Miras Kalan Evin Satışında Yeni Dönem: İlk Artırma Sadece Mirasçılar Arasında

Miras kalan taşınmazın açık artırmayla satılması, ailelerin en çok korktuğu senaryodur. 7589 sayılı Kanun bu tabloyu değiştirdi: şartları taşıyan miras taşınmazlarında birinci artırma artık yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılıyor ve teklif eşiği yükseldi. Aile malı, önce aile içinde el değiştirme şansı buluyor. Peki kimler kapsamda?

Kanun Metni: İİK m.114/2’ye Eklenen Cümleler

Değişiklik, 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesinin ikinci fıkrasına iki cümle eklenmesiyle yapıldı. Eklenen hüküm şudur:

“Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır.”

Aynı maddenin yedinci fıkrasının (6), (8) ve (9) numaralı bentleri de değiştirildi. Bu bentler teminat muafiyetini ve ihale bedelinin yatırılmaması hâlindeki yaptırımları düzenliyor. Aşağıda her başlık ayrı ayrı ele alınıyor.

Kapsam: İki Şart Birlikte Aranıyor

Yeni usulün uygulanabilmesi için iki koşulun aynı anda gerçekleşmesi gerekiyor.

Birinci şart — tam miras kökeni. Taşınmazdaki payların tamamı miras yoluyla edinilmiş olmalı. Kanun koyucu burada “paylı mülkiyet” veya “birden fazla malik” gibi geniş ifadeler yerine bilinçli olarak “tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri” ibaresini tercih etti. Bu tercih, düzenlemenin uygulama alanını dar tutuyor.

İkinci şart — üçüncü kişi yokluğu. Taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında hiç kimsenin mülkiyet hakkı bulunmamalı. Mirasçılardan birinin payını daha önce aile dışına satmış olması bu şartı ortadan kaldırır ve koruma tümüyle devre dışı kalır.

Buradan çıkan pratik sonuç açıktır: tek bir paydaşın vereceği devir kararı, diğer bütün mirasçıların ilk tur korumasını da düşürür. Pay satışı düşünen mirasçının, bu sonucu diğer paydaşlarla birlikte değerlendirmesinde yarar var.

Eski Düzen ile Yeni Düzenin Karşılaştırması

Birinci Artırmada Yüzde Yüz Eşiği

Düzenlemenin en az konuşulan ama en belirleyici yanı budur. Mirasçılar arasında yapılacak ilk artırmada teklifin muhammen kıymetin tamamını karşılaması aranıyor. Önceki sistemde bütün artırmalar bakımından muhammen kıymetin yüzde ellisini ve satış giderlerini karşılamak yeterliydi.

Amaç düşük bedelli satışların önüne geçmek. Ancak madalyonun diğer yüzü şu: eşik yükseldiği için mirasçının ilk turda alım yapabilmesi de zorlaştı. Muhammen kıymeti gerçek piyasa değerinin üzerinde belirlenmiş bir taşınmazda, mirasçıların ilk turu kullanması fiilen imkânsız hâle gelebilir.

İkinci artırmada genel kurala dönülüyor: muhammen kıymetin yüzde ellisi ile öncelikli alacaklar toplamından yüksek olan tutar esas alınıyor.

Kıymet Takdiri Artık Neden Kritik?

Yüzde yüz eşiği, kıymet takdirini doğrudan mirasçının alım gücü meselesine dönüştürdü. Kıymet takdiri yalnızca satış bedelini değil, ilk turun gerçekleşip gerçekleşmeyeceğini de belirliyor.

Bu nedenle kıymet takdiri raporu tebliğ edildiğinde iki soru birlikte sorulmalı: rapor taşınmazın gerçek değerini yansıtıyor mu, ve bu değer mirasçıların ilk turda karşılayabileceği bir seviyede mi? Rapora itiraz süresi hak düşürücü niteliktedir; süre kaçırıldığında değer artık tartışılamaz ve ilk tur bu rakam üzerinden işler.

İtirazda genellikle şu noktalar incelenir: emsal taşınmaz seçiminin isabeti, imar durumu ve kullanım şeklinin doğru yansıtılıp yansıtılmadığı, taşınmaz üzerindeki muhdesatın ve sınırlı ayni hakların değerlendirmeye alınıp alınmadığı.

Teminat ve Muafiyetler

Artırmaya katılabilmek için kural olarak muhammen kıymetin yüzde onu oranında teminat gösterilmesi gerekir. Teminat, elektronik satış portalı üzerinden nakit yatırılabileceği gibi banka teminat mektubuyla da sağlanabilir.

7589 sayılı Kanunla iki muafiyet netleştirildi. Satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine başvurursa, alacağının teminatı karşıladığı miktar kadar kendisinden teminat alınmaz. Ayrıca açık artırmalarda Hazine teminat göstermekten muaftır.

İhale Bedelini Yatırmamanın Yaptırımı

Paketin caydırıcılık tarafı burada. Elektronik satış sisteminde kötü niyetli tekliflerin önüne geçmek amacıyla üç ayrı senaryo düzenlendi.

Ortaklığın giderilmesi satışında alıcı paydaş ise: alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Ayrıca satış memurluğunca, teklif edilen bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir.

Alıcı, satışı isteyen alacaklı ise: muhammen bedelin yüzde onu kendi alacağından mahsup edilir ve bu satış için yapılan masraf borçluya yüklenmeyip kendi üzerinde bırakılır. Yine teklif bedelinin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır.

Genel hâlde: yatırılan teminat iade edilmez, öncelikle satış masraflarından mahsup edilir, kalan tutar hak sahiplerine dağıtılır ve teklif bedelinin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir. Bu para cezasının tahsili için 6183 sayılı Kanun hükümleri uyarınca tahsil dairesine bildirim yapılır.

Önceki sistemde yalnızca teminatın gelir kaydedilmesi ve doğan zararın tazmini söz konusuydu. İdari para cezası bu bakımdan yeni bir yaptırım katmanıdır.

Yürürlük ve Devam Eden Dosyalar

Değişiklikler, yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz. Buradaki ölçüt satış ilanının tarihidir; dosyanın açılış tarihi veya kararın kesinleşme tarihi değil.

Devam eden bir ortaklığın giderilmesi dosyanız varsa ilk bakılacak şey satış ilanının ne zaman yapıldığıdır. İlan 31 Temmuz 2026 öncesine aitse eski usul, sonrasına aitse yeni usul işler. Satış günü yaklaşan dosyalarda “beklemek mi, hızlanmak mı” sorusunun cevabı bu tarihe göre değişir ve dosya bazında değerlendirilmelidir.

Sürecin İşleyişi: Adım Adım

1. Zorunlu arabuluculuk. Taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Anlaşamama son tutanağı dava dilekçesine eklenir.
2. Dava. Ortaklığın giderilmesi davası taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bütün paydaşların davada yer alması gerekir.
3. Aynen taksim incelemesi. Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini inceler. Mümkün değilse satış suretiyle giderilmesine hükmeder.
4. Satış memurluğu. Karar kesinleştikten sonra satış işlemleri yürütülür.
5. Kıymet takdiri ve itiraz. Rapor tebliğ edilir; itiraz süresi işlemeye başlar.
6. Satış ilanı. İlanın tarihi, hangi usulün uygulanacağını belirler.
7. Birinci artırma. Şartlar varsa sadece malik mirasçılar katılır; eşik muhammen kıymetin tamamıdır.
8. İkinci artırma. İlk turda satış olmazsa genel hükümlere göre herkese açık yapılır.

Mirasçı İçin Ne Anlama Geliyor?

Bir defaya mahsus bu pencere, taşınmazı ailede tutmak isteyen mirasçı için gerçek bir avantaj. Rakip yalnızca diğer mirasçılar; dışarıdan yatırımcı teklifi yok.

Ancak avantajın kullanılabilmesi hazırlığa bağlı. Kıymet takdirinin zamanında denetlenmesi, teminatın süresinde yatırılması ve teklif tavanının önceden netleştirilmesi gerekir. İlk tur kaçırıldığında pencere kapanır ve taşınmaz genel hükümlere göre herkese açılır.

Öte yandan düzenlemenin sınırlarını da görmek gerekir. Koruma yalnızca payların tamamı miras kökenli olan taşınmazlar için geçerli; tek bir dış satış bunu bozuyor. Yüzde yüz eşiği ise düşük bedelli satışları engellerken ödeme gücü sınırlı mirasçının ilk turdan yararlanmasını zorlaştırabiliyor. Düzenlemenin uygulamadaki etkisi, kıymet takdiri pratiğiyle birlikte şekillenecek.

Süreç İşlerken Anlaşma Hâlâ Mümkün

Dördüncü satır çoğu dosyada dönüm noktasıdır: kıymet takdiri yapıldıktan sonra taraflar gerçek değeri görür ve pazarlık zemini netleşir. Bu aşamada yapılan görüşmeler sıkça sonuç verir.

Birinci satır ise her zaman en ucuz yoldur: TMK m.676/3 uyarınca paylaşma sözleşmesi yazılı şekilde yapılır ve taşınmaz içerse dahi resmî şekil aranmaz.

Beşinci satır ise son uyarıdır: satış gerçekleştiğinde taşınmaz elden çıkar ve elde edilen bedel çoğu zaman mirasçıların anlaşarak yapacağı satıştan düşük olur.

Bu nedenle her aşamada aynen taksim ve para ile denkleştirme (TMK m.642/3) seçeneği yeniden değerlendirilmelidir.

Anlaşma ile Satış Arasındaki Ekonomik Fark

Dördüncü satır, mirasçıların çoğunun farkına varmadan katlandığı kayıptır: açık artırmada taşınmaz genellikle rayicin altında satılır ve bu kayıp tüm paydaşlara yansır.

İkinci satır ise değeri koruyan yoldur: TMK m.642/3 uyarınca taşınmazlardan her biri bir mirasçıya verilip fark para ile denkleştirilebilir. Bu talep dilekçede açıkça ileri sürülmelidir.

Bölünemeyen taşınmazlarda ise TMK m.651/1 uygulanır: mal bütün olarak bir mirasçıya özgülenir ve diğerlerine bedel ödenir.

Bu nedenle satış aşamasına gelinmeden önce, aynen taksim ve özgüleme seçenekleri mutlaka değerlendirilmelidir; satış son çare olmalıdır.

Yeni Düzenin Kapsamı: İki Şart

Üçüncü satır bu düzenlemenin sınırını çizer: iki şart birlikte gerçekleşmedikçe mirasçılara özgü ilk artırma uygulanmaz.

Altıncı satır en sık karıştırılan hâldir: mirasçıların sonradan birlikte satın aldığı bir taşınmazda ortaklık mirastan doğmadığı için bu kural işlemez.

Dördüncü ve beşinci satırlar farklı takip türleridir: alacak veya ipotek takibinden doğan satışlarda olağan hükümler uygulanır.

Bu nedenle satış aşamasına gelen dosyada önce ortaklığın kaynağı kontrol edilmelidir.

Mirasçıya Özgü Artırmada Eşik

İkinci satır bu düzenlemenin en zorlayıcı yönüdür: mirasçıya öncelik tanınması, muhammen bedelin tamamının karşılanması şartına bağlıdır.

Genel artırmada uygulanan indirimli oranlar bu aşamada geçerli değildir.

Yedinci satır amacı gösterir: taşınmazın üçüncü kişilere gitmeden aile içinde kalmasına imkân tanınmıştır.

Altıncı satır ikinci bir şanstır: ilk artırmada alamayan mirasçı genel artırmaya da katılabilir.

Bilirkişi Raporu Neden Belirleyici Oldu?

İkinci ve üçüncü satırlar iki yönlü riski gösterir: bedel yüksek takdir edilirse taşınmazı almak isteyen mirasçı eşiği karşılayamaz.

Düşük takdir edilirse bu kez satıştan pay alacak diğer mirasçılar zarar görür.

Dördüncü ve altıncı satırlar usulî bir uyarıdır: kıymet takdirine süresinde itiraz edilmezse bedel kesinleşir ve sonradan tartışılamaz.

Bu nedenle rapor tebliğ edildiğinde derhâl incelenmeli ve gerekirse itiraz edilmelidir.

Teminat, İhale Bedeli ve Yaptırım

İkinci satır mirasçılar için önemli bir kolaylıktır: taşınmazdaki payı bulunan mirasçı, bu payı teminat ve bedel hesabında mahsup ettirebilir.

Dördüncü ve beşinci satırlar ağır bir yaptırımdır: ihale bedelini yatırmayan alıcı, ikinci satıştaki bedel farkından sorumlu tutulur.

Bu nedenle artırmaya katılmadan önce finansman planı hazırlanmalıdır.

Yedinci satır herkese zarar verir: fesih hâlinde süreç baştan işler ve tüm mirasçılar bekler.

Devam Eden Dosyalarda Nasıl Uygulanır?

Altıncı ve yedinci satırlar en pratik uyarıdır: mirasçıya tanınan öncelik kendiliğinden uygulanmayabilir.

Satış aşamasına gelmiş dosyalarda bu imkândan yararlanmak isteyen mirasçı, satış memurluğuna yazılı talebini sunmalıdır.

Dördüncü satır sınırı gösterir: ihalesi tamamlanmış bir satış bu düzenlemeden etkilenmez.

Bu nedenle satış süreci başlar başlamaz talep edilmeli, ilan aşaması beklenmemelidir.

Pratik Sonuç: Mirasçı Ne Yapmalı?

Birinci ve üçüncü satırlar birlikte planlanmalıdır: taşınmazı almak isteyen mirasçı, kendi payını mahsup ettirerek ödeyeceği tutarı düşürebilir.

İkinci satır en kritik hazırlıktır: muhammen bedel yüksek takdir edilirse eşik karşılanamaz ve öncelik fiilen kullanılamaz.

Yedinci satır sürecin tamamı için geçerlidir: açık artırmada oluşan değer kaybı herkese yansıdığından anlaşma her aşamada daha kazançlıdır.

TMK m.676/3 uyarınca paylaşma sözleşmesi yazılı şekilde yapılır ve taşınmaz içerse dahi resmî şekil aranmaz.

Satışa Gelinmeden Önce: Üç Alternatif Yol

İlk artırmanın mirasçılara özgülenmesi, taşınmazın aile içinde kalma ihtimalini artıran bir düzenlemedir. Buna karşılık satış aşamasına hiç gelinmeden aynı sonucu sağlayan üç ayrı yol daha vardır ve bunlar Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiştir.

Dördüncü satır, apartman veya çok bağımsız bölümlü yapılarda satışa alternatif oluşturur: taşınmaz kat mülkiyetine elverişliyse, hâkim ortaklığın satış yoluyla giderilmesi yerine kat mülkiyeti kurulmasına ve bağımsız bölümlerin paylar denkleştirilerek ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir. Bu talebin dava dilekçesinde açıkça ileri sürülmesi gerekir.

Satış Aşamasında Mirasçıların Konumu

Satışa gidilmesi hâlinde de mirasçıların önünde birden fazla seçenek bulunur.

Birinci satır, sürecin en kritik aşamasıdır: kıymet takdiri, hem artırma eşiklerini hem de dağıtılacak bedeli belirler. Takdir edilen değere süresinde itiraz edilmemesi, sonradan düşük bedelle yapılan ihaleye karşı ileri sürülecek itirazları da zayıflatır.

Paylaşmayan mirasçıya karşı yollar için adım adım ne yapılabilir rehberimize bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Yeni düzenleme tam olarak ne getiriyor?

7589 sayılı Kanunun 1. maddesiyle İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesinin ikinci fıkrasına iki cümle eklendi. Buna göre tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmayan taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsustur.

Hangi taşınmazlar kapsamda?

İki şart birlikte aranır. Birincisi, taşınmazdaki payların tamamının miras yoluyla edinilmiş olması. İkincisi, mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması. Kanun bilinçli olarak “paylı mülkiyet” demek yerine “tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri” ifadesini kullanır; bu nedenle kapsam dardır.

Mirasçılardan biri hissesini dışarıya satmışsa ne olur?

Koruma devre dışı kalır. Tek bir payın bile aile dışına geçmiş olması, “üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması” şartını ortadan kaldırır ve satış eski usule göre, herkese açık şekilde yapılır. Bu yüzden pay devri kararı, tüm paydaşları ilgilendiren ortak bir sonuç doğurur.

İlk artırmada teklif en az ne kadar olmalı?

Mirasçılar arasında yapılan bu ilk artırmada teklifin muhammen kıymetin tamamını karşılaması aranır. İkinci artırmada ise genel kurala dönülür ve muhammen kıymetin yüzde ellisi ile öncelikli alacaklar toplamından yüksek olan tutar esas alınır.

İlk artırmada satış olmazsa ne olur?

Mirasçılara özgü usul bir defaya mahsus uygulandığı için ikinci artırma genel hükümlere göre yapılır ve üçüncü kişilere açılır. Aile içi pencere kapanır; bu nedenle ilk turdaki hazırlık belirleyicidir.

Artırmaya katılmak için teminat gerekiyor mu?

Kural olarak muhammen kıymetin yüzde onu oranında teminat gösterilmesi gerekir. Satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine başvurursa alacağının teminatı karşıladığı miktar kadar teminattan muaf tutulur. Açık artırmalarda Hazine de teminat göstermekten muaftır.

İhaleyi kazanıp bedeli yatırmazsam ne olur?

Ortaklığın giderilmesi satışlarında bedeli süresinde yatırmayan kişi paydaş ise, alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Ayrıca en yüksek teklifi verip bedeli süresinde yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir.

Devam eden dosyamı etkiler mi?

Belirleyici olan satış ilanının tarihidir. Değişiklikler, yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz. Bu nedenle derdest ortaklığın giderilmesi dosyalarında ilan tarihinin tespiti ilk bakılacak husustur.

Kıymet takdiri neden bu kadar önemli hâle geldi?

İlk artırmada eşik muhammen kıymetin tamamı olduğundan, kıymet takdiri artık yalnızca satış bedelini değil ilk turun gerçekleşebilirliğini de belirler. Yüksek belirlenen bir kıymet, mirasçıların ilk turda alım yapmasını fiilen imkânsızlaştırabilir. Kıymet takdirine itiraz süresi bu yüzden kritiktir.

Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabuluculuk şart mı?

Evet. Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu adım atlanırsa dava esasa girilmeden usulden reddedilir.

Bu usul taşınırlar için de geçerli mi?

Düzenleme, İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesinde yapılmış olup metin açıkça taşınmazlardan söz eder. Somut dosyanızda hangi malvarlığı unsurunun ne şekilde satılacağı, satış memurluğunun işlemleri üzerinden değerlendirilmelidir.

Bu rehber, 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun metnine dayanır. Nihai hukuki değerlendirme somut dosya üzerinden yapılmalıdır.

Mirasçılardan biri artırmaya katılmak istemezse süreç durur mu?

Hayır. Düzenleme mirasçılara katılma imkânı tanır; katılma zorunluluğu getirmez. Katılmayan mirasçı bulunması satış sürecini durdurmaz.

İlk artırmada taşınmazı alan mirasçı diğerlerine ödeme yapar mı?

İhale bedeli dosyaya yatırılır ve paydaşlara payları oranında dağıtılır. Taşınmazı alan mirasçı, kendi payına düşen kısım dışındaki tutarı fiilen ödemiş olur.

Kıymet takdirine itiraz süresi nedir?

İcra ve İflâs Kanunundaki süreler içinde kıymet takdirine itiraz edilebilir. Süre kaçırıldığında değer kesinleşir ve satış bu değer üzerinden yürür.