Kıymet Takdirine İtiraz: 7 Günlük Şikâyet, Masraf Şartı ve 2 Yıl Kuralı (İİK 128/a)

Kıymet takdiri, icra satışının en belirleyici aşamasıdır. Malın muhammen kıymeti düşük belirlenmişse, ihale eşiği de düşük olur ve mal gerçek değerinin çok altında elden çıkabilir. Yüksek belirlenmişse alıcı bulunamaz, satış düşer ve haciz süresi tüketilir. Her iki durumda da zarar gören taraflar vardır.

Kanun bu nedenle rapora karşı özel bir denetim yolu öngörmüştür. Ancak bu yol, iki ayrı yedi günlük süre ve bir masraf şartı içerdiği için uygulamada sıkça kaçırılır. Aşağıda mekanizmayı adım adım ele alıyoruz.

Rapor kime tebliğ edilir?

İİK 128’in ikinci fıkrasına göre kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebliğ edilir. Bu kişiler, kıymet takdirine itiraz edebilecek ilgililerdir.

Yargıtay uygulamasında önemli bir genişletme vardır: icra takibi borçlularından her birinin, kıymet takdiri yapılan malın maliki olması aranmaksızın kıymet takdirine itiraz hakkı bulunmaktadır. Yani takipte borçlu sıfatı taşıyan kişi, satışa çıkarılan malın maliki olmasa bile rapora itiraz edebilir.

Kıymet takdirinin kim tarafından yapılacağı da düzenlenmiştir. İİK 87 uyarınca haczi yapan memur, sicile kayıtlı mallar hariç olmak üzere haczettiği malın kıymetini takdir eder ve icabında bilirkişiye başvurabilir. Sicile kayıtlı malın kıymet takdirinin ise bilirkişilik bölge kurulu listesinde kayıtlı ve bu konuda Adalet Bakanlığınca izin verilen bilirkişilere yaptırılması zorunludur.

Birinci süre: tebliğden itibaren yedi gün

İİK 128/a uyarınca kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunabilirler.

Üç noktaya dikkat edilmelidir:

• Bu bir dava değil, şikâyettir. Teknik olarak İİK 16 kapsamındaki şikâyet yolunun özel bir görünümüdür.
• Süre hak düşürücüdür. Yedi gün geçtikten sonra rapor kesinleşir.
• Yetkili merci raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesidir. Haciz işlemi talimat yoluyla değil de doğrudan müzekkere yazılarak yapılmışsa, haciz işlemini yapan icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesi yetkilidir.

İkinci süre: şikâyetten itibaren yedi gün ve masraf şartı

Şikâyet dilekçesini vermek tek başına yeterli değildir. Maddenin devamına göre şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması hâlinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi hâlde başka bir işleme gerek olmaksızın şikâyet kesin olarak reddedilir.

Uygulamada kıymet takdirine itirazların önemli bir kısmı esasa girilmeden bu nedenle sonuçsuz kalır. Dilekçe verilmiş, ancak keşif ve bilirkişi masrafı yatırılmamıştır. Sonuç, kıymet takdirinin kesinleşmesidir.

Yargıtay bu noktada başvurucuyu koruyan bir ölçüt getirmiştir: keşif ve bilirkişi incelemesi için gerekli masrafın yatırılması bakımından mahkemece taraflara kesin süre verilmesi ve masraf miktarının açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Tutarı belirtilmeyen bir muhtıraya dayanılarak verilen ret kararı, bu ölçüte aykırılık oluşturabilir.

İki yıl kuralı: yeniden kıymet takdiri istenemeyen dönem

İİK 128/a’nın ikinci fıkrasına göre kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. Ancak doğal afetler ve imar durumundaki çok önemli değişiklikler meydana getiren benzer hâllerde yeniden kıymet takdiri istenebilir.

Bu kuralın iki yüzü vardır ve ikisi de pratikte sonuç doğurur:

Kısıtlayıcı yüzü: Rapor kesinleştikten sonra iki yıl boyunca yeni bir değerleme talep edilemez. Enflasyonist bir ortamda bu, malın güncel değerinin çok altında bir muhammen kıymetle satışa çıkması anlamına gelebilir.

Koruyucu yüzü: Sürenin başlangıcı, sonradan kesinleşmesi koşuluyla kıymet takdirinin fiilen yapıldığı keşif tarihidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu uygulamasında, satışın kıymet takdirinin esas alındığı tarihten iki sene sonra yapılması başlı başına ihalenin feshi sebebi olarak benimsenmiştir. Yani iki yıl kuralı yalnızca yeni rapor istenmesini engellemez, aynı zamanda eski rapora dayanarak satış yapılmasının da sınırını çizer.

Bu husus kamu düzenine ilişkindir ve mahkemece resen gözetilmelidir. Taraflarca ileri sürülmemiş olsa dahi dikkate alınır.

Kıymet takdiri raporu ne zaman kesinleşir?

Rapor, tebligatların ilgililere yapılmasından sonra süresinde itiraz edilmemesiyle kesinleşir. İtiraz edilmişse, kıymet takdirine itiraz incelemesinin sonuçlanmasıyla kesinleşme gerçekleşir.

Kesinleşme anının doğru tespiti iki bakımdan önem taşır. Birincisi, iki yıllık yeniden değerleme yasağının hesabında kesinleşme koşulu aranır; sürenin başlangıcı keşif tarihi olmakla birlikte, raporun sonradan kesinleşmiş olması gerekir. İkincisi, kıymet takdiri kesinleşmeden satış aşamasına geçilmesi, satış sürecinin sonraki aşamalarını sakatlayabilir.

Bu noktada borçlunun elindeki bir başka imkânı da hatırlatmak gerekir. İİK 111/a uyarınca borçlu, kıymet takdirinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde haczedilen malının rızaen satışı için kendisine yetki verilmesini talep edebilir. Kıymet takdirine itiraz süresiyle aynı uzunlukta olan bu süre, borçluya malını cebri satış yerine kendisi satma imkânı tanır. Rapor elinize ulaştığında iki seçeneği birlikte değerlendirmek gerekir: değere itiraz mı edilecek, yoksa rızaen satış yetkisi mi istenecek?

İtiraz etmezseniz ne kaybedersiniz?

Kıymet takdirine yedi gün içinde şikâyet yoluna başvurmayan ilgili, sonradan kıymet takdirinin usulsüz olduğundan bahisle ihalenin feshini isteyemez. Bu, satış öncesi denetim yolunu kullanmamanın en ağır sonucudur.

İhale gerçekleştikten sonra “mal çok ucuza gitti, değeri yanlış belirlenmişti” şeklindeki bir itiraz dinlenmez. Değerlemeye itiraz penceresi, satıştan önce ve yalnızca yedi gün açıktır.

Buna karşılık kıymet takdirine itiraz üzerine mahkemece verilecek kararlar kesin olmakla birlikte, icra mahkemesi kararının ihalenin feshinin istenmesi sırasında incelenmesi mümkündür. Yani süresinde itiraz etmiş ve reddedilmiş bir ilgili, fesih aşamasında bu kararın denetlenmesini isteyebilir.

Mahkeme yeni bir değer belirlerse

Şikâyet kabul edilir ve icra mahkemesince yeni bir değer kesin olarak belirlenirse, artık bu değer esas alınır. İcra müdürlüğünce belirlenen ilk değer üzerinden ihale yapılamaz; aksi hâlde bu durum başlı başına bir ihalenin feshi sebebi sayılır.

Ayrıca icra mahkemesince, icra dairesince yapılan kıymet takdirinde taşınmazın değerinin belirlendiği tarih esas alınarak memur işleminin doğru olup olmadığı denetlenir. Denetim, bugünkü rayice göre değil, değerlemenin yapıldığı andaki duruma göre yapılır.

Süre takvimi

Pratik kontrol noktaları

1. Tebliğ tarihini mazbatadan doğrulayın. Yedi günlük süre bu tarihten işler.
2. Dilekçeyi verirken masraf hazırlığını da yapın. İkinci yedi günlük süre şikâyet tarihinden başlar, tebliğden değil.
3. Keşif tarihini not edin. İki yıllık sürenin başlangıcı bu tarihtir.
4. Sicile kayıtlı mallarda bilirkişi niteliğini kontrol edin. Bakanlıkça izin verilmiş bilirkişi kullanımı zorunludur.
5. Vekille takip ediliyorsa tebligatın vekile yapıldığından emin olun.
6. Satış tarihi ile keşif tarihi arasını ölçün. İki yılı aşan bir aralık fesih sebebi oluşturabilir ve resen gözetilir.

7589 Sonrası: Miras Taşınmazlarında Kıymet Takdiri Neden Daha Kritik?

31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanunla İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesine eklenen hükme göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmayan taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır.

Bu artırmada teklifin muhammen kıymetin tamamını karşılaması aranır. Önceki sistemde bütün artırmalar bakımından muhammen kıymetin yüzde ellisini ve satış giderlerini karşılamak yeterliydi.

Değişikliğin kıymet takdiri bakımından sonucu şudur: kıymet takdiri artık yalnızca satış bedelini değil, ilk turun gerçekleşip gerçekleşmeyeceğini de belirler. Gerçek piyasa değerinin üzerinde belirlenen bir muhammen kıymet, mirasçıların aile taşınmazını ilk turda edinmesini fiilen imkânsız hâle getirebilir; ikinci artırmada taşınmaz herkese açılır.

Ters yönde de risk vardır: düşük belirlenen kıymet, taşınmazın değerinin altında el değiştirmesine yol açar ve bu kez diğer paydaşlar zarar görür.

Bu nedenle miras taşınmazlarında kıymet takdiri raporu tebliğ edildiğinde iki soru birlikte sorulmalıdır: rapor taşınmazın gerçek değerini yansıtıyor mu, ve bu değer mirasçıların ilk turda karşılayabileceği bir seviyede mi? İtiraz süresi kaçırıldığında değer artık tartışılamaz ve ilk tur bu rakam üzerinden işler.

Miras taşınmazlarına özgü yeni artırma usulünün tamamı için Miras Kalan Evin Satışında Yeni Dönem rehberine bakabilirsiniz.

Kıymet Takdirinin Satış Zincirindeki Yeri

Kıymet takdiri, paraya çevirme zincirinin ortasındaki halkadır; öncesi ve sonrasıyla birlikte işler.

Dördüncü satır, sürecin en çok hak kaybı doğuran noktasıdır: şikâyette bulunmak yeterli değildir; şikâyetten itibaren yedi gün içinde bilirkişi incelemesi için gerekli masrafın da yatırılması gerekir. Yatırılmazsa şikâyet esasa girilmeden kesin olarak reddedilir.

Rızaen Satış ile Birlikte Değerlendirme

Kıymet takdirinin tebliği, borçlu bakımından iki ayrı yolu aynı anda açar.

İkinci satır, iki yolun ortak noktasıdır: her ikisi de aynı kıymet takdiri tebliğ tarihinden itibaren yedi gün içinde kullanılır. Bu nedenle rapor tebliğ edildiğinde iki yol birlikte değerlendirilmeli ve tercih gecikmeden yapılmalıdır.

Satış süreci için icra satışı ve elektronik ihale rehberimize bakabilirsiniz.

İki Yıl Kuralı

Kıymet takdirinin yenilenmesi bakımından kanunda bir süre sınırı öngörülmüştür.

İkinci satır, uzun süren dosyalarda önem kazanır: kesinleşen kıymet takdirinin üzerinden kanunda öngörülen süre geçmedikçe yeniden değerleme istenemez. Bu nedenle piyasa koşulları değişse dahi satış, kesinleşmiş değer üzerinden yürütülür.

Kıymet Takdirinin Satış Zincirindeki Yeri

Kıymet takdiri, paraya çevirme zincirinin ortasındaki halkadır; öncesi ve sonrasıyla birlikte işler.

Dördüncü satır, sürecin en çok hak kaybı doğuran noktasıdır: şikâyette bulunmak yeterli değildir; şikâyetten itibaren yedi gün içinde bilirkişi incelemesi için gerekli masrafın da yatırılması gerekir. Yatırılmazsa şikâyet esasa girilmeden kesin olarak reddedilir.

Rızaen Satış ile Birlikte Değerlendirme

Kıymet takdirinin tebliği, borçlu bakımından iki ayrı yolu aynı anda açar.

İkinci satır, iki yolun ortak noktasıdır: her ikisi de aynı kıymet takdiri tebliğ tarihinden itibaren yedi gün içinde kullanılır. Bu nedenle rapor tebliğ edildiğinde iki yol birlikte değerlendirilmeli ve tercih gecikmeden yapılmalıdır.

Satış süreci için icra satışı ve elektronik ihale rehberimize bakabilirsiniz.

Şikâyet Dilekçesinde Denetlenecekler

Kıymet takdirine itirazın kabulü, dilekçenin ve masraf yükümlülüğünün eksiksizliğine bağlıdır.

Sekizinci satır, sonucu doğrudan belirler: masraf süresinde yatırılmazsa şikâyet esasa girilmeden kesin olarak reddedilir. Bu nedenle dilekçe verilirken masraf tutarı mahkeme kaleminden öğrenilmelidir.

İhalenin feshi için ihalenin feshi rehberimize bakabilirsiniz.

İki Yıl Kuralı

Kıymet takdirinin yenilenmesi bakımından kanunda bir sınır öngörülmüştür.

Üçüncü satır, kuralın esnediği tek noktadır: taşınmazın değerini etkileyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmışsa, süre dolmadan da yeniden kıymet takdiri istenebilir. Bu talep somut olgularla desteklenmelidir.

Alacaklı Bakımından Kıymet Takdiri

Değerin doğru tespiti alacaklı için de belirleyicidir.

Üçüncü satır, alacaklının da itiraz etmesini gerektirebilen hâldir: muhammen bedelin gerçek değerin üzerinde tespit edilmesi, teklif eşiğini yükseltir ve malın satılamamasına yol açar.

Sıkça Sorulan Sorular

Miras taşınmazında kıymet takdiri neden daha önemli hâle geldi?

7589 sayılı Kanunla miras taşınmazlarında ilk artırmanın eşiği muhammen kıymetin tamamına çıkarıldı. Bu nedenle kıymet takdiri, yalnızca satış bedelini değil ilk turun gerçekleşebilirliğini de belirler.

Kıymet yüksek belirlenirse mirasçı ne yapabilir?

Süresi içinde kıymet takdirine itiraz edilmelidir. İtiraz süresi kaçırıldığında değer artık tartışılamaz ve ilk artırma bu rakam üzerinden yapılır; eşik karşılanamazsa taşınmaz ikinci artırmada herkese açılır.

Kıymet takdirine kaç gün içinde itiraz edilir?

Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunabilirler. Süre hak düşürücüdür.

Dilekçe vermem yeterli mi?

Yeterli değildir. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması hâlinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi hâlde başka bir işleme gerek olmaksızın şikâyet kesin olarak reddedilir.

Rapor kimlere tebliğ edilir?

Kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebliğ edilir. Ayrıca icra takibi borçlularından her birinin, malın maliki olması aranmaksızın itiraz hakkı bulunmaktadır.

Yeniden kıymet takdiri ne zaman istenebilir?

Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. Doğal afetler ve imar durumundaki çok önemli değişiklikler meydana getiren benzer hâllerde bu süre beklenmez.

İki yıllık süre ne zaman başlar?

Sürenin başlangıcı, sonradan kesinleşmesi koşuluyla kıymet takdirinin fiilen yapıldığı keşif tarihidir. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup mahkemece resen gözetilir.

Satış kıymet takdirinden iki yıl sonra yapılırsa ne olur?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu uygulamasında, satışın kıymet takdirinin esas alındığı tarihten iki sene sonra yapılması başlı başına ihalenin feshi sebebi olarak benimsenmiştir.

Süresinde itiraz etmezsem ihalenin feshini isteyebilir miyim?

Kıymet takdiri raporuna karşı yedi gün içinde şikâyet yoluna başvurmayan ilgili, kıymet takdirinin usulsüz olduğundan bahisle ihalenin feshini isteyemez.

Mahkeme yeni bir değer belirlerse hangi değer esas alınır?

İcra mahkemesince kesin olarak belirlenen değer esas alınır. İcra müdürlüğünce belirlenen ilk değer üzerinden ihale yapılamaz; aksi hâlde bu durum başlı başına ihalenin feshi sebebi sayılır.