Taşınmazın İcra Yoluyla Haczi ve Satışı: Tapuya Şerh, Kıymet, İhale

Borcunuz nedeniyle taşınmazınız (ev, arsa, işyeri) alacağın tahsili için haczedilip satılabilir. Süreç; tapuya haciz şerhi işlenmesi, kıymet takdiri ve açık artırma (ihale) aşamalarından oluşur. Tapuya konan haciz şerhi taşınmazın devrini sınırlar, satış ise UYAP e-Satış üzerinden yapılır. Bu rehberde taşınmaz haczinin tüm aşamalarını ve borçlunun haklarını açıklıyoruz.

Taşınmaz Haczi: Tapuya Şerh

Taşınmaz haczinde ilk adım, taşınmazın tapu kaydına haciz şerhi işlenmesidir. Bu şerh, taşınmazın devrini ve üzerindeki bazı işlemleri sınırlar; borçlu taşınmazı satsa bile, alıcı hacizle yüklü olarak alır. Haciz şerhi, tapu kaydının “şerhler/takyidat” bölümünde görünür ve taşınmazın hukuki durumunu etkiler.

Kıymet Takdiri (Değer Tespiti)

Satıştan önce taşınmazın değeri, ehil bilirkişiler aracılığıyla, yerinde keşif yapılarak belirlenir (İİK m.128). Bu değer, açık artırmada başlangıç (muhammen) bedelinin temelidir. Malın imar durumu, konumu, fiziki durumu ve piyasa rayici dikkate alınır. Kıymet takdiri raporu borçluya, alacaklıya ve ipotekli/hacizli ilgililere tebliğ edilir; düşük değer belirlenirse 7 gün içinde itiraz edilebilir.

Açık Artırma (e-Satış İhalesi)

Taşınmaz, UYAP e-Satış portalı (esatis.uyap.gov.tr) üzerinden açık artırmayla satılır. İhaleye katılmak isteyenler, muhammen kıymetin yüzde 10’u kadar teminat yatırır. İlanlar en az 15 gün önceden yayımlanır. İki artırma yapılır; en yüksek teklifi veren, taşınmazı satın alır ve kalan bedeli süresi içinde öder.

Satışın Sonuçları

Satıştan elde edilen bedel, önce satış masrafları ve varsa rehinli/ipotekli alacaklar düşülerek dosya borcuna mahsup edilir. Birden fazla alacaklı varsa sıra cetveline göre dağıtım yapılır. Satış bedeli borcu karşılamazsa, kalan kısım için takip devam eder. Karşılarsa ve artan olursa, fazlası borçluya iade edilir.

Meskeniyet (Haline Münasip Ev) İtirazı

Borçlunun ailesiyle yaşamını sürdürdüğü, “haline münasip” (mütevazı) tek konutu, belirli şartlarda haczedilemez veya haczi sınırlanır. Lüks olmayan, ailenin asgari barınma ihtiyacını karşılayan ev için borçlu meskeniyet (haline münasip ev) şikâyetinde bulunabilir. Bu şikâyet, evin haczedilemez olduğunu ileri sürerek haczin kaldırılmasını amaçlar; süresinde icra mahkemesine yapılmalıdır.

İhalenin Feshi

Satış sürecinde usulsüzlük varsa (örneğin kıymet takdirinin usulüne uygun tebliğ edilmemesi, ilan eksikliği), ilgililer ihalenin feshini (İİK m.134) talep edebilir. İhalenin feshi kabul edilirse satış geçersiz sayılır. Bu yüzden satış sürecindeki usul işlemleri, hem alıcı hem borçlu açısından dikkatle takip edilmelidir.

İpotekli Taşınmazın Haczi ve Satışı

Taşınmaz üzerinde önceden kurulmuş bir ipotek varsa, satış bedelinden öncelikle ipotekli (rehinli) alacaklı tatmin edilir. Geriye kalan tutar diğer alacaklılara dağıtılır. İpotekli alacaklı, alacağı için ayrıca rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip de yapabilir. Bu nedenle ipotekli bir taşınmazın haczinde, satış parasının dağıtımı sıra cetveline ve rehin önceliğine göre belirlenir.

Müşterek (Hisseli) Taşınmazın Haczi

Borçlu bir taşınmaza tek başına değil, paydaş (hissedar) olarak sahipse, yalnızca borçlunun payı (hissesi) haczedilip satılabilir; diğer paydaşların payları haciz dışıdır. Bu durumda alıcı, taşınmazın yalnızca borçluya ait hissesini satın alır ve diğer paydaşlarla paydaş hale gelir. Elbirliği (iştirak) mülkiyetinde ise durum farklıdır ve özel kurallar uygulanır; bu tür hisseli hacizlerde uzman desteği önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular