Ortaklığın Giderilmesinde Satış Memurluğu, Elektronik İhale ve İhalenin Feshi (İİK m.126-134)

Ortaklığın giderilmesi davasında satış kararının kesinleşmesi, sürecin sonu değil ikinci aşamanın başlangıcıdır. Dosya satış memurluğuna gider ve İcra ve İflas Kanunu’nun paraya çevirme hükümlerine göre yürütülür. Paydaşın malını değerinde satabilmesi, bu aşamadaki üç noktaya bağlıdır: kıymet takdiri, artırma ve fesih.

Bu rehberin dayandığı mevzuat

Birinci Adım: Satış Talebi ve Masraf

Satış kararının kesinleşmesiyle mahkeme bir satış memuru görevlendirir ve dosyayı satış memurluğuna gönderir. Ancak burada kritik bir nokta vardır: süreç kendiliğinden ilerlemez.

Paydaşlardan birinin satış memurluğuna başvurarak satış talebinde bulunması ve satış masraflarını yatırması gerekir. Talep edilmezse veya masraf yatırılmazsa dosya bekler. Uygulamada bazı dosyaların yıllarca satış memurluğunda beklemesinin sebebi budur.

Satış talebiyle birlikte yatırılması gereken kalemler: kıymet takdiri bilirkişi ücreti, ilan gideri, tebligat gideri ve satış giderleri avansı.

İkinci Adım: Kıymet Takdiri ve İtiraz

Satış memurluğu, taşınmazın değerini belirlemek üzere bilirkişi incelemesi yaptırır. Belirlenen değere muhammen kıymet denir ve tüm satış süreci bu rakam üzerine kurulur.

Muhammen kıymet gerçek değerin altında belirlenirse, taşınmaz olması gerekenden düşük bedelle satılır. Bu, paydaşlar için doğrudan mali kayıptır.

Etkili bir itiraz dilekçesinde bulunması gerekenler:

• Raporda dikkate alınmayan emsal satışlar (tapu müdürlüğü ve belediyeden temin edilir)
• Taşınmazın imar durumundaki değer artırıcı unsurlar
• Üzerindeki yapı, ağaç ve tesislerin raporda eksik değerlendirilmesi
• Konum, yola cephe, altyapı gibi somut avantajların hesaba katılmaması
• Kullanılan birim değerin güncel piyasa verileriyle çelişmesi

Genel nitelikte “değer düşük belirlenmiştir” şeklindeki itirazlar sonuç doğurmaz; somut ve karşılaştırmalı veri sunulmalıdır.

Üçüncü Adım: İlan ve Tebligat

Kıymet takdiri kesinleştikten sonra satış ilanı hazırlanır. Satış ilanının tapu sicilindeki ilgililere usulüne uygun tebliğ edilmesi zorunludur. Tebligattaki usulsüzlük, ihalenin feshi sebeplerinin başında gelir.

Bu nedenle paydaşların yapması gereken:

• Adres değişikliklerini satış memurluğuna bildirmek
• Tebligatın hangi adrese ve ne şekilde yapıldığını dosyadan takip etmek
• İlan metnindeki taşınmaz niteliklerinin doğru olup olmadığını kontrol etmek

İlanda taşınmazın niteliklerinin yanlış gösterilmesi, alıcıların ilgisini azaltarak bedelin düşük kalmasına yol açar ve ayrıca fesih sebebi oluşturur.

Dördüncü Adım: Elektronik Artırma

Satışlar elektronik satış portalı üzerinden yapılır. Teklifler bu portal aracılığıyla verilir; fiziki toplanma usulü uygulanmaz.

Elektronik artırmanın temel kuralları

Beşinci Adım: İhale Bedelinin Ödenmesi

İhale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır.

Ödeme yapılmazsa:

1. Alınan teminat iade edilmez; öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere hak sahiplerine ödenir.
2. İhale iptal edilir ve taşınmaz yeniden satışa çıkarılır.
3. İkinci satışta oluşan bedel ilk ihale bedelinden düşükse, aradaki fark, diğer zararlar ve temerrüt faizi ihaleyi kazanıp ödemeyen alıcıdan tahsil edilir.

Alıcı ayrıca ihale bedeline ek olarak KDV, damga vergisi ve tellaliye harcını da ödemekle yükümlüdür. Bu kalemler, teklif verilirken bütçeye dâhil edilmelidir.

Altıncı Adım: İhalenin Feshi (İİK m.134)

Satış sürecinde usule aykırılık varsa ihalenin feshi istenebilir. Bu, satış aşamasındaki en güçlü hukuki araçtır; ancak sıkı süreye ve ciddi bir yaptırım riskine bağlıdır.

İhalenin feshinde usul

Başlıca fesih sebepleri:

• İhaleye fesat karıştırılması. Artırmaya katılımın engellenmesi, danışıklı teklif verilmesi gibi hâller.
• Satış ilanının usulsüz tebliği. Tapu sicilindeki ilgililere usulüne uygun tebligat yapılmaması.
• Artırmaya hazırlık aşamasındaki usulsüzlükler. Kıymet takdirinin süresinde tebliğ edilmemesi, ilanın eksik yapılması.
• Taşınmazın esaslı niteliklerinde hata. İlanda taşınmazın yüzölçümü, imar durumu veya üzerindeki yapıların yanlış gösterilmesi.
• Menfaatin zedelenmesi. Usulsüzlük sonucunda ilgililerin somut zarara uğraması.

... İCRA HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİ'NE

SATIŞ DOSYASI : ... Satış Memurluğu ... /... Satış

ŞİKÂYET EDEN
(PAYDAŞ)      : ...  (TC: ...)
VEKİLİ        : Av. ...

KONU : Satış memurluğunca yaptırılan kıymet takdiri raporuna İİK m.128/a
uyarınca itirazlarımızın sunulması ve yeniden kıymet takdiri yapılması
talebimizdir.

TEBLİĞ TARİHİ : .../.../2026   (Süresi içindedir)

AÇIKLAMALAR :

1. Müvekkil, ... ada ... parsel sayılı taşınmazda ... oranında paydaştır.
   ... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... sayılı kararı ile taşınmazdaki ortaklığın
   satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş, karar kesinleşerek dosya
   satış memurluğuna gönderilmiştir.

2. Satış memurluğunca yaptırılan .../.../2026 tarihli kıymet takdiri
   raporunda taşınmazın değeri ... TL olarak belirlenmiştir. Bu değer
   taşınmazın gerçek değerini YANSITMAMAKTADIR.

3. İTİRAZ SEBEPLERİMİZ :

   a) EMSAL SATIŞLAR DİKKATE ALINMAMIŞTIR. Aynı ada içinde yer alan
      ... parsel .../.../.... tarihinde ... TL bedelle, ... parsel ise
      .../.../.... tarihinde ... TL bedelle satılmıştır. Bu emsallere
      göre birim değer, raporda kullanılan değerin çok üzerindedir.
      Emsal satış listesi ekte sunulmuştur.

   b) İMAR DURUMU EKSİK DEĞERLENDİRİLMİŞTİR. Taşınmaz ... plan
      kapsamında ... imar durumundadır ve emsal ... 'dir. Rapor bu
      hususu hiç değerlendirmemiştir. İmar durum belgesi ektedir.

   c) ÜZERİNDEKİ YAPI DEĞERLENDİRİLMEMİŞTİR. Taşınmaz üzerinde ... m²
      kapalı alanlı ... nitelikli yapı bulunmaktadır. Raporda bu yapının
      değeri hiç hesaba katılmamıştır.

   d) KONUM AVANTAJLARI GÖZ ARDI EDİLMİŞTİR. Taşınmaz ... 'ya ... metre
      mesafede olup ... cephelidir. Bu unsurlar değeri doğrudan artırıcı
      niteliktedir.

4. Muhammen kıymetin düşük belirlenmesi, taşınmazın gerçek değerinin çok
   altında bir bedelle ihale edilmesi sonucunu doğuracak ve müvekkil ile
   diğer tüm paydaşlar telafisi güç zarara uğrayacaktır.

HUKUKİ SEBEPLER : 2004 s. İİK m.128, 128/a ve ilgili sair mevzuat.

DELİLLER : Satış dosyası, kıymet takdiri raporu, emsal satış kayıtları,
imar durum belgesi, tapu kaydı, keşif, bilirkişi incelemesi ve her türlü
yasal delil.

TALEP SONUCU :

1- Kıymet takdiri raporuna itirazlarımızın KABULÜNE,

2- Taşınmazın değerinin yeniden tespiti için MAHALLİNDE KEŞİF yapılarak
   yeni bir bilirkişi heyetinden rapor alınmasına,

3- Yeniden yapılacak kıymet takdiri sonuçlanıncaya kadar SATIŞ İŞLEMLERİNİN
   DURDURULMASINA

karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz.  .../.../2026

EKLERİ : Emsal satış kayıtları, imar durum belgesi, fotoğraflar

                                              Şikâyet Eden Vekili
                                                       Av. ...

Satış Bedelinin Paylaştırılması

İhale kesinleşip bedel yatırıldıktan sonra sıra paylaştırmaya gelir. Sırasıyla düşülen kalemler:

1. Satış giderleri (ilan, tebligat, bilirkişi, satış memurluğu giderleri)
2. Tellaliye harcı
3. Vergiler ve harçlar
4. Varsa taşınmaz üzerindeki rüçhanlı alacaklar

Kalan tutar paydaşlara payları oranında dağıtılır. İhalenin feshi istenmişse, dava sonuçlanıncaya kadar ödeme yapılmaz ve tescil işlemi de bekletilir.

Paydaşlar arasında ecrimisil, muhdesat bedeli veya yapılan masraflara ilişkin bir alacak-borç ilişkisi varsa, bu ilişki kural olarak ayrı bir davanın konusudur; paylaştırma aşamasında re’sen mahsup edilmez.

İhale Alıcısının Yükleri: Bedelin Üzerine Ne Eklenir?

Artırmaya katılan kişi yalnızca ihale bedelini değil, ona bağlı mali yükleri de üstlenir. Teklif verilirken bu kalemlerin baştan hesaplanması gerekir; aksi hâlde yedi günlük ödeme süresinde nakit yetmeyebilir.

İhalede doğan mali yükler

Paydaş bakımından önemli bir kolaylık vardır: ihaleyi kazanan paydaş, kendi payına düşen tutarı ihale bedelinden mahsup ettirir. Yani üç kardeşten biri, taşınmazın tamamı için verdiği teklifin yaklaşık üçte ikisini nakden yatırır.

Satış Sürecinde Paydaşın Kontrol Listesi

Satış aşamasında paydaşın hakkını koruyabilmesi, birkaç günlük sürelerin kaçırılmamasına bağlıdır. Aşağıdaki liste, kararın kesinleşmesinden tescile kadar izlenmesi gereken adımları gösterir.

1. Kesinleşme şerhini alın. Karar kesinleşmeden satış memurluğu işlem yapamaz.
2. Satış talebinde bulunun ve masrafı yatırın. Talep olmadan dosya bekler.
3. Adresinizi satış memurluğuna bildirin. Tebligatı görmezseniz itiraz sürelerini kaçırırsınız.
4. Kıymet takdiri raporunu bekleyin ve tebliğ tarihini not edin. Yedi günlük süre bu tarihten işler.
5. Emsal satışları önceden toplayın. Rapor geldiğinde itiraz için vaktiniz kısıtlı olacaktır.
6. İlan metnini kontrol edin. Taşınmazın nitelikleri yanlış yazılmışsa hem bedel düşer hem fesih sebebi doğar.
7. Artırmaya katılacaksanız teminatsız katılım başvurusunu yapın. En geç bir önceki iş günü mesai bitimine kadar.
8. Teklif bütçenizi KDV ve harçlarla birlikte hesaplayın.
9. İhale sonrası yedi günü takip edin. Fesih sebebi varsa süresinde başvurun.
10. Paylaştırma tutanağını inceleyin. Düşülen kalemlerin doğruluğunu kontrol edin.

Satış Kararına Karşı Kanun Yolu ile Satış İşlemine Şikâyet Farkı

Uygulamada sık karıştırılan iki yol vardır. Hangi aşamada hangi mercie başvurulacağı, hak kaybını önlemek bakımından belirleyicidir.

Hangi işleme karşı nereye başvurulur

Özetle: mahkeme kararına karşı istinaf ve temyiz, satış memurluğu işlemine karşı icra mahkemesinde şikâyet yoluna gidilir. Yanlış mercie yapılan başvuru, süre geçtikten sonra düzeltilemez.

Satışı Etkileyen İki Özel Durum

Taşınmaz üzerinde muhdesat iddiası varsa

Paydaşlardan biri, taşınmaz üzerindeki binanın, ağaçların veya tesislerin kendisine ait olduğunu ileri sürebilir. Bu iddia satış bedelinin paylaştırılmasını doğrudan etkiler.

Muhdesat aidiyeti kabul edilirse, satış bedelinden önce muhdesatın değeri ayrılır ve muhdesat sahibine ödenir; kalan tutar paydaşlara payları oranında dağıtılır. Bu, özellikle arsa değerine yakın bir bina bulunan taşınmazlarda paylaştırmayı tümüyle değiştirir.

Muhdesat iddiası ortaklığın giderilmesi davasında ileri sürüldüğünde, mahkeme iddia sahibine aidiyet tespiti davası açması için süre verir ve o davanın sonucunu bekler. Bu nedenle iddianın erken aşamada ve belgeleriyle ileri sürülmesi süreci kısaltır.

Paydaşlardan birinin borcu için haciz varsa

Paydaşın kişisel alacaklısı, borçlunun taşınmazın kendisine değil, miras payına haciz koydurabilir.

Bu hüküm uyarınca haciz alacaklısı, paylaşmanın yapılmasını isteyebilir; hatta ortaklığın giderilmesi davasını açabilir. Satış sonucunda borçlu paydaşa düşecek pay, alacaklıya ödenmek üzere ayrılır.

Diğer paydaşlar bakımından pratik sonuç şudur: bir paydaşın kişisel borcu, tüm taşınmazın satılmasına yol açabilir. Bu riski önlemenin yolu, borçlu paydaşın payının diğer paydaşlarca satın alınması veya borcun kapatılmasıdır.

Satışı etkileyen özel durumlar

Son satırdaki husus önemlidir: önalım hakkı, paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde doğar. Ortaklığın giderilmesi kararına dayalı olarak yapılan cebri satışta önalım hakkı kullanılamaz. Bu, paydaşların davadan önce kendi aralarında pay devri yaparken dikkat etmeleri gereken bir ayrımdır.

Sık Yapılan Hatalar

• Satış talebinde bulunmamak. Karar kesinleşse de talep ve masraf olmadan satış başlamaz; dosya yıllarca bekleyebilir.
• Kıymet takdiri süresini kaçırmak. Yedi günlük süre hak düşürücüdür; sonrasında düşük bedelden şikâyet edilemez.
• İtirazı somutlaştırmamak. Emsal satış ve imar belgesi sunulmayan itirazlar reddedilir.
• Teminatsız katılım başvurusunu geç yapmak. Başvuru en geç artırma bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar yapılmalıdır.
• KDV ve harçları hesaba katmamak. Teklif verirken ihale bedeline ek yükler unutulursa ödeme gücü yetmez.
• Dayanaksız fesih talebi. Ret hâlinde ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezası doğar.
• Tebligat adresini güncellememek. Satış ilanını görmeyen paydaş, artırmaya katılma ve itiraz haklarını kullanamaz.

Sıkça Sorulan Sorular

Satış kararı kesinleşince ne olur?

Mahkeme, satışı gerçekleştirmek üzere bir satış memuru görevlendirir. Dosya satış memurluğuna gönderilir. Satış süreci mahkeme yargılamasından bağımsız yürür ve İcra ve İflas Kanunu’nun paraya çevirme hükümlerine göre yapılır.

Satış kendiliğinden başlar mı?

Hayır. Paydaşlardan birinin satış memurluğuna başvurarak satış talebinde bulunması ve satış masraflarını yatırması gerekir. Talep edilmez veya masraf yatırılmazsa dosya işlem görmez.

Kıymet takdirine nasıl itiraz edilir?

Satış memurluğu bilirkişi marifetiyle taşınmazın muhammen kıymetini belirler ve rapor ilgililere tebliğ edilir. İcra ve İflas Kanunu m.128/a uyarınca kıymet takdirine karşı, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinde şikâyet yoluna başvurulabilir.

Muhammen kıymet düşük belirlenirse ne yapmalı?

Süresinde itiraz edilmelidir. Kıymet takdiri kesinleştikten sonra ihale bedelinin düşük kalmasından şikâyet edilemez. İtiraz dilekçesinde raporun hangi somut noktada hatalı olduğu, hangi emsallerin dikkate alınmadığı gösterilmelidir.

Artırma nerede yapılır?

Satışlar elektronik satış portalı üzerinden yapılır. Teklifler bu portal aracılığıyla verilir. Fiziki bir salonda toplanma usulü yerini elektronik artırmaya bırakmıştır.

İhale hangi bedelin altında yapılamaz?

Elektronik satış portalında verilecek tekliflerin, malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise o miktarı, ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir.

Paydaş ihaleye teminatsız katılabilir mi?

Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde artırmaya katılmak isteyen pay sahibi, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan daireye başvurursa, ortaklık payının teminatı karşıladığı miktar kadar kendisinden teminat alınmaz.

İhale bedeli ne zaman ödenir?

İhale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır. Ödeme yapılmazsa teminat iade edilmez.

İhale bedeli ödenmezse ne olur?

İhale iptal edilir ve taşınmaz yeniden satışa çıkarılır. İkinci satışta oluşan bedel ilk ihale bedelinden düşükse, aradaki fark ile diğer zararlardan ve temerrüt faizinden ihaleyi kazanıp bedeli yatırmayan alıcı sorumlu tutulur.

İhalenin feshi davası ne kadar sürede açılır?

İcra ve İflas Kanunu m.134 uyarınca ihalenin feshi, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinden istenir. Bu süre hak düşürücüdür.

İhalenin feshini kimler isteyebilir?

Satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler ihalenin feshini isteyebilir. Ortaklığın giderilmesinde paydaşlar da ilgili sıfatıyla bu hakka sahiptir.

Fesih sebepleri nelerdir?

Başlıca sebepler ihaleye fesat karıştırılması, artırmaya hazırlık aşamasındaki veya artırma sırasındaki usulsüzlükler, satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi, taşınmazın esaslı niteliklerindeki hata ve ihalede tarafların menfaatinin zedelenmiş olmasıdır.

Fesih talebi reddedilirse yaptırım var mı?

Evet. İcra ve İflas Kanunu m.134 uyarınca ihalenin feshi talebi reddedildiğinde, talepte bulunan aleyhine ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına hükmedilir. Bu nedenle talep, somut ve ispatlanabilir sebeplere dayandırılmalıdır.

Satış bedeli ne zaman paylaştırılır?

İhalenin kesinleşmesi ve bedelin yatırılmasından sonra, satış giderleri ve vergiler düşülerek kalan tutar paydaşlara payları oranında dağıtılır. İhalenin feshi istenmişse, dava sonuçlanıncaya kadar ödeme yapılmaz.