İpoteğin Fekki (Terkini) Dava Dilekçesi Örneği (2026) — TMK m.883

Kredi kapanmıştır, son taksit ödenmiştir, banka “borcunuz bitti” demiştir. Aylar sonra daire satılmak istendiğinde tapuda ipoteğin hâlâ durduğu görülür.

Bunun sebebi bir ihmal değil, çoğu zaman sistemin işleyişidir: borcu ödemek ile ipoteği silmek iki ayrı hukuki işlemdir. Biri borçlar hukukunun, diğeri eşya hukukunun alanındadır. Aşağıda ipoteğin hangi yoldan sildirileceği, hangi durumda dava gerektiği ve hazır bir dava dilekçesi, ihtarname ve icra dairesi başvurusu yer almaktadır.

Dekont Yeterli Değil

Bu, dosyaların çoğunda geç fark edilen noktadır.

İpotek tapu siciline tescille doğar ve yalnızca terkinle sona erer. Borcun ödenmesi, alacak ilişkisini bitirir; ancak tapu kütüğündeki ayni hakkı kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Pratik sonuç şudur: kredi kapanış süreciniz banka dekontuyla değil, tapu müdürlüğündeki terkin kaydıyla tamamlanmış sayılmalıdır. Kapanıştan sonra tapudan güncel takyidat belgesi alıp ipoteğin gerçekten silindiğini görmek gerekir.

Üç Yol, Bir Dava

Her ipotek mahkemeye gitmez. Doğru yolu seçmek aylar kazandırır.

1. Süresiz ipotek — alacaklının yazılı talebi. İpotek belli bir süreye bağlı değilse terkin, ipotek alacaklısının yazılı terkin talebiyle tapu müdürlüğüne başvurması üzerine gerçekleşir. Yani anahtar alacaklıdadır; malik tek başına sildiremez.

2. Süreli ipotek — malikin talebi. Bu, az bilinen ve dava gerektirmeyen yoldur. İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde İcra ve İflas Kanunu’nun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.

Bu nedenle ipotek akit tablosunda süre kaydı olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Süreli bir ipotekte dava açmak gereksiz zaman ve masraf demektir.

3. Alacaklı gaip veya kaçınıyorsa — icra dairesi. İcra ve İflas Kanunu’nun 153. maddesi uyarınca bu yola başvurulabilmesi için ipotek alacaklısının borcu almaktan kaçınması veya gaip olması gerekir.

İşleyişi şöyledir: ipotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine başvurur; alacaklıya on beş gün içinde daireye gelerek parayı alması ve ipoteği çözmesi tebliğ edilir. Alacaklı bu süre içinde gelmez veya kabule şayan bir sebep göstermeksizin kaçınırsa, borçlu borcu daireye tamamen yatırdığında icra mahkemesi şikâyet üzerine ipotek kaydının terkinini emreder.

Alacaklısı vefat etmiş, şirketi tasfiye olmuş veya adresi bulunamayan eski ipoteklerde bu yol davadan çok daha hızlıdır.

4. Bunlar sonuç vermezse — terkin davası. Malik terkin talebinde bulunmasına rağmen alacaklı yanaşmazsa, ipoteğin terkini mahkemeden istenir.

Görev ve Yetki

İki teknik nokta dosyaları erken aşamada geri döndürür.

Görev. Yargıtay uygulamasında ipoteğin kaldırılması davasında görevli mahkeme, borç ilişkisini doğuran sözleşmenin niteliğine göre belirlenmektedir. Ticari krediye dayalı olarak verilmiş ipoteklerde dava ticaret mahkemesinde görülür. Konut kredisi gibi tüketici işlemlerinde ise ilişkinin niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Yetki. Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Bu husus kamu düzenindendir, hâkim tarafından resen gözetilir ve taraflar yetkili mahkemeyi sözleşmeyle değiştiremez. Kredi sözleşmelerindeki yetki şartları bu davada sonuç doğurmaz.

Limit İpoteği: Asıl Çekişme

Uygulamada bankaların fek vermemesinin en sık sebebi budur.

Üst sınır (limit) ipoteği, tek bir krediye değil genel kredi sözleşmesi kapsamındaki tüm ilişkiye teminat oluşturur. Bu nedenle tüm hesaplar kapalı olsa dahi, çerçeve sözleşme resmen sona erdirilmedikçe banka ilişkinin devam ettiğini ileri sürebilir.

Çözüm sırası şudur:

1. Bankaya yazılı olarak çerçeve sözleşmenin feshini bildirin,
2. Yeni kredi kullanım talebiniz olmadığını belirtin,
3. Kapanış yazısı ve hesap özeti isteyin,
4. Makul süre tanıyın,
5. Sonuç alınamazsa terkin davası açın.

Bu sıra izlenmeden açılan davada banka “ilişki devam ediyor” savunmasını rahatlıkla kurar.

İspat Yükü Davacıdadır

Bu davada ispat yükü davacı maliktedir; borcun sona erdiği kesin delillerle ortaya konulmalıdır.

Toplanması gerekenler:

• Kapanış yazısı — bankadan alınan, borcun bittiğini gösteren resmî yazı,
• Hesap özeti ve hareket dökümü,
• Tüm ödeme belgeleri ve dekontlar,
• İpotek akit tablosu — süre kaydı ve derece bilgisi için,
• Güncel takyidat belgesi,
• Noter ihtarnamesi ve tebliğ belgesi.

Alacaklı borcun devam ettiğini ileri sürerse hesap dökümü istenir ve dosya bilirkişiye gider; bu ihtimale karşı bilirkişi talebi dilekçede baştan kurulmalıdır.

Ayrı Bir Dayanak: Yolsuz Tescil

Bazı dosyalarda borcun sona ermesi değil, ipoteğin en baştan geçersiz olduğu tartışılır.

Tescil edilmiş ipotek hakkı bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanıyorsa ya da herhangi bir hukuki sebebe dayanmıyorsa yolsuzdur. Sahte belgeyle veya geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak kurulmuş ipoteklerde terkin talebi bu sebebe dayandırılır.

Bu, alacağın sona ermesine dayanan talepten farklı bir hukuki sebeptir ve gerektiğinde birlikte ileri sürülebilir.

İpoteğin Fekki Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin dava dilekçesi, ardından alacaklıya terkin ihtarnamesi ve icra dairesi başvurusu yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Güncel takyidat belgesi alındı mı?
• İpotek süreli mi süresiz mi?
• Süreliyse otuz günlük şerh süresi geçmiş mi?
• İpotek hangi dereceye kayıtlı, başka ipotek var mı?
• Borç ilişkisi tekil kredi mi, genel kredi sözleşmesi mi?
• Limit ipoteğiyse çerçeve sözleşme feshedildi mi?
• Kapanış yazısı ve hesap özeti alındı mı?
• Noter ihtarnamesi gönderildi mi, cevap ne oldu?
• Alacaklı ulaşılabilir mi, yoksa icra yolu mu uygun?
• Borç ilişkisi ticari mi — görevli mahkeme hangisi?
• Yolsuz tescil iddiası da var mı?
• Hüküm fıkrasında tapuya bildirim istendi mi?

Sık Yapılan Hatalar

• Dekontu yeterli saymak. Süreç tapudaki terkin kaydıyla tamamlanır.
• Kapanış yazısı almamak. Borcun bittiği bu belgeyle gösterilir.
• Çerçeve sözleşmeyi feshetmemek. Limit ipoteğinde ilişki devam ediyor sayılabilir.
• İhtarname göndermeden dava açmak. Alacaklının kaçındığı belgelenmelidir.
• Görevli mahkemeyi yanlış seçmek. Borç ilişkisinin niteliği belirleyicidir.
• İcra yolunu bilmemek. Alacaklı gaipse veya kaçınıyorsa daha hızlı yoldur.
• Tapuya bildirimi istememek. Hüküm fıkrasında açıkça yer almalıdır.

Adım Adım Süreç

1. Takyidat listesini çıkarın — Kaç ipotek, hangi derece, hangi yevmiye?
2. Kapanış yazısı isteyin — Hesap özeti ve borcun bittiğine dair yazı.
3. Limit ipoteğiyse çerçeveyi feshedin — Yazılı bildirim şart.
4. Terkin ihtarnamesi gönderin — Süre verin ve sonucu kayda geçirin.
5. Alacaklı gaipse icra yolunu deneyin — Parayı daireye yatırma usulü.
6. Doğru mahkemeyi belirleyin — Borç ilişkisi ticari mi?
7. Davayı açın — Hesap bilirkişisi ve tapuya bildirimi isteyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Dava Sürerken Taşınmazı Korumak: İhtiyati Tedbir

İpoteğin fekki davası devam ederken alacaklının ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe geçmesi mümkündür. Bu ihtimal karşısında davanın kazanılması tek başına yeterli olmayabilir; bu nedenle geçici hukuki koruma hükümleri dilekçenin ayrılmaz parçası olmalıdır.

Tedbir talebinin dayanağı, davanın konusu ile doğrudan bağlantılıdır. Alacak sona ermesine rağmen ipotek tapuda görünmeye devam ettiğinde malik, terkin isteme hakkını kullanır; ancak bu hak dava yoluyla kullanılırken taşınmaz üzerindeki risk sürer. İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe geçilmesi ve satış aşamasına gelinmesi hâlinde, dava sonunda verilecek terkin kararı beklenen sonucu doğurmayabilir. Otuz dokuzuncu maddedeki “hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması” ölçütü tam da bu durumu karşılar. İpoteğin paraya çevrilmesi sürecinin işleyişi için ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip incelenmelidir.

Kırkıncı maddedeki yaklaşık ispat ölçütü, tedbir talebini esas davadan ayıran temel noktadır. Talep eden, davanın esası yönünden haklılığını tam olarak değil yaklaşık olarak ispat etmekle yükümlüdür; hâkimde talebin haklı olduğu yönünde makul bir kanaat oluşturacak düzeyde delil sunulması yeterlidir. Bu nedenle dilekçeye ödemeyi gösteren dekontlar, bankadan alınan borcun kapandığına ilişkin yazı, alacaklıyla yapılan yazışmalar ve terkin talebinin iletildiğini gösteren belgeler eklenmelidir. Aynı madde, tedbir sebebinin ve türünün dilekçede açıkça belirtilmesini de arar; bu nedenle talep “tedbir konulmasına” biçiminde genel değil, hangi işlemin durdurulmasının istendiği gösterilerek yazılmalıdır.

Talebin hangi mahkemeye yöneltileceği de maddede belirlenmiştir. Dava açılmadan önce tedbir isteniyorsa esas hakkında görevli ve yetkili olan mahkemeye; dava açıldıktan sonra ise ancak asıl davanın görüldüğü mahkemeye başvurulur. Ayrıca talep edenin haklarının derhâl korunmasında zorunluluk bulunan hâllerde hâkimin karşı tarafı dinlemeden karar verebileceği öngörülmüştür. Satış aşamasına gelinmiş dosyalarda bu imkân özellikle önem taşır; bu nedenle aciliyetin dilekçede somut olgularla ortaya konması gerekir.

Son olarak iki süre birlikte takip edilmelidir. Karşı taraf dinlenmeden verilen tedbir kararına karşı bir hafta içinde itiraz edilebilir; dolayısıyla lehe alınan kararın kesinleşmiş sayılmaması ve itiraz ihtimaline hazırlıklı olunması gerekir. Daha önemlisi, dava açılmasından önce alınan tedbir kararlarında esas hakkında iki hafta içinde dava açılması zorunludur; bu süre kaçırıldığında alınan tedbir kararı işlevini yitirir. Bu nedenle tedbir kararı alındıktan sonra yapılacak ilk iş, esas davanın süresinde açılmasını sağlamaktır. Geçici hukuki korumaların bütünü için ihtiyati tedbir rehberi, tapu kaydındaki yüklerin okunması için tapu kaydında şerhler ve takyidat incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Borcu ödedim, ipotek kendiliğinden kalkar mı?

Hayır. Borcun sona ermesi ile tapu kaydındaki ipoteğin silinmesi iki ayrı işlemdir. Kayıt terkin edilmedikçe taşınmaz hukuken ipotekli kalmaya devam eder.

Yasal dayanak nedir?

Türk Medeni Kanunu’nun 883. maddesine göre alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir.

Süresiz ipotek nasıl silinir?

İpotek belli bir süreye bağlı değilse terkin, ipotek alacaklısının yazılı terkin talebiyle tapu müdürlüğüne başvurması üzerine gerçekleşir.

Süreli ipotekte durum farklı mı?

Evet. İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde taşınmaz üzerinde İcra ve İflas Kanunu’nun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.

Alacaklı terkine yanaşmazsa ne yapılır?

Malik, terkin talebinde bulunmasına rağmen alacaklı yanaşmazsa ipoteğin terkinini mahkemeden isteyebilir.

Hangi mahkeme görevlidir?

Yargıtay uygulamasında görevli mahkeme, borç ilişkisini doğuran sözleşmenin niteliğine göre belirlenmektedir. Ticari krediye dayalı ipoteklerde dava ticaret mahkemesinde görülür.

Yetkili mahkeme neresidir?

Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Bu husus kamu düzeninden olduğundan hâkim tarafından resen gözetilir ve taraflar yetkiyi sözleşmeyle değiştiremez.

İspat yükü kimdedir?

İpoteğin kaldırılması davasında ispat yükü davacıdadır. Bu nedenle borcun sona erdiği kesin delillerle ortaya konulmalıdır.

Alacaklı bulunamıyorsa ne yapılır?

İcra ve İflas Kanunu’nun 153. maddesi uyarınca ipotek kaydının terkini yoluna başvurulabilmesi için ipotek alacaklısının borcu almaktan kaçınması veya gaip olması gerekir.

Bu yol nasıl işler?

İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine başvurur; alacaklıya on beş gün içinde gelerek parayı alması ve ipoteği çözmesi tebliğ edilir. Alacaklı gelmez veya kabule şayan bir sebep göstermeksizin kaçınırsa, borçlu borcu daireye tamamen yatırdığında icra mahkemesi şikâyet üzerine ipotek kaydının terkinini emreder.

Limit ipoteğinde neden sorun çıkıyor?

Üst sınır ipoteği genel kredi sözleşmesi kapsamında kurulduğundan, çerçeve sözleşme resmen sona erdirilmedikçe alacaklı ilişkinin devam ettiğini ileri sürebilmektedir. Bu nedenle önce çerçeve sözleşmenin feshi yazılı olarak bildirilmelidir.

Yolsuz tescile de dayanılabilir mi?

Tescil edilmiş ipotek hakkı bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanıyorsa ya da herhangi bir hukuki sebebe dayanmıyorsa yolsuzdur. Bu durumda terkin ayrıca bu sebebe dayandırılabilir.

İpotekten kurtarma ile aynı şey mi?

Hayır. İpotekten kurtarma kurumuna başvurulabilmesi için geçerli bir ipotek hakkının varlığı gerekir; ipoteğin kaldırılması davası ise alacağın sona ermesine veya tescilin yolsuzluğuna dayanır.

Dava ne kadar sürer?

Borcun kapandığı tartışmasızsa süreç kısalır. Alacaklı borcun devam ettiğini ileri sürerse hesap dökümü istenmesi ve bilirkişi incelemesi nedeniyle yargılama uzayabilir.

Kararın tapuya bildirilmesi gerekir mi?

Terkin kararının tapu müdürlüğüne bildirilmesi hüküm fıkrasında açıkça talep edilmelidir.

İpotek varken taşınmaz satılabilir mi?

Satış hukuken mümkün olsa da ipotek kaydı alıcı ve finansman bakımından ciddi engel oluşturur. Uygulamada satış ve yeniden kredilendirme süreçleri terkin tamamlanmadan ilerlemez.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.