Mevzuat güncellemesi — 7589 sayılı Kanun m.1 (RG 31 Temmuz 2026): ilk artırma artık mirasçılara özgülenebiliyor.
10 Saniyede Hukuk · Gayrimenkul ve Kira Hukuku
Ortak malı bölüşemiyoruz (izale-i şuyu)?
Bu soruya dair kısa bilgilendirme videosunu izleyebilir, ayrıntılı açıklamayı aşağıdaki rehberde bulabilirsiniz. Video genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınız için avukata danışınız.
İİK m.114/2’ye eklenen cümle şudur: “Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır.”
- Şart dar: taşınmazın tüm maliklerinin payını miras yoluyla edinmiş olması ve üçüncü kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması gerekir. Paylardan biri dışarıdan satın alınmışsa bu koruma devreye girmez.
- Teklif eşiği yükseldi: mirasçılar arası birinci artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmesi aranır. Satış gerçekleşmezse genel usule dönülür ve ikinci artırmada yüzde elli ölçütü ile üçüncü kişiler de katılabilir.
- İhale bedelini yatırmayana yaptırım: teminat iade edilmez, satış masrafları mahsup edildikten sonra kalan paydaşlara payları oranında ödenir; ayrıca teklif edilen bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır.
- Teminat muafiyeti: satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar başvurursa alacağın teminatı karşıladığı miktar kadar teminat vermez; Hazine ise açık artırmalarda teminattan muaftır. Paydaş veya mirasçı sıfatına dayalı genel bir teminat muafiyeti getirilmemiştir.
Ayrıntılar: 7589 Sayılı Kanun ve İcra İflas Değişiklikleri
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında mahkeme iki yoldan biriyle ortaklığı sona erdirir: aynen taksim veya satış yoluyla paylaştırma. Taşınmaz aynen bölünemiyorsa veya paydaşlar anlaşamıyorsa satış gündeme gelir. Bu rehber, satış sürecinin nasıl işlediğine, masraflara ve paranın paylaşımına odaklanır. Davanın açılışı, yetkili mahkeme ve genel işleyiş için Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası rehberimize bakabilirsiniz.
Önce Aynen Taksim, Mümkün Değilse Satış
Mahkeme öncelikle taşınmazın paydaşlar arasında aynen (fiilen) bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Taşınmazın niteliği, imar durumu ve paydaş sayısı aynen taksime elverişli değilse ya da bölünme değerinde önemli kayba yol açacaksa, mahkeme satış yoluyla paylaştırmaya karar verir.
Satış Memurluğu ve Satışın Yürütülmesi
Satışa karar verilince, satış işlemi mahkemenin görevlendirdiği satış memuru (genellikle yazı işleri müdürü) veya icra dairesi eliyle yürütülür. Satış, kural olarak açık artırma (ihale) yöntemiyle yapılır; paydaşlar arasında satış kararı kesinleştikten sonra kıymet takdiri yapılır ve satış ilanı hazırlanır.
İhale (Açık Artırma) Süreci
Taşınmazın değeri bilirkişi marifetiyle belirlenir (kıymet takdiri). Satış günü ve şartları ilan edilir. Açık artırmada en yüksek teklifi veren alıcıya ihale edilir. İlk artırmada yeterli bedel oluşmazsa ikinci artırma yapılır. İhaleye paydaşlar da katılabilir.
Ön Alım (Şufa) ve Paydaşın Katılımı
Satış kural olarak üçüncü kişilere açıktır ve paydaşlar da ihaleye girerek taşınmazı satın alabilir. Buna karşılık 7589 sayılı Kanun’la (31.07.2026) getirilen istisnada, tüm malikler payını miras yoluyla edinmişse ve üçüncü kişinin mülkiyet hakkı yoksa birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Ortaklığın giderilmesi satışında paydaşlar lehine yasal ön alım hakkı uygulanmaz. Genel kural, herkesin açık artırmada eşit koşullarda teklif vermesidir; yukarıdaki miras istisnası ise yalnızca birinci artırma için ve bir defaya mahsus geçerlidir.
Satış Masrafları Kim Öder?
İzale-i şuyu davası ve satış sürecinin masrafları (yargılama gideri, bilirkişi-keşif ücreti, satış/ilan giderleri, tellaliye, damga ve tapu harçları) kural olarak paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Davayı açan paydaş başlangıçta masrafları yatırsa da, sonuçta tüm paydaşlar payları ölçüsünde bu giderlere katlanır.
Dikkat: Satış bedelinden önce satış ve dava masrafları ile varsa vergiler düşülür; kalan tutar paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılır. Bu nedenle elinize geçecek net tutar, payınızın brüt değerinden bir miktar düşük olabilir.
Satış Bedelinin Paylaştırılması
İhale tamamlanıp bedel tahsil edildikten ve masraflar düşüldükten sonra, kalan para paydaşlara tapu kütüğündeki payları oranında dağıtılır. Paylar üzerinde haciz, ipotek veya intifa gibi kısıtlamalar varsa, dağıtım bu haklar gözetilerek yapılır.
İhalenin Feshi
Satış (ihale) usulüne aykırı yapılmışsa, ilgili paydaşlar veya alıcı, ihalenin feshini isteyebilir. İhalenin feshi talebi, ihale tarihinden itibaren kanunda öngörülen süre içinde icra mahkemesine yapılır. Fesih sebepleri arasında kıymet takdirine ve satış ilanına ilişkin usulsüzlükler sayılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
İzale-i şuyu davasında satış mı yoksa aynen taksim mi önce gelir?
Mahkeme öncelikle aynen taksimi (fiilen bölmeyi) araştırır. Taşınmaz aynen bölünemiyor ya da bölünme değer kaybına yol açıyorsa satış yoluyla paylaştırmaya karar verilir.
İzale-i şuyu satışını kim yapar?
Satışa karar verildikten sonra işlem, mahkemenin görevlendirdiği satış memuru veya icra dairesi eliyle ve kural olarak açık artırma (ihale) yöntemiyle yürütülür.
İzale-i şuyu satış masraflarını kim öder?
Yargılama gideri, bilirkişi-keşif ücreti, satış-ilan giderleri ve harçlar kural olarak paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Davayı açan başlangıçta yatırsa da tüm paydaşlar payları ölçüsünde katlanır.
Paydaş kendi taşınmazını ihalede satın alabilir mi?
Evet. Paydaşlar da açık artırmaya katılarak taşınmazı satın alabilir. İhalede paydaşlar ve üçüncü kişiler eşit koşullarda teklif verir.
Satıştan elime payımın tam değeri geçer mi?
Çoğu zaman hayır. Satış bedelinden önce satış ve dava masrafları ile varsa vergiler düşülür; kalan tutar paydaşlara payları oranında dağıtılır. Bu nedenle net tutar brüt pay değerinden düşük olabilir.
İhale usulsüz yapılırsa ne olur?
İhale usule aykırı yapılmışsa ilgililer, ihale tarihinden itibaren kanuni süre içinde icra mahkemesinden ihalenin feshini isteyebilir. Kıymet takdiri ve satış ilanına ilişkin usulsüzlükler fesih sebebi olabilir.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) satış süreci ve ihale konusunda uzman desteği alın
Hukukçular Evi uzman avukat kadrosuyla yanınızda.
İlgili Rehberler
