Hacizli Malın Satışı (İİK m.106-135): Satış Talebi, Kıymet Takdiri, Elektronik İhale (UYAP) ve Süreler

Hacizli malın satışı, icra takibinin nihai aşamasıdır. Borçlunun mal varlığına konulmuş haczin sonucunun alacaklıya para olarak dönebilmesi için malın kanunda öngörülen usul, süre ve şartlara uygun biçimde satışa çıkarılması gerekir. İcra ve İflâs Kanunu (İİK) m.106 ile başlayan ve m.137’ye kadar uzanan “paraya çevirme” bölümü; satış talebini, kıymet takdirini, artırma hazırlığını, elektronik satışın işleyişini, ihalenin sonuçlarını ve ihalenin feshi ile bedelin ödenmemesi hallerini ayrıntılı olarak düzenler. 30.11.2021 tarihli ve 31675 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7343 sayılı Kanun ile bu bölüm köklü biçimde yenilenmiş; fiziki açık artırma yerini büyük ölçüde elektronik satışa (satis.uyap.gov.tr) bırakmıştır.

Bu yazıda; satış talebinin süresi ve haczin kalkması, kıymet takdiri ile bu takdire itiraz yolu, taşınır ve taşınmaz satışının hazırlanması, elektronik ihale platformunun işleyişi, birinci ve ikinci artırmada aranan asgari bedel şartları, ihalenin feshi davası ile ihale bedelinin ödenmemesi halinde uygulanacak yaptırımlar bütüncül biçimde ele alınmaktadır. Konunun genel çerçevesi için ana rehberimiz /icra-hukuku/ sayfası incelenebilir.

Satış Talebi ve Süreler — İİK m.106 ve m.110

İİK m.106, alacaklının veya borçlunun haczedilen malın satışını talep edebileceği süreleri düzenler. 7343 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik öncesinde bu süre; taşınır mallarda haciz tarihinden itibaren altı ay, taşınmaz mallarda haciz tarihinden itibaren bir yıl olarak uygulanmaktaydı. 30.11.2021 tarihli değişiklikle taşınır ve taşınmaz ayrımı kaldırılmış ve her iki mal türü için satış talep süresi bir yıl olarak eşitlenmiştir. Bu düzenleme, uygulamada sıkça karşılaşılan süre uyuşmazlıklarını sadeleştirmiş; alacaklının aynı takip dosyasında farklı süreleri takip etme yükünü azaltmıştır.

Süre, haciz tarihinden başlar. Alacaklının satış talebiyle birlikte satış avansını (masrafları karşılayacak tutarı) da yatırması gerekir. Salt satış avansının depo edilmesi, ayrıca açık bir satış talebi yapılmadıkça sürenin durmasına veya kesilmesine yol açmaz. Bir yıllık süre içinde satış istenmiş ancak artırma yapılamamış ya da satış tamamlanamamış ise, satış talep eden alacaklı için bu süre kural olarak birinci fıkrada belirtilen sürenin bitiminden itibaren bir yıl daha uzar. Böylece pratikte alacaklı, ihalenin gerçekleşmemesi hâlinde ek bir yıllık dönem içinde yeniden satış talep etme imkânına kavuşur.

İİK m.110 ise bu sürelerin uyulmaması hâlinde uygulanacak yaptırımı belirler. Kanuni müddet içinde satış istenmez veya satış talebi geri alınıp da kanuni süre içinde yenilenmezse, o mal üzerindeki haciz kendiliğinden düşer. Haczin kalkması hükmü, uygulamada icra dairesince re’sen dikkate alınır ve gerektiğinde icra mahkemesinde şikâyet yolu ile ileri sürülebilir. Bu nedenle alacaklının, satış talebini ve yenilenmesini takvimle takip etmesi; borçlunun ise süresi geçmiş satış talebi olmayan hacizlerin kaldırılması için icra dairesine başvurması hayatî önem taşır.

Taşınırların Satışa Hazırlanması — İİK m.112 vd.

Taşınırların satışı bakımından İİK m.112 ve devamı hükümleri özel kurallar getirir. Satış talebinin alınmasından sonra, taşınır satışında icra dairesinin belirli sürelerde işlemleri tamamlaması esastır. 7343 sayılı Kanun sonrasında taşınırlarda satış talebinden itibaren elektronik ortamda açık artırmanın kısa sürede başlatılması amaçlanmıştır; ilan, artırmanın başlangıç tarihinden en az on beş gün önce yapılmalıdır. Bu ilan süresi, elektronik satış platformunun düzenli takibini kolaylaştırmak ve alıcıların malı incelemesine yeterli süre tanımak amacıyla belirlenmiştir.

Taşınırların satışında ihaleye elektronik ortamda katılım esastır. Alıcı, teklifini satis.uyap.gov.tr üzerinden verir; teminat yatırma, teklif artırma ve son teklife itiraz gibi işlemler platform üzerinden yürütülür. İhalenin sonuçlanması hâlinde alıcı, ihale bedelini kanuni süre içinde ödemek zorundadır. Aksi hâlde alınan teminat iade edilmez ve mal yeniden artırmaya çıkarılır; eski İİK m.133’teki fark sorumluluğu rejimi 7343 sayılı Kanun’la yürürlükten kaldırılmıştır.

Taşınırlarda kıymet takdiri, İİK m.87 ve devamı hükümlerine göre haciz sırasında icra memuru tarafından yaptırılır; gerekirse bilirkişi görevlendirilir. Kıymet takdirine itiraz yolu, taşınırda da aşağıda açıklanan genel esaslara tabi olup, hakkın hızlı biçimde kullanılması esastır.

Kıymet Takdiri ve İtiraz — İİK m.128 ve m.128/a

Taşınmazlarda kıymet takdiri, İİK m.128 kapsamında bilirkişi eliyle yapılır. İcra dairesi, taşınmazın niteliğine göre bir veya birden fazla bilirkişiye başvurabilir; kıymet takdiri raporu tanzim edildikten sonra ilgililere tebliğ edilir. Rapor; taşınmazın yeri, imar durumu, cinsi, alanı, üzerindeki muhdesat, kira geliri, çevredeki rayiç bedeller ve piyasa koşulları gibi ölçütler birlikte değerlendirilerek hazırlanır. Tahmin edilen kıymet, ihalede aranacak asgari bedel şartlarının hesaplanmasında (m.129) doğrudan belirleyicidir.

Kıymet takdirine itiraz süresi, İİK m.128/a hükmü uyarınca raporun tebliğinden itibaren yedi gündür. Bu süre hak düşürücüdür; kaçırılması hâlinde itiraz hakkı kesin olarak sona erer. İtiraz, icra dairesinin bulunduğu yer icra mahkemesine yapılır. İtiraz eden taraf, dilekçe ile birlikte bilirkişi ücreti, keşif gideri, harç ve tebligat masraflarını da mahkeme veznesine yatırmakla yükümlüdür; giderlerin yatırılmaması hâlinde şikâyet başka bir işleme gerek kalmaksızın reddedilir. İcra mahkemesinin kıymet takdirine ilişkin verdiği karar kesindir; karara karşı istinaf yolu kapalıdır.

Kıymet takdirine itiraz, satışın gecikmesi sonucunu doğurabileceğinden mahkemece kötüye kullanılmaması yönünde denetlenir. Buna karşılık; taşınmazın gerçek değerini yansıtmayan bir kıymet takdiri, hem borçlunun malının değerinin altında satılmasına hem de alacaklının hukuka aykırı biçimde tatmin edilememesine yol açabileceğinden, itirazın gerçekten haklı olması hâlinde yeni bir bilirkişi raporu ile kıymet güncellenir.

Elektronik Satış (UYAP) — İİK m.114 ve satis.uyap.gov.tr

7343 sayılı Kanun ile getirilen en önemli yeniliklerden biri, fiziki açık artırmanın yerini elektronik ortamda açık artırmaya bırakmasıdır. İİK m.114 uyarınca satış ilanı; taşınır satışında en az on beş gün, taşınmaz satışında en az otuz gün önce yapılmalıdır. İlan içeriği ve iletişim kanalları (Basın İlan Kurumu, ilan panosu, gerekli hâllerde gazete) mevzuatta belirlenmiş olup, elektronik ortamda ilan resmî e-Satış Portalı olan satis.uyap.gov.tr üzerinden yayımlanır.

Elektronik satışın işleyişine ilişkin usul ve esaslar, İcra ve İflâs Kanunu Uyarınca Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik’te ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre alıcı adayları; satis.uyap.gov.tr adresinden e-Devlet şifresiyle giriş yapar, ilgili satış ilanını inceler, teminatını elektronik ortamda banka aracılığıyla yatırır ve teklifini portal üzerinden verir. Artırma, ilanda belirtilen tarih ve saatte başlar ve kanunda belirlenen süre boyunca devam eder. Süre sonundaki en yüksek teklif, ihale kararına esas alınır.

Elektronik satış sisteminin getirdiği başlıca avantajlar; ihaleye katılımın coğrafi engelleri aşması, teklif sürecinin şeffaf biçimde kayıt altına alınması, teminat ve ödeme süreçlerinin güvenli hâle gelmesi ve fiziki artırmalarda yaşanan bazı istismarların önlenmesidir. Buna karşılık, elektronik ortama katılım için gereken teknik hazırlığın yapılmaması; teminatın süresinde yatırılmaması; teklifin yanlış tutarla girilmesi gibi teknik hatalar, alıcı adayı için hak kayıplarına neden olabilir. Bu nedenle elektronik satışa katılım öncesinde ilanın ve şartname içeriğinin ayrıntılı incelenmesi zorunludur.

Taşınmaz Satışı ve Artırma Bedeli — İİK m.129

Taşınmazın açık artırma yoluyla satışında geçerli olacak asgari bedel şartları, İİK m.129’da düzenlenmiştir. Birinci artırmada ihale bedelinin; taşınmaz için tahmin edilmiş kıymetin en az yüzde altmışını (%60) bulması, satış isteyen alacaklının alacağına rüçhanı olan diğer alacaklıların (o taşınmaz ile teminat altına alınmış olanların) toplamından fazla olması ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmesi şarttır. Bu üç koşul birlikte gerçekleşmezse birinci artırma hükümsüz kalır ve ikinci artırmaya geçilir.

İkinci artırmada aynı asgari bedel eşiği yüzde kırka (%40) düşer. Yani bu kez artırma bedelinin; tahmin edilen kıymetin en az %40’ını bulması, rüçhanlı alacakları aşması ve masrafları geçmesi aranır. İkinci artırmada da bu şartlar sağlanmazsa satış talebi düşer; alacaklı için satış talebini yenileme külfeti doğar.

Artırma, ilanda belirlenen yer, gün ve saatte başlar. Uygulamada elektronik ortamda verilen en yüksek teklif esas alınarak ihale sonuçlanır. Taşınmaz üç defa bağırıldıktan sonra, en çok artırana ihale edilir. İhale kararı icra memuru tarafından verilir ve tutanakla kayıt altına alınır. İhaleyi kazanan alıcı, bedelini İİK’de öngörülen süre içinde yatırmakla yükümlüdür.

Rüçhanlı (öncelikli) alacakların dikkate alınması, kanun koyucunun taşınmaz üzerinde kurulmuş rehin haklarını ve öncelikli alacakları koruma amacına yöneliktir. Örneğin ipotekli bir taşınmazın satışında birinci artırmada ipotekli alacağın toplamının altında bir bedelle ihale yapılamaz; aksi hâlde asgari bedel şartı sağlanmamış sayılır.

İhalenin Feshi Davası — İİK m.134

İhalenin feshi, satış sürecinde meydana gelen hukuka aykırılıkların giderilmesine yönelik özel bir yoldur. İİK m.134 uyarınca ihalenin feshi; ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinden istenir. Yetkili ve görevli mahkeme; satışın yapıldığı yer icra dairesinin bağlı bulunduğu icra mahkemesidir. Yetki kesindir; başka yer mahkemesinde açılan dava yetki yönünden reddedilir.

İhalenin feshi sebepleri arasında; ihaleye fesat karıştırılması, artırma sürecinde kanunda öngörülen usul ve şekil kurallarına aykırı davranılması (ilan usulsüzlüğü, tebligat eksikliği vb.), satışa çıkarılan malın esaslı niteliklerinde alıcının hataya düşürülmesi, kıymet takdirinin kesinleşmemiş olması gibi hâller sayılabilir. Alıcının kim olduğunu bilerek hareket etmeyen üçüncü kişilerin iyi niyet iddiaları burada belirleyici olmaz.

Yedi günlük süre kural olarak ihale tarihinden başlar. Ancak ihalenin fesat sebebi ihaleden sonra öğrenilmişse (örneğin ihaleye fesat karıştırıldığı sonradan tespit edilmişse veya malın esaslı niteliklerindeki hataya sonradan vakıf olunmuşsa) süre, öğrenme tarihinden itibaren yedi gün olarak işler. Borçlu ihaleden usulüne uygun biçimde haberdar edilmemişse haberdar olma tarihinden itibaren yedi gün içinde başvurabilir; bu durumda bile başvurunun ihale tarihinden itibaren bir yılı geçmemesi gerekir.

İcra mahkemesi, ihalenin feshi talebini talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşmalı olarak inceler. Taraflar duruşmaya gelmese bile mahkeme icap eden kararı vermek zorundadır. Mahkeme; talebi kabul ederek ihaleyi feshedebilir, reddedebilir ya da usulden karar verebilir. Kanun yolu bakımından icra mahkemesi kararlarına karşı, parasal sınır ve niteliğe göre istinaf yolu açık olabilir; kanun yolu kapalı olan bazı hâllerde karar kesindir.

Talebi kötüye kullanan tarafın, satış bedelinin belirli bir yüzdesi tutarında para cezasına mahkûm edilmesi ihtimali de bulunmaktadır. Bu nedenle ihalenin feshi başvurusunun somut, belgelendirilmiş ve gerekçeli olması zorunludur.

İhale Bedelinin Ödenmemesi ve Yeniden Satış (İİK m.130; mülga m.133)

Bu konudaki en yaygın bilgi hatası burada. İnternette hâlâ dolaşan “iki ihale arasındaki farktan sorumlu olursunuz” kuralı, İİK m.133’e dayanıyordu ve bu madde 7343 sayılı Kanun’un 32. maddesiyle 24 Kasım 2021’de yürürlükten kaldırıldı.

Yürürlükteki kural şudur: ihale alıcısı en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmazsa, alınan teminat iade edilmez; öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere alacaklarına mahsuben hak sahiplerine ödenir. Mal ise ikinci artırmaya, ilk açık artırmadaki şartlar çerçevesinde yeniden çıkarılır.

Ödeme süresi: İİK m.130 uyarınca ihale bedelinin ödenmesi için alıcıya on günü geçmemek üzere kesin süre verilebilir. Süre verilmişse, sürenin başlangıcı kararın tebliğidir.

Eski alıcının farktan sorumluluğu artık yoktur. Yeni rejimde alıcının riski, yatırdığı teminatın kaybedilmesiyle sınırlıdır; kefillerle birlikte müteselsil fark sorumluluğu ve temerrüt faizi rejimi uygulanmaz.

Geçiş kuralı: mülga hüküm, yürürlükten kaldırılmadan önceki tarihli ihaleler bakımından değerlendirilir. Bu nedenle 2021 öncesi bir ihaleye ilişkin uyuşmazlıkta eski m.133 rejimi hâlâ gündeme gelebilir; sonraki ihalelerde gelmez.

Alıcı bakımından pratik sonuç: teminat, teklif verirken göze alınan gerçek risktir. Muhammen kıymetin yüzde onu düzeyindeki bu tutar, bedeli yatıramama hâlinde geri alınamaz. Bu nedenle teklif limiti, ödeme kapasitesi hesaplanarak belirlenmelidir.

Kıymet Takdirine Şikâyet: İİK m.128/a

Satış sürecinin en belirleyici aşaması kıymet takdiridir; çünkü ihale eşiği bu değere göre hesaplanır. Kanun, bu işleme karşı özel bir şikâyet yolu öngörmüştür.

Sekizinci satır, satış sürecinin en ağır sonucudur: kıymet takdirine süresinde itiraz etmeyen ilgili, sonradan ihalenin feshini bu gerekçeyle isteyemez. Kendisine kıymet takdiri tebliğ edilmeyen ilgililer bakımından ise satış ilanının tebliğinden itibaren yedi günlük süre içinde itiraz edilmesi beklenir.

Satış ve İhale Zincirindeki Süreler

Kıymet takdiri kesinleştikten sonra süreç, birbirini izleyen kesin sürelerle ilerler.

Üçüncü satır, borçlu için en değerli imkândır: rızaen satış yetkisi talebi kıymet takdirinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde yapılmalıdır. Bu süre, kıymet takdirine şikâyet süresiyle birlikte işler; ikisi de aynı tebliğ tarihinden başladığından karar tek seferde verilmelidir.

Elektronik ihale için UYAP e-satış rehberimize bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Hacizli mal ne kadar süre içinde satışa çıkarılmalıdır?

İİK m.106 uyarınca satış talep süresi, 7343 sayılı Kanun’un 30.11.2021 tarihinde yürürlüğe girmesiyle taşınır ve taşınmaz ayrımı gözetilmeksizin bir yıl olarak uygulanmaktadır. Kanun değişikliği öncesinde taşınırlarda altı ay, taşınmazlarda bir yıl olan süre eşitlenmiştir. Süre içinde satış istenmez veya talep süresinde yenilenmezse İİK m.110 gereği haciz kendiliğinden kalkar.

Kıymet takdirine nasıl itiraz edilir, süresi nedir?

Taşınmazlarda kıymet takdirine itiraz, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesinin bulunduğu yer icra mahkemesine yapılır (İİK m.128/a). Bu süre hak düşürücüdür. İtiraz dilekçesi ile birlikte bilirkişi ücreti, keşif gideri, harç ve tebligat masraflarının mahkeme veznesine yatırılması gerekir; giderlerin yatırılmaması hâlinde şikâyet kesin olarak reddedilir. İcra mahkemesinin kıymet takdirine ilişkin kararı kesindir.

Elektronik satışa (UYAP) nasıl katılınır?

Alıcı adayı, satis.uyap.gov.tr adresinden e-Devlet şifresiyle giriş yaparak ilanı inceler; teminatını elektronik ortamda banka aracılığıyla yatırır ve teklifini portal üzerinden verir. Artırma ilanı; taşınır satışında en az on beş gün, taşınmaz satışında en az otuz gün öncesinden yapılır (İİK m.114). Sürecin ayrıntıları Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik ile belirlenmiştir.

Birinci ve ikinci artırmada aranan asgari bedel nedir?

İİK m.129 uyarınca birinci artırmada ihale bedelinin; taşınmaz için tahmin edilen kıymetin en az yüzde altmışını (%60) bulması, satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından fazla olması ve paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmesi şarttır. İkinci artırmada aynı bedel eşiği yüzde kırka (%40) düşer. Şartlar sağlanmazsa satış talebi düşer.

İhalenin feshi davası hangi süre içinde açılır?

İhalenin feshi, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde satışın yapıldığı yer icra mahkemesine başvurularak istenir (İİK m.134). Fesat, esaslı nitelikte hata veya usulsüz tebligat gibi hâllerin sonradan öğrenilmesi durumunda süre öğrenme tarihinden itibaren yedi gündür; ancak başvuru her hâlde ihale tarihinden itibaren bir yılı geçemez. İcra mahkemesi yirmi gün içinde duruşma yaparak karar verir.

Alıcı ihale bedelini ödemezse ne olur?

İhale bedeli süresinde yatırılmazsa alınan teminat iade edilmez; öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere alacaklarına mahsuben hak sahiplerine ödenir ve mal ilk artırmadaki şartlarla yeniden artırmaya çıkarılır. Eski İİK m.133’teki fark sorumluluğu 7343 sayılı Kanun’la 24 Kasım 2021’de kaldırılmıştır. Bedeli ödemeyen alıcı ve kefilleri; teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan, ihalenin yeniden yapılması nedeniyle doğan zararlardan ve temerrüt faizinden müteselsilen sorumludur. Bu sorumluluk için ayrıca dava açılmasına gerek olmayıp icra dairesi tarafından tahsil işlemi başlatılır.

Uzman Desteği

Hacizli malın satışı; satış talep süresi, kıymet takdiri ve itirazı, elektronik satış platformunun kullanımı, birinci ve ikinci artırmada aranan asgari bedel şartları, ihalenin feshi ve bedelin ödenmemesi hâlinde uygulanacak sorumluluk kuralları gibi birden çok teknik aşamayı bir arada barındıran, dikkat isteyen bir alandır. Yedi günlük hak düşürücü sürelerin kaçırılması, satış talebinin süresinde yenilenmemesi, kıymet takdirine itiraz yolunun doğru kullanılmaması ya da elektronik ihaleye ilişkin teknik hatalar; hem alacaklının hem borçlunun hem de ihale alıcısının hakkını doğrudan etkiler.

İlgili Yazılar

• İcra Hukuku Ana Rehber
• Banka Hesabına Haciz ve E-Haciz Bloke Kaldırma
• İstihkak Davası (İİK m.96-99) — Haczedilen Malın Üçüncü Kişiye Aidiyeti
• Menfi Tespit Davası (İİK m.72) — Borçtan Kurtulma