Bir apartman veya sitede daire sahibi olmak, yalnızca kendi bağımsız bölümünüzün maliki olmak demek değildir; aynı zamanda ortak yerler üzerinde haklar ve diğer kat maliklerine karşı yükümlülükler taşımaktır. Bu rehberde, kat maliklerinin hak ve borçlarını 634 sayılı Kanun çerçevesinde açıklıyoruz.
Bağımsız Bölüm ve Ortak Yerler
Kat maliki, kat mülkiyeti kütüğünde adına kayıtlı bağımsız bölümün (daire, dükkân vb.) malikidir ve bu bölüm üzerinde, kanunun ve yönetim planının sınırları içinde malik gibi tasarrufta bulunabilir. Bunun yanında çatı, asansör, merdiven, bahçe, su deposu, ısıtma tesisatı gibi ortak yerlerde, bağımsız bölümüne bağlı arsa payı oranında ortak mülkiyet hakkına sahiptir. Arsa payı, hem ortak yerlerdeki hak oranını hem de giderlere katılma oranını belirleyen temel kavramdır.
Kat Maliklerinin Hakları
Kat malikleri başlıca şu haklara sahiptir: Bağımsız bölüm üzerinde tasarruf: Daireyi kullanma, kiraya verme, satma, üzerinde ipotek kurma. Ortak yerlerden yararlanma: Asansör, bahçe, otopark gibi ortak yerleri amacına uygun kullanma. Yönetime katılma: Kat malikleri kuruluna katılma, oy kullanma, yönetici ve denetçi seçimine katılma. Bilgi ve denetim: Yönetimin hesaplarını denetleme, bilgi isteme.
Kat Maliklerinin Borçları ve Yükümlülükleri
634 sayılı Kanun, kat maliklerine önemli yükümlülükler de yükler:
Doğruluk kurallarına uyma ve rahatsız etmeme: Kat malikleri, bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirlerini rahatsız etmemek ve haklarını çiğnememekle yükümlüdür. Katlanma yükümlülüğü: Ortak yerlerde yapılması gereken bakım ve onarımlar için bağımsız bölümlerine girilmesine ve gerekli çalışmaların yapılmasına izin vermek (katlanmak) zorundadır. Genel giderlere katılma: Aşağıda açıklanan kurallara göre aidat ve avans ödemek.
Genel Giderlere Katılma (Aidat) — m.20
Kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kat maliki, kullanma hakkından vazgeçmek veya bağımsız bölümünün durumu nedeniyle bunlardan faydalanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Önemli: Aidat ve avans payını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Borç için dava açılabilir veya icra takibi yapılabilir.
Yönetim Planına Uyma
Yönetim planı; anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma biçimini, yönetici ve denetçilerin hak, görev ve ücretlerini düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Bütün kat malikleri ile onların külli ve cüzi halefleri (mirasçıları ve sonraki malikler), yönetici ve denetçiler, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarına uymakla yükümlüdür.
Borçlara Uymamanın Sonuçları
Kat malikinin yükümlülüklerini ağır biçimde ve sürekli ihlal etmesi, diğer kat malikleri için çekilmez hâle gelirse, 634 sayılı Kanun, ağır hâllerde o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının diğer kat maliklerine devredilmesinin dava yoluyla istenebilmesine kadar varan yaptırımlar öngörür. Daha hafif ihlallerde ise aykırılığın giderilmesi, eski hâle getirme ve tazminat talep edilebilir.
Önemli: Kat maliki hak ve borçları, yönetim planı ve 634 sayılı Kanun ile somut olaya göre değerlendirilir. Bir uyuşmazlık yaşıyorsanız bir uzmana danışmanız önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kat malikinin hakları nelerdir?
Kat maliki; bağımsız bölümü üzerinde malik gibi tasarruf etme (kullanma, kiralama, satma), ortak yerlerden arsa payı oranında yararlanma, kat malikleri kuruluna katılıp oy kullanma ve yönetimi denetleme haklarına sahiptir.
Arsa payı nedir, neyi belirler?
Arsa payı, bir bağımsız bölüme özgülenmiş ortak arsa payıdır. Hem ortak yerlerdeki hak oranını hem de genel giderlere (aidata) katılma oranını belirleyen temel kavramdır.
Kat malikinin borçları nelerdir?
Başlıca borçlar: doğruluk kurallarına uyup diğerlerini rahatsız etmemek, ortak yer bakım-onarımı için bağımsız bölüme girilmesine katlanmak ve genel giderlere (aidata) katılmaktır.
Aidat nasıl hesaplanır?
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderlerine eşit olarak; ortak yerlerin bakım, onarım ve yönetici aylığı gibi giderlere ise arsa payı oranında katılınır (634 sayılı Kanun m.20). Yönetim planında farklı düzenleme yapılabilir.
Yönetim planı kimleri bağlar?
Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Kat maliklerini, onların mirasçılarını ve sonraki maliklerini, yöneticiyi ve denetçileri bağlar.
Yükümlülüklerini sürekli ihlal eden kat malikine ne yapılır?
Hafif ihlallerde aykırılığın giderilmesi, eski hâle getirme ve tazminat istenebilir. İhlal çekilmez hâle gelirse, ağır durumlarda o kat malikinin bağımsız bölümünün diğer maliklere devri dava yoluyla istenebilir.
Kat maliki hak ve yükümlülükleri konusunda uzman desteği alın
Hukukçular Evi uzman avukat kadrosuyla yanınızda.
