Aidat (Ortak Gider) Alacağının Tahsili Dava Dilekçesi Örneği (2026) — KMK m.20

Aidat alacağında asıl mesele borcun kendisi değil, ona bağlı yaptırımlardır. Kanun ödemeyen malike aylık yüzde beş gecikme tazminatı yükler, kiracıyı da malikle birlikte müteselsilen sorumlu tutar ve tahsil edilemeyen borç için bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek imkânı tanır. Aşağıda bu araçlar, temerrüt anı, arabuluculuk kuralı ve hazır bir dava dilekçesi örneği var.

Ortak Giderler Nasıl Paylaştırılır?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, aksine anlaşma veya yönetim planı hükmü bulunmadıkça paylaşımı ikiye ayırır:

Kat maliki, ortak yerlerden faydalanmasa dahi giderlere katılmakla yükümlüdür. Dairenin boş olması, kullanılmaması veya malikin başka şehirde yaşaması bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz. “Ben asansörü kullanmıyorum” veya “daire boş” savunmaları kabul görmez.

Aylık Yüzde Beş Gecikme Tazminatı

Kanunun en etkili yaptırımı budur: gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran 2007 yılında yapılan değişiklikle yüzde ondan yüzde beşe indirilmiştir.

Uygulamada gecikme tazminatının aylık esasa göre hesaplandığı, günlük faiz hesabı yapılmadığı belirtilmektedir. Dilekçede her ödenmeyen dönem için ayrı ayrı gecikme tazminatı talep edilmesi gerekir — toplu tek kalem hesap, bilirkişi aşamasında sorun çıkarır.

Temerrüt Ne Zaman Başlar?

Gecikme tazminatının hangi tarihten işletileceği, dosyanın en çok tartışılan yanıdır. Uygulamada şu sıralama esas alınmaktadır:

1. Aidat miktarının ve ödeme gününün belirlenmesine ilişkin kat malikleri kurulu kararının tebliğ tarihi
2. Karar tebliğ edilmemişse → noter ihtarnamesinin borçluya tebliğ tarihi
3. İhtar gönderilmemişse → icra takibinde ödeme emrinin tebliğ tarihi veya dava tarihi

Kiracı da Sorumlu — Ama Sınırlı

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi, alacağın tahsilini kolaylaştıran güçlü bir hüküm içerir: kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Bu, yöneticiliğin aidat borcu için hem daire sahibine hem kiracıya başvurabilmesi demektir. Ancak sorumluluğun bir sınırı vardır: kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Yani kiracı, kirasını aşan bir aidat borcundan sorumlu tutulamaz; ödediği aidat da kira borcuna mahsup edilir. Dilekçede kiracıyı ikinci davalı olarak göstermek tahsil şansını artırır, ancak bu sınırın da yazılması dosyanın ciddiyetini gösterir.

Tahsil Edilemezse: Kanuni İpotek ve Devir Zorlaması

Kanun, olağan yollarla tahsil edilemeyen alacak için iki ağır araç daha tanır.

Kanuni ipotek

Kat malikinin borcunun bu yollarla alınamaması durumunda, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Bu, alacağı taşınmaza bağlayarak güvence altına alır.

Bağımsız bölümün devrinin istenmesi

Kanunun 25. maddesi en ağır yaptırımdır: kat maliklerinden biri kendisine düşen borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devri istenebilir. Şartları ağır ve istisnai bir yoldur; olağan aidat gecikmelerinde gündeme gelmez.

Dava mı, İcra Takibi mi?

Kanun her iki yolu da açık tutar: gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında dava açılabilir ya da icra takibi yapılabilir. Seçim, arabuluculuk şartı bakımından sonuç doğurur.

• İlamsız icra takibi → başlatmak için arabuluculuk şartı aranmaz; hızlıdır
• Dava yolu → Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlık olduğundan arabuluculuk dava şartıdır
• İtirazın iptali → icra takibine itiraz edilir ve genel mahkemede itirazın iptali davası açılacaksa, o dava bakımından da dava şartı arabuluculuk gündeme gelir

Pratikte çoğu yöneticilik icra takibiyle başlar. Borçlu itiraz ederse süreç yine mahkemeye taşınır; bu nedenle hangi yolu seçeceğinizi baştan planlamak ve belgeleri buna göre hazırlamak zaman kazandırır.

Aidat (Ortak Gider) Alacağı Dava Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; ödenmeyen dönemleri ay ay ve tutarıyla yazın. Bağımsız bölümde kiracı yoksa ilgili davalı ve maddeyi çıkarın. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Delil Dosyası: Yöneticilik Neyi Saklamalı?

• Yönetici seçimine ilişkin kurul kararı — davacı sıfatının dayanağıdır, eksikse husumet itirazı gelir
• Yönetim planı — paylaşım oranları ve varsa özel hükümler için
• İşletme projesi ve kabul kararı — aidat miktarının ve ödeme gününün dayanağı
• Tebliğ belgeleri — temerrüt tarihini belirler, gecikme tazminatını doğrudan etkiler
• İşletme defteri ve tahsilat kayıtları — hangi dönemin ödenip ödenmediğini gösterir
• Banka hesap hareketleri — kısmi ödemelerin mahsubu için

Bu davalarda kaybedilen dosyaların çoğu alacağın varlığından değil, yöneticinin temsil yetkisinin veya aidat kararının tebliğinin belgelenememesinden kaybedilir. Yöneticilik değişimlerinde bu belgelerin devri ayrıca önemlidir.

Sık Yapılan Beş Hata

1. Gecikme tazminatını toplu tek kalem istemek. Her dönem için ayrı ayrı hesaplanmalıdır.
2. Aidat kararını tebliğ etmemek. Temerrüt geç başlar, tahsil edilecek tutar azalır.
3. Yönetici seçim kararını eklememek. Davacı sıfatı tartışmalı hâle gelir.
4. Kiracıyı sınırsız sorumlu saymak. Sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır.
5. Arabuluculuğu atlamak. Dava yolunda şarttır; icra takibinde değil ama itirazın iptali davasında yeniden gündeme gelir.

Alacağın Dayanağı: Karar Olmadan Tahsil Olmaz

Aidat davalarında en sık karşılaşılan ret sebebi, talebin bir kurul kararına dayandırılmamış olmasıdır.

Ortak gider ve avans payları, kural olarak kat malikleri kurulu kararıyla belirlenir. Bu nedenle dava dilekçesine eklenmesi gereken belgeler:

• Kurul kararı. Aidat tutarının belirlendiği ve varsa artırıldığı toplantıların karar tutanakları,
• Yönetim planı. Gider paylaşım ölçütü (eşit mi, arsa payı oranında mı) burada yer alır,
• İşletme projesi. Hazırlanmışsa, gider kalemlerini ve paylaşımı gösterir,
• Yönetici seçim kararı. Davayı yönetici açıyorsa temsil yetkisinin dayanağıdır,
• Tahsilat kayıtları. Hangi dönemde ne kadar ödendiğine ilişkin döküm,
• Tebligat. Karar ve tahakkukun malike bildirildiğine ilişkin belge.

Kurul kararı yoksa ne olur? Fiilen yapılmış ve zorunlu olan giderler bakımından talep tamamen dayanaksız kalmayabilir; ancak ispat güçleşir ve gecikme tazminatı tartışmalı hâle gelir. Bu nedenle yönetimlerin, gider kararlarını her yıl usulüne uygun biçimde almaları esastır.

Kurul ve karar usulü için kat mülkiyeti rehberi yazımıza bakılabilir.

Borçlu Malik Daireyi Satarsa

Aidat dosyalarının en çok karıştırılan konusu budur ve yanlış muhataba açılan dava zaman kaybettirir.

Ayrım şöyledir:

• Kurul kararları yeni maliki de bağlar. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler kurul kararlarına uymakla yükümlüdür. Yani daireyi sonradan satın alan da alınmış kararlarla bağlıdır.
• Geçmiş dönem borcu bakımından ise sorumluluğun kime ait olduğu ayrı bir tartışmadır ve dosyanın özelliklerine göre değerlendirilir.

Alıcı tarafında pratik önlem: daire alınmadan önce yönetimden borcu yoktur yazısı istenmelidir. Ayrıca satış sözleşmesine, devir tarihine kadar tahakkuk eden ortak gider borçlarının satıcıya ait olduğu ve aksi hâlde rücu edileceği yazılmalıdır.

Yönetim tarafında: devir öğrenildiğinde yeni malikin kimlik ve iletişim bilgileri kayda geçirilmeli, tahakkuk ve tebligatlar buna göre yapılmalıdır. Eski malike yapılan tebligata dayanılarak yürütülen takip, yeni malik bakımından sonuç doğurmaz.

Alım öncesi kontrol listesi için gayrimenkul hukuku rehberi yazımıza bakılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Aidat borcunu kim takip edebilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir ya da icra takibi yapılabilir.

Ortak giderler nasıl paylaştırılır?

Aksine anlaşma veya yönetim planı hükmü yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi personel giderlerine kat malikleri eşit olarak; diğer genel giderlere ise arsa payı oranında katılır.

Dairemde oturmuyorum, yine de aidat öder miyim?

Ödersiniz. Kat maliki, ortak yerlerden faydalanmasa dahi giderlere katılmakla yükümlüdür. Dairenin boş olması bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.

Gecikme tazminatı oranı nedir?

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran, 2007 yılında yapılan değişiklikle yüzde ondan yüzde beşe indirilmiştir.

Gecikme tazminatı günlük mü hesaplanır?

Uygulamada gecikme tazminatının aylık esasa göre hesaplandığı, günlük faiz hesabı yapılmadığı belirtilmektedir. Yine de hesaplamanın somut dosyada bilirkişi marifetiyle yapılması yerinde olur.

Yönetim planı bu oranı değiştirebilir mi?

Bu konuda farklı görüşler bulunmaktadır. Bir kısım kaynak oranın kanunla belirlendiğini ve yönetim planı ile değiştirilemeyeceğini ifade ederken, bir kısmı bunun asgari bir oran olduğunu ve yönetim planı değişikliğiyle artırılabileceğini belirtmektedir. Bu nedenle yönetim planınızda farklı bir oran varsa konunun ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Temerrüt ne zaman başlar?

Uygulamada; aidat miktarının ve ödeme gününün belirlenmesine ilişkin kat malikleri kurulu kararının tebliğ tarihi, tebliğ edilmemişse noter ihtarnamesinin tebliğ tarihi, ihtar gönderilmemişse icra takibinde ödeme emrinin tebliğ tarihi ya da dava tarihi dikkate alınmaktadır.

Kiracı aidattan sorumlu mu?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Kiracının sorumluluğunun sınırı var mı?

Vardır. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Borç tahsil edilemezse ne yapılabilir?

Kat malikinin borcunun bu yollarla alınamaması durumunda, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.

Borcunu ödemeyen malikin dairesi elinden alınabilir mi?

Kanunun 25. maddesi ağır bir yaptırım öngörür: kat maliklerinden biri kendisine düşen borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devri istenebilir. Bu, istisnai ve şartları ağır bir yoldur.

Hangi mahkemede dava açılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.

İcra takibi yapsam da arabuluculuk gerekir mi?

İlamsız icra takibi başlatmak için arabuluculuk şartı aranmaz. Ancak borçlu ödeme emrine itiraz eder ve alacaklı genel mahkemede itirazın iptali davası açacaksa, bu dava bakımından dava şartı arabuluculuk gündeme gelir. Bu nedenle hangi yolu seçeceğinizi baştan planlamak gerekir.

Bu sayfadaki örnek dilekçe yalnızca bilgilendirme amaçlı genel bir şablondur ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosya kendine özgüdür; süreler hak düşürücü olabilir. Dilekçenizi mutlaka avukatınızla birlikte hazırlayın. Bu içerik avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz.