Taşınmazın İcra Yoluyla Haczi ve Satışı: Tapuya Şerh, Kıymet, İhale

Borcunuz nedeniyle taşınmazınız (ev, arsa, işyeri) alacağın tahsili için haczedilip satılabilir. Süreç; tapuya haciz şerhi işlenmesi, kıymet takdiri ve açık artırma (ihale) aşamalarından oluşur. Tapuya konan haciz şerhi taşınmazın devrini sınırlar, satış ise UYAP e-Satış üzerinden yapılır. Bu rehberde taşınmaz haczinin tüm aşamalarını ve borçlunun haklarını açıklıyoruz.

Taşınmaz Haczi: Tapuya Şerh

Taşınmaz haczinde ilk adım, taşınmazın tapu kaydına haciz şerhi işlenmesidir. Bu şerh, taşınmazın devrini ve üzerindeki bazı işlemleri sınırlar; borçlu taşınmazı satsa bile, alıcı hacizle yüklü olarak alır. Haciz şerhi, tapu kaydının “şerhler/takyidat” bölümünde görünür ve taşınmazın hukuki durumunu etkiler.

Kıymet Takdiri (Değer Tespiti)

Satıştan önce taşınmazın değeri, ehil bilirkişiler aracılığıyla, yerinde keşif yapılarak belirlenir (İİK m.128). Bu değer, açık artırmada başlangıç (muhammen) bedelinin temelidir. Malın imar durumu, konumu, fiziki durumu ve piyasa rayici dikkate alınır. Kıymet takdiri raporu borçluya, alacaklıya ve ipotekli/hacizli ilgililere tebliğ edilir; düşük değer belirlenirse 7 gün içinde itiraz edilebilir.

Açık Artırma (e-Satış İhalesi)

Taşınmaz, UYAP e-Satış portalı (esatis.uyap.gov.tr) üzerinden açık artırmayla satılır. İhaleye katılmak isteyenler, muhammen kıymetin yüzde 10’u kadar teminat yatırır. İlanlar en az 15 gün önceden yayımlanır. İki artırma yapılır; en yüksek teklifi veren, taşınmazı satın alır ve kalan bedeli süresi içinde öder.

Satışın Sonuçları

Satıştan elde edilen bedel, önce satış masrafları ve varsa rehinli/ipotekli alacaklar düşülerek dosya borcuna mahsup edilir. Birden fazla alacaklı varsa sıra cetveline göre dağıtım yapılır. Satış bedeli borcu karşılamazsa, kalan kısım için takip devam eder. Karşılarsa ve artan olursa, fazlası borçluya iade edilir.

Meskeniyet (Haline Münasip Ev) İtirazı

Borçlunun ailesiyle yaşamını sürdürdüğü, “haline münasip” (mütevazı) tek konutu, belirli şartlarda haczedilemez veya haczi sınırlanır. Lüks olmayan, ailenin asgari barınma ihtiyacını karşılayan ev için borçlu meskeniyet (haline münasip ev) şikâyetinde bulunabilir. Bu şikâyet, evin haczedilemez olduğunu ileri sürerek haczin kaldırılmasını amaçlar; süresinde icra mahkemesine yapılmalıdır.

İhalenin Feshi

Satış sürecinde usulsüzlük varsa (örneğin kıymet takdirinin usulüne uygun tebliğ edilmemesi, ilan eksikliği), ilgililer ihalenin feshini (İİK m.134) talep edebilir. İhalenin feshi kabul edilirse satış geçersiz sayılır. Bu yüzden satış sürecindeki usul işlemleri, hem alıcı hem borçlu açısından dikkatle takip edilmelidir.

İpotekli Taşınmazın Haczi ve Satışı

Taşınmaz üzerinde önceden kurulmuş bir ipotek varsa, satış bedelinden öncelikle ipotekli (rehinli) alacaklı tatmin edilir. Geriye kalan tutar diğer alacaklılara dağıtılır. İpotekli alacaklı, alacağı için ayrıca rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip de yapabilir. Bu nedenle ipotekli bir taşınmazın haczinde, satış parasının dağıtımı sıra cetveline ve rehin önceliğine göre belirlenir.

Müşterek (Hisseli) Taşınmazın Haczi

Borçlu bir taşınmaza tek başına değil, paydaş (hissedar) olarak sahipse, yalnızca borçlunun payı (hissesi) haczedilip satılabilir; diğer paydaşların payları haciz dışıdır. Bu durumda alıcı, taşınmazın yalnızca borçluya ait hissesini satın alır ve diğer paydaşlarla paydaş hale gelir. Elbirliği (iştirak) mülkiyetinde ise durum farklıdır ve özel kurallar uygulanır; bu tür hisseli hacizlerde uzman desteği önemlidir.

Satışın Zaman Çizelgesi: Bir Yıl ve İki Yıl

Taşınmaz haczinden satışa giden yolda iki süre belirleyicidir ve ikisi de sık karıştırılır.

Satış isteme süresi: bir yıl. Alacaklı veya borçlu, hacizden itibaren bir yıl içinde haczedilen malın satışını isteyebilir. 7343 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikten sonra taşınır-taşınmaz ayrımı kaldırılmış ve süre her ikisi için bir yıla eşitlenmiştir; eski düzenlemedeki “taşınırda altı ay” ölçütü hacizde artık uygulanmaz. Süre kaçırılırsa o mal üzerindeki haciz düşer. Ayrıntı: İİK 106: haczin devamı ve satış talep süresi.

Kıymet takdirinin geçerlilik süresi: iki yıl. Yapılan kıymet takdiri iki yıl geçerlidir; bu süre içinde yeniden takdir yapılmaksızın satışa gidilebilir. Sürenin dolması hâlinde yeni takdir gerekir.

İtiraz süresi: yedi gün. Kıymet takdiri raporu tebliğ edildikten sonra ilgililer yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla itiraz edebilir. Bu, satış bedelini doğrudan etkileyen tek erken müdahale noktasıdır; ayrıntı için kıymet takdirine itiraz: yedi günlük şikâyet ve iki yıl kuralı sayfamıza bakınız.

İhalenin Alt Sınırı: “Yüzde Elli” Tek Başına Yeterli Değil

Uygulamada en çok eksik bilinen kural budur. İhalenin gerçekleşebilmesi için teklifin yalnızca muhammen kıymetin yarısını geçmesi yetmez.

Kanun üç unsuru birlikte arar. Verilecek teklifin;

(1) haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile (2) o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise o miktarı, ve (3) ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi şarttır.

Pratik anlamı: üzerinde yüksek tutarlı bir ipotek bulunan taşınmazda alt sınır, muhammen kıymetin yüzde ellisi değil, ipotekli alacak tutarı olabilir. Bu nedenle ipotekli bir taşınmazın ihalesinde teklif eşiği beklenenden çok daha yüksek çıkabilir ve satış gerçekleşmeyebilir.

Alıcı bakımından sonuç: ilanda yalnızca muhammen kıymete bakmak yanıltıcıdır; tapu kaydındaki takyidatlar ve rüçhanlı alacaklar mutlaka incelenmelidir.

İhaleye Katılım: Teminat, Teklif Farkı ve Süre Uzatması

Taşınmaz satışları UYAP e-Satış Portalı üzerinden yürüdüğünden katılımın teknik kuralları da bellidir.

Teminat: muhammen kıymetin yüzde onu. Nakit teminat, artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30’a kadar portal üzerinden icra dairesinin hesabına yatırılır. Teminat mektubu tercih edilirse mektup kesin ve süresiz olmalı, yine muhammen kıymetin yüzde onunu karşılamalı ve artırma bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine tevdi edilmelidir.

Teklif farkı: binde beş, en az 1.000 TL. Teklifler arasındaki fark, malın muhammen kıymetinin binde beşinden ve herhâlde bin Türk lirasından az olamaz. 2025 öncesine ait kaynaklardaki “binde bir / 100 TL” rakamları geçerli değildir.

Süre uzatması: on dakika penceresi, üç dakika uzatma. Açık artırma süresinin son on dakikası içinde yeni bir teklif verilirse artırma üç dakika uzar; uzama süresi içinde gelen her yeni teklif süreyi yeniden üç dakika uzatır. Uzamaların toplamı bir saati geçemez.

Bu ritmin ayrıntısı için elektronik satışta pey sürme: teklif farkı ve süreler, adım adım katılım için UYAP e-satıştan icradan ev veya araç nasıl alınır? sayfalarımıza bakabilirsiniz.

İhaleyi Kazandınız: Bedeli Ödemezseniz Ne Olur?

Bu konuda internette dolaşan bilgi 2021’den beri geçerli değildir ve yanlış bilinmesi teklif stratejisini doğrudan bozar.

Ödeme süresi. İhale bedelinin ödenmesi için alıcıya on günü geçmemek üzere kesin süre verilebilir; süre verilmişse başlangıcı kararın tebliğidir.

Yürürlükten kalkan kural. “İki ihale arasındaki farktan sorumlu olursunuz” bilgisi İİK m.133’e dayanıyordu ve bu madde 7343 sayılı Kanun’un 32. maddesiyle 24 Kasım 2021’de yürürlükten kaldırıldı. Alıcı ve kefillerinin fark ile temerrüt faizinden müteselsil sorumluluğu rejimi artık uygulanmaz.

Yürürlükteki kural. Bedel süresinde yatırılmazsa alınan teminat iade edilmez; öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere alacaklarına mahsuben hak sahiplerine ödenir. Mal ise ikinci artırmaya, ilk açık artırmadaki şartlar çerçevesinde yeniden çıkarılır.

Alıcı için gerçek risk teminattır. Muhammen kıymetin yüzde onu düzeyindeki bu tutar, ödeme yapılamaması hâlinde geri alınamaz. Teklif limiti bu nedenle ödeme kapasitesine göre belirlenmelidir. Ayrıntı: ihale bedelini ödemezsem ne olur? teminatın akıbeti.

Geçiş kuralı: mülga hüküm, kaldırılmadan önceki tarihli ihaleler bakımından değerlendirilir; sonraki ihalelerde uygulanmaz.

Satış Bedeli Dağıtılırken Sıra: İpotek Bile İlk Sırada Değil

Satış bedelinin dağıtımında ipotekli alacaklının önceliği mutlak sanılır; oysa ondan da önce karşılanan kalemler vardır.

Rehinli ve imtiyazlı alacaklardan da önce ödenenler: satış masrafları; satılan taşınmazın aynından doğan vergi alacağı (İİK m.206/1 ve 6183 sayılı Kanun m.21/2); masada gemi varsa gemi alacaklısı hakkı; Türk Medeni Kanunu’nun 865, 867 ve 877. maddelerinden doğan alacaklar.

Emlak vergisi tipik örnektir. Taşınmazın kendisinden doğduğu için birikmiş emlak vergisi, ipotekli alacaklıdan önce satış bedelinden karşılanır. Bu nedenle ipotek alırken taşınmazın vergi durumunun sorgulanması, teminatın gerçek değerini belirler.

Sonra sıra gelir: rehinli alacak rehin konusu değer üzerinden karşılanır; rehinle karşılanmayan kısım için rehinli alacaklı adi alacaklı sıfatıyla sıraya girer. Artan bedel varsa borçluya iade edilir.

Eviniz Haczedildiyse: Meskeniyet Şikâyetinde Üç Yanlış Bilgi

Meskeniyet (haline münasip ev) şikâyeti hakkında yaygın üç yanılgı, hak kaybına yol açar.

“Birden fazla evim var, bu hakkı kullanamam.” Yanlış. Borçlunun birden fazla taşınmazı bulunması meskeniyet iddiasına engel değildir. Koruma tek taşınmazla sınırlıdır; ancak hangi taşınmaz için ileri sürüleceğini borçlu seçer.

“O evde oturmuyorum, hakkım yok.” Yanlış. Korumadan yararlanmak için o konutta fiilen oturmak zorunlu değildir; taşınmazın kiraya verilmiş olması tek başına engel oluşturmaz.

“Bir kez şikâyet ettim, bütün dosyalarda geçerli.” Yanlış. Şikâyet her dosya bakımından ayrı ayrı ileri sürülmelidir.

Ayrıca meskeniyet iddiası, o taşınmaz üzerinde ipotek tesis etmiş alacaklıya karşı ileri sürülemez; diğer alacaklılara karşı ileri sürülebilir. Ayrıntı: borçlunun evi haczedilebilir mi? meskeniyet şikâyeti.

Taşınmaz Satışının Kanuni Zinciri

Taşınmazın paraya çevrilmesi, birbirini izleyen kesin sürelerle işleyen bir zincirdir.

Dördüncü satır, en çok hak kaybı doğuran noktadır: kıymet takdirine şikâyet etmek yeterli değildir; şikâyetten itibaren yedi gün içinde bilirkişi incelemesi için gerekli masrafın da yatırılması gerekir. Yatırılmazsa şikâyet esasa girilmeden kesin olarak reddedilir.

İhale Sonrası ve Fesih

İhalenin gerçekleşmesi süreci bitirmez; ödeme, tescil ve fesih ihtimalleri sırayla gündeme gelir.

Beşinci satır, fesih taleplerinin en sık reddedildiği gerekçedir: kıymet takdirine süresinde itiraz etmeyen ilgili, sonradan bu gerekçeyle ihalenin feshini isteyemez. Bu nedenle kıymet takdiri raporunun tebliğ tarihi, ilk kontrol edilecek veridir.

Fesih için ihalenin feshi dilekçesi rehberimize bakabilirsiniz.

Meskeniyet İddiası ve Hisseli Taşınmaz

Taşınmaz hacizlerinde en sık ileri sürülen savunmalar ve karşılaşılan özel durumlar sınırlı sayıdadır.

Üçüncü satır, meskeniyet iddiasının sınırını gösterir: taşınmazın değeri borçlunun haline münasip bir evin değerini aşıyorsa, taşınmaz satılıp bedelinden haline münasip ev alınacak tutar borçluya bırakılabilir. Bu nedenle iddia tek başına satışı her hâlde engellemez.

Alıcı Bakımından Kontrol Listesi

Taşınmaz ihalesine katılmadan önce yapılacak inceleme, sonradan doğacak uyuşmazlıkların büyük bölümünü önler.

Yedinci satır, teslim sürecini belirler: taşınmazda kiracı veya üçüncü kişi bulunması, alıcının fiilen teslim almasını geciktirebilir. Şartnamede bu duruma ilişkin kayıt bulunup bulunmadığı teklif öncesinde incelenmelidir.

İpotekli Taşınmazda Satış

Üzerinde ipotek bulunan taşınmazın satışında ayrı hususlar gözetilir.

Altıncı satır, alıcı bakımından en kritik denetimdir: bazı yükler satışla birlikte alıcıya intikal edebilir. Şartnamede hangi hakların devam edeceği gösterildiğinden, teklif öncesi bu bölüm dikkatle incelenmelidir.

Borçlu Bakımından Satış Süreci

Taşınmazı satışa konu olan borçlunun kullanabileceği imkânlar sınırlı ancak etkilidir.

Birinci satır, borçlu bakımından en değerli imkândır: rızaen satış yetkisiyle taşınmazın piyasa değerine yakın bir bedelle satılması mümkün olabilir ve bu, cebrî satışa göre daha yüksek bir sonuç doğurur.

Sıkça Sorulan Sorular

Taşınmazın satışını ne kadar sürede istemeliyim?

Hacizden itibaren bir yıl içinde. 7343 sayılı Kanun’la taşınır-taşınmaz ayrımı kaldırılmış ve satış isteme süresi her ikisi için bir yıla eşitlenmiştir. Süre kaçırılırsa o mal üzerindeki haciz düşer.

İhalede teklifin muhammen kıymetin yarısını geçmesi yeterli mi?

Yeterli değil. Teklifin; muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise o miktarı, ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını da geçmesi şarttır. Yüksek tutarlı ipotek varsa alt sınır çok daha yukarıda oluşabilir.

İhaleye katılmak için ne kadar teminat gerekir?

Muhammen kıymetin yüzde onu. Nakit teminat artırma bitiminden önceki gün 23:30’a kadar portal üzerinden yatırılır. Teminat mektubu tercih edilirse mektup kesin ve süresiz olmalı, yine yüzde onu karşılamalı ve artırma bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine tevdi edilmelidir.

Son dakikada teklif verirsem ihale kaç dakika uzar?

Üç dakika. Açık artırma süresinin son on dakikası içinde yeni teklif verilirse artırma üç dakika uzar ve uzama süresi içinde gelen her yeni teklif süreyi yeniden üç dakika uzatır. Uzamaların toplamı bir saati geçemez.

İhale bedelini ödeyemezsem iki ihale arasındaki farktan sorumlu olur muyum?

Hayır. Bu kural İİK m.133’e dayanıyordu ve söz konusu madde 7343 sayılı Kanun’la 24 Kasım 2021’de yürürlükten kaldırıldı. Yürürlükteki kurala göre alınan teminat iade edilmez ve öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere hak sahiplerine ödenir; mal ilk artırmadaki şartlarla yeniden artırmaya çıkarılır.

İpotekli alacaklı satış bedelinden ilk sırada mı ödenir?

Hayır. Satış masrafları ile taşınmazın aynından doğan vergi alacağı (İİK m.206/1, 6183 s.K. m.21/2), gemi alacaklısı hakkı ve TMK m.865, 867, 877’den doğan alacaklar rehinli ve imtiyazlı alacaklardan önce karşılanır. Birikmiş emlak vergisi bu nedenle ipotekli alacaklıyı geçer.

Birden fazla evim var, meskeniyet şikâyetinde bulunabilir miyim?

Evet. Birden fazla taşınmazınızın bulunması meskeniyet iddiasına engel değildir; koruma tek taşınmazla sınırlıdır ancak hangisi için ileri süreceğinizi siz seçersiniz. O konutta fiilen oturmanız da zorunlu değildir. Buna karşılık iddia, o taşınmaz üzerinde ipotek tesis etmiş alacaklıya karşı ileri sürülemez.