İhalenin Feshi Dilekçesi Örneği (2026) — İİK m.134, 7 Gün ve %10 Risk

İhalenin feshi, icra hukukunun en riskli yollarından biridir. Haklı çıkarsanız ihale iptal edilir; esastan haksız bulunursanız ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezası ödersiniz. Üstelik 7571 sayılı Kanun 2025 sonunda caydırıcılığı bir kademe daha artırdı. Aşağıda kimin başvurabileceği, yedi günlük sürenin ne zaman kaymadığı, teminat-harç rejimi ve hazır bir fesih dilekçesi örneği var.

Önce Üç Eşik: Sıfat, Süre, Teminat

Başvurudan önce üç sorunun cevabı net olmalıdır. Bu eşiklerden birinde takılan dosya esasa hiç girmez.

1) Sıfatınız var mı?

İİK m.134/2’ye göre ihalenin feshini yalnızca şu kişiler isteyebilir: satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler. Bu kişilerin ayrıca yurt içinde bir adres göstermesi gerekir.

2) Yedi günlük süre içinde misiniz?

Kural: fesih, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenir ve ilgililer fesih sebebini en geç ihale günü öğrenmiş sayılır.

3) Teminat ve harç eksiksiz mi?

Eksikse iki haftalık kesin süre işleyecek ve ikmal edilmezse talep reddedilecektir. Ayrıntısı aşağıda.

Yedi Gün Her Zaman İhale Tarihinden Başlamaz

Süre kuralının yalnız yarısı bilinir ve eksik bilinen yarısı hak kaybına yol açar. Üç hâlde süre ihale tarihinden değil öğrenme tarihinden işler:

1. Tebliğ edilmesi gereken ilgiliye satış ilanının tebliğ edilmemiş olması — uygulamada en işlek fesih sebebi budur ve aynı zamanda süreyi de kaydırır
2. Satılan malın esaslı niteliklerindeki hatanın sonradan öğrenilmesi — yüzölçümü, imar durumu veya oda sayısının şartnamedekinden önemli ölçüde farklı çıkması
3. Artırmaya fesat karıştırıldığının sonradan öğrenilmesi

Usulsüzlüğü Göstermek Yetmez: Kendi Zararınızı da İspatlamalısınız

Bu, fesih taleplerinin en sık esastan reddedildiği noktadır — ve esastan ret, para cezası riskini doğuran hâldir.

İİK m.134 uyarınca ihalenin feshini şikâyet yolu ile talep eden ilgili, söz konusu yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin zarar gördüğünü ispata mecburdur.

Yani soyut bir usul aykırılığı saptamak yeterli değildir. Size usulüne uygun tebliğ yapılmış olmasına rağmen başka bir ilgiliye yapılmamışsa, o eksikliğin sizin menfaatinizi nasıl etkilediğini ortaya koymanız beklenir. Şablonun 4. maddesi bu bağı kurmak için ayrılmıştır.

Teminat ve Harç: Sıfatınız Maliyeti Belirler

Hem teminat hem harç, talebi kimin yaptığına göre değişir ve fark büyük olabilir.

Teminatın yatırılmaması hâlinde talep, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir.

Esastan Ret: %10’a Kadar Para Cezası

İcra mahkemesi işin esasına girerek talebin reddine karar verirse, ihalenin feshini talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. Yüzde on üst sınır olup mahkeme somut olayın koşullarına göre daha düşük bir oran da belirleyebilir.

Kritik ayrım şudur: para cezası esastan ret hâlinde uygulanır. Talep usulden reddedilirse — süre aşımı, sıfat yokluğu veya teminat eksikliği nedeniyle — para cezası gündeme gelmez.

Tahsil de özel bir usule bağlanmıştır: ret kararının kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde genel hükümlere göre tazminat davası açılmazsa, para cezası 6183 sayılı Kanun uyarınca tahsil edilmek üzere tahsil dairesine bildirilir. Tahsil dairesi bildirimden itibaren üç ay içinde tahsil etmezse, talep hâlinde teminat ilgilisine iade edilir.

Hangi Sebepler İşe Yarar, Hangileri Yaramaz?

Fesih sebepleri kanunda tek tek sayılmamıştır; madde Türk Borçlar Kanunu’nun 281. maddesindeki sebeplere de atıf yapar. Yerleşik uygulamada üç grup öne çıkar:

• Hazırlık aşamasındaki usulsüzlükler — satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi, kıymet takdirinin usulsüz yapılması, şartnamedeki eksiklikler
• İhale sırasındaki aykırılıklar — açık artırmanın belirlenen usul ve esaslara aykırı yürütülmesi, artırma süresinin usulsüz sınırlandırılması
• İhaleye fesat karıştırılması — gizli anlaşmayla fiyatın düşük tutulması veya elektronik sistemde rekabetin engellenmesi

Süre, Ödeme ve Kanun Yolu

Kanun mahkemeye de süre koymuştur: İİK m.134’e 7343 sayılı Kanun’la eklenen fıkra uyarınca icra mahkemesi, fesih talebi üzerine talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile icap eden kararı verir.

Bunun pratik sonucu nettir: hazırlığın başvuru anında tamamlanmış olması gerekir; delilleri sonraya bırakma lüksü yoktur.

Fesih talebi, alıcının ihale bedelini yatırma yükümlülüğünü askıya almaz. Buna karşılık ihale kesinleşmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez — yani fesih tartışması sürerken para dosyada bekler.

İcra mahkemesinin kararına karşı istinaf yolu açıktır. Ancak 7571 ile getirilen “dosya üzerinden ve kesin olarak ret” hâllerinde — sıfat yokluğu veya süresinde ikmal edilmeyen teminat-harç eksikliği — kanun yolu işletilmez.

İhalenin Feshi Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; fesih sebeplerinden yalnızca dosyanıza uyanları bırakın ve her birini belgeye bağlayın. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Daha İyisi: Süreci Baştan Denetlemek

Fesih sonradan başvurulan bir yol olduğu için çoğu zaman geç kalınır. Oysa aynı usulsüzlükler satış sürecinin başında daha ucuz araçlarla giderilebilir.

• Kıymet takdiri aşaması — düşük değer biçildiğini düşünüyorsanız raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yolu açıktır; bu, ihaleden sonra fesih istemekten hem daha ucuz hem daha etkilidir
• İlan ve şartname aşaması — satış ilanının size ve tapudaki hak sahiplerine usulüne uygun tebliğ edilip edilmediği ihaleden önce kontrol edilebilir
• Alıcıysanız — teklif vermeden önce ilanı, şartnameyi ve tapu kaydını incelemek, sonradan “esaslı niteliklerde hata” tartışmasına düşmenin önüne geçer

Sık Yapılan Beş Hata

1. Sıfat kontrolü yapmadan başvurmak. Sayılanlar dışındaysanız talep dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir.
2. Sürenin öğrenmeden işlediğini fark etmemek. Tebligat yoksa süre kayar; ama bir yıllık tavan işler.
3. Kendi zararını ispatlamamak. Soyut usulsüzlük esastan rette ve para cezasında sonuçlanır.
4. Teminat veya harcı eksik yatırmak. İki haftalık kesin süre kaçırılırsa talep derhal reddedilir.
5. “Ucuza gitti” gerekçesine dayanmak. Tek başına fesih sebebi değildir.

Feshi İstenen İhalenin Dayandığı Satış Zinciri

Fesih talebi, satış sürecindeki bir aykırılığa dayanır. Bu nedenle aykırılığın hangi aşamadaki kurala ilişkin olduğunun gösterilmesi gerekir.

Altıncı satır, fesih taleplerinin en sık reddedildiği gerekçedir: kıymet takdirine süresinde itiraz etmeyen ilgili, sonradan bu gerekçeyle ihalenin feshini isteyemez. Bu nedenle kıymet takdiri raporunun tebliğ tarihi, fesih dosyasının ilk kontrol edilecek verisidir.

Talep Öncesi Risk Hesabı

Fesih talebi, teminat ve para cezası riskini birlikte getirir.

İkinci satır, sürenin başlangıcı bakımından dikkat gerektirir: süre her zaman ihale tarihinden başlamaz. Usulsüzlüğün sonradan öğrenildiği hâllerde başlangıç, öğrenme tarihine göre değerlendirilir; bu husus dilekçede ayrıca açıklanmalıdır.

Para cezası için ihalenin feshinde para cezası ve teminat rehberimize bakabilirsiniz.

Dilekçede Gösterilecek Unsurlar

Fesih dilekçesinin yapısı, üç eşiğin karşılanmasına göre kurulur: sıfat, süre ve teminat.

Üçüncü satır, süre tartışmasının çözüldüğü noktadır: usulsüzlük ihale tarihinde bilinemeyecek nitelikteyse, sürenin öğrenme tarihinden başladığı ileri sürülebilir. Bu iddianın dilekçede gerekçesiyle açıklanması gerekir.

Fesih Sonrası Durum

Talebin kabulü veya reddi, ihalenin ve satış sürecinin akıbetini belirler.

İkinci satır, borçlu bakımından geçici bir kazanım anlamına gelir: ihalenin feshi satış sürecini sona erdirmez, yalnızca o ihaleyi ortadan kaldırır. Haciz ayakta kaldığı sürece satış yeniden istenebilir; bu nedenle satış isteme süresi de gözetilmelidir (İİK m.106).

Sıkça Sorulan Sorular

İhalenin feshini kimler isteyebilir?

Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler isteyebilir. Yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla başvurulur.

Sayılan kişiler dışındaysam ne olur?

7571 sayılı Kanunla eklenen hükme göre belirtilen kişiler dışında kalanlarca ihalenin feshinin talep edilmesi hâlinde mahkemece talep dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Duruşma açılmaz, kanun yolu işletilmez.

Yedi günlük süre her zaman ihale tarihinden mi başlar?

Hayır. Kural ihale tarihidir ve ilgililer fesih sebebini en geç ihale günü öğrenmiş sayılır. Ancak üç hâlde süre öğrenme tarihinden başlar: tebliğ edilmesi gereken ilgiliye satış ilanının tebliğ edilmemiş olması, satılan malın esaslı niteliklerindeki hatanın sonradan öğrenilmesi ve artırmaya fesat karıştırıldığının sonradan öğrenilmesi.

Satış ilanı bana hiç tebliğ edilmediyse süreyi kaçırdım mı?

Bu hâlde süre ihale tarihinden değil fesih sebebini öğrendiğiniz tarihten işlemeye başlar. Ancak mutlak bir üst sınır vardır: ihale tarihinden itibaren bir yıl geçtikten sonra ihalenin feshi artık istenemez; bu süre hak düşürücüdür.

Usulsüzlüğü göstermem yeterli mi?

Yeterli değildir. İİK m.134 uyarınca ihalenin feshini talep eden ilgili, söz konusu yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin zarar gördüğünü ispata mecburdur. Soyut bir usul aykırılığı saptamak yetmez.

Talebim reddedilirse ne kadar para cezası öderim?

İcra mahkemesi işin esasına girerek talebin reddine karar verirse, ihalenin feshini talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. Yüzde on üst sınır olup mahkeme daha düşük bir oran da belirleyebilir.

Usulden ret hâlinde de para cezası verilir mi?

Verilmez. Para cezası işin esasına girilerek verilen ret kararlarına bağlanmıştır. Süre aşımı, sıfat yokluğu veya teminat eksikliği gibi usule ilişkin ret hâllerinde para cezası gündeme gelmez.

Yüzde beş teminatı kimler yatırır?

Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişiler, talepte bulunurken ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat göstermek zorundadır. Uygulamada bu esas olarak pey sürerek ihaleye katılan üçüncü kişileri kapsar.

Teminatı veya harcı eksik yatırırsam talebim hemen reddedilir mi?

Hayır. 7571 sayılı Kanunla getirilen düzenlemeye göre mahkeme, tebliğ edeceği muhtırada iki haftalık kesin süre içinde teminatın veya harcın ikmal edilmesini ister. Bu sürede eksiklik giderilmezse mahkeme derhal talebi reddeder.

Harç ne kadar?

Sıfatınıza bağlıdır. Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri maktu harç öder. Bunlar dışında kalanlar, özellikle pey sürerek ihaleye katılanlar, ihale bedeli üzerinden nispi harç öder. Teminatın tamamı ile harcın yarısı talepte bulunulurken peşin yatırılır.

Talebim reddedilirse harcı geri alabilir miyim?

Alamazsınız. Şikâyet reddedilirse harç iade edilmez ve harcın kalan yarısı da şikâyet edenden tahsil edilir. Kanun bu noktada esastan ret ile usulden ret arasında ayrım yapmamıştır.

Malın ucuza gitmesi tek başına fesih sebebi olur mu?

Olmaz. Kanun ihalenin muhammen kıymetin yüzde ellisi üzerinden başlatılmasını zaten öngörmüştür. Bu eşiğin üzerindeki bir bedel yalnızca düşük bulunduğu gerekçesiyle feshe konu edilemez; somut bir usulsüzlüğün ortaya konulması gerekir.

Mahkeme ne kadar sürede karar verir?

İİK m.134’e 7343 sayılı Kanun’la eklenen fıkra uyarınca icra mahkemesi, fesih talebi üzerine talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile icap eden kararı verir.

Fesih talebi alıcının ödeme yükümlülüğünü durdurur mu?

Kural olarak durdurmaz. İhalenin feshi talebinde bulunulmuş olması, alıcının kendisine verilen süre içinde ihale bedelini yatırma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Buna karşılık ihale kesinleşmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez.

Bu sayfadaki örnek dilekçe yalnızca bilgilendirme amaçlı genel bir şablondur ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosya kendine özgüdür; süreler hak düşürücü olabilir. Dilekçenizi mutlaka avukatınızla birlikte hazırlayın. Bu içerik avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz.