Ortak Alana El Atmanın Önlenmesi ve Eski Hâle Getirme Dilekçesi Örneği (2026) — KMK m.19

Komşunuz ortak alanı kapattıysa veya projeye aykırı tadilat yaptıysa, tek başına belediye izni onu haklı kılmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu net bir eşik koyar: ortak yerlerde inşaat için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir — bazı esaslı tadilatlarda ise Yargıtay oybirliği aramaktadır. Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür. Aşağıda eşik kuralı, ispat düzeni ve hazır bir dilekçe örneği yer alıyor.

Temel Kural: Beşte Dört Yazılı Rıza

İki madde birlikte okunur. KMK m.18: kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.

KMK m.19: kat malikleri anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Sınır bağımsız bölümün içinde de vardır: kat malikleri kendi bağımsız bölümleri de dâhil, ana yapıya ve ortak yerlere zarar verecek onarımlar ve değişiklikler yapamazlar.

Davayı Kim Açar, Nerede Görülür?

• Davacı → projeye aykırılıkların saptanması hâlinde her bağımsız bölüm malikinin dava açma hakkı vardır; yönetimin karar alması beklenmez
• Davalı → aykırılığı yapan kat maliki; KMK m.33 kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimseleri de kapsadığından kullanıcıya karşı da başvurulabilir
• Mahkeme → KMK ek m.1: bu kanundan kaynaklanan her türlü uyuşmazlıkta yetkili mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir

Mahkeme Neye Bakar? Üç Belge, Bir Keşif

Yargıtay bu dosyalarda izlenecek yolu tarif etmiştir: mahkemece öncelikle taşınmazın kat mülkiyetine esas olan tapu kaydı, yönetim planı ve mimari projesi ilgili yerlerden getirtilerek mahallinde uygulanıp, varsa ortak alana müdahalenin önlenmesi ve ortak alana projeye aykırı yapılan imalatların eski hâle getirilmesine karar verilmesi gerekir.

Aynı kararda ikinci bir ölçüt daha vardır: eylemin davacının bağımsız bölümlerini kullanmasını engelleyici ve rahatsızlık verici nitelik taşıyıp taşımadığı belirlenmelidir.

Bilirkişi aşaması da hassastır: Yargıtay, yönetim planı ve mimari projeye göre iki farklı sonuç doğuracak şekilde bilirkişi raporu alındığı ve raporlar arasındaki çelişkinin giderilmediği dosyalarda kararı bozmaktadır. Rapora itiraz hakkınızı kullanın.

Muvafakat Verdiyseniz Dikkat

Uygulamada davanın düştüğü en sık nokta budur. Yargıtay kararlarında, ortak yerde yapılan onarım ve tesislere yazılı muvafakatini bildirmiş olan kat malikinin, muvafakat verdiği bir işin yapılmasından sonra dava açması Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilmektedir.

Bunun pratik sonucu şudur: muvafakat kapsamında kalan işler ile muvafakatname dışında kalan aykırılıklar ayrı ayrı değerlendirilir. Bir Yargıtay dosyasında; muvafakatnamenin dışında kalan projeye aykırılıkların — havalandırma alanına ve çatıya yapılan müdahale ile bodrum kat girişine beton set koymak şeklindeki el atmaların — eski hâle getirilmesine dair karar onanmış, muvafakat kapsamındaki husus ise ayrıca değerlendirilmiştir.

Dilekçenizde hangi imalata rıza verdiğinizi, hangisine vermediğinizi ayırarak yazın; aksi hâlde davanın tamamı riske girer.

Alternatif Yol: Hâkimin Müdahalesi (KMK m.33)

Her dosyada tam kapsamlı bir dava gerekmeyebilir. KMK m.33: kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Bu yolda hâkim, kısa bir süre vererek aykırılığın giderilmesini emredebilir. Bazı hâllerde dava açılmadan veya dava ile birlikte gündeme gelir.

Aynı madde kurul kararlarına da uzanır: toplantıda aykırı oy kullanan kat malikleri karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayanlar ise kararı öğrenme tarihinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir.

Ortak Alana El Atmanın Önlenmesi Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; aykırılık türlerinden yalnızca dosyanıza uyanları bırakın ve her birini fotoğraf ve belgeyle destekleyin. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Dava Öncesi Yapılacaklar

1. Onaylı mimari projeyi edinin — aykırılığın ölçütü budur; belediye arşivinden veya yönetimden temin edin
2. Yönetim planını okuyun — ortak alan tanımı ve kullanım kuralları burada
3. Karar defterini inceleyin — beşte dört rıza veya kurul kararı var mı?
4. Tarihli fotoğraf çekin — imalatın kapsamını ve tarihini belgeler
5. Gerekirse delil tespiti yaptırın — imalat sonradan değiştirilirse kanıtınız kalır

Sık Yapılan Beş Hata

1. Belediye iznini yeterli sanmak. Proje değişikliği gerektiren esaslı tadilatlarda belediye onayı tek başına yeterli görülmemektedir.
2. Rahatsızlığı somutlaştırmamak. Eylemin kullanımı engelleyici nitelik taşıyıp taşımadığı ayrıca incelenir.
3. Projeyi dosyaya koymamak. Aykırılık ancak onaylı projeyle karşılaştırılarak saptanır.
4. Muvafakat verdiğini gizlemek. Verilen rıza dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilir.
5. Çelişkili bilirkişi raporuna itiraz etmemek. Giderilmeyen çelişki bozma sebebidir.

Neresi Ortak Alan? Sık Tartışılan Yerler

Dava açılmadan önce cevaplanması gereken ilk soru budur; çünkü el atılan yer ortak alan değilse talebin dayanağı değişir.

Uygulamada tartışma çıkan yerler ve değerlendirmede öne çıkan ölçütler:

• Merdiven boşluğu, sahanlık ve koridorlar. Kural olarak ortak yerlerdendir; buralara dolap, ayakkabılık veya bölme konulması müdahale oluşturur.
• Çatı ve teras. Kural olarak ortak yerdendir. Üst kat malikinin çatı arasını veya terası kendi kullanımına katması, tipik uyuşmazlık konusudur.
• Bahçe. Projede belirli bir bağımsız bölüme özgülenmemişse ortak alandır. Zemin kat malikinin bahçeyi çevirmesi müdahale sayılabilir.
• Otopark ve sığınak. Projedeki amacına aykırı kullanım, hem kat mülkiyeti hem imar mevzuatı bakımından sonuç doğurur.
• Dış cephe ve balkon. Yapının dış görünümünü etkileyen değişiklikler ortak yerlere müdahale kapsamında değerlendirilir.
• Kapıcı dairesi ve depolar. Projedeki tahsis amacı belirleyicidir.

Tek belirleyici belge: onaylı mimari proje. Bir yerin ortak alan olup olmadığı, yönetim planı ve projeye göre tespit edilir. Fiilî kullanım, uzun süre sürmüş olsa dahi tek başına hak doğurmaz.

Bu nedenle dava öncesinde belediyeden onaylı proje, tapu müdürlüğünden yönetim planı temin edilmelidir. Ayrıntı için ortak alan, otopark ve depo kullanımı yazımıza bakılabilir.

Beşte Dört Rızası Alınmışsa

Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yapılabilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır.

Rıza alınmışsa bile üç husus gözden kaçırılmamalıdır:

• Oran, katılanların değil bütün kat maliklerinin beşte dördüdür. Toplantıya katılanların çoğunluğu yeterli değildir.
• Rıza yazılı olmalıdır. Sözlü onay veya sessiz kalma yeterli değildir; imzalı belge aranır.
• İmar boyutu ayrıca işler. Rıza alınmış olsa dahi işlem ruhsata tabi ise ruhsat alınmalıdır. Aksi hâlde kat malikleri dava açmasa bile idari yaptırım gündeme gelir.

Son madde uygulamada çok atlanır: komşular rıza vermiş olabilir, ancak belediye yapı tatil tutanağı düzenleyip yıkım kararı alabilir. Ayrıntı için balkon kapatma ve dış cephe değişikliği yazımıza bakılabilir.

Rıza veren malik sonradan dava açabilir mi? Verilen yazılı rıza, kural olarak o maliki bağlar. Ancak rızanın kapsamı aşılmışsa — örneğin izin verilenden farklı veya daha büyük bir imalat yapılmışsa — aşan kısım bakımından talep hakkı doğar. Bu nedenle rıza metninde imalatın kapsamı açıkça yazılmalıdır.

Eski Hâle Getirme mi, Bedel mi?

Ortak alana el atma dosyalarında talep genellikle iki başlıkta kurulur: müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme. Ancak ikincisinin bir sınırı vardır.

Uygulamada benimsenen ölçüte göre; el atmanın önlenmesi ile taşınmazın eski hâle getirilmesinin istenmesi durumunda, eski hâle getirme masraflarının taşınmazın bedelinden fazla olması hâlinde; taşınmaz bedelinin ödenmesine ve taşınmazın karşı taraf adına tesciline karar verilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu ölçüt, dava stratejisini doğrudan etkiler. Bu nedenle dilekçe hazırlanmadan önce:

• Eski hâle getirmenin teknik olarak mümkün olup olmadığı,
• Tahmini maliyeti,
• Alanın değeri ile karşılaştırması

ortaya konulmalıdır. Aksi hâlde talep, istenmeyen bir sonuçla karşılaşabilir.

Delillendirme: Neyin İspatı Gerekir?

Bu dosyalarda ispat yükü davacıdadır ve üç unsur birlikte gösterilmelidir.

1. Alanın ortak alan niteliği. Mimari proje, kat mülkiyeti kütüğü, yönetim planı ve tapu kaydındaki eklenti belirtmeleri.

2. Müdahalenin varlığı. Tarihli fotoğraflar, tespit tutanağı, keşif talebi ve gerekiyorsa delil tespiti.

3. Müdahalenin haksızlığı. Kat malikleri kurulu kararı var mı, varsa kapsamı nedir? Rızaya dayanan kullanım farklı değerlendirilir.

Üçüncü unsur çoğu dosyanın kaderini belirler: müdahale bir kurul kararına dayanıyorsa, önce o kararın hukuki durumu ele alınmalıdır.

Delil tespiti, dava açılmadan önce başvurulabilecek en etkili araçtır. Müdahalenin mevcut durumu resmî olarak kayda geçirildiğinde, sonradan yapılacak değişiklikler dosyayı zayıflatmaz.

Ayrıca müdahale süregelen nitelikteyse, bu husus dilekçede açıkça belirtilmelidir; devam eden bir müdahale bakımından değerlendirme, sona ermiş bir müdahaleden farklı yapılır.

El Atma Türlerine Göre Özet

Ayrım, dilekçe yazılmadan önce netleştirilmelidir; yanlış yargı kolunda açılan dava görev yönünden reddedilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat malikinin ortak alandaki yükümlülüğü nedir?

KMK m.18 uyarınca kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Ortak alanda tadilat yapmak için ne gerekir?

KMK m.19 uyarınca kat malikleri anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Beşte dört rıza her zaman yeterli mi?

Değildir. KMK m.19’da ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler için beşte dört yazılı rıza aranırken, Yargıtay bazı esaslı tadilatlar ve projeyi değiştiren işlemler bakımından tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar vermesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Belediye onayı yeterli mi?

Yeterli görülmemektedir. Özellikle onaylı mimari projede ortak alan olan yerlerde yapılan ve mimari proje değişikliğini gerektiren esaslı tadilatlarda sadece belediye onayının yeterli olmadığı belirtilmektedir.

Davayı kim açabilir?

Projeye aykırılıkların saptanması hâlinde her bağımsız bölüm malikinin bu konuda dava açma hakkı vardır.

Hangi mahkeme görevlidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu ek madde 1 hükmünce bu kanundan kaynaklanan her türlü uyuşmazlıkta yetkili mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir.

Mahkeme neyi inceler?

Yargıtay kararlarında, mahkemece öncelikle taşınmazın kat mülkiyetine esas olan tapu kaydı, yönetim planı ve mimari projesinin ilgili yerlerden getirtilerek mahallinde uygulanması; varsa ortak alana müdahalenin önlenmesi ve ortak alana projeye aykırı yapılan imalatların eski hâle getirilmesine karar verilmesi gerektiği belirtilmektedir.

Rahatsızlık şartı aranıyor mu?

Yargıtay kararlarında, eylemin davacının bağımsız bölümlerini kullanmasını engelleyici ve rahatsızlık verici nitelik taşıyıp taşımadığının belirlenmesi gerektiği ifade edilmektedir. Bu nedenle dilekçede somut etkinin açıklanması önemlidir.

Bilirkişi raporları çelişirse ne olur?

Yargıtay kararlarında, yönetim planı ve mimari projeye göre iki farklı sonuç doğuracak şekilde bilirkişi raporu alındığı ve raporlar arasındaki çelişkinin giderilmediği hâllerde kararın bozulduğu görülmektedir.

Bağımsız bölümün içinde tadilat serbest mi?

Serbest değildir. Kat malikleri kendi bağımsız bölümleri de dâhil olmak üzere ana yapıya ve ortak yerlere zarar verecek onarım ve değişiklikler yapamazlar.

Daha önce muvafakat verdiysem dava açabilir miyim?

Yargıtay kararlarında, ortak yerde yapılan onarım ve tesislere yazılı muvafakatini bildirmiş olan kat malikinin, muvafakat verdiği bir işin yapılmasından sonra dava açmasının Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirildiği görülmektedir.

Hâkimin müdahalesi nedir?

KMK m.33 uyarınca kat maliklerinden birinin veya bağımsız bölümden devamlı biçimde yararlanan kimsenin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim, kısa bir süre vererek aykırılığın giderilmesini emredebilir.

Kiracının yaptığı tadilatta kime dava açılır?

KMK m.33’te kat malikinin yanı sıra kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak bağımsız bölümden devamlı surette faydalanan kimseler de yükümlülük altına alınmıştır; bu nedenle kullanıcıya karşı da başvuru mümkündür.

Kat malikleri kurulu kararına itiraz süresi nedir?

KMK m.33 kapsamında, toplantıda aykırı oy kullanan kat malikleri karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayanlar ise kararı öğrenme tarihinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir.

Bu sayfadaki örnek dilekçe yalnızca bilgilendirme amaçlı genel bir şablondur ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosya kendine özgüdür; süreler hak düşürücü olabilir. Dilekçenizi mutlaka avukatınızla birlikte hazırlayın. Bu içerik avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz.