Yöneticiden Hesap Sorma, Azil ve Yönetici Atanması Dava Dilekçesi Örneği (2026) — KMK m.34, 39

Aidatlar düzenli toplanıyor ama yıllardır kimse hesap görmemiştir. Sorulduğunda “her şey usulüne uygun” denir; defter istendiğinde konu değiştirilir. Kat malikleri ne yapacağını bilemez, çoğu da uğraşmaz.

Oysa kanun bu durum için hem kurul içi hem mahkeme yolu öngörmüştür ve ikisinin sırası önemlidir. Aşağıda yöneticinin sorumluluğu, hesap verme kuralları ve hazır bir dava dilekçesi, kurul talebi ve tazminat dilekçesi yer almaktadır.

Yönetici Vekildir

Bütün tartışmanın zemini bu tek cümledir.

Kanuna göre yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu nedenle yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişkiye vekâlet hükümleri uygulanır: yönetici özen ve sadakat borcu altındadır, hesap vermekle yükümlüdür ve yaptığı işlerden sorumludur.

Bunun bir de sınırlayıcı yüzü vardır: yöneticiler, kat maliklerinden yetki almadıkça onları temsil edemezler. Yani yönetici, kurul kararı olmaksızın kat maliklerini bağlayacak işlemler yapamaz.

Buna karşılık kanun bir yetki de tanımıştır: kat mülkiyetine geçilmiş bir anayapıda, genel gider borçlarını ödemeyen kat maliki hakkında dava açma yetkisi yöneticiye aittir.

Hesap Ne Zaman Verilir?

İki ayrı zaman rejimi vardır ve ikincisi çok az bilinir.

Olağan hesap. Yönetici; yönetim planında yazılı belirli zamanlarda, eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür.

Dönem dışı hesap. Kanunda ayrıca şu düzenlenmiştir: kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun, yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Buradaki ölçüt özellikle önemlidir: arsa payına bakılmaz. Küçük daire malikleri de bu hakkı kullanabilir; aranan tek şey kat maliklerinin yarısının talebidir.

Bu nedenle mahkemeye gitmeden önce yapılacak ilk iş, imza toplayarak yazılı hesap talebi vermektir.

Kurul Yolu: Olağanüstü Toplantı

İkinci adım, konuyu gündeme taşımaktır.

Kanuna göre kat malikleri kurulu; yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kanunda yazılı zamanlar dışında da toplanabilir.

Çağrı usulüne uyulmaması, alınacak kararların iptaline yol açabileceğinden dikkat edilmelidir: süre, gündem bildirimi ve tebliğ biçimi kanunun aradığı şekilde olmalıdır.

Gündeme şu maddeler konulmalıdır: hesapların görüşülmesi, denetçi raporunun okunması, ibra ve yönetici seçimi. Yöneticiyi değiştirmenin en hızlı yolu mahkeme değil, kuruldur.

Mahkeme Yolu

Kurul toplanamıyor veya sonuç alınamıyorsa sulh mahkemesine gidilir.

Hesap için: yöneticinin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi nedeniyle zarar gören kat maliki, sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim; Kanuna, yönetim planına ve bunlarda hüküm yoksa genel hükümler ile hakkaniyet kurallarına göre karar verir ve yerine getirilmesi için süre tespit eder.

Yönetici atanması için: kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra yönetici atanır.

Bu yönetici aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahiptir ve kat maliklerine karşı sorumludur.

Mahkemenin Attığı Yönetici: Altı Ay Kuralı

Bu ayrıntı, sonraki tartışmaları belirler.

Kanuna göre sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi değiştirmeye izin verebilir.

Yani mahkemeden yönetici atanması istenirken bu sonuç da hesaba katılmalıdır: kurul, altı ay boyunca kendi başına değişiklik yapamayacaktır.

Haklı sebebin neler olduğu her somut olayda ayrıca değerlendirilir.

Az Bilinen İmkân: Teminat

Hesap sorunlarında caydırıcı bir araçtır.

Kanuna göre yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede teminat göstermesi şart edilebilir. Üstelik sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması hâlinde kat malikleri kurulu yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.

Belgesiz harcama, hesap vermeme veya kasa açığı gibi durumlar bu kapsamda değerlendirilebilir. Teminat talebi, gündeme ayrı bir madde olarak konulabilir.

Ücret Meselesi

Uygulamada sık tartışılır; kural nettir.

Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.

Yönetici kat malikleri arasından atanmışsa ve sözleşmede ücret konulmamışsa: o kat maliki, gayrimenkulü yönettiği yıla ait yönetim giderlerine katılmaz; payına düşen gider tutarı diğer kat malikleri tarafından arsa payları oranına göre ödenir. Bu yararlanma ücret yerine geçer.

Zarar Varsa Ayrı Bir Dava

Hesap görme ile zararın tahsili aynı şey değildir.

Hesap incelendiğinde açık, belgesiz harcama veya kurul kararı olmaksızın yapılmış ödemeler ortaya çıkarsa, bunlar vekilin sorumluluğu çerçevesinde ayrıca talep edilir.

Zamanaşımına uğratılan ortak gider alacakları da bu kapsamda değerlendirilebilir: yönetici, ödemeyen kat malikleri hakkında zamanında takip başlatmakla yükümlüdür.

Bu talep için defter ve belgeler üzerinde mali müşavir bilirkişi incelemesi istenmelidir. Banka hesap hareketleri, açığın tespitinde en güçlü delildir.

Yöneticiden Hesap Sorma Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin hesap, hâkimin müdahalesi ve yönetici atanması davası, ardından kurula sunulacak hesap talebi ve yöneticiye karşı tazminat dilekçesi yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Yönetim planında hesap zamanı yazılı mı?
• Son hesap hangi dönem için verilmiş?
• Dönem dışı talep için kat maliklerinin yarısı imzaladı mı?
• Talep yazılı ve tebliğ edilmiş mi?
• Toplantı çağrısı üçte bir istemiyle mi yapıldı?
• Çağrıda süre ve gündem usulüne uygun mu?
• Karar ve işletme defterleri istendi mi?
• İşletme projesi hazırlanmış mı?
• Ortak giderler banka hesabından mı yürüyor?
• Harcamalar belgeli mi?
• Denetçi raporu var mı?
• Kurul toplanamıyor mu — tutanakla belgelendi mi?
• Zarar varsa ayrı talep kuruldu mu?

Sık Yapılan Hatalar

• Doğrudan mahkemeye gitmek. Önce yazılı talep ve kurul yolu denenmelidir.
• Talebi tek kişi imzalamak. Dönem dışı hesap için kat maliklerinin yarısı aranır.
• Çağrıyı usulsüz yapmak. Süre ve gündem bildirimi şarttır.
• Belge listesini yazmamak. Hangi defter ve kayıt isteniyorsa sayılmalı.
• Banka kayıtlarını istememek. Açık en net buradan çıkar.
• Tazminatı hesapla karıştırmak. Zarar ayrı bir taleptir.
• Teminat imkânını bilmemek. Haklı sebep varsa kurul isteyebilir.

Adım Adım Süreç

1. Yönetim planını okuyun — Hesap zamanı yazılı mı?
2. İmza toplayın — Dönem dışı talepte yarı çoğunluk.
3. Yazılı hesap talebi verin — Belge listesini tek tek sayın.
4. Olağanüstü toplantı isteyin — Üçte bir istemiyle, gündem bildirerek.
5. Tutanakları saklayın — Toplanamama da belgelenmeli.
6. Sulh hukuka başvurun — Hesap, müdahale ve atama birlikte.
7. Zarar varsa ayrıca dava açın — Vekil gibi sorumluluk.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Yönetici nasıl atanır?

Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetindeyse malik kanunen yönetici durumundadır.

Yönetici her yıl değişir mi?

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Yönetim kurulu oluşturulabilir mi?

Kat malikleri kurulu, tek bir yönetici atayacağı yerde yönetim işlerini üç kişilik bir yönetim kuruluna da verebilir.

Yönetici olmaya zorlanabilir miyim?

Kendi bilgisi dışında yönetici seçilen kişinin yönetici olmaya zorlanamayacağı belirtilmektedir.

Yöneticinin sorumluluğu nedir?

Kanuna göre yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu nedenle aradaki ilişkiye vekâlet hükümleri uygulanır.

Yönetici kat maliklerini temsil edebilir mi?

Yöneticiler, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olmakla birlikte, kat maliklerinden yetki almadıkça onları temsil edemezler.

Yönetici ne zaman hesap verir?

Yönetim planında yazılı belirli zamanlarda; böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür.

Yıl ortasında hesap isteyebilir miyiz?

Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun, yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Olağanüstü toplantı nasıl yapılır?

Kat malikleri kurulu; yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kanunda yazılı zamanlar dışında da toplanabilir.

Hesap vermezse ne yapılır?

Kat maliki, sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim, Kanuna ve yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre karar verir ve yerine getirilmesi için süre tespit eder.

Kurul toplanamıyorsa yönetici nasıl atanır?

Kat malikleri yönetimde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra yönetici atanır.

Mahkemenin atadığı yönetici değiştirilebilir mi?

Sulh mahkemesince atanan yönetici, atanma üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi değiştirmeye izin verebilir.

Mahkemenin atadığı yöneticinin yetkileri farklı mı?

Hayır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip olup kat maliklerine karşı sorumludur.

Yöneticiden teminat istenebilir mi?

Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede teminat göstermesi şart edilebilir. Sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması hâlinde kat malikleri kurulu yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.

Yönetici ücret alır mı?

Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Yönetici kat malikleri arasından atanmış ve ücret konulmamışsa, yönettiği yıla ait yönetim giderlerine katılmaz; payına düşen tutar diğer kat maliklerince arsa payları oranında ödenir.

Ortak gider alacağı için kim dava açar?

Kat mülkiyetine geçilmiş bir anayapıda, genel gider borçlarını ödemeyen bir kat maliki hakkında dava açma yetkisinin yöneticiye ait olduğu belirtilmektedir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.