İcradan Aldığım Evde Oturan Var: Tahliye Nasıl Yapılır? (İİK 135)

İcra ihalesinden taşınmaz alanların en sık karşılaştığı sorun, tapuyu almakla anahtarı almak arasındaki farktır. Tescil tamamlanmış, taşınmaz artık sizin adınıza kayıtlı; ancak içeride biri oturuyor ve çıkmıyor. Bu noktada ayrı bir tahliye davası açmanız gerekmez. Kanun, ihale alıcısına doğrudan icra dairesinden yararlanabileceği hızlı bir yol tanımıştır.

Ancak bu yol herkese karşı işlemez. Belirli bir belgeye sahip kiracılar bu hızlı tahliyeden korunur. Aşağıda hem prosedürü hem de bu korumanın sınırlarını ele alıyoruz.

Mülkiyet ne zaman geçti, tahliye ne zaman istenebilir?

Taşınmazın mülkiyeti, artırmanın sona erdiği ve şartların gerçekleştiği an ihale alıcısına geçer. Ancak tahliye talebi için ihalenin kesinleşmesi ve tescilin yapılmış olması beklenir.

Mülkiyetin ihale günü geçmiş olmasının ayrı bir sonucu vardır: bu tarihten itibaren alıcı, taşınmazda kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiden kira bedelini, diğer hâllerde ise taşınmazı kullanan kişiden bilirkişi marifetiyle tespit edilen aylık kullanım bedelini talep edebilir. Tahliye süreci uzasa bile, geçen süre alıcı bakımından tamamen kayıp değildir.

Tahliye emri: on beş gün

İİK 135’in ikinci fıkrasına göre taşınmaz, borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmî bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekteyse, on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.

Süreç şu sırayla işler:

1. İhale kesinleşir ve taşınmaz alıcı adına tescil edilir.
2. Alıcı, satışı yapan icra dairesine tahliye talebinde bulunur.
3. İcra dairesi borçluya veya işgal edene on beş günlük tahliye emri tebliğ eder.
4. Süre içinde tahliye olmazsa zorla çıkarma yapılır ve taşınmaz alıcıya teslim edilir.

Bu yol, genel hükümlere göre tahliye davası açmaktan kıyaslanamayacak kadar hızlıdır. Ayrı bir dava açılmaz, duruşma yapılmaz; işlem icra dairesi eliyle yürür.

Kimler korunur: resmî belge şartı

Maddenin can alıcı noktası, işgal edenin dayandığı belgenin niteliğidir. Korumadan yararlanabilmek için iki şart birlikte aranır:

• Sözleşmenin hacizden önceki bir tarihte yapılmış olması,
• Bu tarihin resmî bir belge ile belgelenmiş olması.

Uygulamada “resmî belge ile belgelenmiş sözleşme” deyiminden şunlar anlaşılmaktadır: noter tarafından düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmış kira sözleşmeleri ve tapuya şerh verilmiş kira sözleşmeleri.

Buna karşılık taşınmazı adi yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesine dayanarak kullanan üçüncü kişiler bu korumadan yararlanamaz. Adi yazılı sözleşmenin üzerindeki tarih ne olursa olsun, resmî belge şartı gerçekleşmemiş sayılır ve tahliye mümkün olur.

Kiracı, hacizden önceki tarihli bir sözleşmeye dayandığını resmî nitelikte bir belgeyle ispat ederse tahliye emrinin iptali gerekir. Yargı uygulamasında, yurt dışındaki Türkiye temsilciliklerince onaylanmış kira sözleşmeleri de resmî belge olarak kabul edilmiştir.

Şartnameye yazılı kiracılık: alıcı tahliye isteyemez

Alıcı bakımından en önemli sınırlama buradadır. Yargıtay kararlarına göre, ihaleye konu taşınmazın açık artırma ilanı ve şartnamesinde üçüncü kişilerin kiracı olarak kullanmakta olduğu bilgisine yer verilmişse, ihale alıcısı İİK 135/2’ye göre üçüncü kişinin tahliyesini isteyemez.

Gerekçe açıktır: icra müdürlüğü veya satış memurluğu tarafından düzenlenen bu şartname veya ilan, üçüncü kişinin kira sözleşmesi bulunduğunu belgeleyen resmî bir belgedir. Alıcı da taşınmazın bu durumunu bilerek ihaleye katılmıştır.

Pratik sonuç: ihaleye girmeden önce şartnamenin ve ilanın kiracı bilgisi içerip içermediği mutlaka kontrol edilmelidir. İlanda kiracıdan söz ediliyorsa, hızlı tahliye yolu kapalıdır ve genel hükümlere göre hareket etmek gerekir. Bu, teklif edilecek bedeli doğrudan etkileyen bir bilgidir.

Alıcının kendi davranışıyla hakkını kaybetmesi

İki durumda ihale alıcısı, hakkı olduğu hâlde İİK 135’ten yararlanamaz hâle gelir.

Kira ilişkisini benimseme. Alıcı, işgal eden kişiye ihtarname göndererek taşınmazı satın aldığını bildirir ve kira paralarının kendisine ödenmesini isterse, şagilin kiracı sıfatıyla taşınmazdaki tasarruf ve istifadesine muvafakat etmiş sayılır. Bu durumda mecurun tahliyesi hususunda İİK 135 hükmünden faydalanamaz. Kira talep etmekle tahliye istemek, aynı anda yürütülemeyen iki tercihtir.

Makul sürede hakkı kullanmama. Yargı uygulamasında, taşınmazın ihalesi yapılıp alıcı adına tescilinin yapıldığı tarihten uzun süre sonra tahliye talep edilmesi hâlinde, alıcının hakkını makul veya münasip bir sürede kullanmayarak bir nevi kira ilişkisini benimsediği kabul edilmiştir. Bu hâlde alıcı İİK 135’e dayanamaz; genel hükümlere göre talepte bulunması gerekir.

Dolayısıyla tahliye talebinin tescilden sonra makul bir süre içinde yapılması gerekir. Beklemek, hızlı yolu kapatır.

İhale alıcısından satın alan da tahliye isteyebilir

7343 sayılı Kanunla İİK 135/2’ye eklenen hükme göre, taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinden sonra henüz tahliye yapılmadan taşınmazı ihale alıcısından satın alan da bu fıkra gereğince tahliye isteme hakkına sahiptir.

Bu ekleme, uygulamadaki bir tıkanıklığı çözmüştür. Önceden, tahliye edilmemiş bir taşınmazı ihale alıcısından devralan kişinin İİK 135’e dayanıp dayanamayacağı tartışmalıydı; artık kanun metninde açık hüküm bulunmaktadır. Yeni alıcılar, ihale alıcısının haklarına halef olarak icra dairesinden tahliye talep edebilirler.

Tahliye emri gelen kişi ne yapabilir?

Kendisine tahliye emri tebliğ edilen kişinin izleyebileceği yol, elindeki belgeye bağlıdır.

Hacizden önceki tarihli ve resmî belge ile belgelenmiş bir kira sözleşmesi varsa, bu belge icra mahkemesine sunularak tahliye emrinin iptali istenebilir. Şikâyet yolu ve süresi bakımından İİK 16 hükümleri esas alınır.

Şartname veya satış ilanında kiracı olarak yer alıyorsanız, bu belgeler zaten resmî belge işlevi görür ve ayrıca noter onaylı sözleşme sunmanız gerekmeyebilir.

Elinizde yalnızca adi yazılı veya sözlü bir sözleşme varsa, İİK 135 kapsamında korunma imkânı bulunmamaktadır. Bu durumda önceki malikle olan kira ilişkisinden doğan alacak ve tazminat talepleriniz saklı kalmakla birlikte, taşınmazdan çıkarılmanız engellenemez. Depozito ve peşin ödenmiş kira bakımından muhatap, sizinle sözleşme yapan önceki maliktir.

Tahliye ile ecrimisil ayrı yollardır

Tahliye, taşınmazın fiilen boşaltılmasını sağlar; geçmişe dönük bir bedel getirmez. Kullanım karşılığı ayrıca talep edilmelidir.

Mülkiyetin ihale günü alıcıya geçmesinin sonucu olarak, alıcı bu tarihten itibaren taşınmazda kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiden kira bedelini, diğer hâllerde ise taşınmazı kullanan kişiden bilirkişi marifetiyle tespit edilen aylık kullanım bedelini isteyebilir. Bu bedelin icra dairesine yatırılması talep edilir.

Ancak burada yukarıda anlatılan tuzağa dikkat etmek gerekir: kira bedeli talep etmek, kiracılık ilişkisini benimseme olarak yorumlanabilir ve İİK 135 kapsamındaki hızlı tahliye hakkını ortadan kaldırabilir. Kullanım bedeli ile kira bedeli arasındaki bu ayrım, taleplerin nasıl formüle edileceğini belirler. Kiracılık sıfatını tanımayan alıcının, kira değil kullanım bedeli talep etmesi ve talebini bu şekilde adlandırması yerinde olur.

Tahliye tamamlandıktan sonra geçmiş döneme ilişkin ecrimisil talepleri genel hükümlere göre ayrıca ileri sürülebilir. İcra dairesinden yürütülen tahliye süreci, bu hakları tüketmez.

Alıcı için kontrol listesi

1. İlan ve şartnamede kiracı bilgisi var mı? Varsa hızlı tahliye yolu kapalıdır.
2. Kıymet takdiri raporunda işgal durumu nasıl anlatılmış? Rapor çoğu zaman fiilî durumu gösterir.
3. Tescili takip edin. Tahliye talebi tescilden sonra yapılır.
4. Talebi geciktirmeyin. Makul süre aşılırsa genel hükümlere düşersiniz.
5. Kira talep etmeyin. Kira isteme, kiracılığı benimseme olarak değerlendirilebilir.
6. Kullanım bedelini ayrıca değerlendirin. Mülkiyetin geçtiği tarihten itibaren kullanım bedeli talep edilebilir.
7. Ticari taşınmazlarda daha dikkatli olun. İşyeri kiralarında noter onaylı sözleşme oranı belirgin biçimde yüksektir.

Tahliyeye Kadar İşleyen Satış Zinciri

Tahliye talebine gelinmeden önce ihale sürecinin tamamlanması gerekir.

Sekizinci satır, alıcı bakımından ilk kritik süredir: ihale bedeli sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde yatırılmazsa ihale geçersiz hâle gelir ve teminat iade edilmez.

Şartname ve Kiracılık Kaydı

Taşınmazda oturanın hukuki durumu ihale öncesinde şartnameden anlaşılır.

İkinci ve üçüncü satırlar birlikte okunmalıdır: şartnamede yer alan ve resmî belgeye dayanan kiracılık ilişkisi bakımından alıcının konumu farklı değerlendirilir; bu husus teklif öncesinde bilinmelidir.

İhale sonrası için ihale sonrası bedel, tescil ve teslim rehberimize bakabilirsiniz.

Tahliyeye Kadar Alıcının Adımları

İhaleden teslime kadar izlenecek adımlar sıralıdır.

Üçüncü ve dördüncü satırlar birlikte okunmalıdır: fesih süresi dolmadan tescil ve teslim işlemleri tamamlanmayabilir; bu nedenle alıcının süreci izlemesi gerekir.

Kimler Korunur

Taşınmazda oturan herkesin konumu aynı değildir.

Dördüncü ve beşinci satırlar birlikte okunmalıdır: kiracılık iddiasının resmî belgeye dayanması ve sözleşmenin tarihi, alıcının tahliye isteyip isteyemeyeceğini belirler.

Uygulamada Sık Sorulanlar

İcradan alınan taşınmazda tahliye konusunda tekrarlanan sorular belirli başlıklarda toplanır.

Üçüncü satır, en sık atlanan adımdır: tescil işleminin tamamlanması taşınmazın kendiliğinden boşaltılması sonucunu doğurmaz; tahliye için icra dairesine başvurulması gerekir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

Tahliye sürecinde tekrarlanan hatalar sınırlıdır.

Yedinci satır, alıcının kendi davranışıyla konumunu değiştirdiği hâldir: taşınmazda oturanla yeni bir kira ilişkisi kurulması, tahliye talebi bakımından sonucu değiştirir.

Tahliye Sonrası ve Masraflar

Teslim işlemi tamamlandığında dikkat edilecek hususlar bulunur.

Üçüncü ve dördüncü satırlar birlikte okunmalıdır: tahliye sırasında taşınmazda bulunan eşyanın akıbeti ayrıca düzenlenir ve muhafaza gideri doğabilir.

Tahliye Emri ve Süre

Tahliye talebi üzerine izlenecek usul kanunda düzenlenmiştir.

Altıncı satır, taşınmazda oturanın başvuru yoludur: tahliye işleminin usule aykırı olduğu iddiası şikâyet yoluyla icra mahkemesine götürülür.

Alıcı Bakımından Toplam Maliyet

Tahliye ihtimali teklif kararını doğrudan etkiler.

Beşinci ve altıncı satırlar birlikte okunmalıdır: teslimin gecikmesi doğrudan bir masraf kalemi olmasa da taşınmazın kullanılamadığı dönem alıcı bakımından kayıp oluşturur.

Tahliyeye Karşı Başvuru

Taşınmazda oturanın elindeki yollar bellidir.

Üçüncü ve dördüncü satırlar birlikte okunmalıdır: kiracılık iddiasının şartnamedeki kayda ve resmî belgeye dayanması, tahliyeye karşı en güçlü savunmayı oluşturur.

Şikâyet için icra takibinde şikâyet yolu rehberimize bakabilirsiniz.

Uygulamada Sık Yapılan Diğer Hatalar

Alıcı ve taşınmazda oturan bakımından tekrarlanan eksiklikler bulunur.

İkinci satır, ilanda görünmeyen bilgileri barındırır: kıymet takdiri raporunda taşınmazın kim tarafından kullanıldığına ilişkin tespitler yer alabilir.

Süreç Yönetimi

İhaleden teslime kadar izlenecek adımlar sıralıdır.

Birinci satır, tüm süreci belirler: taşınmazda oturan bulunup bulunmadığı ve hukuki dayanağı, ancak şartname ve kıymet takdiri raporu incelenerek öngörülebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

İcradan aldığım evin tahliyesi için dava açmam gerekir mi?

Gerekmez. İhale kesinleşip taşınmaz adınıza tescil edildikten sonra satışı yapan icra dairesinden tahliye talep edebilirsiniz. İcra dairesi işgal edene on beş günlük tahliye emri tebliğ eder.

Tahliye emrine uyulmazsa ne olur?

On beş günlük süre içinde tahliye edilmezse taşınmaz zorla boşaltılarak alıcıya teslim edilir. Ayrıca bir mahkeme kararı alınması gerekmez.

Kiracı hangi hâlde tahliye edilemez?

Taşınmazı hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmî bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanarak kullanan üçüncü kişi bu hükme göre tahliye edilemez. Resmî belge, noterde düzenlenmiş veya onaylanmış ya da tapuya şerh verilmiş kira sözleşmesidir.

Adi yazılı kira sözleşmem var, korunur muyum?

Adi yazılı veya sözlü kira sözleşmesine dayanan kullanım, resmî belge şartını karşılamadığından İİK 135/2 kapsamında koruma sağlamaz. Bu hâlde tahliye mümkündür.

Şartnamede kiracı olduğum yazıyorsa durum değişir mi?

Değişir. Yargıtay kararlarına göre açık artırma ilanı ve şartnamesinde üçüncü kişilerin kiracı olarak kullandığı bilgisine yer verilmişse, ihale alıcısı bu hükme göre tahliye isteyemez; alıcı taşınmazın durumunu bilerek ihaleye katılmıştır.

Kiracıdan kira isteyip sonra tahliye edebilir miyim?

Edemezsiniz. Alıcı, ihtarname ile taşınmazı satın aldığını bildirip kira paralarının kendisine ödenmesini isterse kiracının tasarrufuna muvafakat etmiş sayılır ve İİK 135 hükmünden faydalanamaz.

Tahliyeyi ne kadar süre içinde istemeliyim?

Tescilden sonra makul bir süre içinde. Yargı uygulamasında uzun süre talepte bulunmayan alıcının hakkını makul sürede kullanmayarak kira ilişkisini benimsediği kabul edilmiş ve genel hükümlere yönlendirilmiştir.

Evi ihale alıcısından satın aldım, tahliye isteyebilir miyim?

İsteyebilirsiniz. Taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinden sonra henüz tahliye yapılmadan taşınmazı ihale alıcısından satın alan da bu fıkra gereğince tahliye isteme hakkına sahiptir.