Kat Maliklerinin Hak ve Borçları: Aidat, Yönetim Planı ve Kurul

Bir apartman veya sitede daire sahibi olmak, yalnızca kendi bağımsız bölümünüzün maliki olmak demek değildir; aynı zamanda ortak yerler üzerinde haklar ve diğer kat maliklerine karşı yükümlülükler taşımaktır. Bu rehberde, kat maliklerinin hak ve borçlarını 634 sayılı Kanun çerçevesinde açıklıyoruz.

Bağımsız Bölüm ve Ortak Yerler

Kat maliki, kat mülkiyeti kütüğünde adına kayıtlı bağımsız bölümün (daire, dükkân vb.) malikidir ve bu bölüm üzerinde, kanunun ve yönetim planının sınırları içinde malik gibi tasarrufta bulunabilir. Bunun yanında çatı, asansör, merdiven, bahçe, su deposu, ısıtma tesisatı gibi ortak yerlerde, bağımsız bölümüne bağlı arsa payı oranında ortak mülkiyet hakkına sahiptir. Arsa payı, hem ortak yerlerdeki hak oranını hem de giderlere katılma oranını belirleyen temel kavramdır.

Kat Maliklerinin Hakları

Kat malikleri başlıca şu haklara sahiptir: Bağımsız bölüm üzerinde tasarruf: Daireyi kullanma, kiraya verme, satma, üzerinde ipotek kurma. Ortak yerlerden yararlanma: Asansör, bahçe, otopark gibi ortak yerleri amacına uygun kullanma. Yönetime katılma: Kat malikleri kuruluna katılma, oy kullanma, yönetici ve denetçi seçimine katılma. Bilgi ve denetim: Yönetimin hesaplarını denetleme, bilgi isteme.

Kat Maliklerinin Borçları ve Yükümlülükleri

634 sayılı Kanun, kat maliklerine önemli yükümlülükler de yükler:

Doğruluk kurallarına uyma ve rahatsız etmeme: Kat malikleri, bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirlerini rahatsız etmemek ve haklarını çiğnememekle yükümlüdür. Katlanma yükümlülüğü: Ortak yerlerde yapılması gereken bakım ve onarımlar için bağımsız bölümlerine girilmesine ve gerekli çalışmaların yapılmasına izin vermek (katlanmak) zorundadır. Genel giderlere katılma: Aşağıda açıklanan kurallara göre aidat ve avans ödemek.

Genel Giderlere Katılma (Aidat) — m.20

Kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kat maliki, kullanma hakkından vazgeçmek veya bağımsız bölümünün durumu nedeniyle bunlardan faydalanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Yönetim Planına Uyma

Yönetim planı; anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma biçimini, yönetici ve denetçilerin hak, görev ve ücretlerini düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Bütün kat malikleri ile onların külli ve cüzi halefleri (mirasçıları ve sonraki malikler), yönetici ve denetçiler, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarına uymakla yükümlüdür.

Borçlara Uymamanın Sonuçları

Kat malikinin yükümlülüklerini ağır biçimde ve sürekli ihlal etmesi, diğer kat malikleri için çekilmez hâle gelirse, 634 sayılı Kanun, ağır hâllerde o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının diğer kat maliklerine devredilmesinin dava yoluyla istenebilmesine kadar varan yaptırımlar öngörür. Daha hafif ihlallerde ise aykırılığın giderilmesi, eski hâle getirme ve tazminat talep edilebilir.

Kat Malikinin Borçları: Kanundaki Çerçeve

Kanun, bağımsız bölüm malikine hem haklar hem de sınırlar getirir; ortak yaşamın düzeni bu dengeye dayanır.

Yedinci satır uygulamada en çok tartışılan kuraldır: ortak gider ve avans borcundan kat maliki ile kiracı müteselsilen sorumludur — yönetim, alacağını kiracıdan da isteyebilir. Kiracının ödediği tutar kira borcundan mahsup edilir.

Ortak Gider Nasıl Paylaşılır?

Paylaşım sabit değildir; gider türüne göre farklı ölçütler uygulanır.

Üçüncü ve dördüncü satırlar kanundaki iki farklı ölçütü verir: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri kural olarak eşit paylaşılır; aydınlatma gibi ortak tesis işletme giderleri ile anagayrimenkulün korunmasına ve bakımına ilişkin giderler ise arsa payı oranında karşılanır. Yedinci satır ise sık sorulan sorunun cevabıdır — daire boş dursa dahi aidat borcu devam eder.

Kat mülkiyeti rehberlerimiz: kat mülkiyeti ve kat irtifakı farkı · yönetim planı ve yönetici · kurul kararının iptali · ortak alan kullanımı · aidat borcu ve icra · ortak alanda tadilat

Kat Malikinin Hakları

Borçların yanında kanun kat malikine güçlü haklar da tanır.

Yedinci satır en değerli haktır: ortak yerlere aykırı müdahale hâlinde her kat maliki, yönetimin harekete geçmesini beklemeden tek başına dava açabilir. Dokuzuncu satır ise az bilinen bir imkândır — bağımsız bölümlere özgülenen arsa payları değerleriyle açıkça orantısızsa düzeltme davası açılabilir.

Aidat Ödenmezse Ne Olur?

Ödenmeyen ortak gider için kademeli yaptırımlar öngörülmüştür.

Altıncı ve dokuzuncu satırlar taşınmaz alanlar için kritik uyarıdır: ortak gider borcu kural olarak borcun doğduğu dönemdeki malikin kişisel borcudur; ancak bu borç için bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilmişse taşınmaz bu yükle birlikte el değiştirir — bu nedenle alım öncesinde hem tapu kaydı hem de yönetimden güncel borç durumu yazısı kontrol edilmelidir. Dördüncü satır ise yönetimin en güçlü aracıdır; mahkemece tespit edilen ortak gider borcu için bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil ettirilebilir (KMK m.22).

Sık Sorulan Durumlar

Kat maliklerinin en çok merak ettikleri.

Dördüncü satır alıcılar için en pahalı sürprizdir: önceki malikin aidat borcu kural olarak yeni malike geçmez; ancak tescil edilmiş bir kanuni ipotek varsa taşınmaz bu yükle birlikte devralınır — bu nedenle alım öncesinde tapu kaydı ve yönetimden borç durumu yazısı birlikte kontrol edilmelidir.

Kat Malikleri Kurulu: Toplantı ve Karar

Ortak kararların alındığı organ kat malikleri kuruludur; usulüne uyulmayan toplantıda alınan karar iptal edilebilir.

Üçüncü ve sekizinci satırlar en sık iptal sebebi ile tek ispat aracını birlikte verir: çağrının kanuni süre içinde ve tüm maliklere yazılı olarak yapılmaması kararın iptalini gerektirebilir; yeter sayının sağlanıp sağlanmadığı ise yalnızca tutanak ve karar defterinden anlaşılır.

Temel Kavramlar: Bağımsız Bölüm, Eklenti, Ortak Yer ve Arsa Payı

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş yeri gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti, bu hakka konu olan bölümlere bağımsız bölüm denir. Bağımsız bölüme ait olmak üzere onun dışında bulunan ve ona doğrudan doğruya tahsis edilen yerler eklentidir; anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalan ve korunması veya ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerleri ise ortak yerlerdir (KMK m.2). Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı kolonlar, çatılar, bacalar, merdivenler, asansör boşlukları ve sahanlıklar gibi yerler kanunun saydığı ortak yerlere örnektir (KMK m.4).

Arsa payı, kat mülkiyetinin bütün hesaplarının merkezindedir. Kat mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlere, değerleriyle orantılı olarak arsa payı tahsis edilir; arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle açıkça orantısız olması hâlinde her kat maliki bu payların düzeltilmesini hâkimden isteyebilir (KMK m.3). Arsa payı hem ortak yerler üzerindeki payı hem de kanunda arsa payı ölçütüne bağlanan giderlere katılma oranını belirler; bazı kurul kararlarında ise sayı çoğunluğunun yanında arsa payı çoğunluğu da aranır.

Kat malikleri arasındaki ilişkinin sözleşme ayağını yönetim planı oluşturur. Yönetim planı; anagayrimenkulün yönetim biçimini, kullanma amacını, yönetici ve denetçilere verilecek ücretleri ve kat maliklerinin kendi aralarındaki diğer hususları düzenler ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Sonradan bağımsız bölüm edinen kişiler de yönetim planıyla bağlıdır; plan kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilebilir (KMK m.28). Yönetim planının Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı kayıtları ise kat malikleri bakımından hüküm doğurmaz; örneğin gecikme tazminatı oranını kanuni sınırın üzerine çıkaran veya iptal davası hakkını kaldıran bir kayıt uygulanamaz.

Oy Hakkı, Toplantı ve Karar Yeter Sayıları (KMK m.29-32)

Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebep çıkması hâlinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, toplantı tarihinden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantı sebebi de bildirilerek kurul her zaman toplanabilir. İlk çağrıda, birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir (KMK m.29).

Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur; Kanun’da yeter sayı için ayrıca konulmuş hükümler saklıdır (KMK m.30). Her kat maliki arsa payı oranına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir; birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkına sahip olmakla birlikte, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz (KMK m.31). Kararlar noterden onaylı karar defterine yazılır (KMK m.32).

Yönetici ve Denetçi: Seçim, Görev ve Sorumluluk

Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula verebilir; anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur. Yönetici kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır (KMK m.34). 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun’la değişik KMK m.37’ye göre işletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanır; kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar ve bu proje en geç üç ay içinde kurulda onaylanmalıdır. Önceki metindeki yedi günlük itirazla kesinleşme düzeni kaldırılmış olup işletme projesine ilişkin kurul kararına karşı yol KMK m.33’teki iptal davasıdır. Kesinleşen işletme projeleri ile kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları İcra ve İflas Kanunu m.68/1’de belirtilen belgelerden sayılır (KMK m.37).

Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38). Yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayında, o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılan giderlerin hesabını kurula vermekle yükümlüdür; kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, bu zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi istenebilir (KMK m.39). Kurul, denetim işini kendi aralarından seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna da verebilir (KMK m.41). Bu hükümler, kat malikinin “hesap göremiyorum” şikâyetinin hukuki karşılığıdır: bilgi alma hakkı hesap verme yükümlülüğü, denetçi raporu ve yöneticinin vekil gibi sorumluluğu üzerinden kullanılır.

Ortak Gider Borcunun Niteliği, Kiracı ve Yeni Malik

Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kat maliki ortak yer veya tesislerdeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunlardan faydalanmaya ihtiyacı bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider payını ödemekten kaçınamaz; gider ve avans payını ödemeyen kat maliki aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (KMK m.20). Zemin kattaki malikin asansör giderine katılmaması ancak yönetim planında veya kat malikleri arasındaki anlaşmada bu yönde bir düzenleme bulunmasıyla mümkündür.

Bağımsız bölümde kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir sebeple devamlı olarak yararlananlar da kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Borç bu yollarla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (KMK m.22). Ortak gider borcu kural olarak borcun doğduğu dönemde malik olan kişinin kişisel borcudur; bağımsız bölümü sonradan satın alan kişi önceki malikin borcundan kişisel olarak sorumlu tutulmaz, ancak tescil edilmiş bir kanuni ipotek varsa taşınmaz bu yükle birlikte el değiştirir. Aidat alacakları dönemsel edim niteliğinde olduğundan yargı uygulamasında beş yıllık zamanaşımına tabi tutulmaktadır (TBK m.147).

Bağımsız Bölümde ve Ortak Yerlerde Değişiklik Sınırları

Kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki tasarruf yetkisi sınırsız değildir. Kat malikleri, anagayrimenkulün mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını korumakla karşılıklı olarak yükümlüdür; kat maliklerinden biri kendi bağımsız bölümünde bile anagayrimenkulün sağlamlığını tehlikeye düşürecek bir değişiklik yapamaz. Ortak yerlerde inşaat, tamir, tesis ve değişiklik yapılması ise kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasına bağlıdır (KMK m.19). Kat malikleri bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür; bu borçlar kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine de uygulanır (KMK m.18).

Kullanım amacı bakımından da sınırlar vardır. Kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bir bağımsız bölümde hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; klinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu yasağın dışındadır. Kütükte mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, bar, kulüp ve benzeri eğlence yerleri, fırın, lokanta, pastane gibi gıda yerleri ile imalathane, basımevi, dükkân ve galeri gibi yerler ise ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir (KMK m.24). Ortak yerlerdeki faydalı yenilik ve ilaveler sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılabilir (KMK m.42).

Kat Malikinin Başvurabileceği Hukuki Yollar

Kat malikinin haklarını korumak için kanun birbirini tamamlayan yollar öngörür. Kat maliklerinden biri kanundan veya yönetim planından doğan borçlarını yerine getirmezse, yönetici veya diğer kat malikleri sulh hâkiminden müdahale isteyebilir. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı, toplantıya katılıp olumsuz oy veren kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir (KMK m.33).

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlık anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür (KMK Ek m.1) ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (HUAK m.18/B). Yöneticinin görevini kötüye kullanması hâlinde vekil gibi sorumluluk hükümlerine göre tazminat istenebilir (KMK m.38); arsa paylarının açıkça orantısız olması hâlinde düzeltme davası açılabilir (KMK m.3). Ortak yerlere yapılan haksız müdahalelerde her kat maliki, paylı mülkiyet hükümleri çerçevesinde el atmanın önlenmesini ve eski hâle getirmeyi talep edebilir.

İptal davasının açılması kurul kararının uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Karar uygulandığında telafisi güç bir zarar doğacaksa, örneğin ortak yerde geri dönüşü zor bir inşaata başlanacaksa, davayla birlikte ihtiyati tedbir istenerek kararın uygulanmasının durdurulması talep edilmelidir (HMK m.389). Ortak gider alacağına ilişkin davalarda ise yönetici veya kat malikleri, kesinleşmiş işletme projesine dayanarak ilamsız icra takibi başlatabilir; borçlunun itirazı hâlinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: kat mülkiyeti rehberi · mülkiyetin devri davası (KMK m.25) · aidat alacağı dava dilekçesi · meskenin işyerine çevrilmesi · ısınma giderinin paylaşımı · aidatı kiracı mı ev sahibi mi öder · gecikme tazminatı hesaplama aracı

Sıkça Sorulan Sorular