Bir taşınmaza birden fazla kişinin ortak (paydaş) olması, zamanla anlaşmazlığa dönüşebilir. Paydaşlar kullanımda veya satışta uzlaşamadığında, ortaklığa son vermenin hukuki yolu ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır.
Bu dava, paylı veya elbirliği mülkiyetini sona erdirerek ferdi mülkiyete geçişi sağlar. Bu yazıda davayı kimin açabileceğini, görevli mahkemeyi, paylaşma yöntemlerini ve satış sürecini genel hatlarıyla açıklıyoruz; somut durumda mutlaka bir avukata danışmak gerekir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Bu dava, bir taşınır veya taşınmaz üzerindeki ortaklık ilişkisini sona erdirir (TMK m.698 vd.). Sonucunda mal, ya paydaşlar arasında fiilen bölüştürülür ya da satılarak bedeli pay oranında dağıtılır; böylece her paydaş kendi hakkına kavuşur.
Kimler Açabilir?
Paydaşlardan her biri, kural olarak her zaman ortaklığın giderilmesini isteyebilir; bu, mülkiyet hakkından doğan bir yetkidir. Davada tüm paydaşların yer alması zorunludur; eksik paydaş varsa mahkeme tamamlanması için süre verir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davalarında, taşınmazın niteliğine bakılmaksızın görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kamu düzenine ilişkindir.
Arabuluculuk Dava Şartıdır
Taşınmaza ilişkin ortaklığın giderilmesi taleplerinde, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması bir dava şartıdır. Anlaşma sağlanamazsa, son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir; aksi hâlde dava usulden reddedilebilir.
İki Paylaşma Yöntemi
Kanun iki yöntem öngörür: malın aynen (fiilen) bölüşülmesi veya satılarak bedelinin bölüşülmesi (TMK m.699). Hâkim, öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır; bu mümkün değilse satışa hükmeder.
Aynen Taksim
Aynen taksimde taşınmaz, paydaşların payları oranında fiilen bölünür. Bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır. Aynen taksim için kural olarak taraflardan en az birinin talebi gerekir.
Satış Suretiyle Giderilme
Aynen taksim mümkün değilse veya önemli değer kaybına yol açacaksa ya da paydaşlardan biri satış istiyorsa, mahkeme satışa karar verir. Satış kural olarak herkese açık artırma ile yapılır; yalnızca paydaşlar arasında satış için tüm paydaşların rızası gerekir.
Satış Süreci
Satış kararı kesinleştikten sonra, görevlendirilen satış memurluğu aracılığıyla açık artırma yapılır. Bu süreç mahkemeden bağımsız ilerler; taşınmaz üzerindeki ipotek veya haciz gibi takyidatlar dikkate alınarak elde edilen bedel paylar oranında dağıtılır.
Muhdesat (Üzerindeki Yapı) İddiası
Paydaşlardan biri, ortak taşınmaz üzerine kendi imkânlarıyla bina veya ağaç gibi bir ekleme (muhdesat) yaptığını ileri sürebilir. Bu iddia, muhdesatın kime ait olduğu belirlendikten sonra paylaşımda dikkate alınır.
Paylaşmayı Engelleyen Hâller
Paydaşlar, sözleşmeyle paylaşmayı en çok on yıl süreyle sınırlayabilir; ayrıca uygun olmayan bir zamanda paylaşma istenemez. Bu istisnalar dışında, paylaşma isteme hakkı kural olarak engellenemez.
Mirasla İlişkisi ve Miras Taksimi
Ortak taşınmaz mirastan geliyorsa, paydaşlık çoğu zaman elbirliği mülkiyeti şeklindedir. Mirasçılardan her biri, kural olarak her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir; talebin “ortaklığın giderilmesi” ya da “miras taksimi” şeklinde nitelendirilmesi sonucu değiştirmez, hukuki niteleme hâkime aittir.
Kullanım ve Ecrimisil
Paydaşlardan biri taşınmazı diğerlerinin payına da el atacak şekilde tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşlar koşulları varsa kullanım bedeli (ecrimisil) talep edebilir. Bu talep, ortaklığın giderilmesi sürecinden ayrı bir davanın konusu olabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Bu dava hangi mahkemede açılır?
Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır; bu görev ve yetki kuralı kesindir.
Tek bir paydaş dava açabilir mi?
Evet. Paydaşlardan her biri kural olarak her zaman ortaklığın giderilmesini isteyebilir; ancak tüm paydaşlar davaya dâhil edilmelidir.
Mahkeme satışa mı yoksa taksime mi karar verir?
Hâkim önce aynen taksimi araştırır; mümkün değilse veya bir paydaş satış isterse açık artırmayla satışa karar verilir.
Arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Ortaklığın giderilmesi taleplerinde dava öncesi arabuluculuk bir dava şartıdır.
Diğer paydaşlar satışa engel olabilir mi?
Kural olarak hayır; sözleşmeyle sınırlama veya uygun olmayan zaman gibi istisnalar dışında paylaşma engellenemez.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlar arasındaki kilitlenmeyi çözen etkili bir yoldur; aynen taksim ile satış arasındaki tercih, taşınmazın niteliğine göre belirlenir. Ortak taşınmazınıza ilişkin değerlendirme için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
