Kat Mülkiyeti Rehberi (2026): Aidat, Kurul Kararı, Ortak Alan ve Yönetim

Apartman ve site uyuşmazlıkları küçük görünür, hızla büyür. Bir aidat kalemi, bir balkon kapatma veya bir kurul kararı; komşuluk ilişkisini bitirir, icra takibine dönüşür, bazen dairenin devri istemine kadar gider.

Bu rehber, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulamada en çok işleyen hükümlerini bir araya getirir: kurul nasıl toplanır, karar nasıl alınır ve iptal edilir, aidat nasıl tahsil edilir, ortak alanda ne yapılabilir ve hangi aşamada hangi dilekçe verilir.

Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?

Temel kural tek cümledir: kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.

Buradan çıkan iki sonuç vardır:

• Kısmi kuruluş mümkün değildir. Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden, o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
• Fiilî kullanım yetmez. Yıllardır oturuyor olmak, tapuda kat mülkiyeti kurulduğu anlamına gelmez. Tapu kaydında kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi yazdığı mutlaka kontrol edilmelidir.

Kat irtifakı, yapı henüz tamamlanmadan arsa payı üzerinde kurulur. Kat mülkiyetine geçiş için kanunda öngörülen belgeler gerekir ve bunun ön koşulu çoğu zaman yapı kullanma izin belgesidir. İskân alınamıyorsa geçiş tıkanır; bu durumda sorunun kaynağı genellikle giderilmemiş bir ruhsat aykırılığıdır.

Bir başka yol daha vardır: kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse; hâkim, mülkiyetin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.

Geçiş süreci için kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yazımıza bakılabilir.

Kurul Nasıl Toplanır? İki Ölçüt Birlikte Aranır

Uygulamada en çok karar bu aşamada sakatlanır, çünkü yeter sayı yalnızca kişi sayısıyla hesaplanır.

Kanun iki ölçütü birlikte arar: kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

Yani on bağımsız bölümlü bir apartmanda altı malikin toplantıya gelmesi tek başına yeterli değildir; bu maliklerin arsa paylarının toplamının da yarıyı aşması gerekir. Dükkânı veya birden fazla dairesi olan bir malikin katılmaması, sayı çoğunluğu sağlansa dahi toplantıyı düşürebilir.

İkinci toplantı farklı işler. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması hâlinde, ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş hükümler saklıdır.

Buradaki incelik şudur: ikinci toplantı için kanun ayrı bir toplantı yeter sayısı öngörmemiştir. Bu nedenle ikinci toplantı, katılanlarla yapılır ve karar katılanların salt çoğunluğuyla alınır. Uygulamada yönetimlerin en sık düştüğü hata, ikinci toplantıda da ilk toplantının nisabını aramak veya tersine, ilk toplantıda ikinci toplantının kolaylığını uygulamaktır.

Çağrı Usulü: On Beş Gün ve İkinci Toplantı Bilgisi

Karar ne kadar isabetli olursa olsun, çağrı usulsüzse iptal riski taşır.

Toplantı; yönetici tarafından bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla ve toplantı gününden en az on beş gün önce bildirilmek suretiyle yapılır.

Ayrıca ilk çağrı yapılırken, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilmelidir. Bu bilgi çağrıda yoksa ikinci toplantı tartışmalı hâle gelir.

Olağan toplantı zamanı: kurul, yılda en az bir defa olmak üzere yönetim planında gösterilen zamanda toplanır. Yönetim planında bir zaman öngörülmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Çağrının denetlenmesinde bakılacaklar: tüm maliklere ulaşılmış mı, on beş günlük süreye uyulmuş mu, gündem bildirilmiş mi, ikinci toplantı bilgisi yer almış mı? Yönetim planı ve yönetici seçimi için yönetim planı ve yönetici seçimi yazımıza bakılabilir.

Oy Hakkı: Az Bilinen Üç Sınır

Bu başlık, büyük siteler ve çok daireli yapılarda kararı doğrudan değiştirir; buna rağmen çoğu toplantıda hiç gündeme gelmez.

1. Bir bağımsız bölüm, bir oy. Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir. Büyük daire sahibinin oyu daha ağır değildir. Birden fazla bağımsız bölümü olan malik, her bölüm için ayrı oy hakkına sahiptir.

2. Üçte bir tavanı. Bir malikin sahip olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, kullanacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz. Bu hüküm, projedeki dükkânların veya çok sayıda dairenin tek elde toplandığı yapılarda kurulun tek kişiye teslim olmasını engeller.

3. Vekâlet sınırı. Kat maliklerinden biri oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Ancak bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. İstisnası vardır: kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Bir kural daha: alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz. Yöneticinin ibrası veya bir malikle yapılacak sözleşme gibi konularda bu hüküm işler ve gözden kaçtığında karar sakatlanır.

Karar Kimleri Bağlar?

Anagayrimenkul; kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.

Kararların bağlayıcılığı geniştir: bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler kurul kararlarına uymakla yükümlüdür.

“Cüzi halef” ifadesi, daire alıcısını doğrudan ilgilendirir: daireyi sonradan satın alan kişi de önceki kararlarla bağlıdır. Alım öncesinde karar defterinin incelenmesi bu yüzden önemlidir; alınmış bir tadilat kararı, ödenmemiş bir gider payı veya sürmekte olan bir uyuşmazlık yeni malike geçer.

Bu nedenle daire alırken üç belge istenmelidir: yönetim planı, son iki yılın karar defteri ve aidat borcu bulunmadığına dair yazı.

Kurul Kararının İptali: Bir Ay ve Altı Ay

Karar hukuka aykırıysa yolu açıktır; ancak süreler kısadır ve kimin ne zaman dava açabileceği farklıdır.

• Toplantıda aleyhe oy kullanan kat maliki: karar tarihinden başlayarak bir ay içinde.
• Toplantıya katılmayan kat maliki: kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde.
• Her hâlde: karar tarihinden başlayarak altı ay içinde.

Dava, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır.

Kritik ayrıntı: toplantıya katılıp karara olumlu oy veren malikin iptal davası açması kural olarak beklenmez. Bu nedenle karara katılmıyorsanız, aleyhe oy kullandığınızın tutanakta görünmesi gerekir. Muhalefet şerhi, dava hakkınızı koruyan tek belgedir.

Uygulamada iptal sebepleri şu başlıklarda toplanır: çağrı usulsüzlüğü, yeter sayı eksikliği, gündeme bağlılığın ihlali, oy sınırlarının aşılması, kararın kanuna veya yönetim planına aykırılığı ve kendisini ilgilendiren konuda malikin oya katılması.

Dilekçe kurgusu için kat malikleri kurulu kararının iptali dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Aidat ve Ortak Giderler

Kat mülkiyeti dosyalarının sayıca en büyük bölümü buradadır.

Tahsil yolu. Aidatlarını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından; yönetim planına, Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Yani yalnızca yönetici değil, herhangi bir kat maliki de harekete geçebilir.

Gecikme tazminatı. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu, kanuni faizden ayrı ve yüksek bir orandır; talep edilmediğinde hükmedilmez.

Sık karşılaşılan tartışmalar:

• Kiracı mı malik mi ödeyecek? Malik ile kiracı arasındaki iç ilişki, yönetime karşı sorumluluğu tek başına ortadan kaldırmaz; ayrıntı için aidatı kim öder yazımıza bakılabilir.
• Dairesini kullanmayan malik. Boş daire, ortak gider yükümlülüğünü kendiliğinden kaldırmaz.
• Gider paylaşım ölçütü. Hangi giderin eşit, hangisinin arsa payı oranında paylaşılacağı yönetim planı ve kanun hükümlerine göre belirlenir.

Dilekçe için aidat ve ortak gider alacağı dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Ortak Alanlar: Beşte Dört Kuralı

Balkon kapatma, cephe değişikliği, çatıya tesis kurulması, ortak alana depo yapılması. Bu işlemlerin tamamı tek bir hükme takılır.

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Üç noktaya dikkat edilmelidir:

• Rıza yazılı olmalıdır. Sözlü onay veya sessiz kalma yeterli değildir.
• Oran, toplantıya katılanların değil bütün kat maliklerinin beşte dördüdür.
• İmar boyutu ayrıca işler. Rıza alınmış olsa dahi işlem ruhsata tabi ise ruhsat alınmalıdır; aksi hâlde idari yaptırım gündeme gelir.

Rıza alınmadan yapılan tadilatta talep, eski hâle getirmedir. Ayrıntı için ortak alanda izinsiz tadilat ve balkon kapatma ile ortak alana el atmanın önlenmesi dilekçesi yazılarımıza bakılabilir.

Rahatsızlık, Çekilmez Hâl ve Devir

Gürültü, amaç dışı kullanım ve komşuları rahatsız eden davranışlar önce komşuluk hukuku çerçevesinde ele alınır: müdahalenin önlenmesi ve koşulları varsa tazminat istenir.

Ancak kat mülkiyeti rejiminin daha sert bir yaptırımı vardır. Kat maliklerinden biri, kendisine düşen borç ve yükümlülükleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, o malikin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devri istenebilir.

Bu, kat mülkiyetinin en ağır sonucudur ve kanunda öngörülen koşullara ve süre sınırlarına bağlıdır. Kolay işleyen bir yol değildir: ihlalin sürekliliği, uyarıların yapılmış olması ve durumun çekilmezlik derecesine ulaşması aranır.

Bu nedenle dosyanın hazırlığı belgeye dayanır: tutanaklar, kolluk kayıtları, kurul kararları, gönderilen ihtarlar ve tanık beyanları. Ayrıntı için kat mülkiyetinin devri dava dilekçesi ve komşu gürültüsünde müdahalenin önlenmesi dilekçesi yazılarımıza bakılabilir.

Yönetici: Vekil Gibi Sorumlu

Yöneticinin konumu tek cümleyle özetlenir: yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

Bunun pratik sonuçları:

• Özen yükümlülüğü. Yönetici, işleri kat maliklerinin yararına ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
• Hesap verme. Gelir ve giderlerin belgeli olarak kayda geçirilmesi ve kurula sunulması gerekir.
• Kararları uygulama. Yönetici, kurul kararlarını yerine getirmekle yükümlüdür; uygulamaması sorumluluk doğurur.
• Denetim. Denetçi eliyle yapılan denetim, ibra tartışmasının temelidir.

Yöneticinin azli kurul kararıyla mümkündür; ancak ücretli bir yönetim sözleşmesi varsa haksız azil, sözleşmeden doğan taleplere yol açabilir.

Ayrıntı için apartman yönetimi: yönetici, hesap ve denetçi yazımıza bakılabilir.

Kat Mülkiyeti ile Kentsel Dönüşüm Kesişimi

Riskli yapı süreci başladığında kat mülkiyeti kuralları yerini özel rejime bırakır ve nisap değişir.

Kat mülkiyetinde binanın yıkılıp yeniden yapımına kural olarak çok ağır yeter sayılarla karar verilebilirken; 6306 sayılı Kanun kapsamındaki yapılarda karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır. Bu oran, 7471 sayılı Kanun’la üçte ikiden salt çoğunluğa indirilmiştir.

İki rejim arasındaki farklar:

• Nisap ölçütü. Kat mülkiyetinde oy hakkı bağımsız bölüm başınadır; dönüşümde ise arsa payı esas alınır.
• Karara katılmayanın durumu. Dönüşümde, karara katılmayan malikin hissesi rayiç bedel üzerinden satışa konu olabilir.
• Paylaşım. Yeni yapıda bağımsız bölüm tahsisi arsa payı ve şerefiye esaslarına göre yapılır.

Bu nedenle arsa payının hatalı dağıtıldığını düşünen malik, dönüşüm başlamadan harekete geçmelidir; düşük payla girilen bir dönüşüm sonradan düzeltilemez. Ayrıntı için kentsel dönüşüm rehberi ve arsa payının düzeltilmesi dilekçesi yazılarımıza bakılabilir.

Hangi Durumda Hangi Dilekçe?

Dosyanın hangi aşamada olduğu belirlenmeden dilekçe yazılmamalıdır. Aşağıdaki eşleştirme, en sık karşılaşılan durumları karşılar:

• Aidat ödenmiyor → aidat ve ortak gider alacağı dava dilekçesi
• Kurul kararı hukuka aykırı → kurul kararının iptali dava dilekçesi
• Ortak alan işgal edilmiş veya izinsiz tadilat yapılmış → el atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme dilekçesi
• Komşu gürültüsü veya rahatsızlık → müdahalenin önlenmesi dava dilekçesi
• Durum çekilmez hâle gelmiş → kat mülkiyetinin devri dava dilekçesi
• Arsa payı orantısız → arsa payının düzeltilmesi dava dilekçesi
• Kentsel dönüşümde hisse satışı → arsa payı satışının iptali dava dilekçesi

Sık Yapılan Hatalar

• Toplantı yeter sayısını yalnızca kişi sayısıyla hesaplamak. Sayı ve arsa payı ölçütleri birlikte aranır.
• İkinci toplantıyı ilk toplantıyla aynı sanmak. İkinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur.
• Çağrı usulünü atlamak. Toplantı gününden en az on beş gün önce bildirim yapılmalıdır.
• Vekâlet sınırını gözetmemek. Bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
• İptal süresini kaçırmak. Bir aylık süre ve her hâlde altı aylık üst sınır hak düşürücüdür.
• Ortak alanda beşte dört rızasını almadan tadilat yapmak. Rıza yazılı olmalıdır; sonradan alınan onay her zaman sonucu kurtarmaz.
• Gecikme tazminatını talep etmemek. Aylık yüzde beş oranındaki tazminat ayrıca istenmelidir.
• Muhalefet şerhi düşmemek. Aleyhe oy kullandığınızın tutanakta görünmesi dava hakkınızı korur.

Adım Adım Süreç

1. Yönetim planını temin edin — Tapu müdürlüğünden onaylı örneğini alın; toplantı zamanı ve usul burada yazılıdır.
2. Arsa payı listesini çıkarın — Tüm bağımsız bölümlerin arsa paylarını tabloya dökün; yeter sayı bununla hesaplanır.
3. Çağrı usulünü denetleyin — Bildirim en az on beş gün önce ve usulüne uygun yapılmış mı?
4. Toplantıda şerh düşün — Aleyhe oyunuzun ve itirazınızın tutanağa geçmesini sağlayın.
5. Karar tutanağını alın — İmzalı örneğini talep edin; dava süresi bu tarihten işler.
6. Süreleri takvimlendirin — Bir aylık dava süresi ve altı aylık üst sınırı hesaplayın.
7. Uygun dilekçeyi seçin — Aidat, kurul kararı, ortak alan veya devir; her biri farklı metin gerektirir.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Kat mülkiyeti nasıl kurulur?

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden yalnız bir veya birkaç bölüm üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.

Kat malikleri kurulu kaç kişiyle toplanır?

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Her iki ölçüt birlikte aranır.

İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa ne olur?

Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantı yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

Toplantı çağrısı ne zaman yapılır?

Toplantı, yönetici tarafından bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla ve toplantı gününden en az on beş gün önce bildirilmek suretiyle yapılır.

Olağan toplantı ne zaman yapılır?

Kurul, yılda en az bir defa olmak üzere yönetim planında gösterilen zamanda toplanır. Yönetim planında bir zaman öngörülmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Büyük daire sahibinin oyu daha mı ağırdır?

Hayır. Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy hakkına sahiptir.

Çok sayıda dairesi olan malik kurulu tek başına yönetebilir mi?

Hayır. Malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.

Vekâletle oy kullanmanın sınırı var mı?

Vardır. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Kendisini ilgilendiren konuda malik oy kullanabilir mi?

Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.

Kurul kararının iptali için süre nedir?

Toplantıda aleyhe oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir.

İptal davası hangi mahkemede görülür?

Anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde görülür.

Aidatını ödemeyen malike ne yapılabilir?

Diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir.

Aidat gecikmesinde faiz oranı nedir?

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Ortak alanda tadilat için kaç kişinin onayı gerekir?

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yapamaz.

Balkon kapatma ortak alan sayılır mı?

Dış cephe ve balkon, yapının ortak yerlerinden kabul edilir. Bu nedenle cephede yapılan değişiklik hem kat mülkiyeti hem imar mevzuatı bakımından sonuç doğurur.

Kat malikinin dairesi elinden alınabilir mi?

Kat maliklerinden biri, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, dairesinin devri istenebilir. Bu, kanunda öngörülen koşullara ve sürelere bağlıdır.

Yöneticinin sorumluluğu nedir?

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kurul kararlarını yerine getirmekle yükümlüdür.

Kurul kararı kimleri bağlar?

Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler kurul kararlarına uymakla yükümlüdür. Daireyi sonradan satın alan da kararla bağlıdır.

Kiracı aidattan sorumlu mudur?

Kiracının ortak giderlerden sorumluluğu, kira sözleşmesi ve ilgili mevzuat hükümlerine göre belirlenir. Malik ile kiracı arasındaki iç ilişki, yönetime karşı sorumluluğu tek başına ortadan kaldırmaz.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?

Kat irtifakı, yapı henüz tamamlanmadan arsa payı üzerinde kurulan bir haktır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyettir; geçiş için kanunda öngörülen belgeler gerekir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.