatırılması zorunludur. Teminat yatırılmadan e-Satış sisteminde teklif verilemez.

İhalenin feshi ne kadar sürede istenir?

İİK m.134 uyarınca ihalenin feshi, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla istenir. Satış ilanı tebliğ edilmemişse veya hata ya da fesat sonradan öğrenilmişse süre öğrenmeden başlar; ancak ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilanından itibaren bir yıl geçince fesih istenemez.

Fesih talebi tapu devrini durdurur mu?

Evet. Tapu tescili için müzekkere, şikâyet süresi geçtikten veya fesih talebi hakkındaki karar kesinleştikten sonra yazılır. Ancak fesih talebi, alıcının ihale bedelini yedi gün içinde ödeme yükümlülüğünü durdurmaz.

İhaleye katılan biri fesih isterse harç ve teminat öder mi?

Evet. Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışındaki talep edenler (pey sürenler gibi) ihale bedeli üzerinden nispi harç öder, yarısını peşin yatırır ve ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterir.

İhalenin feshi sebepleri nelerdir?

Kıymet takdirinin eski olması, satış ilanının tebliğ edilmemesi, açık artırmanın usulsüz yapılması, ihaleye fesat karıştırılması ve malın esaslı niteliklerinde alıcıyı zarara uğratan hata başlıca fesih sebepleridir.

İhalenin feshi davası reddedilirse ne olur?

İcra mahkemesi talebi işin esasına girerek reddederse, talep eden kişi ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm edilir; konut finansmanı ve TOKİ’nin rehinli alacaklarında oran yüzde yirmidir. Bu nedenle somut bir usulsüzlük deliliniz ve zedelenen bir menfaatiniz yoksa bu yola başvurmak risklidir.