Yönetim Planı ve Site Yönetimi Kararlarına İtiraz

Apartman ve sitelerde yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir tür “anayasa”dır; kat malikleri kurulu kararları ise bu plana uygun olarak alınan uygulama kararlarıdır. Ancak alınan kararlar kanuna, yönetim planına ya da hakkaniyete aykırı olabilir. Bu durumda hakları zedelenen kat maliki, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 33 uyarınca kararın iptali için dava açabilir. Bu rehberde yönetim planının niteliğini, nasıl değiştirileceğini ve kurul kararlarına itiraz sürecini açıklıyoruz.

Yönetim Planı Nedir?

Yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçinin görev ve ücretlerini ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen yazılı belgedir (KMK m. 28). Kat mülkiyeti kurulurken tapu müdürlüğüne verilir ve tapu kaydının mütemmim cüzüdür. Yönetim planı; bütün kat maliklerini, onların mirasçılarını ve bağımsız bölümü sonradan satın alanları da bağlar. Bu nedenle bir daire veya iş yeri almadan önce yalnızca tapu kaydına değil, yönetim planına da bakmak önemlidir; aidat, otopark, ortak alan kullanımı ve bağımsız bölümün kullanım amacı gibi konular çoğu zaman burada düzenlenir.

Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?

Yönetim planı kolayca değiştirilemez. KMK m. 28/3’e göre değişiklik için kat maliklerinin beşte dört (4/5) çoğunluğunun oyu gerekir; bu çoğunluk hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından aynı anda sağlanmalıdır. Daha az çoğunlukla yapılan değişiklik geçersizdir. Değişikliğin tutanakla belgelenip tapu müdürlüğüne verilerek kat mülkiyeti kütüğüne işlenmesi, değişikliğin sonraki malikler bakımından bilinmesini ve ispatını sağlar; bu nedenle değişiklik kararının tapuya bildirilmesi ihmal edilmemelidir. Ayrıca yönetim planı değişikliği; kat maliklerinin mutlak (temel) haklarını ihlal edemez, bağımsız bölümün kullanım şeklini tek taraflı değiştiremez ve mülkiyet hakkının özüne dokunamaz.

Yönetim planındaki bir hüküm kanuna, kamu düzenine veya kat maliklerinin eşitliğine aykırıysa, kat maliki mahkemeye başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Ancak dikkat: Yargıtay uygulamasına göre bu yolla mahkemeden mevcut bir hükmün iptali istenebilir; hâkimden yönetim planını yeniden düzenlemesi (yeni madde yazması) istenemez.

Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz: KMK m. 33

Kat malikleri kurulu, sitedeki en yetkili organdır; aidat, yönetici seçimi, bütçe, dış cephe/asansör yenileme, ortak alan kullanımı gibi konularda bağlayıcı kararlar alır. Bu kararlar kanuna, yönetim planına veya hakkaniyete aykırıysa iptal davasına konu olabilir. Mahkemenin bir kurul kararını iptal edebilmesi için başlıca üç sebepten biri gerekir:

• Kanunun emredici hükümlerine aykırılık: Usulsüz toplantı çağrısı (KMK m. 29 — en az 15 gün önceden bildirim vb.), toplantı veya karar yeter sayısına ya da oy hakkına aykırılık, tutanağa/karar defterine kaydedilmemesi.
• Yönetim planına aykırılık: “Anayasa” niteliğindeki yönetim planına aykırı, plan değişikliği usulü işletilmeden alınan kararlar.
• Hakkaniyete (dürüstlük kuralına) aykırılık: Çoğunluk gücünün belirli bir malik grubunu mağdur etmek için keyfî kullanılması (örneğin yalnızca zemin katların ortak bahçe kullanımını yasaklamak).

Dava Süreleri (Çok Önemli)

KMK m. 33 sıkı hak düşürücü süreler öngörür:

• Toplantıya katılıp aykırı oy veren (muhalefet şerhi işleten) kat maliki: karar tarihinden itibaren 1 ay.
• Toplantıya katılmayan kat maliki: kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay.
• Kurul kararı yok veya mutlak butlanla hükümsüz ise (örneğin ortak alan mülkiyetinin devri gibi) süre koşulu aranmaz; her zaman dava açılabilir.

Bu süreler geçtikten sonra iptal davası açılamaz ve hukuka aykırı karar kesinleşir. Bu yüzden karara katılıp karşı oy verenlerin, muhalefet şerhini gerekçesiyle tutanağa işletmesi büyük önem taşır; şerh düşülmeden imzalanan karar rıza gösterilmiş sayılabilir.

Görevli Mahkeme, Dava Hakkı ve Usul

İptal davası, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır (KMK Ek m. 1). Dava hakkı kural olarak kat maliklerine aittir (Yargıtay içtihadıyla, devamlı yararlanan kiracıya da kimi hâllerde tanınmıştır). 2023’ten itibaren kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır; arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. Ayrıca çok önemli bir nokta: iptal davası açmak, kararın yürütmesini kendiliğinden durdurmaz. Aidat artışı veya ortak alan değişikliği gibi durumlarda telafisi güç zararları önlemek için mahkemeden ayrıca yürütmeyi durdurma (ihtiyati tedbir) talep edilmelidir.

Not: İptal davası yönetici kararlarına değil, kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılır. Yöneticinin işlemine itiraz için önce kat malikleri kuruluna gidilmeli; yönetici kat malikleri kurulunca her zaman değiştirilebilir (KMK m.41); mahkemece atanmış yönetici ise atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kurul kararıyla değiştirilemez, haklı sebep varsa onu atayan sulh mahkemesi değiştirmeye izin verebilir (KMK m.34). Aidat borcunun tahsili gibi konular için Apartman ve Site Aidat Borcunun Tahsili rehberimize bakabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Yönetim planı değişikliği için kaç oy gerekir?

Yönetim planı değişikliği için kat maliklerinin beşte dört (4/5) çoğunluğu gerekir; bu çoğunluk hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından aynı anda sağlanmalıdır. Daha az çoğunlukla yapılan değişiklik geçersizdir.

Kat malikleri kurulu kararına ne kadar sürede itiraz edilir?

Toplantıya katılıp aykırı oy veren malik karar tarihinden itibaren 1 ay; katılmayan malik kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde iptal davası açabilir. Yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre aranmaz.

Kurul kararı iptali davası nerede açılır?

Anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur; aksi hâlde dava usulden reddedilir.

Kiracı site yönetimi kararına itiraz edebilir mi?

KMK m. 33’e göre iptal davası açma hakkı kural olarak kat maliklerine aittir. Bununla birlikte Yargıtay uygulaması, bağımsız bölümden devamlı yararlanan kiracıya da bazı hâllerde bu imkânın önünü açmıştır.

Aidat artışı kararına nasıl itiraz edilir?

Aidat artışına itiraz, kat malikleri kurulu kararının iptali davası yoluyla yapılır. Aidat hesabının yönetim planına, arsa payına veya bağımsız bölüm sayısına aykırı olduğu ispatlanmalıdır. Süre geçtikten sonra itiraz mümkün olmaz.

İptal davası açınca karar uygulanmaz mı?

Hayır. İptal davası açmak kararın yürütmesini kendiliğinden durdurmaz. Telafisi güç zararları önlemek için mahkemeden ayrıca yürütmeyi durdurma (ihtiyati tedbir) talep edilmelidir.

Yönetim Planı: Bağlayıcılığı ve Değiştirilmesi

Yönetim planı, tüm kat maliklerini ve onların haleflerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir.

Birinci ve ikinci satırlar planın gücünü gösterir: yönetim planı yalnızca mevcut malikleri değil, bağımsız bölümü sonradan devralacak herkesi bağlar ve değiştirilebilmesi için beşte dört gibi ağır bir çoğunluk aranır. Sekizinci satır alıcılar için uyarıdır — evcil hayvan, işyeri kullanımı veya kısa süreli kiralama gibi konularda kısıtlamalar bulunabilir.

Yönetici: Seçimi, Yetkileri ve Denetimi

Yöneticinin yetkileri sınırsız değildir; kanun ve yönetim planı çerçevesinde hareket eder.

Yedinci ve dokuzuncu satırlar denge kurar: yönetici vekil gibi sorumludur ve kusuruyla verdiği zarardan sorumlu tutulur; buna karşılık her kat maliki hesap ve belgeleri inceleme hakkına sahiptir ve bu talep reddedilemez. İkinci satır ise tıkanıklığın çözümüdür — yönetici seçilemiyorsa hâkimden atanması istenebilir.

Kat mülkiyeti rehberlerimiz: kat mülkiyeti ve kat irtifakı farkı · yönetim planı ve yönetici · kurul kararının iptali · ortak alan kullanımı · aidat borcu ve icra · ortak alanda tadilat

Site Yönetimi: Blok ve Toplu Yapı Düzeni

Birden fazla blok veya parselden oluşan yapılarda ayrı bir yönetim düzeni işler.

Sekizinci satır iptal davalarının sık görülen sebebidir: bloğa özgü bir konuda toplu yapı kurulunun ya da genel bir konuda blok kurulunun karar alması yetki aşımı oluşturur ve karar iptal edilebilir. Bu nedenle her konunun hangi kurulun yetkisinde olduğu yönetim planından kontrol edilmelidir.

Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?

Değişiklik mümkündür ancak ağır bir çoğunluk ve tapu işlemi gerektirir.

Birinci ve ikinci satırlar iki zorunlu şartı verir: toplu yapı niteliğinde olmayan binalarda yönetim planı değişikliği için beşte dört çoğunluk aranır ve değişikliğin tapu müdürlüğüne bildirilerek kütüğe işlenmesi sonraki malikler bakımından ispatı güvenceye alır. Altıncı satır ise kapsamı gösterir — değişiklik yalnızca mevcut malikleri değil, bağımsız bölümü sonradan devralacak herkesi bağlar.

7579 Sayılı Kanunla Gelen Değişiklikler: KMK m.35, 37 ve 70

7 Mayıs 2026’da kabul edilip 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun üç maddesini değiştirmiştir. En önemli değişiklik işletme projesine ilişkindir: KMK m.37’nin yeni birinci fıkrasına göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar; bu proje kat maliklerine bildirilir ve en geç üç ay içinde kurulda aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik karar alınır. Önceki metinde yer alan, projeye bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse projenin kesinleşeceğine ilişkin düzen bu değişiklikle kaldırılmıştır.

Geçici işletme projesine bir bedel sınırı da getirilmiştir: mevcut bir işletme projesi varsa, geçici proje için öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olamaz. Bu sınır kurulun onayladığı işletme projesine uygulanmaz. Yöneticinin avans toplama görevi de işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması şeklinde yeniden düzenlenmiştir (KMK m.35). Toplu yapılarda ise yönetim planının değiştirilmesi için aranan beşte dört oranı üçte ikiye indirilmiş ve yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümlerinin uygulanmayacağı hükme bağlanmıştır (KMK m.70).

Kurul Toplantısında İptal Sebebi Olan Usul Hataları (KMK m.29-32)

Kurul kararlarının iptal davalarında en sık başarı sağlayan gerekçe usul hatalarıdır. Kat malikleri kurulu yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayında toplanır; toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir toplanır. Önemli bir sebep çıkarsa yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle, toplantı tarihinden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantı sebebi de bildirilerek kurul her zaman toplanabilir; ilk çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihi de gösterilir ve iki toplantı arasında bırakılacak süre yedi günden az olamaz (KMK m.29). Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanıp oy çokluğuyla karar verir; ikinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (KMK m.30).

Oy hakkına ilişkin kurallar da iptal sebebi olabilir. Her kat maliki arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir; birden fazla bağımsız bölümü olan kat malikinin oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk veya daha az bağımsız bölümü olan taşınmazlarda ise bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Alınacak karar doğrudan kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmelere katılabilir ama oy kullanamaz (KMK m.31). Kurul kararları noterden onaylı karar defterine yazılır ve toplantıya katılanlarca imzalanır; karara aykırı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek imza atar (KMK m.32). Aykırı oyunu gerekçesiyle deftere geçirtmeyen kat maliki, bir aylık dava süresi içinde dava açarken olumsuz oy kullandığını ispatlamakta güçlük çeker.

İptal Davasında Husumet, Arabuluculuk ve Yargılama Giderleri

Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ilgili kurulca seçilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir; yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur (KMK m.38/2). Bu düzenleme, onlarca kat malikinin tek tek davalı gösterilmesi zorunluluğunu ortadan kaldırır. Kurul kararının iptal edilmesi hâlinde bu davaya ilişkin yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlık, tutarı ne olursa olsun anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür (KMK Ek m.1).

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (HUAK m.18/B). Arabuluculuk süreci iptal davası için öngörülen bir aylık ve altı aylık süreleri tüketmemesi için süresi içinde başlatılmalıdır; arabulucuya başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süreler işlemez (HUAK m.18/A). Dava açılması kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmadığından, telafisi güç zarar tehlikesi varsa ihtiyati tedbir istenmelidir (HMK m.389).

Aidat Kararına İtirazda Denetlenen Esaslar

İşletme projesini onaylayan kurul kararına karşı açılan iptal davasında yalnızca usul değil, giderin paylaştırılma biçimi de denetlenir. Kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise arsa payı oranında katılır (KMK m.20). Kanunun eşit paylaşılmasını öngördüğü bir giderin arsa payına göre veya arsa payına göre paylaşılması gereken bir giderin eşit olarak dağıtılması, yönetim planında buna izin veren bir düzenleme yoksa iptal sebebidir. Buna karşılık aidat tutarının yüksek bulunması tek başına iptal sebebi değildir; giderin gerçekliği, belgeye dayanması ve paylaştırma ölçütünün kanuna ve yönetim planına uygunluğu incelenir. Toplu yapılarda ise belli bloklara ayrılmış yer ve tesislerin giderleri o blokların kat maliklerince, bütün bağımsız bölümlere ayrılmış ortak yerlerin giderleri bütün kat maliklerince karşılanır (KMK m.72).

Nitelikli Çoğunluk ve Oybirliği Gerektiren Kararlar

Kurulun oy çokluğuyla alabileceği kararlar sınırsız değildir; kanun bazı işleri nitelikli çoğunluğa veya oybirliğine bağlamıştır ve bu şarta uyulmadan alınan kararlar iptal edilir. Ortak yerlerde inşaat, tamir, tesis ve değişiklik kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasına bağlıdır (KMK m.19). Ortak yerlerin daha düzgün, rahat ve kolay kullanılmasına yarayan yenilik ve ilaveler sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır ve giderleri faydalanma oranında ödenir; ısı yalıtımı, yakıt dönüşümü ve ısıtma sistemi dönüşümü de aynı çoğunlukla kararlaştırılır, ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzerindeki binalarda merkezî sistemden ferdî sisteme geçiş sayı ve arsa payı olarak oybirliği gerektirir (KMK m.42). Çok masraflı veya lüks nitelikteki yenilik ve ilavelere katılmak istemeyen kat maliki bunların giderine katılmak zorunda değildir (KMK m.43).

Bazı işler ise ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle yapılabilir. Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi veya bölünen kısmın devri gibi tasarruflar ile anayapının dış duvarlarının, çatısının veya damının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri bu kapsamdadır (KMK m.45). Kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde eğlence yeri, lokanta, dükkân veya imalathane gibi yerlerin açılması da kurulun oybirliği kararına bağlıdır; hastane, klinik ve poliklinik gibi müesseseler ise mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bölümlerde hiç kurulamaz (KMK m.24). Bu konularda çoğunlukla alınan bir karar, süre içinde dava açılmasa bile yokluk veya butlan tartışmasına konu olabilir.

Yöneticiye Karşı Yollar: Hesap, Denetim ve Değiştirme

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur; yönetici sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır. Kat malikleri yönetici atayamazsa taşınmazın bulunduğu yer sulh mahkemesince kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yönetici atanır; mahkemece atanan yönetici altı ay geçmedikçe kurul kararıyla değiştirilemez, haklı sebep varsa atayan mahkeme değiştirmeye izin verebilir (KMK m.34). Yönetici atanması gereken bir yapıda atama yapılmamışsa yöneticinin görevlerinin yerine getirilmesinden kat malikleri müştereken sorumludur (KMK m.35).

Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (KMK m.38). Kurul kararlarını, ihtar ve tebligatların özetini ve bütün giderleri noter onaylı deftere tarih sırasıyla yazmak, belgeleri saklamak ve bu defteri her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırmakla yükümlüdür (KMK m.36). Yönetim planında yazılı zamanlarda, yoksa her takvim yılının birinci ayında gelir ve giderlerin hesabını kurula verir; kat maliklerinin yarısı isterse bu zamanlar dışında da hesap gösterilmesi istenebilir (KMK m.39). Kurul yöneticinin tutumunu devamlı olarak denetler, haklı sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir; hesapların denetimi yönetim planında başka bir zaman öngörülmemişse üç ayda bir yapılır (KMK m.41). Hâkimin müdahale kararlarını ve bu kanundaki kayıt yükümlülüklerini yerine getirmeyenlere sulh mahkemesince idari para cezası verilir (KMK m.33).

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: kurul kararının iptali davası · kat maliklerinin hak ve borçları · yöneticiden hesap sorma ve azil · 7579 sayılı Kanun · mülkiyetin devri davası · ısınma giderinin paylaşımı