Kat Mülkiyetinin Devri Dava Dilekçesi Örneği (2026) — KMK m.25 ve Çekilmezlik

Bu, kat mülkiyeti hukukunun en ağır yaptırımıdır. Apartmanda hayatı çekilmez hâle getiren bir malikin mülkiyeti, iradesi dışında elinden alınır ve diğer kat maliklerine devredilir. Karşılığında bedel ödenir, ama sonuç mülkiyetin kaybıdır.

Tam da bu ağırlık nedeniyle kanun sıkı şartlar koymuştur: çoğunluk kararı, çekilmezlik, dar süreler ve bedelin peşin yatırılması. Aşağıda bu şartlar, dosyanın nasıl kurulacağı ve hazır bir dava dilekçesi örneği yer almaktadır.

Çekilmezlik: Davanın Kalbi

KMK m.25/1, iki unsuru birlikte arar: kat malikinin kanundan doğan borç ve yükümlerini yerine getirmemesi ve bunun diğer kat malikleri için çekilmez hâle gelecek derecede hak ihlali doğurması.

Yalnızca yükümlülüğün ihlali yetmez; ihlalin katlanılamaz bir düzeye ulaşmış olması gerekir. Çekilmezliğin oluşup oluşmadığı hâkimin takdirindedir.

Kanun, çekilmezliğin her hâlde mevcut farz edildiği üç durumu ayrıca saymıştır:

• (a) İki takvim yılında üç takip. Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması.
• (b) Sulh hâkiminin emrine bir yıl direnme. Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hâkimi tarafından KMK m.33 gereğince verilen emre rağmen, kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi.
• (c) Ahlak ve adaba aykırı kullanım. Bağımsız bölümü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

Kritik nokta: bu üç hâl sınırlı sayıda değildir. Kanun burada yalnızca çekilmezliğin tartışmasız kabul edileceği durumları göstermiştir. Bunların dışındaki davranışlar da çekilmezlik oluşturabilir ve öğretide tek bir davranışın dahi yeterli olabileceği kabul edilmektedir.

Uygulamada bu üçüncü grup şu hâlleri kapsar: ortak yerlere sürekli el atma, projeye aykırı tadilatta ısrar, bağımsız bölümün izinsiz nitelik değiştirilerek kullanılması, diğer maliklere yönelik ağır ve süreklilik arz eden rahatsızlıklar.

Aidat Ödememek Tek Başına Yeterli mi?

Bu, en sık sorulan sorudur ve cevabı nettir: hayır.

Kanunun aradığı ölçüt basit bir ödememe değil, ortak gider ve avans borçları nedeniyle iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunmasıdır.

Buradan iki pratik sonuç çıkar. Birincisi, dava öncesinde takiplerin fiilen başlatılmış olması gerekir; borç var ama takip yoksa bu bent işlemez. İkincisi, takiplerin tarihleri iki takvim yılı içine sığmalıdır; dilekçede dosya numaraları ve takip tarihleri tek tek sıralanmalıdır.

Ortak gider alacağının tahsili ayrı bir davadır ve devir davasının ön basamağı sayılabilir; ayrıntı için aidat alacağının tahsili dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Kurul Kararı: Dava Şartı Niteliğinde Bir Ön Adım

Devir davası, tek bir kat malikinin kendi başına açabileceği bir dava değildir.

KMK m.25/2, davanın açılmasını, aksi kararlaştırılmış olmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlar. Yani hem malik sayısı hem arsa payı bakımından çoğunluk gerekir.

Kanun bir de esneklik getirir: bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar. Yani karar alındıktan sonra herkesin davacı olması şart değildir.

Ancak buradan önemli bir sonuç doğar: devir, davayı açan kat maliklerine arsa payları oranında yapılır. Dolayısıyla kimlerin davacı olduğu, sonuçta bağımsız bölümün kime ve hangi oranda geçeceğini doğrudan belirler.

Kurul kararı alınırken toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması, hazirun cetvelinin düzenlenmesi ve kararın karar defterine geçirilmesi gerekir. Kurul kararlarına ilişkin usul için kat malikleri kurulu kararının iptali dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Süre: Altı Ay ve Beş Yıl

Bu davada süre rejimi dardır ve gözden kaçması hak kaybına yol açar.

KMK m.25/4 uyarınca dava hakkı; sebebin öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer.

İki ayrıntı önemlidir:

• Sebebin öğrenilmesi. Süre, ihlalin başladığı andan değil, dava sebebinin öğrenildiği tarihten işler. Süreklilik gösteren ihlallerde bu tarihin belirlenmesi tartışmalıdır; bu nedenle olguların tarihleriyle birlikte kayda geçirilmesi gerekir.
• Sebebin ortadan kalkması. Hükmün lafzı, sürelerin geçmesinin yanında dava sebebinin de ortadan kalkmış olmasını arar. Davalı borçlarını ödeyip ihlale son vermişse bu husus ayrıca değerlendirilir.

Pratik tavsiye: çekilmezlik hâli oluştuğu anda süre saati çalışmaya başlar. Kat malikleri kurulunu toplamak, karar almak ve dilekçeyi hazırlamak zaman aldığından, altı aylık süre içinde hareket edilmesi için hazırlığa erken başlanmalıdır.

Bedel: Davayı Açanın Ödeyeceği Rakam

Bu dava, davacılar için maliyetli bir davadır ve bu baştan bilinmelidir.

Devir bedeli, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeridir. Yani dava açıldığı tarihteki değil, karar verileceği tarihe yakın değer esas alınır; enflasyonist ortamda bu fark ciddi olabilir.

Usul şöyle işler: hâkim hüküm vermeden önce, devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü hâlinde hâkim, bağımsız bölümün mülkiyetinin davayı açan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

Buradan çıkan sonuç: bedel yatırılmazsa devir hükmü kurulamaz. Bu nedenle dava açılmadan önce bağımsız bölümün yaklaşık değeri araştırılmalı ve davacı kat malikleri arasında bu tutarın arsa payları oranında nasıl karşılanacağı kararlaştırılmalıdır.

Bu Dava Ne Zaman Doğru Araç Değildir?

Dürüst bir değerlendirme gerekir: devir davası, her komşuluk uyuşmazlığının çözümü değildir.

Daha hafif ve hızlı araçlar şunlardır:

• Ortak gider alacağının tahsili. Sorun yalnızca aidat borcuysa, icra takibi ve alacak davası doğrudan sonuç verir.
• Sulh hâkiminin müdahalesi (KMK m.33). Kat malikinin yükümlülüklerini yerine getirmesi için hâkimden emir verilmesi istenebilir. Bu, hem sorunu çözebilir hem de sonradan açılacak devir davasında (b) bendinin dayanağını oluşturur.
• El atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme. Ortak yerlere müdahale veya projeye aykırı tadilat söz konusuysa; ayrıntı için ortak alana el atmanın önlenmesi dilekçesi yazımıza bakılabilir.
• Rahatsızlığın önlenmesi. Gürültü ve benzeri sürekli rahatsızlıklarda; komşu gürültüsü ve müdahalenin önlenmesi dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Devir davası, bu araçların tükendiği ve ihlalin süreklilik kazandığı hâllerde gündeme gelmelidir. Nitekim m.33 kapsamında alınmış bir sulh hâkimliği kararı ve buna rağmen bir yıl süren direnme, devir davasının en güçlü dayanaklarından biridir.

Kat Mülkiyetinin Devri Dava Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; çekilmezlik sebeplerinden yalnızca dosyanıza uyanları bırakın ve her birini belgeyle destekleyin. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Dava Öncesi Kontrol Listesi

• Anagayrimenkulün tapu kaydı, kat mülkiyeti listesi ve yönetim planı,
• Kat malikleri kurulu toplantı çağrısı, hazirun cetveli ve karar defteri örneği,
• Ortak gider borçları için açılan icra ve dava dosyalarının numaraları ve tarihleri,
• Varsa KMK m.33 kapsamında alınmış sulh hâkimliği kararı ve sonrasındaki ihlal belgeleri,
• İhtarnameler, yönetici yazıları, tutanaklar ve tarihli fotoğraflar,
• Ahlak ve adaba aykırı kullanım iddiasında kolluk tutanakları ve soruşturma evrakı,
• Bağımsız bölümün yaklaşık değerine ilişkin ön araştırma,
• Tanık listesi ve dava sebebinin öğrenildiği tarihe ilişkin belgeler.

Sık Yapılan Hatalar

• Kurul kararı almadan dava açmak. Davanın açılması sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınacak karara bağlıdır.
• Altı aylık süreyi kaçırmak. Dava hakkı, sebebin öğrenilmesinden itibaren altı ay içinde kullanılmalıdır.
• Aidat borcunu tek başına dayanak yapmak. Kanun iki takvim yılı içinde üç takip ölçütünü arar; takip dosyaları tarihleriyle sıralanmalıdır.
• Çekilmezliği soyut anlatmak. İhtarname, tutanak, fotoğraf ve tanık gibi somut delillerle desteklenmelidir.
• Bedel için hazırlıksız olmak. Devir bedeli süresi içinde bankaya yatırılmazsa devir hükmü kurulamaz.
• Yalnızca kanundaki üç hâle bakmak. Sayılan hâller sınırlı değildir; başka davranışlar da çekilmezlik oluşturabilir.
• Davacıları eksik göstermek. Devir, davayı açan kat maliklerine arsa payları oranında yapılır; kimlerin davacı olduğu sonucu doğrudan etkiler.

Adım Adım Süreç

1. İhlalleri belgeleyin — Tutanak, ihtarname, fotoğraf ve yönetici yazılarıyla ihlalin sürekliliğini kayda geçirin.
2. Takip dosyalarını çıkarın — Ortak gider borçları için açılan icra ve dava dosyalarını tarihleriyle listeleyin.
3. Kat malikleri kurulunu toplayın — Gündemine devir davası açılmasını koyun; sayı ve arsa payı çoğunluğunu tutanağa geçirin.
4. Süreyi hesaplayın — Sebebin öğrenildiği tarihi belirleyip altı aylık süreyi takip edin.
5. Bedel için hazırlık yapın — Bağımsız bölümün yaklaşık değerini araştırıp yatırılacak tutarı önceden planlayın.
6. Davayı süresinde açın — Kurul kararı, takip dosyaları ve delilleri dilekçeye ekleyin.
7. Keşif ve bedel aşamasını takip edin — Belirlenen bedeli verilen süre içinde bankaya yatırıp makbuzu dosyaya sunun.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Aidat Alacağının Asıl Yolu: KMK m.20 ve m.22

Devir davası, aidat tahsili için tasarlanmış bir araç değildir. Ödenmeyen ortak gider için kanun çok daha doğrudan iki yol öngörür ve uygulamada asıl çözüm buradadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.

Aynı maddenin ikinci fıkrası gecikmeyi ayrıca yaptırıma bağlar: gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun’la yüzde ondan yüzde beşe indirilmiştir. Maddenin (c) bendi ise sık başvurulan bir savunmayı kapatır: kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

KMK m.22 borcun kimden isteneceğini ve son güvenceyi düzenler. Kat malikinin m.20 uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından; bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Borç bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç tutarı için, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.

Yöneticinin görevleri arasında dava ve icra takibi yapılması ile kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi de sayılmıştır. Bu üç basamak tüketilmeden doğrudan devir davasına gidilmesi, davanın “çekilmezlik” unsurunun oluşmadığı gerekçesiyle reddedilmesinin en yaygın sebebidir. Tutar ve gecikme hesabı için ortak gider ve gecikme tazminatı hesaplama aracımızı, takip usulü için aidat borcunda icra takibi rehberimizi kullanabilirsiniz.

Kat İrtifakında Devir: KMK m.26 ve İki Aylık İhtar Süresi

Anagayrimenkulde henüz kat mülkiyeti kurulmamış, yalnızca kat irtifakı varsa m.25 uygulanmaz. Bu durumun kendi hükmü vardır ve şartları farklıdır. KMK m.26 uyarınca kat irtifakı sahipleri, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmekle yükümlüdür.

14/11/2007 tarihli ve 5713 sayılı Kanun’la değiştirilen fıkraya göre, kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir.

Dilekçeyi hazırlarken hangi rejimde olduğunuzu tapu kaydından teyit etmek zorunludur: tapuda “kat irtifakı” yazıyorsa m.25’e dayanan dilekçe baştan hatalıdır. İki rejim arasındaki farklar için kat mülkiyeti ile kat irtifakı farkı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Hangi Yol Ne Zaman? Dört Aracın Karşılaştırması

Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin yükümlülük ihlallerine karşı tek bir araç değil, ağırlığı artan bir kademe sunar. Doğru aracı seçmemek, hem süre kaybı hem de ret riski demektir.

Pratik sıra şudur: önce m.20 ve m.22 ile alacak takibi yapılır, aykırılık devam ederse m.33 ile hâkimin müdahalesi istenir, bu adımlara rağmen durum düzelmezse m.25 kapsamında çekilmezlik iddiası artık somut belgelere dayanır hâle gelir. Devir davasının başarısı, çoğu zaman bu önceki basamakların dosyada kayıtlı olmasına bağlıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat mülkiyetinin devri davası nedir?

KMK m.25 uyarınca, kat maliklerinden biri kanundan doğan borç ve yükümlerini yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, diğerlerinin o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyetin kendilerine devrini istediği davadır.

Dava açmak için kurul kararı gerekir mi?

Evet. Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Karar alınmadan açılan dava eksiklik doğurur.

Karara rağmen bazı kat malikleri davayı açmak istemezse ne olur?

Kanun bu durumu düzenler: karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar.

Çekilmezlik ne demek?

Kat malikinin borç ve yükümlerini yerine getirmemesinin, diğer kat malikleri bakımından katlanılamaz bir düzeye ulaşmasıdır. Çekilmezliğin oluşup oluşmadığı hâkim tarafından takdir edilir.

Hangi hâllerde çekilmezlik kesin sayılır?

Üç hâl sayılmıştır: ortak gider ve avans borçları ödenmediği için iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; sulh hâkiminin KMK m.33 gereğince verdiği emre rağmen ihlalde devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; bağımsız bölümün randevu evi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanılması.

Bu üç hâl dışında dava açılamaz mı?

Açılabilir. Kanunda sayılan hâller sınırlı sayıda değildir; bunlar çekilmezliğin her hâlde mevcut farz edildiği durumlardır. Başka davranışlar da çekilmezlik oluşturabilir ve tek bir davranış dahi yeterli görülebilir.

Aidat ödememek tek başına yeterli mi?

Tek bir ödememe yeterli değildir. Kanunun aradığı ölçüt, ortak gider ve avans borçları nedeniyle iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunmasıdır.

Dava açma süresi ne kadar?

Dava hakkı, sebebin öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer.

Bağımsız bölümün bedeli nasıl belirlenir?

Bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri esas alınır ve bu değer keşif ile bilirkişi incelemesiyle tespit edilir.

Bedel ne zaman ve nereye yatırılır?

Hâkim hüküm vermeden önce, devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir.

Bedel yatırılmazsa ne olur?

Devir kararı verilebilmesi bedelin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belgenin ibrazına bağlıdır. Bu belge sunulmazsa devir hükmü kurulamaz.

Mülkiyet kime geçer?

Davanın kabulü hâlinde bağımsız bölümün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilir ve devir bedeli işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenir.

Görevli mahkeme hangisidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda kural olarak anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Kiracının davranışları nedeniyle malikin bölümü devredilebilir mi?

Kanun, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat malikini muhatap alır. Bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişilerin davranışlarından malikin sorumluluğu ve bu davranışların malike yüklenip yüklenemeyeceği somut olaya göre değerlendirilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.