Aidat Borcu Ödenmezse: İcra Takibi, Faiz ve Sorumluluk

Ortak gider ve aidatların ödenmemesi, site ve apartman yönetimleri için en sık karşılaşılan sorunlardandır; ancak 634 sayılı Kanun, bu alacakların tahsili için güçlü yollar sunar: gecikme tazminatı, icra takibi, kiracı sorumluluğu ve kanuni ipotek. Bu rehberde, ödenmeyen aidatın nasıl tahsil edileceğini açıklıyoruz.

Aidat (Ortak Gider) Ödeme Yükümlülüğü

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre kat malikleri, anagayrimenkulün genel giderlerine (kapıcı, bakım, onarım, yönetici aylığı vb.) katılmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, kat malikinin daireyi kullanıp kullanmamasından bağımsızdır; ortak yerlerden faydalanmaya ihtiyaç olmadığı ileri sürülerek aidat ödemekten kaçınılamaz.

Kanun giderleri ikiye ayırır ve her birinin paylaşım anahtarı farklıdır. Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça aşağıdaki esaslara göre katılır:

“Aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” kaydı, yönetim planının bu esaslardan farklı bir paylaşım öngörebileceği anlamına gelir. Bu nedenle aidat itirazlarında ilk bakılacak belge yönetim planıdır: kat maliklerinin hak ve borçları.

Gecikme Tazminatı: Aylık Yüzde Beş

634 sayılı Kanun’un 20. maddesi, ödememe hâlinde özel bir yaptırım öngörür: gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu, normal yasal faizden yüksek, caydırıcı nitelikte bir tazminattır ve ödenmeyen aidata eklenir.

İcra Takibi ve Dava

634 sayılı Kanun’un 20. maddesi, gideri veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabileceğini ve icra takibi yapılabileceğini açıkça düzenler. Uygulamada genellikle yönetici, ödenmeyen aidat ve gecikme tazminatı için icra takibi başlatır veya Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açar.

Kiracının Sorumluluğu (m.22)

Önemli bir koruma: 634 sayılı Kanun’un 22. maddesine göre, kat malikinin gider, avans ve gecikme tazminatı borcundan; bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananlar (kiracılar) da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır; kiracının yaptığı bu ödeme, kira borcundan düşülür. Yani yönetim, malikin ödemediği aidatı kiracıdan da (kira tutarıyla sınırlı olarak) talep edebilir.

Kanuni İpotek

Kat malikinin borcu, kiracı yoluyla da tahsil edilemezse, 634 sayılı Kanun, mahkemece tespit edilen borç tutarı için borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek tesis edilebilmesine imkân tanır. Bu, yöneticinin (yoksa kat maliklerinden birinin) yazılı istemiyle gerçekleştirilir ve alacağı güvence altına alır.

Görevli Mahkeme

Aidat alacağına ilişkin davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. İcra takibine itiraz edilmesi hâlinde de uyuşmazlık bu mahkemede çözülür.

Kanuni İpotek: Son Çare ve Sıkı Şartları

Kanuni ipotek, aidat alacağının en güçlü güvencesidir; ancak doğrudan başvurulabilecek bir yol değildir.

Önce diğer yollar tüketilmelidir. Kanun, kanuni ipoteği “kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa” ifadesiyle sıraya bağlar. Yani önce malikten, sonra kira miktarıyla sınırlı olarak kiracıdan tahsil denenmiş olmalıdır.

Borcun mahkemece tespit edilmiş olması gerekir. İpotek, mahkemece tespit edilen borç tutarı için tescil edilir; yönetimin kendi hesabı tek başına yeterli değildir.

Kim isteyebilir? Varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle tescil yapılır.

Kimin lehine tescil edilir? Bu nokta çoğu zaman yanlış bilinir: ipotek yönetim lehine değil, diğer kat malikleri lehine tescil edilir.

Nereye tescil edilir? Borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine. Kanun ayrıca Türk Medenî Kanunu’nun 893. maddesinin son fıkrası hükmünün burada da uygulanacağını öngörür; bu fıkraya göre alacaklıların kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir. Yönetim planına veya bir kurul kararına konulacak “kanuni ipotek istenmez” kaydı bu nedenle hüküm doğurmaz.

Aidat Alacağı Önceliklidir

Kanunun bu hükmü, borçlu kat malikinin başka alacaklıları da varsa belirleyici hâle gelir.

Kural: kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.

Bunun pratik anlamı şudur: aynı bağımsız bölüm üzerinde başka takipler de yürüyorsa, ortak gider alacağının konumu diğer adi alacaklardan farklı değerlendirilir.

Yönetim için sonuç: aidat alacağı yalnızca “bir alacak” değildir; kanun ona hem öncelik hem de kanuni ipotek imkânı tanımıştır. Bu araçların kullanılabilmesi için alacağın düzenli belgelenmesi ve zamanında takibe konulması gerekir.

Borçlu kat maliki için sonuç: “nasılsa sıraya girer” beklentisi yanlıştır; ortak gider borcu, bağımsız bölüm üzerinde doğrudan güvenceye bağlanabilen bir borçtur.

Kanuni ipotek tescil edildikten sonra takip türü değişir. Rehinle temin edilmiş bir alacağın alacaklısı, kural olarak yalnızca rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabilir; rehnin tutarı borcu karşılamazsa kalan alacak için haciz yoluna gidilebilir (İİK m.45). Bu nedenle kanuni ipotek tescilinden sonra yönetimin, borçlu kat malikinin başka mallarına doğrudan haciz yoluyla gitmeden önce ipoteğin paraya çevrilmesi yolunu izlemesi gerekir. Satış sonucunda aidat alacağının önceliği ise KMK m.22/3 ile güvence altına alınmıştır: sıra cetveli.

Gecikme Tazminatı Nasıl Hesaplanır?

Aylık yüzde beş oranı yüksektir; bu nedenle hesabın doğru kurulması hem yönetim hem borçlu bakımından önemlidir.

Kanunun ifadesi nettir: gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder.

İki unsur belirleyicidir. Birincisi hangi tutar üzerinden hesaplanacağı: ödenmeyen gider ve avans payı. İkincisi hangi tarihten işleyeceği: ödemede gecikilen günler, yani muacceliyet tarihinden itibaren.

Muacceliyet tarihi yönetim planından çıkar. Aidatın hangi tarihte ödenmesi gerektiği yönetim planında veya kurul kararında belirlenmişse, gecikme o tarihten sonra başlar. Bu husus belirsizse tazminat hesabı tartışmalı hâle gelir.

Bu bir faiz değil, tazminattır. Kanun ayrı bir yaptırım olarak düzenlemiştir; niteliği ve oranı kanunda gösterilmiştir.

Borçlu için pratik sonuç: oran yüksek olduğundan borç hızla büyür. Takip başlamadan ödeme yapmak, toplam yükü belirgin biçimde azaltır.

Yönetim için pratik sonuç: takip talebinde asıl alacak ile gecikme tazminatının ayrı ayrı ve dayanağıyla gösterilmesi, itiraz hâlinde işi kolaylaştırır.

2026 Değişikliği: 7579 Sayılı Kanunla İşletme Projesi

Aidat tutarının hukuki dayanağı olan işletme projesi, 7/5/2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanunla yeniden düzenlenmiştir. Değişik 37. maddeye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, yönetici en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Projede anagayrimenkulün bir yıllık tahmini gelir ve giderleri, her kat malikine 20. maddeye göre düşecek tahmini miktar ve her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı gösterilir. Proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır.

Yeni düzenlemenin en önemli sınırı, artış tavanıdır. Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, takvim yılı başından geçerli olmak üzere her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak ilan edilen VUK mükerrer 298’e göre yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir (634 s.K. m.37). Yöneticinin genel kurul onayı olmadan aidatı keyfî biçimde artırması bu yüzden mümkün değildir. Aynı Kanunla yöneticinin avans toplama görevi de “işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” şeklinde yeniden yazılmıştır (m.35/d).

Gecikme Tazminatı: Örnek Hesap

Kanun oranı “aylık yüzde beş hesabıyla” ve “ödemede geciktiği günler için” belirlediğinden hesap gün esaslıdır. Aşağıdaki örneklerde ayın 30 gün kabul edildiği basit bir hesap kullanılmıştır:

Son satır uygulamadaki en sık hatayı gösterir: bir yıllık birikmiş aidatın tamamına ilk aydan itibaren tazminat işletilemez; her ayın aidatı kendi vadesinden itibaren gecikmeye düşer. Takip talebinde asıl alacak ile gecikme tazminatının ay ay dökümle gösterilmesi, itirazda hesabın savunulmasını kolaylaştırır.

Kiracıdan Tahsilde Dikkat Edilecekler

Kiracının sorumluluğu güçlü bir imkândır; ancak sınırları ve sonuçları iyi bilinmelidir.

Sorumluluk çevresi geniştir: yalnızca kiracı değil, bağımsız bölümde oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da kapsama girer.

Kapsam gecikme tazminatını da içerir: kanun, müteselsil sorumluluğu gider ve avans borcuyla sınırlamamış, gecikme tazminatını da açıkça saymıştır.

Ancak tavan vardır: kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Bu tavanı aşan kısım için kiracıya başvurulamaz.

Ve ödeme kiradan düşülür: kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Yani kiracı, ödediği tutar kadar ev sahibine karşı kira borcundan kurtulur.

Kiracı için pratik öneri: yönetime yapılan ödemenin belgelenmesi ve ev sahibine bildirilmesi gerekir; aksi hâlde aynı dönem için hem yönetime hem ev sahibine ödeme yapma riski doğar.

Kiracı ile ev sahibi arasındaki iç ilişki ayrı bir konudur. Kiraya veren kural olarak kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlere katlanır (TBK m.303); ancak kira sözleşmelerinde aidatın kiracı tarafından ödeneceği sıklıkla kararlaştırılır ve kiracının kira bedeli ile birlikte gerekiyorsa yan giderleri ödeme borcu kanunda da öngörülür (TBK m.314). Sözleşmeyle kiracıya yüklenen aidatın ödenmemesi, kira bedelinin ödenmemesi gibi temerrüt sonucu doğurur ve kiraya veren konut ile çatılı işyerinde en az otuz gün süre vererek fesih ihtarında bulunabilir (TBK m.315). Yani yönetime karşı sorumluluk KMK m.22’den, ev sahibine karşı sorumluluk ise kira sözleşmesinden doğar ve ikisi birbirine karıştırılmamalıdır: kira ödenmemesi ve otuz günlük ihtar.

Takibin Üç Ayrı Dayanağı

Kanun, aidat alacağının dayanağını tek bir kaynağa bağlamaz; üçünü birden sayar.

Kanun metni şöyledir: ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.

Yönetim planı ödeme zamanını, paylaşım esasını ve usulü belirler; bu nedenle takip dosyasına eklenmesi yararlıdır.

Kanun gecikme tazminatı oranını ve sorumluluk çevresini belirler.

Genel hükümler ise takibin usulünü ve itiraz mekanizmalarını sağlar.

Takibi kim başlatabilir? Yalnızca yönetici değil, diğer kat maliklerinden her biri de dava açabilir veya icra takibi yapabilir. Yönetimin harekete geçmediği durumlarda bu imkân önemlidir.

Borçlu İtiraz Ederse Ne Olur?

Aidat takibi genellikle ilamsız takip yoluyla başlatılır; bu da borçluya itiraz imkânı verir.

İtiraz takibi durdurur. Borçlu, ödeme emrine süresinde itiraz ederse takip durur ve alacaklının harekete geçmesi gerekir: ödeme emrine itiraz: borca, imzaya ve yetkiye (İİK 62).

Alacaklının iki yolu vardır. Elinde imzası ikrar veya noterlikçe tasdik edilmiş bir belge yahut resmî daire belgesi varsa itirazın kaldırılması yoluna gidebilir: itirazın kaldırılması: kesin ve geçici kaldırma (İİK 68).

Yoksa itirazın iptali davası açılır. Bu dava genel hükümlere tabidir ve tam yargılama imkânı verir: itirazın iptali davası (İİK 67).

Uygulamadaki durum: Kanun bu konuda yönetimin elini güçlendirmiştir. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İİK m.68/1’de belirtilen belgelerden sayılır (634 s.K. m.37). Yani takip, kesinleşmiş bir işletme projesine veya kurul kararına dayanıyorsa, yönetim itiraz üzerine genel mahkemede itirazın iptali davası açmak zorunda kalmadan, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (İİK m.68/1). Yalnızca yönetimin kendi hesap dökümüne dayanan takiplerde ise bu imkân kural olarak yoktur. Belgelerin baştan doğru hazırlanması bu yüzden önemlidir: icra takibi için hangi belgeler gerekir?

Borçlu Kat Maliki: Hangi İtirazlar Sonuç Verir?

Aidat takibinde borçlunun elindeki savunmalar sınırlıdır; hangilerinin işe yaradığını bilmek gerekir.

Sonuç vermeyen itiraz: “ortak yerlerden yararlanmıyorum” veya “dairede oturmuyorum”. Ödeme yükümlülüğü, kat malikinin daireyi kullanıp kullanmamasından bağımsızdır.

Sonuç verebilecek itirazlar: ödemenin yapılmış olması, tutarın yönetim planına veya kurul kararına aykırı hesaplanması, gecikme tazminatının yanlış hesaplanması, borcun kendisine ait olmaması (örneğin malik olmadığı döneme ilişkin borç).

Kurul kararının kendisine karşı çıkılacaksa ayrı bir yol vardır: kat malikleri kurulu kararlarının iptali davası. Süreler kısadır ve aşağıda açıklanmıştır.

Ve bir hatırlatma: takip dosyası uzun süre işlemsiz kalırsa haciz isteme hakkı düşebilir; yönetim bakımından da takibin izlenmesi gerekir: icra dosyasının yenilenmesi: düşen dosya yeniden nasıl açılır?.

Zamanaşımı, Yeni Malik ve Arabuluculuk

Zamanaşımı beş yıldır. Kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler için beş yıllık zamanaşımı uygulanır (TBK m.147/1). Aylık olarak muaccel olan aidat alacağı da dönemsel edim niteliğinde olduğundan, her ayın aidatı kendi vadesinden itibaren beş yıl içinde takibe konulmalıdır. Takip başladıktan sonra dosyanın akıbeti için ayrıca icra borcunda zamanaşımı yazımıza bakabilirsiniz.

Daireyi yeni alan önceki borçtan sorumlu mu? Aidat borcu, borcun doğduğu dönemde bağımsız bölümün maliki olan kişinin kişisel borcudur; kanun yeni malike önceki malikin borcundan kişisel sorumluluk yüklememiştir. Ancak borç için bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilmişse, ipotek tescille doğan bir aynî hak olarak taşınmazın üzerinde kalır ve yeni malik de buna katlanmak zorunda kalır. Alıcıların tapu kaydının yanında yönetimden “borcu yoktur” yazısı istemesi bu nedenle önemlidir. Tapu kaydındaki şerh ve ipoteklerin anlamı için tapu kütüğüne güven ilkesi yazımıza bakabilirsiniz.

Arabuluculuk ne zaman zorunlu? 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m.18/B-1-c). İcra takibi bir dava olmadığından takip için arabuluculuk gerekmez; ancak borçlunun itirazı üzerine açılacak itirazın iptali veya alacak davasından önce arabulucuya gidilmelidir. İcra mahkemesinde istenecek itirazın kaldırılması ise dava değil, icra hukukuna özgü bir yoldur. Kanunun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir (634 s.K. Ek m.1).

Aidatı Belirleyen Karara İtiraz: Süreler

Borcun kaynağı çoğu zaman bir kat malikleri kurulu kararıdır. Karara itiraz etmenin kendi takvimi vardır.

Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki: karar tarihinden başlayarak bir ay içinde iptal davası açabilir.

Toplantıya katılmayan kat maliki: kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir.

Yetkili mahkeme: anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesi.

Süre koşulu aranmayan hâl: kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre şartı uygulanmaz.

Pratik sonuç: aidat tutarına itiraz edecek kat malikinin, icra takibinin başlamasını beklemeden karar aleyhine dava açması gerekir. Süre geçtikten sonra karar geçerliliğini korur ve takipte tutar tartışması güçleşir.

Ödenmeyen aidat için takip dosyasını hazırlamak, işletme projesinin 7579 sayılı Kanun sonrası geçerliliğini denetlemek, itirazın kaldırılması veya kanuni ipotek yoluna gitmek ya da borçlu olarak hesaba itiraz etmek için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kanuni ipotek doğrudan istenebilir mi?

Hayır. Kanun, kanuni ipoteği “kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa” ifadesiyle sıraya bağlar; ayrıca borcun mahkemece tespit edilmiş olması gerekir. Tescil, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle yapılır.

İpotek kimin lehine tescil edilir?

Yönetim lehine değil, diğer kat malikleri lehine tescil edilir; borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine konulur. Kanun ayrıca Türk Medenî Kanunu’nun 893. maddesinin son fıkrası hükmünün burada da uygulanacağını öngörür.

Aidat alacağının önceliği var mı?

Kanun, kat maliklerinin gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacaklarının öncelikli olduğunu öngörmüştür.

Takibi sadece yönetici mi başlatabilir?

Hayır. Kanun, diğer kat maliklerinden her birinin de dava açabileceğini ve icra takibi yapabileceğini öngörür. Takip; yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre yürütülür.

“Ortak yerleri kullanmıyorum” demek işe yarar mı?

Hayır. Ödeme yükümlülüğü kat malikinin daireyi kullanıp kullanmamasından bağımsızdır; ortak yerlerden faydalanmaya ihtiyaç olmadığı ileri sürülerek aidat ödemekten kaçınılamaz.

Aidatı belirleyen kurul kararına ne kadar sürede itiraz edilir?

Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde iptal davası açabilir.

Her kurul kararı için süre şartı var mı?

Hayır. Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Aidat borcu kaç yılda zamanaşımına uğrar?

Aidat dönemsel bir edim olduğundan beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147/1). Her ayın aidatı kendi vadesinden itibaren beş yıl içinde takibe konulmalıdır.

Yönetici aidatı istediği kadar artırabilir mi?

Hayır. 7579 sayılı Kanunla işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; geçici işletme projesindeki bedel, mevcut proje bedelinin önceki yıla ait yeniden değerleme oranını aşamaz (634 s.K. m.37).

Aidat takibine itiraz edildi, yönetim ne yapabilir?

Takip kesinleşmiş işletme projesine veya kurulun işletme giderleriyle ilgili kararına dayanıyorsa bunlar İİK m.68/1 belgesi sayılır ve itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir (634 s.K. m.37). Aksi hâlde arabuluculuktan sonra itirazın iptali davası açılır.

Aidat davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B-1-c). İcra takibi ve itirazın kaldırılması için ise arabuluculuk gerekmez.

Daireyi aldım, önceki malikin aidat borcu bana geçer mi?

Aidat borcu, borcun doğduğu dönemdeki malikin kişisel borcudur. Ancak bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilmişse ipotek taşınmazın üzerinde kalır. Alım öncesi yönetimden borcu yoktur yazısı alınmalıdır.

Gecikme tazminatı nasıl hesaplanır?

Ödenmeyen gider ve avans payı üzerinden, geciken günler için aylık yüzde beş oranında hesaplanır (634 s.K. m.20). Örneğin 2.000 TL aidat 45 gün geç ödenirse gecikme tazminatı 150 TL olur; her ayın aidatı kendi vadesinden itibaren ayrı hesaplanır.