Devre Tatil ve Devre Mülk Sözleşmesinin İptali Dava Dilekçesi Örneği (2026) — 6502 m.50

Tatil beldesinde bir tanıtım toplantısı, ikram, hediye çekilişi ve saatler süren sunum. Gün sonunda sözleşme imzalanır, senetler verilir. Eve dönünce pişmanlık başlar; arandığında ise “sözleşme bağlayıcı” cevabı gelir.

Bu alanda 1 Nisan 2022’de yürürlüğe giren değişiklikler tabloyu büyük ölçüde değiştirdi. Bugün pek çok satış yapısı doğrudan kanuni yasağa takılmaktadır. Aşağıda yasaklar, cayma, süreler ve hazır bir dava dilekçesi ile iki bildirim metni yer almaktadır.

Önce Sözleşme Tarihine Bakın

Bu dosyalarda ilk yapılacak iş takvimi kontrol etmektir.

Devre tatil hükümlerinde 7392 sayılı Kanunla yapılan değişiklikler 1 Nisan 2022 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Sözleşmenin tarihi, hangi hükümlerin uygulanacağını belirler.

Bu tarihten sonraki sözleşmelerde, aşağıdaki dört yasaktan biri ihlal edilmişse dosya büyük ölçüde çözülmüş demektir.

Dört Yasak

Kanun, uygulamada en çok kullanılan satış yapılarını doğrudan hedef almıştır.

1. Ön ödemeli satış yasağı. Devre mülk hakkı veren sözleşmeler de dâhil olmak üzere tüketicilerle ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kurulamaz. Yani tesis tamamlanmadan, inşaat sürerken yapılan satışlar yasaklanmıştır.

2. Mülkiyet payına bağlı ayni hak yasağı. Kat Mülkiyeti Kanununun sekizinci bölümü hükümleri kapsamında kurulan devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç olmak üzere, tüketicilerle mülkiyet payına bağlı ayni hak sağlayan devre tatil sözleşmesi kurulamaz. Kanunun aradığı yapı dışında kurulan hisseli tapu satışları bu yasağın kapsamındadır.

3. Ortaklık ve üyelik yoluyla satış yasağı. Kooperatif veya ticaret şirketi ortaklığı ya da dernek veya vakıf üyeliği suretiyle devre tatil hakkı tanınamaz. Bu, uygulamada sıkça başvurulan bir dolanma yöntemini kapatmıştır.

4. Ayni hak sahibi olmayanın satış yasağı. Devre tatile konu mal üzerinde ayni hak sahibi olmayanlar devre tatil satışı yapamaz. Bu nedenle satıcının tesis üzerinde gerçekten hak sahibi olup olmadığı tapu kaydından araştırılmalıdır.

Buna bir de süre sınırı eklenmiştir: devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç olmak üzere, devre tatil sözleşmeleri en fazla on yıl için kurulur.

Sözleşmenin Adı Önemli Değil

Satış yapılarında sıkça isim değiştirilir; mevzuat buna karşı geniş bir tanım getirmiştir.

Yönetmeliğe göre; devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışlara ilişkin sözleşmeler, bir yıldan uzun süre için kurulması ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı tanıması hâlinde devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilir.

Aynı şekilde, sağlanan hakkın şahsi veya ayni bir hak olması ya da satışın finansal kiralama ile yapılması da bu maddenin uygulanmasını engellemez.

Yani “biz devre tatil satmıyoruz, hisse satıyoruz” savunması ölçütler karşılandığında sonuç doğurmaz.

Cayma: On Dört Gün

Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir.

Bildirim usulü önemlidir. Mevzuata göre cayma hakkının; taşınmaz mülkiyetinin devredildiği tapuya tescile konu satışlarda noterlikler aracılığıyla, diğer satışlarda ise yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı aracılığıyla kullanılması gerekir. Telefonla yapılan bildirim güvenli değildir.

İspat yükü satıcıdadır. Cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini satıcı ve sağlayıcı ispatlamakla yükümlüdür. Bu nedenle ön bilgilendirme formunun varlığı, içeriği ve imzalanma biçimi mutlaka sorgulanmalıdır.

Bağlı kredi. Bedel, satıcı veya sağlayıcı ile kredi veren arasındaki anlaşmaya dayanılarak karşılanıyorsa; cayma bildiriminin süresi içinde ayrıca kredi verene de yöneltilmesi hâlinde bağlı kredi sözleşmesi de herhangi bir tazminat veya cezai şart ödeme yükümlülüğü olmaksızın sona erer. Bildirim tek adrese gönderilirse bu sonuç doğmaz.

Aidat Baskısına Karşı: Doksan Gün Kuralı

Bu, en az bilinen ama en çok işe yarayan hükümlerden biridir.

Sözleşme devam ederken tüketicilerin en büyük şikâyeti, tatile hiç gitmedikleri hâlde her yıl aidat, işletme gideri veya bakım bedeli adı altında ödeme istenmesidir.

Kanun buna açık bir çözüm getirmiştir: tüketici, şahsi hak sağlayan devre tatil sözleşmesinden kaynaklanan tatil hakkını belirli bir dönem için kullanmayacağını, tatilin başlayacağı tarihten en az doksan gün önce sağlayıcıya bildirirse, o dönem için tüketiciden herhangi bir isim altında bedel talep edilemez.

İki koşula dikkat edilmelidir: sözleşme şahsi hak sağlıyor olmalı ve bildirim doksan günden önce yapılmalıdır. Bu nedenle bildirim her yıl takvime bağlanmalı ve yazılı gönderilmelidir.

Aşağıdaki dilekçe setinde bu bildirimin hazır metni yer almaktadır.

Senetler: Sessiz Risk

Bu satışlarda bedel çoğu zaman senetle alınır ve asıl tehlike buradadır.

Senetler üçüncü kişilere devredilirse, tüketicinin satıcıya karşı ileri sürebileceği savunmalar zayıflar ve icra takibiyle karşılaşılabilir. Bu nedenle:

• Verilen senetlerin vade ve seri numaraları baştan listelenmeli,
• Cayma veya iptal bildiriminde senetlerin devredilmemesi açıkça ihtar edilmeli,
• Dava dilekçesinde senetler yönünden ihtiyati tedbir talep edilmelidir.

Tedbir istenmeden açılan davada, yargılama sürerken senetler icraya konulabilir.

Devre Tatil Sözleşmesi İptal Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin dava dilekçesi, ardından cayma bildirimi ve dönem kullanmama bildirimi yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Sözleşme tarihi — 1 Nisan 2022 öncesi mi sonrası mı?
• Sözleşmenin türü: devre mülk mü, şahsi hak mı?
• Tesis tamamlanmış mı, ön ödemeli satış var mı?
• Hak üyelik veya ortaklık üzerinden mi tanınmış?
• Satıcının tesis üzerinde ayni hakkı var mı?
• Sözleşme süresi on yılı aşıyor mu?
• Ön bilgilendirme formu verilmiş mi?
• Sözleşmenin bir nüshası teslim edilmiş mi?
• On dört günlük cayma süresi içinde misiniz?
• Cayma usulüne uygun yolla bildirildi mi?
• Bağlı kredi varsa kredi verene de yöneltildi mi?
• Senetlerin vade ve seri numaraları listelendi mi?
• Tanıtım materyalleri saklandı mı?

Sık Yapılan Hatalar

• Sözleşme tarihini gözden kaçırmak. 1 Nisan 2022 öncesi ve sonrası rejim farklıdır.
• Sözleşmenin adına takılmak. Ölçütleri karşılayan satışlar adı ne olursa olsun kapsamdadır.
• Cayma bildirimini usulsüz göndermek. Tapuya tescile konu satışlarda noter yolu aranır.
• Bağlı krediye bildirim yapmamak. Kredi ancak bildirimle birlikte sona erer.
• Senetleri takip etmemek. Üçüncü kişiye devir riski tedbirle önlenmelidir.
• Aidat baskısına boyun eğmek. Doksan gün önceden bildirimle o dönem bedeli istenemez.
• Tanıtım materyallerini saklamamak. Vaat edilen ile sunulan arasındaki fark bu belgelerle kurulur.

Adım Adım Süreç

1. Sözleşme tarihini belirleyin — Uygulanacak hükümler buna göre değişir.
2. Sözleşmenin türünü tespit edin — Devre mülk mü, şahsi hak sağlayan devre tatil mi?
3. Yasak hükümleri kontrol edin — Ön ödeme, üyelik yoluyla satış, ayni hak durumu.
4. Cayma süresindeyseniz bildirin — Usulüne uygun yolla ve kredi verene de.
5. Senetleri kayda alın — Vade ve seri numaralarını listeleyin.
6. Aidat için dönem bildirimi yapın — Tatilden en az doksan gün önce.
7. Arabuluculuk sonrası dava açın — Tedbir ve senet iptalini birlikte isteyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Devre Mülk Ayrı Bir Ayni Haktır: Kat Mülkiyeti Kanunu Rejimi

Devre tatil ile devre mülk uygulamada aynı şeymiş gibi anılır; oysa hukuki nitelikleri farklıdır. Devre tatil, tüketici mevzuatına tabi ve şahsi hak doğuran bir sözleşmedir. Devre mülk ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiş bir ayni haktır ve kendi kurulma şartlarına sahiptir.

Ayrımın pratik değeri, satın alınan şeyin ne olduğunun tespitinde ortaya çıkar. Elli yedinci madde devre mülk hakkını müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak tanımlar; yani hak, taşınmaz üzerindeki bir paya bağlıdır ve ayni nitelik taşır. Buna karşılık devre tatil sözleşmesi, hak sahibine taşınmaz üzerinde bir ayni hak vermez. Sözleşmenin adında “devre mülk” ifadesinin geçmesi tek başına ayni hak doğurmaz; belirleyici olan, kanunun aradığı şartların gerçekleşip gerçekleşmediğidir. Kavramların genel karşılaştırması için devre mülk ve devre tatil sözleşmeleri incelenmelidir.

Bu şartlar maddede açıkça sayılmıştır. Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli ve kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir. Ayrıca altmışıncı madde, hakkın tapu kütüğünün beyanlar hanesine işaret edilmesini ve tapu senedinde belirtilmesini öngörür. Dolayısıyla alım öncesinde yapılacak ilk kontrol tapu kaydıdır: taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş mu, beyanlar hanesinde devre mülk hakkına ilişkin kayıt var mı. Bu kayıtlar yoksa satılan şey ayni hak değil, olsa olsa bir şahsi haktır. Tapu kaydının okunması için tapu kaydında şerhler ve takyidat yazısına bakılmalıdır.

Dönem süresi bakımından da kanuni bir alt sınır vardır. Elli dokuzuncu madde, hakkın yılın belirli dönemlerine ayrılmasını ve on beş günden daha az süreli olmamasını arar. Bu sınırın altındaki dönemler için devre mülk hakkı kurulamaz. Aynı şekilde altmış birinci madde, dönem süresinden bakım masraflarına ve büyük onarım dönemine kadar bir dizi hususun devre mülk sözleşmesinde belirlenmesini, sözleşmenin bütün hak sahiplerince imzalanarak resmî senede eklenmesini ve beyanlar hanesinde gösterilmesini öngörür. Aidat ve masraf tartışmalarında ilk bakılacak belge bu sözleşmedir.

Alım kararını etkileyen en önemli hüküm ise altmış üçüncü maddededir ve genellikle sonradan fark edilir. Buna göre üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa şuyuun giderilmesini isteyemezler. Yani devre mülkte paydaş, olağan paylı mülkiyette bulunan ortaklığın giderilmesi yoluna kural olarak başvuramaz. Bu, ilişkiden çıkışın büyük ölçüde payın devrine bağlı kalması anlamına gelir. Alım öncesinde hem bu hükmün hem de sözleşmede aksine bir kararlaştırma bulunup bulunmadığının kontrol edilmesi gerekir. Paylı mülkiyette çıkış yolunun genel işleyişi için ortaklığın giderilmesi dilekçesi incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Devre tatil sözleşmesi nedir?

Bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı veren sözleşmelerdir.

Sözleşmenin adı farklıysa kapsam dışında mı kalır?

Hayır. Mevzuata göre devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışlar, kanundaki süre ve konaklama ölçütlerini karşılıyorsa devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilir.

Hakkın şahsi ya da ayni olması fark eder mi?

Devre tatil sözleşmeleriyle sağlanan hakkın şahsi veya ayni bir hak olması ya da satışın finansal kiralama ile yapılması, bu maddenin uygulanmasını engellemez.

Ön ödemeli devre tatil satılabilir mi?

Hayır. Devre mülk hakkı veren sözleşmeler de dâhil olmak üzere tüketicilerle ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kurulamaz.

Mülkiyet payı devredilerek satış yapılabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanununun sekizinci bölümü kapsamında kurulan devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç olmak üzere, tüketicilerle mülkiyet payına bağlı ayni hak sağlayan devre tatil sözleşmesi kurulamaz.

Üyelik veya ortaklık üzerinden satış mümkün mü?

Hayır. Kooperatif veya ticaret şirketi ortaklığı ya da dernek veya vakıf üyeliği suretiyle devre tatil hakkı tanınamaz.

Satıcının taşınmaz üzerinde hak sahibi olması şart mı?

Evet. Devre tatile konu mal üzerinde ayni hak sahibi olmayanlar devre tatil satışı yapamaz.

Sözleşme en fazla kaç yıl olabilir?

Devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç olmak üzere, devre tatil sözleşmeleri en fazla on yıl için kurulur.

Cayma hakkım var mı?

Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir.

Cayma nasıl bildirilir?

Mevzuata göre cayma hakkının, taşınmaz mülkiyetinin devredildiği tapuya tescile konu satışlarda noterlikler aracılığıyla; diğer satışlarda ise yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı aracılığıyla kullanılması gerekir.

Bilgilendirildiğimi kim ispatlar?

Cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğinin ispatı satıcı ve sağlayıcıya aittir.

Kredi kullandım, cayma krediyi de kapsar mı?

Bedel satıcı veya sağlayıcı ile kredi veren arasındaki anlaşmaya dayanılarak karşılanıyorsa ve bildirim cayma süresi içinde ayrıca kredi verene de yöneltilirse, bağlı kredi sözleşmesi de herhangi bir tazminat veya cezai şart ödeme yükümlülüğü olmaksızın sona erer.

Tatile gitmeyeceğim, yine aidat öder miyim?

Tüketici, şahsi hak sağlayan devre tatil sözleşmesinden kaynaklanan tatil hakkını belirli bir dönem için kullanmayacağını tatilin başlayacağı tarihten en az doksan gün önce sağlayıcıya bildirirse, o dönem için tüketiciden herhangi bir isim altında bedel talep edilemez.

Bu değişiklikler ne zaman yürürlüğe girdi?

Devre tatil hükümlerinde 7392 sayılı Kanunla yapılan değişiklikler 1 Nisan 2022 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu nedenle sözleşmenin tarihi, hangi hükümlerin uygulanacağı bakımından belirleyicidir.

Verdiğim senetler ne olur?

Sözleşmenin geçersizliği veya cayma hâlinde tüketiciyi borç altına sokan belgelerin iadesi gündeme gelir. Senetlerin üçüncü kişilere devri riskine karşı dava dilekçesinde ihtiyati tedbir talep edilmelidir.

Nereye başvurmalıyım?

Uyuşmazlık tüketici hakem heyetinin görev alanındaki parasal sınırın altındaysa hakem heyetine, üzerindeyse tüketici mahkemesine başvurulur. Mahkemede görülecek uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk öngörülmüştür.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.