İcradan Ev Alırken Nelere Dikkat Edilir? Şartname, Mükellefiyetler Listesi ve Alıcıya Geçen Yükler

Serbest piyasada ev alırken taşınmazı gezer, satıcıyla konuşur, tapu kaydını inceler ve gerekirse pazarlık edersiniz. Cebri icra satışında bu imkânların çoğu yoktur. Satış işlemi çoğu zaman borçlunun rızası dışında gerçekleştiğinden alıcılar taşınmazın fiziki durumunu yakından inceleyemez, borçlunun veya kiracıların engellemeleriyle karşılaşabilir.

Kanun bu dezavantajı, alıcıya iki belge üzerinden telafi etmiştir: artırma şartnamesi ve onun eki olan mükellefiyetler listesi. Bu iki belgeyi okumadan ihaleye girmek, gözü kapalı imza atmakla eşdeğerdir. Aşağıda ne olduklarını ve neyi koruduklarını ele alıyoruz.

Temel kural: taşınmaz şartnameye göre iktisap edilir

Açık artırmada taşınmazı satın alan kişi, onu artırma şartnamesine göre iktisap eder. Bunun doğrudan bir sonucu vardır ve alıcı bakımından en güçlü korumadır:

Artırma şartnamesinde ve onun bir bölümü olan mükellefiyetler listesinde yazılı olmayan mükellefiyetler alıcıya geçmez.

Yani ihaleden sonra ortaya çıkan ve bu iki belgede yer almayan bir yük, kural olarak sizi bağlamaz. Listede yer almayan bir yük bakımından iyi niyet ilkesi koruma sağlayabilir.

Bunun aynası da vardır: satışa katılanlar, artırma şartnamesini ve eklerini incelemiş ve içeriğini kabul etmiş sayılırlar. Belgede yazılı olan bir yükü sonradan “bilmiyordum” diyerek reddedemezsiniz. Koruma, yalnızca yazılı olmayanlar içindir.

Şartnamede ne yazar?

İİK 125’e göre artırma şartnamesinde taşınmazın üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri ve irat senetleriyle birlikte satıldığı belirtilir. Ayrıca borçlunun bu taşınmaz teminat gösterilerek üstlendiği şahsi borçlarının da alıcıya geçeceği ifade edilir.

Şartnamede ayrıca hangi masrafların alıcı tarafından karşılanacağı açıkça belirtilir. Tapu harcı, damga vergisi, teslim ve tahliye giderleri gibi kalemlerin kime ait olduğu bu maddede görülür. İhale bedelinin üzerine binecek maliyeti hesaplamadan teklif vermek, sonradan bütçeyi bozan en yaygın hatadır.

Şartname, artırmadan önce en az on gün süreyle icra dairesinde herkesin görmesi için açık bulundurulur. Elektronik satış portalındaki ilan da şartnamede yer alan bilgilere yer verir.

Mükellefiyetler listesi: taşınmazın yük haritası

İİK 128’in birinci fıkrasına göre icra memuru, satışa başlamadan evvel taşınmaz üzerindeki tapu siciline kayıtlı veya resmî senede dayanan mükellefiyetlerin hepsinin bir listesini yapar. Bu listeyi haczedenlerle borçluya tebliğ eder ve itirazlarını bildirmeleri için üç gün mühlet verir.

Listede yer alan haklar iki gruba ayrılır:

• Aynî haklar: İpotek, ipotekli borç senedi, irat senedi, üst hakkı, intifa ve diğer irtifak hakları.
• Tapuya şerh verilmiş kişisel haklar: Satış vaadi, önalım (şufa), alım, geri alım hakkı ve kira sözleşmesi.

Önemli bir ayrım vardır: haciz mükellefiyet sayılmaz. Haciz, cebri icranın bir takip tedbiri olup taşınmaza aynî hak yüklemez. Tapu kaydında gördüğünüz haciz şerhleri, satış sonrası size geçecek bir yük değildir; bunlar satış bedelinin paylaştırılması aşamasında rol oynar.

Artırmanın ilanı üzerine taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğunu bildiren kimselerin iddia ettikleri mükellefiyetler de bu listeye geçirilir. İcra dairesinin, tapu müdürlüğünce bildirilen mükellefiyetleri inceleme ve bunlar üzerinde takdir yetkisi yoktur.

Mükellefiyetler kıymet takdirine yansır

İİK 128’in ikinci fıkrasına göre icra dairesi taşınmazın kıymetini takdir ettirir ve taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin kıymete olan etkisi de nazara alınır. Yani muhammen kıymet, yükleri hesaba katan bir değerdir.

Ayrıca taşınmazın önceden takdir edilen kıymetini etkileyen mükellefiyetlerin sonradan ortaya çıkması hâlinde, icra dairesi satışa esas olmak üzere taşınmazın kıymetini yeniden takdir ettirir. Satıştan önce yeni bir yük belirmişse eski kıymet takdirine dayanılarak satış yapılması isabetli değildir.

İpotekli taşınmaz alırsanız borç da geçer mi?

Şartnamede ipoteğin taşınmazla birlikte satıldığı yazıyorsa, ipotek alıcıya geçer. İpotek veya ipotekli borç senedi ile teminat altına alınmış ve bu şekilde alıcıya devredilmiş olan borçtan asıl borçlunun sorumluluktan kurtulması, alacaklının ihale tarihinden itibaren bir yıl içinde borçluya başvurmamış olmasına bağlıdır.

Alıcı açısından bu, teklif hesabını doğrudan değiştiren bir konudur. İpotekle birlikte satılan bir taşınmazda ödeyeceğiniz gerçek bedel, ihale bedeli ile devraldığınız borcun toplamıdır. Şartnamedeki ipotek maddesini okumadan verilen teklifler, çoğu zaman bu toplamı hesaba katmaz.

Belgeler tebliğ edilmezse ne olur?

Mükellefiyetler listesinin haciz ve ipotek alacaklılarına tebliğ edilmemiş olması hâlinde ihalenin feshi talep edilebilir. Aynı şekilde şartnamenin, artırmadan en az on gün önce herkesin görmesine açık bulundurulmaması, ilgililerin taşınmaz üzerindeki yükleri görme ve değerleme yapma imkânını kısıtladığından fesih taleplerine zemin oluşturabilir.

Bu, alıcı bakımından iki yönlü bir bilgidir. Bir yandan usulüne uygun yürütülmemiş bir satışın sonradan bozulma riski taşıdığını gösterir; öte yandan beklemediğiniz bir yükle karşılaştığınızda başvurabileceğiniz yolu işaret eder.

Rızai satıştan farkı: neden bu belgeler var?

Serbest piyasadaki bir satışta alıcı, satın almayı düşündüğü taşınmazın gerek fiziki gerekse hukuki durumunu yakından inceleme ve buna göre karar verme imkânına sahiptir. Cebri icra yoluyla satışlarda bu imkânlardan yoksundur.

Satış işlemi çoğu zaman borçlunun rızası dışında gerçekleştiğinden, alıcılar taşınmazın fiziki durumunu yakından inceleyemez ve borçlunun ya da kiracılarının çeşitli engellemeleriyle karşılaşabilir. Kapı açılmaz, içeri girilemez, taşınmaz yalnızca dışarıdan görülür.

Artırma şartnamesi ve mükellefiyetler listesi işte bu boşluğu doldurmak için vardır. Şartname, satışa çıkarılan taşınmazın fiziki ve hukuki durumu hakkında alıcılara bilgi veren ve hangi koşulların gerçekleşmesi hâlinde taşınmazın ihale edileceğini gösteren, icra memuru tarafından hazırlanan bir belgedir. Mükellefiyetler listesi ise alıcı açısından tapu sicili hükmünde sonuç doğurur ve aynı zamanda satış bedelinin paylaştırılma biçimini gösteren bir tür sıra cetveli görünümü kazanır.

Bu iki işlev sayesinde hem ihale alıcısının bilinçli teklif vermesi hem de dağıtım aşamasında hakların sırası ve tutarı konusundaki belirsizliklerin önlenmesi amaçlanmıştır. Belgeleri okumamak, kanunun size tanıdığı tek inceleme imkânını kullanmamak anlamına gelir.

İhale öncesi inceleme listesi

1. Şartnameyi baştan sona okuyun. Özellikle ipotek maddesi ve masraf maddesi.
2. Mükellefiyetler listesini ayrıca isteyin. Şartnamenin ekidir ve yükleri kalem kalem gösterir.
3. Kiracı bilgisi var mı bakın. İlan veya şartnamede kiracıdan söz ediliyorsa hızlı tahliye yolu kapanır.
4. Şerhli kişisel hakları ayırt edin. Satış vaadi veya önalım şerhi, sonradan uyuşmazlık çıkarabilir.
5. Haciz şerhlerini yük sanmayın. Haciz mükellefiyet değildir, size geçmez.
6. Kıymet takdiri raporunu okuyun. Taşınmazın fiilî durumu çoğu zaman burada anlatılır.
7. Gerçek maliyeti hesaplayın. İhale bedeli + devralınan ipotek borcu + alıcıya ait masraflar.
8. Kıymet takdiri tarihini kontrol edin. Takdirden bu yana uzun süre geçmişse değer güncelliğini yitirmiş olabilir.

Bu sekiz maddelik inceleme, ihaleye girmeden önce yarım gününüzü alır. Karşılığında, sonradan telafisi çok daha pahalı olan sürprizlerin büyük kısmını önler.

Alıma Kadar İşleyen Satış Zinciri

Şartname ve mükellefiyetler listesi, satış zincirinin belirli aşamalarında oluşur.

Üçüncü ve yedinci satırlar birlikte okunmalıdır: mükellefiyetler kıymet takdirine yansır ve şartnameyle birlikte ilan aşamasında ilgililerin incelemesine sunulur.

Alıcı Bakımından Toplam Maliyet

İhale bedeli tek başına maliyeti göstermez.

Üçüncü ve sekizinci satırlar birlikte okunmalıdır: devam eden yükler ve tahliye giderleri eklenmeden hesaplanan bedel, malın gerçekten avantajlı olup olmadığını göstermez.

Tahliye için icradan alınan evde tahliye rehberimize bakabilirsiniz.

Mükellefiyetler ve Kıymet Takdiri

Taşınmaz üzerindeki yükler kıymet takdirine yansır.

İkinci ve üçüncü satırlar birlikte okunmalıdır: mükellefiyetler listesindeki yükler kıymet takdiri raporunda değerlendirilir; bu nedenle iki belge birlikte incelenmelidir.

İhale Sonrası Aşamalar

Teklif kabul edildiğinde alıcı bakımından süreç devam eder.

Dördüncü ve beşinci satırlar birlikte okunmalıdır: fesih süresi dolmadan tescil ve teslim işlemleri tamamlanmayabilir; bu nedenle alıcının süreci izlemesi gerekir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

İcradan taşınmaz alımında tekrarlanan hatalar sınırlıdır.

İkinci satır, alıcı bakımından en pahalı hatadır: mükellefiyetler listesinde gösterilen ve alıcıya intikal edecek yükler, ihale sonrasında taşınmaz üzerinde kalmaya devam eder.

Alıma Kadar İşleyen Süreler

Şartname ve mükellefiyetler, satış zincirinin belirli aşamalarında oluşur.

Üçüncü ve dördüncü satırlar birlikte okunmalıdır: mükellefiyetler kıymet takdirine yansır; rapora karşı süresinde şikâyette bulunulmaması hâlinde bu değerlendirme kesinleşir.

Süreç Yönetimi

İnceleme aşamasından teslime kadar izlenecek adımlar sıralıdır.

İkinci ve üçüncü satırlar birlikte okunmalıdır: şartname ve mükellefiyetler listesi, taşınmazın hukuki durumunu gösteren iki temel belgedir ve birlikte incelenmelidir.

Alıcı Bakımından Riskler

Teklif vermeden önce değerlendirilmesi gereken riskler bulunur.

Dördüncü satır, taşınmaz alımlarında en sık karşılaşılan sorundur: ihale kesinleşip tescil yapılsa dahi taşınmazda oturan bulunması hâlinde teslim süreci ayrıca yürütülür.

Uygulamada Sık Sorulanlar

İcradan taşınmaz alımı konusunda tekrarlanan sorular belirli başlıklarda toplanır.

İkinci satır, alıcı bakımından en kritik bilgidir: mükellefiyetler listesi taşınmaz üzerindeki yükleri ve bunlardan hangilerinin alıcıya intikal edeceğini gösterir.

Eşik için asgari ihale bedeli rehberimize bakabilirsiniz.

Kiracılık ve Tahliye

Taşınmazda oturanın hukuki durumu şartnameden anlaşılır.

Birinci ve ikinci satırlar birlikte okunmalıdır: şartnamede yer alan ve resmî belgeye dayanan kiracılık ilişkisi bakımından alıcının konumu farklı değerlendirilir; bu husus teklif öncesinde bilinmelidir.

Alım Öncesi İşleyen Satış Zinciri

Şartname ve mükellefiyetler listesi, satış rejiminin belirli aşamalarında oluşur.

Üçüncü ve dördüncü satırlar birlikte okunmalıdır: taşınmazdaki yükler kıymet takdirine yansıtılır; rapora karşı süresinde şikâyette bulunulmaması hâlinde değerleme kesinleşir ve alıcı bu değer üzerinden hesaplanan eşikle karşılaşır.

Alım Sonrası Riskler

İhale gerçekleştikten sonra da izlenmesi gereken aşamalar bulunur.

Dördüncü satır, alıcının kontrolü dışındaki risktir: fesih talebi kabul edilirse ihale bozulur ve yatırılan bedelin akıbeti gündeme gelir. Bu nedenle fesih süresi dolmadan tescil ve teslim planlaması yapılmamalıdır.

Tahliye için icradan alınan evde tahliye rehberimize bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

İcradan alınan taşınmazda hangi yükler alıcıya geçer?

Alıcı taşınmazı artırma şartnamesine göre iktisap eder. Şartnamede ve onun bölümü olan mükellefiyetler listesinde yazılı olmayan mükellefiyetler alıcıya geçmez. Şartnamede yazılı irtifak hakları, ipotekler ve taşınmaz mükellefiyetleri ise taşınmazla birlikte devredilir.

Tapudaki haciz şerhi bana geçer mi?

Geçmez. Haciz, cebri icranın takip tedbiri olup taşınmaza aynî hak yüklemediğinden mükellefiyet sayılmaz. Haciz şerhleri satış bedelinin paylaştırılması aşamasında rol oynar.

Mükellefiyetler listesi nedir?

İcra memurunun satıştan önce taşınmaz üzerindeki tapu siciline kayıtlı veya resmî senede dayanan mükellefiyetleri gösteren listesidir. Haczedenlerle borçluya tebliğ edilir ve itiraz için üç gün süre verilir. Artırma şartnamesinin ekidir.

Şartnameyi nereden görebilirim?

Artırma şartnamesi, artırmadan önce en az on gün süreyle icra dairesinde herkesin görmesi için açık bulundurulur. Elektronik satış portalındaki ilanda da şartnamede yer alan bilgilere yer verilir.

İpotekli taşınmaz alırsam borcu da üstlenir miyim?

Şartnamede ipoteğin taşınmazla birlikte satıldığı belirtilmişse ipotek alıcıya geçer. Bu şekilde devredilen borçtan asıl borçlunun kurtulması, alacaklının ihale tarihinden itibaren bir yıl içinde borçluya başvurmamış olmasına bağlıdır.

Masrafları kim öder?

Artırma şartnamesinde hangi masrafların alıcı tarafından karşılanacağı açıkça belirtilir. Teklif hesabı yapılırken bu kalemlerin ihale bedeline eklenmesi gerekir.

Sonradan yeni bir yük ortaya çıkarsa ne olur?

Taşınmazın önceden takdir edilen kıymetini etkileyen mükellefiyetlerin ortaya çıkması hâlinde icra dairesi satışa esas olmak üzere kıymeti yeniden takdir ettirir. Şartname ve listede yer almayan yükler ise kural olarak alıcıya geçmez.

Belgeler ilgililere tebliğ edilmezse ihale bozulur mu?

Mükellefiyetler listesinin haciz ve ipotek alacaklılarına tebliğ edilmemiş olması hâlinde ihalenin feshi talep edilebilir. Şartnamenin süresinde açık bulundurulmaması da fesih taleplerine zemin oluşturabilir.