İcra Satışı ve Elektronik İhale: Haczedilen Malın Paraya Dönüşme Yolculuğu

Haczedilen mal, elektronik satış portalında ihaleyle paraya çevrilir: kıymet takdirine yedi gün içinde itiraz edilmezse rakam kesinleşir ve teklifler muhammen bedelin kanuni asgarisinin altında kalamaz. İhalenin feshi de yedi günlük şikâyetle istenir — usulsüz ilan-tebligat ve fahiş değer farkı klasik sebeplerdir; ancak reddedilen fesih talebi, ihale bedelinin yüzdesi üzerinden para cezası riski taşır. İhale alıcısı tescille malik olur ve tahliye mekanizması işler.

Çekicin İndiği An: Borcun Mala, Malın Paraya Dönüşmesi

İcra takibinin bütün yolculuğu tek hedefe akar: alacağın tahsili — ve haciz, bu hedefin yalnız yarısıdır: haczedilen ev, araba, makine; kasada duran bir teminattır, ödenen bir borç değil. Borcu gerçekten kapatan an, satıştır: malın açık artırmayla paraya çevrilmesi — ve bu an, üç ayrı hayatı aynı masada buluşturur: alacağını bekleyen alacaklı, evini kaybetmemeye (ya da en azından gerçek değerinde satılmasına) çalışan borçlu ve piyasanın altındaki fırsatı kovalayan ihale alıcısı. Türkiye’nin cebri satış düzeni bu masayı köklü biçimde yenilemiştir: fiziki mezat salonlarının yerini elektronik satış portalı almış; ihale, ekran başında verilen tekliflerle yapılır olmuştur — ama dijital vitrin, hukuki kuralları değiştirmemiştir: kıymet takdirinin yedi günü, ihalenin feshinin yedi günü, asgari bedel kuralı ve fesih talebinin para cezası riski; masadaki herkesin ezberi olmak zorundadır. Bu rehber; satış yolculuğunun bütün duraklarını üç perspektifle anlatıyor.

Satışa Hazırlık: Talep, Avans ve Kıymet Takdirinin Yedi Günü

Satış talebi — hacizden sonraki saat: Haciz, kendiliğinden satışa dönüşmez: alacaklının (kanunun tanıdığı hâllerde borçlunun da) satış talebinde bulunması ve kanuni satış giderlerini (avansı) yatırması gerekir — ve bu talebin bir raf ömrü vardır: kanunun öngördüğü süre içinde satışı istenmeyen mal üzerindeki haciz kalkar: alacaklının en acı senaryosu, yıl dolduğu için düşen haczin ardından malın elden çıkmasıdır — takvim, alacaklının birinci ödevidir; borçlu cephesinde ise kanunun tanıdığı borçlunun satış isteme imkânı (malını bekletmek yerine kendi talebiyle sattırma ve rızai satış mekanizmaları) modern düzenin not edilecek kapılarıdır. Kıymet takdiri — rakamın belirlendiği an: Satışın omurgası, malın muhammen bedelidir: icra dairesinin bilirkişi eliyle yaptırdığı değer tespiti — ve bu tespitin tebliğinden itibaren ilgililerin (borçlunun, alacaklının, hissedarların) elinde yedi günlük bir silah vardır: icra mahkemesine kıymet takdirine itiraz — düşük takdir borçluyu (evinin yok pahasına gitmesi), fahiş takdir alacaklıyı (alıcısız kalan ihale) yakar: itiraz; emsal satış verileri, konum-nitelik analizleri ve yeni bilirkişi talebiyle kurulur ve yedi günün kaçırılması, rakamı kesinleştirir — ihale gününde “ev bu paradan fazla eder” feryadı, hukuken gecikmiş bir cümledir: kıymet kavgası, satıştan önce verilir. Takdirin bir de zaman aşınması vardır: üzerinden kanuni süre geçmiş kıymet takdiriyle satış yapılamaz — güncelliğini yitiren rakam, yenilenmek zorundadır.

Elektronik İhale Mekaniği ve Asgari Bedel Kuralı

Dijital mezat: Cebri satışın bugünkü sahnesi, adalet sisteminin elektronik satış portalıdır: satış ilanı; malın fotoğrafları, kıymet takdiri, ihale takvimi ve şartlarıyla portalda yayımlanır — ilanın ilgililere tebliği, sürecin en hassas usul halkasıdır: borçluya ve tapudaki hak sahiplerine ulaşmayan satış ilanı, yarının fesih davasının hazır sebebidir. Teklif vermek isteyen alıcı; kanuni teminatı (muhammen bedelin öngörülen oranını) yatırır ve ilanla açılan teklif dönemi boyunca elektronik ortamda artırmaya katılır: mesai saati, salon kalabalığı, “mezatçı ağzı” yoktur — ama dijital ortamın kendi disiplini vardır: son dakika teklif stratejileri, sistem kayıtlarının delil değeri ve teknik arıza iddialarının fesih tartışmalarındaki yeri. Asgari bedel — ihalenin taban çizgisi: Kanun, malın yok pahasına gitmesine karşı bir taban çizer: ihalenin gerçekleşebilmesi için en yüksek teklifin; malın muhammen bedelinin kanunda öngörülen asgari oranını ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacaklar ile satış-paylaştırma giderlerini karşılaması gerekir — bu eşiğe ulaşmayan teklif, ihaleyi kazandırmaz: teklifsiz ya da eşik altı kalan satış dönemlerinin ardından sürecin akıbeti (yeni satış-düşme mekanizmaları), kanuni düzen içinde yürür. İhaleyi kazanan alıcının bedeli süresinde yatırmaması ise kendi yaptırım dünyasını açar: teminatın yanması ve ihale farkı sorumluluğu — sonraki satışta düşük bedelle giden malın farkını, cayan alıcı öder: e-ihalede tuşa basmak, noterde imza atmak kadar bağlayıcıdır.

İhalenin Feshi, Tescil-Tahliye ve Üç Perspektif Protokolü

Fesih — yedi günün ikinci sahnesi: İhalenin usulsüzlüğünü ileri süren ilgililer (borçlu, alacaklı, tapu hak sahipleri ve ihaleye katılanlar); ihale tarihinden (öğrenme düzenine bağlı istisnalarıyla) itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinden ihalenin feshini isteyebilir — klasik sebep kataloğu: satış ilanının-tebligatların usulsüzlüğü (en işlek başlık), kıymet takdiri sürecindeki sakatlıklar ve satış bedeliyle gerçek değer arasındaki fahiş fark, artırmaya fesat karıştırılması (anlaşmalı teklif oyunları) ve ihale anındaki usul ihlalleri. Ama bu silahın bir geri tepmesi vardır ve kanun bunu bilerek koymuştur: işi uzatmak için açılan fesih davalarına karşı — talebi reddedilen davacı, kanunda öngörülen hâllerde ihale bedelinin yüzdesi üzerinden para cezasına mahkûm edilir: fesih, kaybedeni olan bir kumardır — dosyasız fesih dilekçesi, borçluya zaman değil ceza kazandırır: dava, somut usulsüzlük deliliyle açılır. Fesih süreci tamamlanana (süre geçene ya da dava sonuçlanana) kadar alıcının mülkiyet zinciri askıdadır: tescil, kesinleşmeyi bekler. Tescil ve tahliye: Kesinleşen ihaleyle alıcı; bedeli ve alım vergilerini-harçlarını ödeyerek malın maliki olur ve taşınmazı işgal eden borçluya-üçüncü kişilere karşı kanunun tahliye mekanizması işler: ihale alıcısı, ayrı bir dava maratonuna mahkûm edilmeden, icra düzeni içinde taşınmazın boşaltılmasını isteyebilir — işgalcinin ihaleden önceki döneme dayalı hakları (tapuya şerhli kira gibi) ise kendi hukuki tartışmasında değerlendirilir. Paranın dağıtımı, tek alacaklıda ödemeyle; çok alacaklıda sıra cetveli düzeniyle yapılır (o kavganın haritası ayrı rehberimizdedir). Üç perspektif protokolü: Borçlu için — (1) Kıymet takdirini yedi günde, emsal verileriyle dava et: asıl savunma anı budur. (2) Tebligat adresini güncel tut; usulsüz tebliğ iddiasını belgeyle kur. (3) Fesih davasını ceza riskini tartarak, somut delille aç. (4) Rızai satış-borç yapılandırma kapılarını ihaleden önce zorla. Alacaklı için — (1) Satış talebini ve avansı takvimle yönet: düşen haciz, kaybedilen emektir. (2) Kıymet takdirinin gerçekçiliğini sen de denetle: fahiş rakam, alıcısız ihaledir. (3) Tebligat zincirinin tamlığını dosyadan teyit et: fesihsiz satış, hızlı tahsilattır. Alıcı için — (1) Portal ilanıyla yetinme: taşınmazın tapu kaydını (şerhler, ipotekler, kira şerhi), fiilî durumunu ve aidat-vergi yüklerini araştır. (2) Teminat-bedel takvimini kutsal say: cayma, ihale farkı faturasıdır. (3) Fesih süresi geçmeden masraf yapma; tescil kesinleşince tahliye hakkını icra düzeninden yürüt. Kapanış cümlesi mezatın özüdür: icra satışı, kaybedenin enkazı değil; kuralların terazisidir — yedi günlerini bilen borçlu değerini korur, takvimini işleten alacaklı parasını alır, dosyasını araştıran alıcı fırsatını güvenle kazanır.

Takvimin Somut Hâli: Bir Yıl, İki Yıl, Yedi Gün

Yukarıda anlatılan “raf ömrü” ve “yedi gün” kavramlarının kanundaki karşılıkları şunlardır.

Satış isteme süresi: bir yıl. Alacaklı veya borçlu, hacizden itibaren bir yıl içinde satışı isteyebilir. 7343 sayılı Kanun’la taşınır-taşınmaz ayrımı kaldırılmış ve süre her ikisi için bir yıla eşitlenmiştir; eski düzenlemedeki “taşınırda altı ay” ölçütü hacizde artık uygulanmaz. Süre kaçarsa o mal üzerindeki haciz düşer. Ayrıntı: İİK 106: haczin devamı ve satış talep süresi.

Kıymet takdirinin geçerlilik süresi: iki yıl. Yapılan takdir iki yıl geçerlidir; bu süre içinde yeniden takdir yapılmadan satışa gidilebilir.

İtiraz süresi: yedi gün. Kıymet takdiri raporunun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla itiraz edilir. Bu, satış bedelini etkileyen tek erken müdahale noktasıdır: ayrıntı için kıymet takdirine itiraz: yedi günlük şikâyet ve iki yıl kuralı sayfamıza bakınız.

“Asgari Bedel” Aslında Üç Unsurlu Bir Eşiktir

Yaygın bilgi, teklifin muhammen kıymetin yarısını geçmesinin yeterli olduğu yönündedir. Kanun ise üç unsuru birlikte arar.

Verilecek teklifin; (1) malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile (2) o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise o miktarı, ve (3) ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi şarttır.

Pratik sonucu şudur: üzerinde yüksek tutarlı ipotek bulunan bir taşınmazda eşik, muhammen kıymetin yarısı değil ipotekli alacak tutarı olabilir. Bu nedenle ilanda yalnızca muhammen kıymete bakmak alıcı için yanıltıcıdır; tapudaki takyidatlar ve rüçhanlı alacaklar mutlaka incelenmelidir.

Teklif Vermenin Kuralları: Teminat, Fark ve Üç Dakika

Teminat: muhammen kıymetin yüzde onu. Nakit teminat, artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30‘a kadar portal üzerinden icra dairesinin hesabına yatırılır. Teminat mektubu tercih edilirse mektup kesin ve süresiz olmalı, yine yüzde onu karşılamalı ve artırma bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine tevdi edilmelidir.

Teklif farkı: binde beş, en az 1.000 TL. Teklifler arasındaki fark, malın muhammen kıymetinin binde beşinden ve herhâlde bin Türk lirasından az olamaz. 2025 öncesine ait kaynaklardaki “binde bir / 100 TL” rakamları geçerli değildir.

Uzatma: on dakikalık pencere, üç dakikalık uzama. Açık artırma süresinin son on dakikası içinde yeni teklif verilirse artırma üç dakika uzar; uzama süresi içinde gelen her yeni teklif süreyi yeniden üç dakika uzatır. Uzamaların toplamı bir saati geçemez.

Teklif geri alınamaz. En yüksek teklifi veren, artırma süresi içinde kendisinden yüksek bir teklif verilmedikçe teklifini çekemez ve teminatını alamaz. Bu nedenle otomatik teklif limiti, ödeme kapasitesine göre belirlenmelidir. Ayrıntı: elektronik satışta pey sürme: teklif farkı ve süreler.

İhaleyi Kazandınız: Ödeme Süresi ve Ödenmezse Ne Olur

Bu başlıkta 2021’de köklü bir değişiklik olmuştur ve eski bilgi hâlâ dolaşmaktadır.

Ödeme süresi: ihale bedelinin ödenmesi için alıcıya on günü geçmemek üzere kesin süre verilebilir; süre verilmişse başlangıcı kararın tebliğidir.

Yürürlükten kalkan kural: “iki ihale arasındaki farktan sorumlu olursunuz” bilgisi İİK m.133’e dayanıyordu ve bu madde 7343 sayılı Kanun’un 32. maddesiyle 24 Kasım 2021’de yürürlükten kaldırıldı. Alıcı ve kefillerinin fark ile temerrüt faizinden müteselsil sorumluluğu artık uygulanmaz.

Yürürlükteki kural: bedel süresinde yatırılmazsa alınan teminat iade edilmez; öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere alacaklarına mahsuben hak sahiplerine ödenir. Mal ise ikinci artırmaya, ilk açık artırmadaki şartlar çerçevesinde yeniden çıkarılır.

Alıcı için gerçek risk teminattır — muhammen kıymetin yüzde onu düzeyindeki bu tutar geri alınamaz. Ayrıntı: ihale bedelini ödemezsem ne olur? teminatın akıbeti. Geçiş kuralı: mülga hüküm, kaldırılmadan önceki tarihli ihaleler bakımından değerlendirilir.

Teknik Arıza: Hangi Aksaklık Uzatma Sebebidir?

Elektronik ortamda yürüyen bir artırmada teknik sorun kaçınılmaz bir risktir; ancak her aksaklık uzatma sebebi değildir.

Uzatma sebebi olan: icra müdürü, artırma bittikten sonraki ilk iş gününde, elektronik satış portalından kaynaklanan teknik sebeplerle artırmanın son on dakikası içinde teklif verilemediğini portal kayıtlarından tespit ederse, artırma süresinin bir gün uzatılmasına karar verir. Yeni başlangıç tarihi, uzatma kararının verildiği tarihten itibaren üç günü geçemez.

Uzatma sebebi olmayan: teklif verme süresi içinde bilişim sisteminin bakımı veya iyileştirilmesi için yapılan işlemler ihalenin geçerliliğini etkilemez. Kendi internet bağlantınızdan, cihazınızdan veya e-imzanızdan kaynaklanan sorunlar da portal kaynaklı sayılmaz.

Bu nedenle teklifi son dakikaya bırakmamak, teknik riski yönetmenin en basit yoludur.

Satış Bedeli Dağıtılırken: İpotek Bile İlk Sırada Değil

Satış parasının dağıtımında ipotekli alacaklının önceliği mutlak sanılır; oysa ondan önce karşılanan kalemler vardır.

Rehinli ve imtiyazlı alacaklardan da önce ödenenler: satış masrafları; satılan malın aynından doğan vergi alacağı (İİK m.206/1 ve 6183 sayılı Kanun m.21/2); masada gemi varsa gemi alacaklısı hakkı; Türk Medeni Kanunu’nun 865, 867 ve 877. maddelerinden doğan alacaklar.

Emlak vergisi tipik örnektir: taşınmazın kendisinden doğduğu için birikmiş emlak vergisi ipotekli alacaklıyı geçer. İpotek alırken taşınmazın vergi durumunu sorgulamak, teminatın gerçek değerini belirler.

Fesih talebinin reddi hâlindeki para cezası riski ve teminat şartı için ihalenin feshinde para cezası ve teminat şartı, taşınmaz özelindeki bütün süreç için taşınmazın icra yoluyla haczi ve satışı sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Satış Zincirinin Kanuni Çerçevesi

Haczedilen malın paraya çevrilmesi, birbirini izleyen kesin sürelerle işleyen bir zincirdir. Zincirin her halkası kanunda ayrı ayrı düzenlenmiştir.

Beşinci satır, satış sürecinin en çok hak kaybı doğuran noktasıdır: kıymet takdirine şikâyette bulunmak yeterli değildir; şikâyetten itibaren yedi gün içinde bilirkişi incelemesi için gerekli masrafın da yatırılması gerekir. Yatırılmazsa şikâyet esasa girilmeden kesin olarak reddedilir.

İhale Sonrası Aşamalar

İhalenin gerçekleşmesi süreci bitirmez; tescil, tahliye ve fesih ihtimalleri sırayla gündeme gelir.

Sekizinci satır, birden çok haciz bulunan dosyalarda belirleyicidir: satış bedelinin dağıtımında sıra cetveli düzenlenir ve cetvele itiraz süresinde yapılmazsa dağıtım kesinleşir. Bu nedenle satış tamamlandığında dosyanın takibi bırakılmamalıdır.

Elektronik ihale için UYAP e-satış rehberimize bakabilirsiniz.

Satış Öncesi Hazırlık

Satış talebinden ihaleye kadar geçen aşamada tarafların yapması gereken işlemler vardır.

Altıncı satır, borçlu bakımından en değerli imkândır: rızaen satış yetkisi talebi ile kıymet takdirine şikâyet süresi aynı tebliğ tarihinden başlar. Bu nedenle kıymet takdiri raporu tebliğ edildiğinde her iki yol birlikte değerlendirilmelidir.

İhale Alıcısı Bakımından Kontrol Listesi

Teklif vermeden önce yapılacak inceleme, sonradan doğacak uyuşmazlıkların büyük bölümünü önler.

Altıncı ve sekizinci satırlar birlikte değerlendirilmelidir: taşınmazın kiracı veya üçüncü kişi kullanımında olması, ihale alıcısının fiilen teslim almasını geciktirebilir. Şartnamede bu duruma ilişkin kayıt bulunup bulunmadığı teklif öncesinde incelenmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Haczedilen malım ne zaman satılır, haciz kendiliğinden düşer mi?

Satış, alacaklının talebi ve gider avansıyla başlar; kanuni süre içinde satış istenmezse mal üzerindeki haciz kalkar — takvim alacaklının birinci ödevidir. Borçlunun kendi talebiyle satış isteme ve rızai satış imkânları da modern düzenin kapılarıdır.

Evime düşük değer biçildi, ne yapabilirim?

Kıymet takdirinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine itiraz edin: emsal satış verileri, konum-nitelik analizi ve yeni bilirkişi talebiyle — süre kaçarsa rakam kesinleşir: ihale günündeki ‘daha çok eder’ feryadı hukuken gecikmiştir.

Elektronik ihalede satış nasıl gerçekleşir?

İlan, satış portalında fotoğraf-kıymet-takvimle yayımlanır; katılımcı kanuni teminatı yatırıp teklif döneminde elektronik artırmaya girer — ihalenin gerçekleşmesi için en yüksek teklifin muhammen bedelin kanuni asgari oranını ve rüçhanlı alacaklarla giderleri karşılaması gerekir.

İhalenin feshini kimler, hangi sebeplerle isteyebilir?

Borçlu, alacaklı, tapu hak sahipleri ve ihaleye katılanlar; yedi gün içinde — klasik sebepler: ilan-tebligat usulsüzlüğü, kıymet takdiri sakatlıkları, fahiş bedel farkı ve ihaleye fesat. Dikkat: reddedilen fesih talebi, ihale bedelinin yüzdesi üzerinden para cezası riski taşır.

İhaleden aldığım evde oturan borçlu çıkmıyor, ne yapmalıyım?

Kesinleşen ihale ve tescille malik olduktan sonra icra düzeninin tahliye mekanizması işler: ayrı dava maratonuna gerek kalmadan taşınmazın boşaltılması istenir — işgalcinin ihale öncesine dayalı şerhli hakları ise kendi hukuki tartışmasında değerlendirilir; alım öncesi tapu araştırması bu yüzden şarttır.

Satışı ne kadar sürede istemem gerekir?

Hacizden itibaren bir yıl içinde. 7343 sayılı Kanun’la taşınır-taşınmaz ayrımı kaldırılmış ve süre her ikisi için bir yıla eşitlenmiştir. Süre içinde satış istenmezse o mal üzerindeki haciz düşer.

Teklifin muhammen kıymetin yarısını geçmesi yeterli mi?

Yeterli değil. Teklifin; muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise onu, ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını da geçmesi şarttır. Yüksek ipotek varsa eşik çok daha yukarıda oluşabilir.

Teminat ne kadar ve ne zamana kadar yatırılır?

Muhammen kıymetin yüzde onu. Nakit teminat artırma bitiminden önceki gün saat 23:30’a kadar portal üzerinden yatırılır; teminat mektubu tercih edilirse mektup kesin ve süresiz olmalı, yine yüzde onu karşılamalı ve artırma bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine tevdi edilmelidir.

Teklifler arasındaki asgari fark nedir?

Malın muhammen kıymetinin binde beşinden ve herhâlde bin Türk lirasından az olamaz. 2025 öncesi kaynaklardaki binde bir ve yüz Türk lirası rakamları geçerli değildir.

Son dakikada teklif gelirse artırma ne kadar uzar?

Üç dakika. Artırma süresinin son on dakikası içinde yeni teklif verilirse artırma üç dakika uzar ve uzama süresi içinde gelen her yeni teklif süreyi yeniden üç dakika uzatır. Uzamaların toplamı bir saati geçemez.

Verdiğim teklifi geri çekebilir miyim?

Hayır. En yüksek teklifi veren, artırma süresi içinde kendisinden yüksek bir teklif verilmedikçe teklifini çekemez ve teminatını alamaz.

İhale bedelini ödeyemezsem iki ihale arasındaki farktan sorumlu olur muyum?

Hayır. Bu kural İİK m.133’e dayanıyordu ve söz konusu madde 7343 sayılı Kanun’la 24 Kasım 2021’de yürürlükten kaldırıldı. Yürürlükteki kurala göre alınan teminat iade edilmez ve öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere hak sahiplerine ödenir; mal ilk artırmadaki şartlarla yeniden artırmaya çıkarılır.

İnternetim koptuğu için teklif veremedim, artırma uzatılır mı?

Kendi bağlantınızdan veya cihazınızdan kaynaklanan sorunlar uzatma sebebi değildir. Yalnızca elektronik satış portalından kaynaklanan teknik sebeplerle artırmanın son on dakikasında teklif verilemediği portal kayıtlarından tespit edilirse icra müdürü artırma süresinin bir gün uzatılmasına karar verir; yeni başlangıç, karar tarihinden itibaren üç günü geçemez.