Hisseli Taşınmazın İcradan Satışı: Paydaşın Hakları ve 7589 ile Gelen Mirasçı Önceliği

Bir taşınmazın tamamı tek kişiye ait değilse, borçlu paydaşın borcu nedeniyle o taşınmazda ne olacağı ayrı bir hukuki düzenlemeye tabidir. Diğer paydaşlar borçlu değildir ve mülkiyet hakları korunur; ancak süreç onları da doğrudan etkiler.

Bu alanda 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun önemli bir yenilik getirmiştir: miras yoluyla edinilen taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi satışında birinci artırma artık yalnızca malik mirasçılar arasında yapılmaktadır. Aşağıda hem genel çerçeveyi hem de bu yeni düzenlemeyi ele alıyoruz.

Paylı mülkiyette: borçlunun payı satılır

Paylı (müşterek) mülkiyette her paydaşın belirli bir payı vardır ve bu pay üzerinde bağımsız olarak tasarruf edebilir. Dolayısıyla borçlu paydaşın alacaklısı, taşınmazın tamamını değil, borçlunun payını haczettirip sattırabilir.

Bu durumda ihaleyi kazanan kişi, taşınmazın tamamının değil borçlunun payının maliki olur ve diğer paydaşlarla birlikte paylı mülkiyet ilişkisine girer. Alıcı bakımından bu, tahmin edilenden daha karmaşık bir sonuçtur: taşınmazın kullanımı, yönetimi ve gelirlerinin paylaşımı artık diğer paydaşlarla birlikte belirlenecektir.

Diğer paydaşlar bakımından ise borçlu olmadıkları hâlde ortaklarının değişmesi sonucu doğar. Paydaşların bu süreçte kullanabileceği başlıca imkânlar şunlardır:

• Artırmaya katılmak. Paydaş, açık artırmaya katılarak borçlu paydaşın payını satın alabilir ve payını büyütebilir.
• Satış ilanının tebliğini beklemek. Tapu siciline kayıtlı ilgililere satış ilanı tebliğ edilir; tebliğ edilmemesi ihalenin feshi sebebi oluşturabilir.
• Kıymet takdirine itiraz. Payın değerinin düşük belirlendiğini düşünen ilgili, rapor kendisine tebliğ edilmişse yedi gün içinde şikâyet yoluna gidebilir.
• Önalım hakkı. Paylı mülkiyette önalım hakkı kural olarak gündeme gelir; ancak cebri icra yoluyla yapılan satışlar bakımından bu hakkın kullanımı özel değerlendirme gerektirir.

Elbirliği mülkiyetinde: pay değil, ortaklık payı

Miras ortaklığı gibi elbirliği (iştirak) hâlinde mülkiyette paydaşların belirli oranlı bağımsız payları yoktur; hak, ortaklığın tamamı üzerindedir. Bu nedenle tek bir ortağın alacaklısı, doğrudan belirli bir taşınmaz payını haczettirip sattıramaz.

Bu hâlde alacaklının izleyeceği yol, borçlunun ortaklıktaki tasfiye payının haczedilmesi ve ortaklığın giderilmesi sürecinin işletilmesidir. Uygulamada bu, icra dairesinin talebiyle ortaklığın giderilmesi davası açılması veya açılmış davanın takip edilmesi biçiminde yürür.

Ortaklığın giderilmesi ise iki şekilde olur: aynen taksim mümkünse taksim, değilse satış suretiyle giderilme. Satış yoluyla giderilmede taşınmazın tamamı satılır ve bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.

7589 ile gelen mirasçı önceliği

7589 sayılı Kanunla İİK 114’e eklenen hükme göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır.

Düzenlemenin gerekçesi, ortaklığın giderilmesi davalarında üçüncü kişilerin açık artırmaya girmesinin önüne geçilerek mirasçıların menfaatlerinin korunmasıdır. Aile taşınmazının dışarıdan gelen bir alıcıya gitmesi riski, mirasçılara tanınan bu tek seferlik pencereyle azaltılmak istenmiştir.

Uygulama şartları

Hükmün uygulanabilmesi için iki koşul birlikte aranır:

• Taşınmazın tüm paydaşlarının mülkiyet hakkını miras yoluyla kazanmış olması.
• Malikler arasında mirasçı olmayan üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının (payının) bulunmaması.

Maliklerden biri payını satın alma, bağış veya başka bir yolla edinmişse bu özel usul uygulanmaz ve satış genel hükümlere göre yürür. Uygulamada bu şart, mirasçılardan birinin payını üçüncü kişiye devrettiği dosyalarda hükmü devre dışı bırakır.

Bedel eşiği: yüzde elli değil, yüzde yüz

Mirasçılar arasında yapılan bu birinci artırmada verilecek tekliflerin muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmesi gerekir. Genel satışlardaki yüzde elli eşiği burada uygulanmaz.

İkinci artırmada ise muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa o miktarın ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarının aşılması aranır.

Önceliğin göründüğü kadar güçlü olmadığı nokta

Bu düzenleme mirasçılar için mutlak bir koruma sağlamaz. Mirasçılar arasında muhammen kıymetin tamamı karşılanmazsa satış genel usule döner ve ikinci artırmada taban yüzde elliye iner; üçüncü kişiler artırmaya katılabilir hâle gelir.

Yani öncelik, parasal hazırlığı olmayan mirasçı için pratikte işlemeyen bir haktır. Artırma gününden önce finansmanını hazırlamamış paydaş, kendisine tanınan tek seferlik hakkı kullanamadan kaybeder ve taşınmaz dışarıya açılır. Üstelik bu usul bir defaya mahsus olduğundan, ikinci bir şans doğmaz.

Ayrıca teminat bakımından da dikkat gerekir. Yürürlükteki metin, satış isteyen alacaklı ile Hazinenin teminat muafiyetini düzenlemekte olup paydaş veya mirasçı sıfatına dayalı genel bir teminat muafiyeti öngörmemektedir. Artırmaya katılacak mirasçının, muhammen kıymetin yüzde onu oranındaki teminatı ayrıca hazırlaması gerekir.

Bedeli yatırmayan paydaş için özel yaptırım

Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde en yüksek teklifi verip de ihale bedelini süresi içinde yatırmayan ihale alıcısından alınan teminat kendisine iade edilmez; satış masrafları mahsup edildikten sonra paydaşlara payları oranında ödenir.

Bedeli yatırmayan kişinin bizzat paydaş olması durumunda ise alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Buna ek olarak, teklif edilen bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır.

Bu düzenleme, paydaşlardan birinin ihaleyi alıp bedeli yatırmayarak süreci tıkaması ve taşınmazın satışını süresiz erteletmesi davranışını doğrudan hedef almaktadır.

Geçiş kuralı

7589 sayılı Kanunla getirilen bu değişiklikler, 31 Temmuz 2026’dan önce ilan edilmiş açık artırmalara uygulanmaz. Devam eden bir ortaklığın giderilmesi satışında hangi rejimin geçerli olduğunu belirlemek için ilan tarihine bakılması gerekir.

İlan tarihi bu tarihten önce olan dosyalarda mirasçı önceliği ve yeni yaptırımlar uygulanmaz; genel hükümler işlemeye devam eder.

Alıcı gözünden hisseli taşınmaz

İcra ilanlarında hisseli taşınmazlar çoğu zaman dikkat çekici bir muhammen kıymetle görünür. Ancak satın alınan şeyin ne olduğu iyi anlaşılmalıdır.

Payın satışında alıcı, taşınmazın tamamının değil bir payın maliki olur. Bu, kâğıt üzerinde bir mülkiyet hakkıdır; fiilen kullanım ise diğer paydaşlarla anlaşmayı veya ortaklığın giderilmesi yoluna gitmeyi gerektirir. Taşınmazda oturan paydaş varsa, pay sahibi olmak tek başına tahliye hakkı vermez.

Ortaklığın giderilmesi satışlarında ise satılan şey taşınmazın tamamıdır ve alıcı tam malik olur. Bu iki senaryo arasındaki fark, ilanı okurken ilk ayırt edilmesi gereken husustur: ilan “borçlunun hissesi” için mi yapılmış, yoksa ortaklığın giderilmesi kararına dayalı bir satış mı?

Ayrıca 7589 sonrasında, tüm malikleri mirasçılardan oluşan taşınmazların ortaklığın giderilmesi satışlarında birinci artırmaya üçüncü kişiler katılamaz. Bu tür bir ilanda birinci artırmayı beklemek yerine ikinci artırma takvimini takip etmek gerekir; ikinci artırma, birinci artırmanın bitiminden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir.

Paydaş için pratik yol haritası

1. Tapu kaydından edinme sebebini kontrol edin. Tüm payların miras yoluyla edinilmiş olması, mirasçı önceliğinin ön şartıdır.
2. Muhammen kıymeti öğrenin. Birinci artırmada teklifinizin bu tutarın tamamını geçmesi gerekecektir.
3. Teminatı hesaplayın. Muhammen kıymetin yüzde onu; paydaş sıfatı tek başına muafiyet sağlamaz.
4. Finansmanı ilan tarihinde hazırlayın. Tek seferlik hak, hazır olmayan paydaş için işlemez.
5. Kıymet takdirine süresinde itiraz edin. Rapor tebliğ edilmişse yedi günlük şikâyet süresi işler.
6. Satış ilanı tebligatını takip edin. Tapuda kayıtlı ilgili sıfatınız varsa size de tebliğ edilmelidir.
7. İlan tarihini not edin. 31 Temmuz 2026 öncesi ve sonrası için farklı rejim uygulanır.

Hisseli Taşınmazda Satış Zinciri

Borçlunun payı satışa çıkarıldığında, paraya çevirme kuralları aynen uygulanır.

Yedinci satır, hisseli satışlarda ayrı bir önem taşır: satış ilanının usulüne uygun yapılması ve tapu sicilinde kayıtlı ilgililere tebliğ edilmesi gerekir. Paydaşlar da bu ilgililer arasındadır.

Alıcı Bakımından Değerlendirme

Hisseli taşınmaz alımı, tam mülkiyetten farklı sonuçlar doğurur.

Altıncı satır, hisseli alımın en önemli sonucudur: paya sahip olan kişi, taşınmazın tamamı üzerinde tek başına tasarrufta bulunamaz. Bu durumda ortaklığın giderilmesi davası açılması gündeme gelir.

Satış süreci için icra satışı ve elektronik ihale rehberimize bakabilirsiniz.

Paydaşların Durumu

Hisseli taşınmazın satışında diğer paydaşlar bakımından özel hususlar bulunur.

Birinci satır, fesih riskini doğuran noktadır: tapu sicilinde kayıtlı paydaşlara satış ilanının tebliğ edilmemesi, ihalenin feshi talebine dayanak oluşturabilir.

Elbirliği Mülkiyetinde Durum

Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti farklı sonuçlar doğurur.

İkinci satır, iki rejim arasındaki en önemli farktır: paylı mülkiyette borçlunun payı doğrudan satışa çıkarılabilirken, elbirliği mülkiyetinde durum farklı bir usule tabidir.

İhalenin feshi için ihalenin feshi davası rehberimize bakabilirsiniz.

Satış Sonrası Durum

İhalenin tamamlanmasıyla alıcı paydaş sıfatını kazanır.

Beşinci ve altıncı satırlar birlikte okunmalıdır: pay sahibi olmak taşınmazın fiilen kullanılabileceği anlamına gelmez. Kullanım konusunda anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir.

Uygulamada Sık Sorulanlar

Hisseli taşınmaz satışında tekrarlanan sorular belirli başlıklarda toplanır.

İkinci satır, en sık sorulan husustur: hisseli taşınmazda yalnızca borçlunun payı satışa çıkarılır; diğer paydaşların mülkiyet hakkı bu satıştan etkilenmez.

Bedeli Yatırmayan Alıcı

İhale bedelinin süresinde yatırılmaması ağır sonuçlar doğurur.

İkinci satır, sürenin başlangıcı bakımından belirleyicidir: yedi günlük süre ihale gününden değil, sonuç tutanağının elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten işler.

İhale için icra ihalesi ve ihalenin feshi rehberimize bakabilirsiniz.

Kıymet Takdiri ve Eşik

Hisseli satışta değerin doğru tespiti sonucu belirler.

Beşinci satır, hisseli satışların ayırt edici noktasıdır: payın değeri, taşınmazın tamamının değerinin pay oranına bölünmesiyle bulunan tutardan farklı olabilir; payın satılabilirliği bu değerlendirmede gözetilir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

Hisseli taşınmaz satışlarında tekrarlanan hatalar sınırlıdır.

İkinci satır, en sık kabul edilen fesih sebebidir: tapu sicilinde kayıtlı paydaşlara satış ilanının tebliğ edilmemesi, ihalenin feshi talebine dayanak oluşturur.

Satış Öncesi Hazırlık

Hisseli satışın sağlıklı yürümesi önceki aşamaların eksiksiz tamamlanmasına bağlıdır.

Dördüncü satır, fesih riskini en aza indiren adımdır: tapu sicilinde kayıtlı tüm ilgililere kıymet takdiri raporunun ve satış ilanının tebliğ edilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Hisseli taşınmazda borçlunun borcu için taşınmazın tamamı satılır mı?

Paylı mülkiyette kural olarak yalnızca borçlunun payı haczedilip satılır. İhaleyi kazanan kişi taşınmazın tamamının değil, borçlunun payının maliki olur ve diğer paydaşlarla paylı mülkiyet ilişkisine girer.

Elbirliği mülkiyetinde durum farklı mı?

Farklıdır. Elbirliği hâlinde mülkiyette paydaşların bağımsız oranlı payları bulunmadığından belirli bir pay doğrudan satılamaz. Alacaklı, borçlunun ortaklıktaki tasfiye payını haczettirip ortaklığın giderilmesi sürecini işletir.

7589 ile mirasçılara ne tanındı?

Tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır.

Mirasçılar arası birinci artırmada bedel eşiği nedir?

Bu artırmada tekliflerin muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmesi gerekir. Genel satışlardaki yüzde elli eşiği burada uygulanmaz; ikinci artırmada yüzde elli ölçütüne dönülür.

Maliklerden biri payını satın almışsa bu usul uygulanır mı?

Uygulanmaz. Hükmün uygulanabilmesi için taşınmazın tüm paydaşlarının mülkiyet hakkını miras yoluyla kazanmış olması ve mirasçı olmayan üçüncü kişi payının bulunmaması gerekir.

Paydaş olarak teminattan muaf mıyım?

Yürürlükteki metin, satış isteyen alacaklı ile Hazinenin teminat muafiyetini düzenlemekte olup paydaş veya mirasçı sıfatına dayalı genel bir teminat muafiyeti öngörmemektedir. Muhammen kıymetin yüzde onu oranındaki teminatın hazırlanması gerekir.

Paydaş ihaleyi alıp bedeli yatırmazsa ne olur?

Alınan teminat iade edilmez. Bedeli yatırmayan kişinin paydaş olması durumunda teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Ayrıca teklif edilen bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır.

Bu kurallar devam eden satışlara uygulanır mı?

7589 sayılı Kanunla getirilen değişiklikler 31 Temmuz 2026’dan önce ilan edilmiş açık artırmalara uygulanmaz. Hangi rejimin geçerli olduğunu belirlemek için ilan tarihine bakılması gerekir.