Yönetim Planı ve Site Yönetimi Kararlarına İtiraz

Apartman ve sitelerde yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir tür “anayasa”dır; kat malikleri kurulu kararları ise bu plana uygun olarak alınan uygulama kararlarıdır. Ancak alınan kararlar kanuna, yönetim planına ya da hakkaniyete aykırı olabilir. Bu durumda hakları zedelenen kat maliki, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 33 uyarınca kararın iptali için dava açabilir. Bu rehberde yönetim planının niteliğini, nasıl değiştirileceğini ve kurul kararlarına itiraz sürecini açıklıyoruz.

Yönetim Planı Nedir?

Yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçinin görev ve ücretlerini ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen yazılı belgedir (KMK m. 28). Kat mülkiyeti kurulurken tapu müdürlüğüne verilir ve tapu kaydının mütemmim cüzüdür. Yönetim planı; bütün kat maliklerini, onların mirasçılarını ve bağımsız bölümü sonradan satın alanları da bağlar. Bu nedenle bir daire veya iş yeri almadan önce yalnızca tapu kaydına değil, yönetim planına da bakmak önemlidir; aidat, otopark, ortak alan kullanımı ve bağımsız bölümün kullanım amacı gibi konular çoğu zaman burada düzenlenir.

Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?

Yönetim planı kolayca değiştirilemez. KMK m. 28/3’e göre değişiklik için kat maliklerinin beşte dört (4/5) çoğunluğunun oyu gerekir; bu çoğunluk hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından aynı anda sağlanmalıdır. Daha az çoğunlukla yapılan değişiklik geçersizdir. Değişiklik tutanakla belgelenip tapu müdürlüğüne ibraz edilerek tescil edilir; tescil edilmeyen değişiklik üçüncü kişilere karşı hüküm doğurmaz. Ayrıca yönetim planı değişikliği; kat maliklerinin mutlak (temel) haklarını ihlal edemez, bağımsız bölümün kullanım şeklini tek taraflı değiştiremez ve mülkiyet hakkının özüne dokunamaz.

Yönetim planındaki bir hüküm kanuna, kamu düzenine veya kat maliklerinin eşitliğine aykırıysa, kat maliki mahkemeye başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Ancak dikkat: Yargıtay uygulamasına göre bu yolla mahkemeden mevcut bir hükmün iptali istenebilir; hâkimden yönetim planını yeniden düzenlemesi (yeni madde yazması) istenemez.

Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz: KMK m. 33

Kat malikleri kurulu, sitedeki en yetkili organdır; aidat, yönetici seçimi, bütçe, dış cephe/asansör yenileme, ortak alan kullanımı gibi konularda bağlayıcı kararlar alır. Bu kararlar kanuna, yönetim planına veya hakkaniyete aykırıysa iptal davasına konu olabilir. Mahkemenin bir kurul kararını iptal edebilmesi için başlıca üç sebepten biri gerekir:

• Kanunun emredici hükümlerine aykırılık: Usulsüz toplantı çağrısı (KMK m. 29 — en az 15 gün önceden bildirim vb.), toplantı veya karar yeter sayısına ya da oy hakkına aykırılık, tutanağa/karar defterine kaydedilmemesi.
• Yönetim planına aykırılık: “Anayasa” niteliğindeki yönetim planına aykırı, plan değişikliği usulü işletilmeden alınan kararlar.
• Hakkaniyete (dürüstlük kuralına) aykırılık: Çoğunluk gücünün belirli bir malik grubunu mağdur etmek için keyfî kullanılması (örneğin yalnızca zemin katların ortak bahçe kullanımını yasaklamak).

Dava Süreleri (Çok Önemli)

KMK m. 33 sıkı hak düşürücü süreler öngörür:

• Toplantıya katılıp aykırı oy veren (muhalefet şerhi işleten) kat maliki: karar tarihinden itibaren 1 ay.
• Toplantıya katılmayan kat maliki: kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay.
• Kurul kararı yok veya mutlak butlanla hükümsüz ise (örneğin ortak alan mülkiyetinin devri gibi) süre koşulu aranmaz; her zaman dava açılabilir.

Bu süreler geçtikten sonra iptal davası açılamaz ve hukuka aykırı karar kesinleşir. Bu yüzden karara katılıp karşı oy verenlerin, muhalefet şerhini gerekçesiyle tutanağa işletmesi büyük önem taşır; şerh düşülmeden imzalanan karar rıza gösterilmiş sayılabilir.

Görevli Mahkeme, Dava Hakkı ve Usul

İptal davası, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır (KMK Ek m. 1). Dava hakkı kural olarak kat maliklerine aittir (Yargıtay içtihadıyla, devamlı yararlanan kiracıya da kimi hâllerde tanınmıştır). 2023’ten itibaren kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır; arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. Ayrıca çok önemli bir nokta: iptal davası açmak, kararın yürütmesini kendiliğinden durdurmaz. Aidat artışı veya ortak alan değişikliği gibi durumlarda telafisi güç zararları önlemek için mahkemeden ayrıca yürütmeyi durdurma (ihtiyati tedbir) talep edilmelidir.

Not: İptal davası yönetici kararlarına değil, kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılır. Yöneticinin işlemine itiraz için önce kat malikleri kuruluna gidilmeli; yöneticinin görevden alınması ise kurul kararı veya KMK m. 38 uyarınca mahkeme yoluyla mümkündür. Aidat borcunun tahsili gibi konular için Apartman ve Site Aidat Borcunun Tahsili rehberimize bakabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Yönetim planı değişikliği için kaç oy gerekir?

Yönetim planı değişikliği için kat maliklerinin beşte dört (4/5) çoğunluğu gerekir; bu çoğunluk hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından aynı anda sağlanmalıdır. Daha az çoğunlukla yapılan değişiklik geçersizdir.

Kat malikleri kurulu kararına ne kadar sürede itiraz edilir?

Toplantıya katılıp aykırı oy veren malik karar tarihinden itibaren 1 ay; katılmayan malik kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde iptal davası açabilir. Yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre aranmaz.

Kurul kararı iptali davası nerede açılır?

Anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur; aksi hâlde dava usulden reddedilir.

Kiracı site yönetimi kararına itiraz edebilir mi?

KMK m. 33’e göre iptal davası açma hakkı kural olarak kat maliklerine aittir. Bununla birlikte Yargıtay uygulaması, bağımsız bölümden devamlı yararlanan kiracıya da bazı hâllerde bu imkânın önünü açmıştır.

Aidat artışı kararına nasıl itiraz edilir?

Aidat artışına itiraz, kat malikleri kurulu kararının iptali davası yoluyla yapılır. Aidat hesabının yönetim planına, arsa payına veya bağımsız bölüm sayısına aykırı olduğu ispatlanmalıdır. Süre geçtikten sonra itiraz mümkün olmaz.

İptal davası açınca karar uygulanmaz mı?

Hayır. İptal davası açmak kararın yürütmesini kendiliğinden durdurmaz. Telafisi güç zararları önlemek için mahkemeden ayrıca yürütmeyi durdurma (ihtiyati tedbir) talep edilmelidir.