İzale-i Şuyu’da Satış Süreci: İhale, Satış Memurluğu ve Masraflar

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında mahkeme iki yoldan biriyle ortaklığı sona erdirir: aynen taksim veya satış yoluyla paylaştırma. Taşınmaz aynen bölünemiyorsa veya paydaşlar anlaşamıyorsa satış gündeme gelir. Bu rehber, satış sürecinin nasıl işlediğine, masraflara ve paranın paylaşımına odaklanır. Davanın açılışı, yetkili mahkeme ve genel işleyiş için Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası rehberimize bakabilirsiniz.

Önce Aynen Taksim, Mümkün Değilse Satış

Mahkeme öncelikle taşınmazın paydaşlar arasında aynen (fiilen) bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Taşınmazın niteliği, imar durumu ve paydaş sayısı aynen taksime elverişli değilse ya da bölünme değerinde önemli kayba yol açacaksa, mahkeme satış yoluyla paylaştırmaya karar verir.

Satış Memurluğu ve Satışın Yürütülmesi

Satışa karar verilince, satış işlemi mahkemenin görevlendirdiği satış memuru (genellikle yazı işleri müdürü) veya icra dairesi eliyle yürütülür. Satış, kural olarak açık artırma (ihale) yöntemiyle yapılır; paydaşlar arasında satış kararı kesinleştikten sonra kıymet takdiri yapılır ve satış ilanı hazırlanır.

İhale (Açık Artırma) Süreci

Taşınmazın değeri bilirkişi marifetiyle belirlenir (kıymet takdiri). Satış günü ve şartları ilan edilir. Açık artırmada en yüksek teklifi veren alıcıya ihale edilir. İlk artırmada yeterli bedel oluşmazsa ikinci artırma yapılır. İhaleye paydaşlar da katılabilir.

Ön Alım (Şufa) ve Paydaşın Katılımı

Satış kural olarak üçüncü kişilere açıktır ve paydaşlar da ihaleye girerek taşınmazı satın alabilir. Buna karşılık 7589 sayılı Kanun’la (31.07.2026) getirilen istisnada, tüm malikler payını miras yoluyla edinmişse ve üçüncü kişinin mülkiyet hakkı yoksa birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Ortaklığın giderilmesi satışında paydaşlar lehine yasal ön alım hakkı uygulanmaz. Genel kural, herkesin açık artırmada eşit koşullarda teklif vermesidir; yukarıdaki miras istisnası ise yalnızca birinci artırma için ve bir defaya mahsus geçerlidir.

Satış Masrafları Kim Öder?

İzale-i şuyu davası ve satış sürecinin masrafları (yargılama gideri, bilirkişi-keşif ücreti, satış ve ilan giderleri) kural olarak paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. İhale alıcısına ait vergi ve harçlar ise satış şartnamesinde gösterilir ve ihale bedelinin üzerine eklenir. Davayı açan paydaş başlangıçta masrafları yatırsa da, sonuçta tüm paydaşlar payları ölçüsünde bu giderlere katlanır.

Satış Bedelinin Paylaştırılması

İhale tamamlanıp bedel tahsil edildikten ve masraflar düşüldükten sonra, kalan para paydaşlara tapu kütüğündeki payları oranında dağıtılır. Paylar üzerinde haciz, ipotek veya intifa gibi kısıtlamalar varsa, dağıtım bu haklar gözetilerek yapılır.

İhalenin Feshi

Satış (ihale) usulüne aykırı yapılmışsa, ilgili paydaşlar veya alıcı, ihalenin feshini isteyebilir. İhalenin feshi talebi, ihale tarihinden itibaren kanunda öngörülen süre içinde icra mahkemesine yapılır. Fesih sebepleri arasında kıymet takdirine ve satış ilanına ilişkin usulsüzlükler sayılabilir.

Kıymet Takdiri: Yedi Gün Kaçarsa İtiraz Hakkı Biter

Satış sürecinin kaderini belirleyen ilk belge kıymet takdiri raporudur; çünkü artırma bu değer üzerinden başlar. Ve burada, kaçırıldığında geri dönüşü olmayan bir süre vardır.

İİK m.128/a uyarınca ilgililer, kıymet takdiri raporunun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikayet yoluyla başvurarak raporun gerçeği yansıtmadığını ileri sürebilir. Bu imkânı kullanmayanlar, kıymet takdirinin usulsüz olduğundan bahisle sonradan ihalenin feshini talep edemez.

Yani “taşınmaz çok ucuza gitti” itirazının yeri ihaleden sonrası değil, rapor elinize ulaştığı andır. Paydaş için pratik sonuç açıktır: tebligatı alır almaz raporu okuyun ve değer düşükse yedi gün içinde itiraz edin.

İki teknik ayrıntı daha: kıymet takdiri kesinleşmeden mal ihaleye çıkarılamaz ve rapor kural olarak iki yıl geçerlidir; bu sürede satılamayan mal için değerleme yenilenir. Süre takibi için hukuki süre hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Elektronik Satış: Artırma Nasıl İşliyor?

Satışlar artık salonda değil Elektronik Satış Portalı üzerinden yapılır. Takvim şöyle işler:

Kritik bir kural: ihale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini ödemek zorundadır. Fesih başvurusu ödeme yükümlülüğünü durdurmaz.

En yüksek teklif veren dışındaki katılımcıların nakit teminatı, artırma sonuç tutanağının portalda ilan edilmesinin ardından iade edilir. Bedelin yatırılmaması hâlinde doğan sonuçlar için ihale bedeli ödenmezse teminat ne olur yazımıza bakınız.

Paydaş Olarak İhaleye Girmek: Strateji

Taşınmazı elinde tutmak isteyen paydaş için ihale, kaybetme değil kazanma fırsatı olabilir. Ancak hazırlık gerektirir:

• Teminatı hazır edin. Katılım için kural olarak muhammen kıymetin yüzde onu oranında teminat gerekir; portal üzerinden yatırılır.
• Kendi payınızı teminata saydırmayı planlamayın. 7589 sayılı Kanunla yapılan düzenlemede paydaşlar bakımından böyle bir genel muafiyet öngörülmemiştir; teminat muafiyeti satış talep eden alacaklı ile Hazine bakımından düzenlenmiştir.
• Mirasçıysanız birinci artırmayı kaçırmayın. Tüm malikler payını miras yoluyla edinmişse ve üçüncü kişinin mülkiyet hakkı yoksa birinci artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılır — ve bu usul bir defaya mahsustur. Kaçırılırsa taşınmaz genel usulde herkese açılır.
• Payınızın mahsubunu önceden sorun. Yargı uygulamasında ihaleyi kazanan paydaşın, kendi payına düşecek net tutarı ihale bedelinden mahsup ettirip kalanını yatırabileceği kabul edilmektedir; hesabın dosyanızda nasıl yapılacağını satış memurluğundan önceden öğrenin.

Tarım arazilerinde ek kısıtlar bulunduğunu unutmayın: 5403 ve tarım arazisinin amaç dışı kullanımı ve hisseli tarlada ortaklığın giderilmesi. Terekeye özgü işleyiş için terekede ortaklığın giderilmesi yazımıza bakınız.

Bedelin Paylaştırılmasında Sıra

Satış bedeli doğrudan paydaşlara bölünmez; önce yükler ve giderler karşılanır. Sıra kabaca şöyledir:

1. Satış ve paraya çevirme giderleri — kıymet takdiri, ilan, tebligat ve satış memurluğu giderleri gibi.
2. Taşınmaz üzerindeki rehin ve hacizler — ipotek ve haciz alacakları kendi sıraları içinde karşılanır. Bir paydaşın payı üzerindeki haciz, yalnızca o paya düşen tutardan tahsil edilir: miras payının haczi.
3. Kalan tutar paydaşlara — tapu kütüğündeki payları oranında.

Bu nedenle elinize geçecek net tutar, payınızın brüt değerinden düşüktür. Muhdesat (yapı, ağaç, tesis) kime aitse bedelin o kısmı ona ödenir; muhdesat aidiyeti tartışmalıysa satıştan önce çözülmelidir: bütünleyici parça ve eklenti ve kamulaştırmada mütemmim cüz ve teferruat.

Devir işlemi ihale sonrası tapuda yapılır; alıcı bakımından tescilin sonuçları için taşınmaz satışında tapu devri ve tapu kütüğüne güven ilkesi yazılarımıza bakabilirsiniz.

İhalenin Feshi: Kim, Ne Zaman, Hangi Sebeple

İhalenin feshi, satışı geri almanın tek yoludur ve dar bir kapıdır.

• Nereye: İcra mahkemesine şikayet yoluyla.
• Ne zaman: İhale tarihinden itibaren yedi gün. Satış ilanı hiç veya usulüne uygun tebliğ edilmemişse ya da fesat sonradan öğrenilmişse süre öğrenmeden başlar; ancak ihale kararının portalda ilanından itibaren her hâlde bir yılı geçemez.
• Kim: Satış isteyen, paydaşlar, tapu sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar.
• Sebepler: İhaleye hazırlık aşamasındaki usulsüzlükler (ilan, tebligat), ihalenin yapılışındaki usulsüzlükler ve artırmaya fesat karıştırılması.

En sık düşülen tuzak yeniden hatırlatılmalıdır: kıymet takdirine süresinde itiraz etmeyen kişi, değerin düşüklüğüne dayanarak ihalenin feshini isteyemez. Bu nedenle sürecin en kritik anı ihale günü değil, kıymet takdiri raporunun tebliğ edildiği gündür.

Fesih talebi ihale bedelinin ödenmesini durdurmaz; alıcı bedeli yine süresinde yatırmak zorundadır. İhale ve fesih mekaniğinin tamamı için icra ihalesi ve ihalenin feshi rehberimize, usul çerçevesi için yargılama usulü rehberi yazımıza bakınız.

Hükmün Ayrıntısı: Menfaat, Para Cezası ve Tescilin Beklemesi

Usulsüzlüğü göstermek tek başına yetmez; fesih isteyen kişi, usulsüzlük yüzünden kendi menfaatinin zedelendiğini ispat etmek zorundadır (İİK m.134). Örneğin satış ilanı kendisine tebliğ edilmeyen paydaş, bu yüzden artırmaya katılamadığını veya taşınmazın daha yüksek bedelle satılmasını sağlayamadığını göstermelidir; satış bedelinin muhammen kıymetin üzerinde oluştuğu dosyalarda zarar unsurunun gösterilmesi güçleşir.

İcra mahkemesi talebi işin esasına girerek reddederse, talep eden ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm edilir. Kanunda sayılanlar dışındaki kişilerin talebi dosya üzerinden kesin olarak reddedilir; pey sürerek ihaleye katılanlar bakımından talep, nispi harcın yarısının peşin yatırılmasına ve ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminata bağlıdır (İİK m.134). Fesih talebi tescili durdurur: tapuya müzekkere, şikâyet süresi geçtikten veya talep hakkındaki karar kesinleştikten sonra yazılır; ancak alıcının bedeli yedi gün içinde ödeme yükümlülüğü devam eder. Hazır bir metin için ihalenin feshi dilekçesi örneğimize bakabilirsiniz.

Hangi İşleme Karşı Nereye Başvurulur?

Uygulamada sık karıştırılan iki yol vardır: mahkemenin satış kararına karşı kanun yolu ile satış memurluğunun işlemlerine karşı şikâyet. Yanlış mercie yapılan başvuru, süre geçtikten sonra düzeltilemez.

İstinaf ve temyiz bakımından kanundaki parasal sınırlar saklıdır.

Satıştan Önce Çözülmesi Gereken Meseleler

Satış başladıktan sonra çözülmesi güçleşen, bu yüzden önceden ele alınması gereken başlıklar şunlardır:

• Mülkiyet uyuşmazlığı. Tapu iptali veya muvazaa iddiası varsa, paylaşım yanlış kişiler arasında yapılabilir: Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma): 1974 İçtihadı Birleştirme Kararı.
• Muhdesat aidiyeti. Yapı ve ağaçların kime ait olduğu belirlenmeden bedel doğru bölüşülemez. Bütünleyici parça ve yapı kural olarak arzın mülkiyetine tabidir (TMK m.684, m.718); muhdesat iddiası ortaklığın giderilmesi davasında ileri sürülürse mahkeme iddia sahibine aidiyet tespiti davası açması için süre verir ve sonucunu bekler. Bu nedenle iddia erken aşamada ve belgeleriyle ileri sürülmelidir.
• Önalım davası. Devam eden bir önalım davası paydaş yapısını değiştirebilir: önalım (şufa) hakkı davası.
• Miras paylaşımı. Mirasçılar anlaşabilirse satışa hiç gerek kalmayabilir: miras taksim (paylaşma) sözleşmesi.
• Pay üzerindeki takyidatlar. Haciz ve ipotekler paylaşımı doğrudan etkiler.

Davanın açılışı, taraf teşkili ve aynen taksim ölçütleri için ortaklığın giderilmesi davası rehberimize; icra sürecinin genel çerçevesi için icra ve iflas hukuku rehberi, miras boyutu için miras hukuku rehberi, genel çerçeve için gayrimenkul hukuku rehberi yazılarımıza bakabilirsiniz.

Satışa Geçmenin Ön Şartı: Kararın Kesinleşmesi ve Satış Memurluğunun Konumu

Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine ilişkin karar, taşınmazın mülkiyetine ilişkin bir sonuç doğurduğundan kesinleşmeden yerine getirilemez; taşınmaza ve buna ilişkin aynî haklara dair hükümler kesinleşmedikçe icra edilemez (HMK m.367). Bu nedenle satış memurluğu, karar istinaf veya temyiz aşamasındayken kıymet takdiri ve ilan işlemlerine başlayamaz. Kira ilişkisine dayanan tahliye kararlarının kesinleşme beklenmeden icraya konulabilmesiyle karşılaştırıldığında, ortaklığın giderilmesinde kanun yolu süreci satış takvimini doğrudan etkiler ve paydaşlar bu süreyi finansman ve anlaşma arayışı için kullanabilir.

Karar kesinleştikten sonra satış, kararı veren sulh hukuk mahkemesinin yazı işleri müdürü veya görevlendirilen satış memuru tarafından İcra ve İflas Kanunu’nun taşınmazların paraya çevrilmesine ilişkin hükümlerine göre yürütülür. Satış memurluğu bu işlemlerde icra müdürünün yetkilerini kullandığından, işlemlerine karşı kanuna veya olaya uygun olmadığı ya da hakkın yerine getirilmediği iddiasıyla, işlemin öğrenildiği tarihten itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluna başvurulabilir (İİK m.16). Satış giderleri için davayı açan paydaştan veya satış isteyen taraftan avans istenir; avans yatırılmazsa satış işlemleri ilerlemez.

Satışın icra hükümlerine göre yapılmasının dayanağı HMK m.322/2’dir: paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde hâkim satış için bir memur görevlendirir ve taşınır ile taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır. Süreç kendiliğinden ilerlemez; paydaşlardan birinin satış talebinde bulunması ve kıymet takdiri, ilan ve tebligat giderlerini yatırması gerekir. Uygulamada bazı dosyaların yıllarca beklemesinin sebebi budur. Satış talebine ve yatırılan masrafa rağmen işlem yapılmıyorsa, bir hakkın yerine getirilmemesi veya sebepsiz sürüncemede bırakılması nedeniyle süre sınırı olmaksızın şikâyet yoluna gidilebilir (İİK m.16/2).

Satıştan Önce Son Fırsat: Paydaşlar Arası Artırma ve Rızai Satış

Satış kararı kesinleşmiş olsa bile paydaşların anlaşma imkânı ortadan kalkmaz. Hâkim, bütün paydaşların rızasıyla satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verebilir (TMK m.699); bu yol, taşınmazın aile veya ortaklar içinde kalmasını sağlar ve çoğu zaman genel artırmadan daha yüksek bir bedel oluşturur. Bütün paydaşların rızası yargılama sırasında alınamamışsa, satış aşamasında paydaşların taşınmazı resmî senetle aralarında veya üçüncü bir kişiye rızai olarak satmaları ve bu durumu satış memurluğuna bildirerek satış işlemlerinin durdurulmasını istemeleri de mümkündür; ancak bu yolun sonuç doğurabilmesi için bütün paydaşların anlaşmaya katılması gerekir.

Taşınmaz bir tereke malıysa ölçüt değişir: mirasçılardan biri isterse satış artırmayla yapılır ve mirasçılar artırmanın şekli konusunda anlaşamazlarsa artırmanın yalnız mirasçılar arasında mı yoksa herkese açık mı yapılacağına sulh hâkimi karar verir (TMK m.651). Paylı mülkiyette paydaşlar arası artırma bütün paydaşların rızasına bağlıyken (TMK m.699/3) terekede bu karar hâkime aittir. 7589 sayılı Kanun’la gelen mirasçılara özgü birinci artırma ise bunlardan ayrı, satış aşamasına ilişkin bir kuraldır; ayrıntısı için miras kalan taşınmazın satışında ilk artırma yazımıza bakabilirsiniz.

Rızai satışta taşınmaz tapu müdürlüğünde resmî senetle devredilir (TMK m.706) ve bedel paydaşlar arasında sözleşmede kararlaştırılan esaslara göre paylaştırılır; bu durumda ihale giderleri ve satış memurluğu masrafları doğmaz, ancak tapu harcı ve değer artışı kazancı gibi olağan satış yükümlülükleri ortaya çıkar. Paydaşlardan birinin diğerlerinin paylarını satın alması da aynı şekilde resmî senetle yapılır. Pay üzerinde haciz veya ipotek bulunuyorsa, bu kayıtların terkini için alacaklıların muvafakati veya borcun ödenmesi gerekir; aksi hâlde rızai satış tapuda gerçekleştirilemez ve satış memurluğundaki cebrî satış süreci devam eder.

Kıymet Takdiri: Raporun İçeriği ve İcra Mahkemesinde İnceleme

Satışa çıkarılacak taşınmazın değeri, icra müdürlüğü veya satış memurluğunca bilirkişiye yaptırılan kıymet takdiriyle belirlenir; kıymet takdiri, taşınmazın bulunduğu yer, niteliği, imar durumu, yüzölçümü, üzerindeki yapı ve muhdesatın değeri ile emsal satışlar göz önünde tutularak yapılır ve ilgililere tebliğ edilir (İİK m.128). Muhdesatın paydaşlardan birine ait olduğu mahkeme kararıyla belirlenmişse, rapor bu kalemin değerini ayrıca göstermelidir; aksi hâlde satış bedelinin paylaştırılmasında muhdesat sahibi paydaşın hakkı ölçülemez.

İlgililer, kıymet takdirine karşı raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla başvurabilir; icra mahkemesi gerekirse yeni bir bilirkişi incelemesi yaptırarak değeri belirler ve bu konuda verdiği karar kesindir (İİK m.128/a). Şikâyet dilekçesinde, raporun hangi emsallere dayandığı, imar durumunun doğru değerlendirilip değerlendirilmediği ve yapının yaşı, kalitesi ve kullanım durumunun hesaba katılıp katılmadığı gibi somut itirazların, mümkünse bölgedeki emsal satış belgeleri ve bağımsız değerleme raporlarıyla desteklenerek gösterilmesi gerekir. Süresinde itiraz edilmeyen kıymet takdiri kesinleşir ve değerin düşüklüğü sonradan ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürülemez.

Şikâyet üzerine bilirkişi incelemesi gerekiyorsa, gider şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde yatırılmalıdır; yatırılmazsa şikâyet kesin olarak reddedilir (İİK m.128/a). “Değer düşük belirlenmiştir” gibi genel itirazlar sonuç doğurmaz; emsal satış, imar belgesi ve yapı bilgisi gibi somut ve karşılaştırmalı veriler sunulmalıdır. Kuralların ayrıntısı için kıymet takdirine itiraz rehberimize bakabilirsiniz.

Satış Şartnamesi, İlan ve Tebliğ: İİK m.125-127

Taşınmazın satışı, satış şartnamesi ve ilanla hazırlanır. Satış şartnamesinde taşınmazın niteliği, kıymeti, tapu kaydındaki takyidatlar, artırmaya katılma şartları, teminat oranı, ihale bedelinin ödenme şekli ve alıcıya yüklenecek masraflar gösterilir; ilgililer şartnameyi inceleyebilir ve şartnamedeki kayıtlara karşı şikâyet yoluna başvurabilir (İİK m.125). Satış ilanı, artırmanın başlayacağı ve sona ereceği tarihleri, teklif verme usulünü ve taşınmazın temel bilgilerini içerir ve Elektronik Satış Portalı üzerinden duyurulur (İİK m.126).

Satış ilanının bir örneğinin borçluya, alacaklıya ve tapu sicilinde ilgisi bulunanlara tebliğ edilmesi zorunludur (İİK m.127); ortaklığın giderilmesinde bu kişiler, bütün paydaşlar ile pay veya taşınmaz üzerinde ipotek, haciz ya da şerh sahibi olan kişilerdir. Satış ilanının ilgililerden birine hiç veya usulüne uygun biçimde tebliğ edilmemesi, ihalenin feshi sebebidir ve bu durumda ihalenin feshi talep süresi, ihalenin öğrenildiği tarihten başlar. Paydaşların tapu kaydındaki adreslerinin güncel olmaması, ilan tebligatlarının yapılamamasına ve satış takviminin uzamasına yol açtığından, paydaşların adres kayıt sistemindeki bilgilerini güncel tutmaları ve tebligat adreslerini dosyaya bildirmeleri önemlidir.

Satış ilanının tebliği ihalenin feshi sebeplerinin başında geldiği için hükmün lafzını bilmek gerekir. İİK m.127’ye göre ilanın birer sureti borçluya, alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı ilgililerine, tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslere tebliğ olunur; adres tapuda kayıtlı değilse varsa adres kayıt sistemindeki adres tebligat adresi kabul edilir. Bunların dışında ayrıca adres araştırması yapılmaz ve gazetede veya elektronik ortamda yapılan satış ilanı tebligat yerine geçer. Tapudaki adresi eski ve adres kaydı güncel olmayan paydaş, kıymet takdirine itiraz ve artırmaya katılma sürelerini haberi olmadan kaçırabilir; adres bildirmek bu nedenle kanunun bıraktığı en önemli korunma yoludur.

Satıştan önce icra memuru taşınmaz üzerindeki tapuya kayıtlı veya resmî senede dayanan mükellefiyetlerin bir listesini yapar, bu listeyi tebliğ eder ve itirazlar için üç gün süre verir (İİK m.128). İntifa, geçit veya kira şerhi gibi yükler bu listede görünür. Önceden takdir edilen kıymeti etkileyen yeni bir mükellefiyet sonradan ortaya çıkarsa taşınmazın kıymeti yeniden takdir ettirilir (İİK m.128); imar değişikliği veya yeni bir irtifak bu kapsamda ileri sürülebilir. Tebligatın ayrıntıları için satış ilanının tebliği yazımıza bakabilirsiniz.

İhale Alıcısının Hakları: Mülkiyetin Kazanılması, Tescil ve Tahliye

İhale yoluyla taşınmaz edinen kişi, mülkiyeti tapuya tescilden önce kazanır; cebrî artırmada mülkiyet, tescilden önce kazanılır ve bu durumda malik tescilden önce taşınmaz üzerinde tapu kütüğünde tasarrufta bulunamaz (TMK m.705). İhale bedeli ödendikten ve ihalenin feshi talebi bulunmaz veya bu talep kesin olarak reddedilirse, satış memurluğu ihale kararının kesinleştiğini tapu müdürlüğüne bildirerek taşınmazın alıcı adına tescilini ister; paydaşların payları ile pay üzerindeki haciz ve ipotek kayıtları terkin edilerek taşınmaz bu yüklerden arınmış olarak alıcıya geçer.

Taşınmaz borçlu konumundaki kişi tarafından veya hacizden önceki tarihli ve resmî bir belgeyle belgelenmiş bir sözleşmeye dayanmaksızın başkaları tarafından işgal ediliyorsa, on beş gün içinde boşaltması için tahliye emri tebliğ edilir; bu süre içinde boşaltılmazsa zorla çıkarılarak taşınmaz alıcıya teslim edilir (İİK m.135). Ortaklığın giderilmesi satışlarında taşınmazda çoğunlukla paydaşlardan biri oturur ve bu kişi bakımından tahliye emri yolu işletilir. Tahliye emri kendisine tebliğ edilen kişi yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyette bulunabilir (İİK m.16). Buna karşılık taşınmazı resmî belgeyle belgelenmiş önceki tarihli bir kira sözleşmesine dayanarak kullanan kiracı bu yolla çıkarılamaz. Kiralanan cebrî artırmayla el değiştirdiğinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310) ve kiracıyı ancak kanundaki sebeplerden birine dayanarak, örneğin edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunup altı ay sonra açacağı gereksinim davasıyla tahliye ettirebilir (TBK m.351). Bu nedenle kiracılı bir taşınmazın ihalesine katılacak kişinin, kira sözleşmesinin süresini ve bedelini ihaleden önce araştırması gerekir.

İhale Alıcısının Mali Yükleri

Artırmaya katılan kişi yalnızca ihale bedelini değil, ona bağlı vergi ve harçları da üstlenir. Bu kalemler satış şartnamesinde gösterilir ve teklif verilirken bütçeye eklenmelidir; aksi hâlde yedi günlük ödeme süresinde nakit yetmeyebilir. Ayrıntılı hesap için miras taşınmazı ihalesinde masraflar yazımıza bakabilirsiniz.

Paydaşın Kendi Payı ve Satış Bedeli: Mahsup, Vergi ve Kalan Tutarın Ödenmesi

İhaleyi paydaşlardan birinin kazanması hâlinde teminat ile ihale bedeli birbirinden ayrılmalıdır. Teminat bakımından, 7589 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikten sonra muafiyet yalnızca alacaklı (alacağının teminatı karşıladığı ölçüde) ile Hazine için öngörüldüğünden paydaş artırmaya katılmak için teminatı yatırmak zorundadır; eski metinde pay sahibine tanınan teminat kolaylığı kaldırılmıştır. İhale bedeli bakımından ise yargı uygulamasında, ihaleyi kazanan paydaşın kendi payına düşecek net tutarı (satış giderleri ve paya ilişkin yükler düşüldükten sonra kalan kısmı) ihale bedelinden mahsup ettirerek yalnızca kalanını yatırabileceği kabul edilmektedir. Mahsup edilecek tutar muhdesat ve pay üzerindeki haciz gibi unsurlara göre değiştiğinden, yedi günlük ödeme süresi dolmadan satış memurluğundan dosyaya özgü hesap istenmelidir. Satış bedelinin paylaştırılmasında önce satış ve paraya çevirme giderleri, ardından taşınmazın tamamı üzerindeki rehin alacakları karşılanır; bir paydaşın payı üzerindeki haciz veya ipotek ise yalnızca o paydaşa düşen tutardan ödenir ve alacaklılar arasındaki öncelik sıra cetveliyle belirlenir (İİK m.138-140).

Paylaştırma sonucunda paydaşa düşen tutar, satış memurluğunca paydaşın bildirdiği banka hesabına veya dosyaya ödenir; paydaşın adresi bilinmiyorsa veya ölmüş ve mirasçıları belirlenmemişse, bu kişilere düşen tutar mirasçılık belgesi sunuluncaya kadar emanette bekletilir. Paydaşın satıştan elde ettiği tutar, taşınmazı iktisap tarihinden itibaren beş yıl geçmeden elden çıkarması hâlinde değer artışı kazancı olarak vergilendirme konusu olabilir; ancak miras yoluyla edinilen taşınmazların elden çıkarılmasından doğan kazanç değer artışı kazancı sayılmaz (GVK mük. m.80). Sıra cetveline ve paylaştırmaya karşı itiraz ve şikâyet yolları da kısa sürelere bağlı olduğundan, paylaştırma cetvelinin tebliğinden sonra hesap gecikmeksizin kontrol edilmelidir (İİK m.142).

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: taraf teşkili ve dava giderleri · 7589 ve tarım arazisi · yeni malikin gereksinimi · pay üzerindeki haciz ve ipotek · ihale ve tapu maliyeti · paylı mülkiyet

Satış Sürecinde Paydaşın Kontrol Listesi

Satış memurluğu süreci, mahkeme yargılamasının aksine taraf takibine dayanır: talep edilmeyen işlem yapılmaz, yatırılmayan masraf tamamlanmaz, süresinde itiraz edilmeyen rapor kesinleşir.

• Kesinleşme şerhini alın. Karar kesinleşmeden satış memurluğu işlem yapamaz.
• Satış talebinde bulunun ve masrafı yatırın. Talep olmadan dosya bekler.
• Adresinizi satış memurluğuna bildirin. Tebligatı görmezseniz itiraz sürelerini kaçırırsınız.
• Kıymet takdiri raporunun tebliğ tarihini not edin. Yedi günlük süre bu tarihten işler.
• Emsal satışları önceden toplayın. Rapor geldiğinde itiraz için vaktiniz kısıtlı olacaktır.
• İlan metnini kontrol edin. Taşınmazın nitelikleri yanlış yazılmışsa hem bedel düşer hem fesih sebebi doğar.
• Artırmaya katılacaksanız teminatı hazırlayın. Kural olarak muhammen kıymetin yüzde onu; paydaşlar için muafiyet yoktur.
• Mahsup hesabını önceden isteyin. Kazanırsanız kendi payınıza düşecek net tutarın nasıl düşüleceğini öğrenin.
• Teklif bütçesine vergi ve harçları ekleyin.
• İhaleden sonraki yedi günü takip edin. Fesih sebebi varsa süresinde başvurun.
• Paylaştırma cetvelini inceleyin. Düşülen kalemleri yedi gün içinde kontrol edin.

Sık Yapılan Hatalar

• Satış talebinde bulunmamak. Karar kesinleşse de talep ve masraf olmadan satış başlamaz.
• Kıymet takdiri süresini kaçırmak. Yedi gün geçtikten sonra düşük bedelden şikâyet edilemez.
• İtirazı somutlaştırmamak. Emsal satış ve imar belgesi sunulmayan itirazlar sonuç doğurmaz.
• Teminatı son güne bırakmak. Teminat yatırılmadan teklif verilemez.
• Vergi ve harçları hesaba katmamak. İhale bedeline eklenen yükler ödeme gücünü aşabilir.
• Dayanaksız fesih talebi. Esastan ret hâlinde ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezası doğar.
• Tebligat adresini güncellememek. Satış ilanını görmeyen paydaş, artırmaya katılma ve itiraz haklarını kullanamaz.

Sıkça Sorulan Sorular

İzale-i şuyuda satış mı aynen taksim mi önce gelir?

Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır. Taşınmazın niteliği, imar durumu ve paydaş sayısı elverişli değilse ya da bölünme değerde önemli kayba yol açacaksa satış yoluyla paylaştırmaya karar verilir.

Satışı kim yürütür?

Satışa karar verildikten sonra işlem, mahkemenin görevlendirdiği satış memuru veya icra dairesi eliyle yürütülür ve kural olarak açık artırma yöntemiyle yapılır. Artırma Elektronik Satış Portalı üzerinden gerçekleşir.

Kıymet takdirine nasıl itiraz edilir?

İİK m.128/a uyarınca rapor tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikayet yoluyla başvurulur. Bu süreyi kaçıranlar, kıymet takdirinin usulsüz olduğundan bahisle sonradan ihalenin feshini talep edemez; bu nedenle raporun tebliğ günü sürecin en kritik anıdır.

Artırma ne kadar sürer, taban bedel nedir?

Teklif verme ilanda belirtilen günde başlar ve yedi gün sürer. Genel kuralda birinci artırmada taban, muhammen kıymetin yüzde ellisidir. 7589 sayılı Kanunla getirilen mirasçılara özgü birinci artırmada ise taban muhammen kıymetin yüzde yüzüdür.

Mirasçılara tanınan öncelik nedir?

Tüm malikler taşınmazı miras yoluyla edinmişse ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı yoksa, birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsustur; satış gerçekleşmezse genel usule dönülür ve ikinci artırma herkese açıktır.

İhale bedeli ne zaman ödenir?

Artırma sonuç tutanağının portalda ilanından itibaren yedi gün içinde icra dairesi hesabına yatırılır. İhalenin feshi talep edilmiş olsa dahi bu yükümlülük devam eder; fesih başvurusu ödemeyi durdurmaz.

Paydaş olarak ihaleye girebilir miyim?

Evet, paydaşlar da ihaleye katılabilir. Katılım için kural olarak muhammen kıymetin yüzde onu oranında teminat gerekir. 7589 sayılı Kanunla yapılan düzenlemede paydaşlar için genel bir teminat muafiyeti öngörülmemiştir.

Satış bedelinden neler düşülür?

Önce satış ve paraya çevirme giderleri (ilan, tellaliye, damga ve tapu harçları), ardından taşınmaz üzerindeki rehin ve hacizler kendi sıraları içinde karşılanır. Kalan tutar paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılır.

İhalenin feshini kim isteyebilir?

Satış isteyen, paydaşlar, tapu sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinden şikâyet yoluyla isteyebilir. Satış ilanı usulüne uygun tebliğ edilmemişse süre öğrenmeden başlar; ancak ihale kararının portalda ilanından itibaren bir yılı geçemez. Sebepler ihaleye hazırlık aşamasındaki usulsüzlükler, ihalenin yapılışındaki usulsüzlükler ve artırmaya fesat karıştırılmasıdır.

İhaleyi kazanan paydaş bedelin tamamını mı öder?

Yargı uygulamasında ihaleyi kazanan paydaşın, kendi payına düşecek net tutarı ihale bedelinden mahsup ettirip kalanını yatırabileceği kabul edilmektedir. Teminat ise ayrı bir konudur: 7589 sayılı Kanun’dan sonra paydaşlar için teminat muafiyeti bulunmadığından teminatın yatırılması gerekir. Mahsup hesabı satış memurluğundan önceden istenmelidir.

Satış kendiliğinden başlar mı?

Hayır. Paydaşlardan birinin satış memurluğuna başvurarak satış talebinde bulunması ve kıymet takdiri, ilan ve tebligat giderlerini yatırması gerekir. Talep ve masrafa rağmen işlem yapılmıyorsa süre sınırı olmaksızın şikâyet yoluna gidilebilir (İİK m.16/2).

Adresim güncel değilse satış ilanı bana nasıl tebliğ edilir?

İlan, tapu sicilinde kayıtlı ilgililerin tapudaki adreslerine tebliğ olunur; tapuda adres yoksa adres kayıt sistemindeki adres esas alınır. Bunların dışında ayrıca adres araştırması yapılmaz ve satış ilanı tebligat yerine geçer (İİK m.127). Bu nedenle adresin güncel tutulması paydaşın en önemli korunma yoludur.

Kıymet takdirinden sonra taşınmazın değeri değişirse ne olur?

Önceden takdir edilen kıymeti etkileyen yeni bir mükellefiyet ortaya çıkarsa taşınmazın kıymeti satışa esas olmak üzere yeniden takdir ettirilir (İİK m.128).

İhalenin feshi talebi reddedilirse yaptırım var mı?

Evet. Talep işin esasına girilerek reddedilirse, talep eden ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm edilir (İİK m.134). Bu nedenle talep somut ve belgelenebilir bir usulsüzlüğe ve zedelenen bir menfaate dayanmalıdır.

Fesih talebinde usulsüzlüğü göstermek yeterli mi?

Yeterli değildir. Fesih isteyen kişi, usulsüzlük yüzünden kendi menfaatinin zedelendiğini ispat etmek zorundadır (İİK m.134).

Taşınmazda oturan paydaş nasıl çıkarılır?

Taşınmaz, resmî belgeyle belgelenmiş önceki tarihli bir sözleşmeye dayanmaksızın işgal ediliyorsa on beş gün içinde boşaltması için tahliye emri tebliğ edilir; süresinde boşaltılmazsa zorla çıkarılarak alıcıya teslim edilir (İİK m.135). Tahliye emrine karşı yedi gün içinde şikâyet yoluna gidilebilir.

Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasını isteyebilir miyim?

Paylı mülkiyette bu ancak bütün paydaşların rızasıyla mümkündür (TMK m.699/3). Taşınmaz bir tereke malıysa ve mirasçılar artırmanın şekli konusunda anlaşamazlarsa sulh hâkimi karar verir (TMK m.651). Tüm malikler payını miras yoluyla edinmişse 7589 sayılı Kanun’la gelen mirasçılara özgü birinci artırma ayrıca uygulanır.