Ortak gider ve aidatların ödenmemesi, site ve apartman yönetimleri için en sık karşılaşılan sorunlardandır; ancak 634 sayılı Kanun, bu alacakların tahsili için güçlü yollar sunar: gecikme tazminatı, icra takibi, kiracı sorumluluğu ve kanuni ipotek. Bu rehberde, ödenmeyen aidatın nasıl tahsil edileceğini açıklıyoruz.
Aidat (Ortak Gider) Ödeme Yükümlülüğü
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre kat malikleri, anagayrimenkulün genel giderlerine (kapıcı, bakım, onarım, yönetici aylığı vb.) katılmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, kat malikinin daireyi kullanıp kullanmamasından bağımsızdır; ortak yerlerden faydalanmaya ihtiyaç olmadığı ileri sürülerek aidat ödemekten kaçınılamaz.
Gecikme Tazminatı: Aylık Yüzde Beş
634 sayılı Kanun’un 20. maddesi, ödememe hâlinde özel bir yaptırım öngörür: gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu, normal yasal faizden yüksek, caydırıcı nitelikte bir tazminattır ve ödenmeyen aidata eklenir.
Önemli: Aylık yüzde beş gecikme tazminatı, geciken her gün için işler. Bu nedenle aidat borcu zamanla önemli ölçüde artabilir; borcun erken çözülmesi hem borçlu hem yönetim açısından yararlıdır.
İcra Takibi ve Dava
634 sayılı Kanun’un 20. maddesi, gideri veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabileceğini ve icra takibi yapılabileceğini açıkça düzenler. Uygulamada genellikle yönetici, ödenmeyen aidat ve gecikme tazminatı için icra takibi başlatır veya Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açar.
Kiracının Sorumluluğu (m.22)
Önemli bir koruma: 634 sayılı Kanun’un 22. maddesine göre, kat malikinin gider, avans ve gecikme tazminatı borcundan; bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananlar (kiracılar) da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır; kiracının yaptığı bu ödeme, kira borcundan düşülür. Yani yönetim, malikin ödemediği aidatı kiracıdan da (kira tutarıyla sınırlı olarak) talep edebilir.
Kanuni İpotek
Kat malikinin borcu, kiracı yoluyla da tahsil edilemezse, 634 sayılı Kanun, mahkemece tespit edilen borç tutarı için borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek tesis edilebilmesine imkân tanır. Bu, yöneticinin (yoksa kat maliklerinden birinin) yazılı istemiyle gerçekleştirilir ve alacağı güvence altına alır.
Görevli Mahkeme
Aidat alacağına ilişkin davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. İcra takibine itiraz edilmesi hâlinde de uyuşmazlık bu mahkemede çözülür.
Önemli: Aidat alacağının tahsilinde icra takibi, kiracı sorumluluğu ve kanuni ipotek gibi birden çok yol vardır. Doğru yolu seçmek ve gecikme tazminatını doğru hesaplamak için bir uzmana danışmanız önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ödenmeyen aidata faiz işler mi?
Evet. 634 sayılı Kanun m.20 uyarınca gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Bu, normal yasal faizden yüksek, caydırıcı bir tazminattır.
Aidatını ödemeyen kat malikine ne yapılabilir?
Diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici, ödenmeyen aidat ve gecikme tazminatı için dava açabilir veya icra takibi başlatabilir (634 sayılı Kanun m.20). Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Kiracı aidattan sorumlu mu?
Evet, sınırlı olarak. 634 sayılı Kanun m.22 uyarınca kiracı, kat malikinin aidat borcundan müştereken ve müteselsilen sorumludur; ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Aidat borcu için ev üzerine ipotek konulabilir mi?
Evet. Borç, malikten ve kiracıdan tahsil edilemezse, mahkemece tespit edilen borç tutarı için borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek tesis edilebilir. Bu, yöneticinin yazılı istemiyle yapılır.
Daireyi kullanmıyorum, yine de aidat öder miyim?
Evet. 634 sayılı Kanun m.20 uyarınca kat maliki, ortak yerlerden faydalanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek aidat ödemekten kaçınamaz. Daireyi kullanmamanız aidat yükümlülüğünü kaldırmaz.
Aidat davası hangi mahkemede açılır?
Aidat alacağına ilişkin davalar Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. İcra takibine itiraz hâlinde de uyuşmazlık bu mahkemede çözülür.
Ödenmeyen aidat alacaklarının tahsili konusunda uzman desteği alın
Hukukçular Evi uzman avukat kadrosuyla yanınızda.
