Asgari İhale Bedeli Nasıl Hesaplanır? Muhammen Kıymetin %50 Kuralı (İİK 129)

İcra ihalelerinde en sık duyulan cümlelerden biri “mal muhammen bedelin yarısına satılabilir”dır. Bu cümle doğru ama eksiktir. Yüzde elli, asgari ihale bedelinin yalnızca bir bileşenidir ve tek başına yeterli olmayabilir.

Gerçek eşik, üç kalemin birlikte değerlendirilmesiyle bulunur. Bu hesabı yapmadan verilen bir teklif, eşiği geçmediği için ihale edilmez ve katılımcı boşuna beklemiş olur. Alacaklı tarafında ise yanlış hesaplanmış bir eşik, ihalenin feshi tartışmasına dönüşür.

Kanun metni ne diyor?

Taşınmazlarda İİK 129, taşınırlarda İİK 115 aynı formülü kurar. Birinci ve ikinci artırma, icra müdürü tarafından ilanda belirlenen gün ve saatte, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır.

İhale için aranan şart ise şudur: artırma bedelinin, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını da geçmesi şarttır.

Cümle uzun olduğu için üç adıma bölmek gerekir.

Adım 1: İki rakamı ayrı ayrı hesaplayın

A rakamı: Muhammen kıymetin yüzde ellisi.

B rakamı: O malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamı. Pratikte bu, taşınmaz üzerindeki ve satış isteyen alacaklıdan önce gelen ipoteklerin toplamıdır.

Rüçhan kavramı burada belirleyicidir. Sadece “taşınmaz üzerindeki tüm ipotekler” değil, satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacaklar hesaba katılır. Satış isteyen alacaklıdan sonra gelen bir ipotek, B rakamına dâhil edilmez.

Adım 2: Yüksek olanı seçin

A ve B rakamlarından hangisi fazlaysa o esas alınır. Bu, ihale bedelinin her iki rakamı da ayrı ayrı karşılaması anlamına gelir; toplanmaz, karşılaştırılır.

Uygulamada burada sık hata yapılır. Yargı kararlarında, ihale bedelinin muhammen bedelin yüzde ellisi ve satış masrafları toplamı ile rüçhanlı alacağı ayrı ayrı karşıladığı durumda ihalenin geçerli sayılması gerektiği; buna karşılık muhammen bedelin yüzde ellisi, satış masrafları ve ipotek bedelinin toplanarak elde edilen rakamla karşılaştırma yapılmasının isabetsiz olduğu belirtilmiştir.

Kısacası: A ile B toplanmaz. Büyük olan alınır.

Adım 3: Masrafları ekleyin

Seçilen rakama, paraya çevirme ve paylaştırma masrafları eklenir. İhale bedelinin bu toplamı geçmesi gerekir.

Masraf kaleminin kapsamı da sınırlıdır. Satış bedelinin tüm icra masraflarını değil, yalnızca paraya çevirme ve paylaştırma giderlerini geçmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Takibin başından itibaren yapılan her masraf değil, satış talebinden ihale tarihine kadarki paraya çevirme ve paylaştırma giderleri hesaplamada dikkate alınır.

Örnek üzerinden

Muhammen kıymeti 4.000.000 TL olan bir taşınmaz düşünelim. Üzerinde, satış isteyen alacaklıdan önce gelen 1.500.000 TL tutarında ipotek bulunsun. Paraya çevirme ve paylaştırma masrafları 60.000 TL olsun.

İpotek 2.500.000 TL olsaydı B rakamı A’yı aşacak ve eşik 2.560.000 TL üzerine çıkacaktı. Yani taşınmaz üzerindeki öncelikli ipotek büyüdükçe, malın “yarı fiyatına” alınabilmesi imkânsızlaşır.

İkinci artırmada eşik düşer mi?

Düşmez. Bu, 2021 öncesi sistemden kalan yaygın bir yanlış bilgidir. Yürürlükteki düzenlemede birinci ve ikinci artırma aynı şartlarla yürütülür ve her ikisi de muhammen kıymetin yüzde ellisi üzerinden başlatılır.

Nitekim asgari ihale bedelinin teklif edilmemesi nedeniyle ihalenin yapılamadığı veya en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmaması sebebiyle ihalenin iptal edildiği hâllerde, ikinci artırma ilk açık artırmadaki şartlar çerçevesinde tekrar yapılır.

Bir istisna vardır ve tersi yöndedir. 7589 sayılı Kanunla getirilen düzenlemeye göre, tüm malikleri mirasçılardan oluşan taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırma sadece malik mirasçılar arasında yapılır ve bu artırmada eşik muhammen kıymetin yüzde yüzüdür. İkinci artırmada genel yüzde elli ölçütüne dönülür.

Eşik geçilmezse ne olur?

Artırmanın sona erdiği gün ve saatte şartlar gerçekleşmemişse ihale yapılmaz. Mal satılmamış sayılır ve süreç ikinci artırmaya taşınır. İkinci artırmanın başlangıç tarihi, birinci artırmanın bitimi tarihinden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir.

Her iki artırmada da satış gerçekleşmezse, satışı istenip de artırma sonucu satışı gerçekleştirilemeyen mahcuz bakımından satış isteme süresi, satış isteyen alacaklı yönünden bir yıl daha uzar. Haciz düşmez.

“Mal ucuza gitti” itirazının sınırı

Eşiğin kanunla belirlenmiş olması, bedelin düşüklüğüne dayalı itirazların sınırını da çizer. Kanun, ihalenin muhammen kıymetin yüzde ellisi üzerinden başlatılmasını zaten öngörmüştür; bu eşiğin üzerindeki bir bedel yalnızca düşük bulunduğu gerekçesiyle feshe konu edilemez.

Bedelin gerçekten düşük kalmasının asıl sebebi çoğu zaman ihale değil, kıymet takdiridir. Muhammen kıymet düşük belirlenmişse eşik de düşük olur. Bu nedenle değere itiraz penceresi ihaleden sonra değil, kıymet takdiri raporunun tebliğinden itibaren yedi gün içindedir. O pencereyi kaçıran ilgili, kıymet takdirinin usulsüz olduğundan bahisle ihalenin feshini isteyemez.

Buna karşılık eşiğin yanlış hesaplanmış olması ayrı bir konudur. Rüçhanlı alacakların hatalı belirlenmesi veya A ile B rakamlarının toplanarak karşılaştırma yapılması, ihalenin feshi tartışmasında ileri sürülebilecek somut bir usulsüzlüktür.

Taşınırlarda ve araçlarda aynı formül

Eşik hesabı taşınmazlara özgü değildir. Taşınırların satışını düzenleyen İİK 115 ile taşınmazların satışını düzenleyen İİK 129 aynı formülü kurar; elektronik satış portalında verilecek tekliflerin muhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacaklar toplamından fazla olanı ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi aranır.

Uygulamada araç satışlarında rüçhanlı alacak kalemi çoğu zaman taşınmazlardaki kadar belirleyici olmaz; araç üzerinde rehin yoksa B rakamı sıfıra yakındır ve eşik pratik olarak muhammen kıymetin yüzde ellisi artı masraflara iner. Rehinli araçlarda ise durum taşınmazlardakine benzer biçimde yükselir.

Bu nedenle ilan okurken aracın sicil kaydındaki rehin şerhi, yalnızca “alıcıya geçer mi” sorusu bakımından değil, ihalenin hangi bedelde gerçekleşebileceğini belirlemesi bakımından da önemlidir.

Taraflara göre pratik sonuçlar

1. Alıcı: Teklif vermeden önce muhammen kıymeti ve tapudaki öncelikli ipotekleri öğrenin; eşik yalnızca yüzde elli değildir.
2. Alıcı: Öncelikli ipoteği büyük taşınmazlarda “yarı fiyat” beklentisi gerçekçi değildir.
3. Alacaklı: Rüçhanlı alacak hesabını satış öncesinde netleştirin; hatalı eşik fesih riski doğurur.
4. Alacaklı: Masraf kalemini paraya çevirme ve paylaştırma giderleriyle sınırlı tutun.
5. Borçlu: Bedelin düşük kalmaması için asıl mücadele alanı kıymet takdiridir, ihale değil.
6. Borçlu: Kıymet takdiri raporu tebliğ edildiğinde yedi günlük süre işlemeye başlar.

Eşiğin Dayandığı Satış Zinciri

Asgari ihale bedeli, satış rejiminin bütünü içinde hesaplanır.

Üçüncü ve dördüncü satırlar birlikte okunmalıdır: eşik hesabının çıkış noktası muhammen kıymettir ve bu değer kıymet takdiri raporuyla belirlenir. Rapora karşı süresinde şikâyette bulunulmaması hâlinde eşik bu değer üzerinden hesaplanır.

Eşiğin Aşılamaması Hâli

Teklif eşiği geçilemezse satış süreci kendi kurallarına göre devam eder.

Altıncı satır, alacaklı bakımından önemli bir kuraldır: bir yıl içinde satışı istenip de artırma sonucu satılamayan malda süre bir yıl daha uzar.

İhale sonrası için ihale sonrası bedel, tescil ve teslim rehberimize bakabilirsiniz.

Rüçhanlı Alacaklar ve Sıra

Eşik hesabında dikkate alınan rüçhanlı alacaklar, paylaştırmada da rol oynar.

Birinci ve beşinci satırlar birlikte okunmalıdır: eşik hesabında hem rüçhanlı alacaklar hem paraya çevirme masrafları dikkate alınır; bu iki kalem satış bedelinden de öncelikle karşılanır.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

Eşik hesabında tekrarlanan hatalar sınırlıdır.

Birinci ve ikinci satırlar birlikte okunmalıdır: eşik, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacakların toplamından yüksek olanına göre belirlenir; ipotek yükü ağır taşınmazlarda bu tutar çok daha yüksek çıkar.

Uygulamada Sık Sorulanlar

Asgari ihale bedeli konusunda tekrarlanan sorular belirli başlıklarda toplanır.

İkinci ve üçüncü satırlar birlikte okunmalıdır: eşik tek bir orandan ibaret değildir; iki tutar karşılaştırılır ve yüksek olan esas alınır.

Borçlu Bakımından Değerlendirme

Eşik hesabı borçlu bakımından da sonuç doğurur.

Altıncı satır, borçlu bakımından en değerli imkândır: rızaen satış yetkisiyle mal piyasa değerine yakın bir bedelle satılabilir ve dosya borcu daha çok azalır.

Süreç Yönetimi

Eşik hesabından ihaleye kadar izlenecek adımlar sıralıdır.

Dördüncü ve beşinci satırlar birlikte okunmalıdır: eşik, iki tutarın karşılaştırılmasıyla belirlenir ve bulunan tutara paraya çevirme masrafları da eklenir.

İhale Sonrası Aşamalar

Eşik aşılıp teklif kabul edildiğinde süreç devam eder.

Dördüncü ve beşinci satırlar birlikte okunmalıdır: fesih talebinde yalnızca usulsüzlüğün varlığı yeterli değildir; aykırılığın ihalenin sonucuna etki ettiği ortaya konmalıdır.

Rızaen Satışla Karşılaştırma

Borçlu bakımından cebrî satışa alternatif bir yol bulunur.

Beşinci satır, borçlu bakımından temel avantajdır: rızaen satışta bedel piyasa değerine yaklaşabildiğinden dosya borcu daha çok azalır.

Rızaen satış için borçluya satış yetkisi rehberimize bakabilirsiniz.

Sıra Cetveli ile Bağlantı

Satış bedelinin dağıtımı sıra cetveline göre yapılır.

Birinci ve ikinci satırlar, eşik hesabıyla doğrudan bağlantılıdır: eşiğe dâhil edilen masraf ve rüçhanlı alacak kalemleri, satış bedelinden de öncelikle karşılanır.

Eşik Hesabının Satış Zinciri İçindeki Yeri

Asgari ihale bedeli, satış rejiminin diğer aşamalarıyla birlikte işler.

Üçüncü ve dördüncü satırlar birlikte okunmalıdır: eşik hesabının dayanağı kıymet takdiri raporudur; rapora karşı süresinde şikâyette bulunulmaması hâlinde eşik bu değer üzerinden hesaplanır ve sonradan itiraz edilemez.

Eşik Hatası ve Fesih

Eşiğin hatalı hesaplanması ihalenin feshi sebebi oluşturabilir.

Beşinci ve sekizinci satırlar birlikte okunmalıdır: eşik hatası ileri sürülürken, bu hatanın ihalenin sonucuna etki ettiğinin de gösterilmesi gerekir.

Fesih için ihalenin feshinde para cezası ve teminat rehberimize bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

İcra ihalesinde asgari bedel muhammen kıymetin yarısı mıdır?

Tam olarak değildir. Teklifin, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa o miktarı ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir.

Yüzde elli ile rüçhanlı alacaklar toplanır mı?

Toplanmaz, karşılaştırılır. Yargı kararlarında ihale bedelinin muhammen bedelin yüzde ellisi ve satış masrafları ile rüçhanlı alacağı ayrı ayrı karşılamasının yeterli olduğu; bu kalemlerin toplanarak karşılaştırma yapılmasının isabetsiz olduğu belirtilmiştir.

Hangi masraflar eşiğe eklenir?

Yalnızca paraya çevirme ve paylaştırma masrafları eklenir. Satış bedelinin tüm icra masraflarını değil, satış talebinden ihale tarihine kadarki paraya çevirme ve paylaştırma giderlerini geçmesi gerekir.

İkinci artırmada eşik düşer mi?

Düşmez. Birinci ve ikinci artırma muhammen kıymetin yüzde ellisi üzerinden başlatılır. Asgari ihale bedeline ulaşılamaması veya bedelin yatırılmaması hâlinde ikinci artırma ilk açık artırmadaki şartlar çerçevesinde tekrar yapılır.

Mirasçılar arası satışta eşik farklı mı?

Farklıdır. 7589 sayılı Kanunla getirilen düzenlemeye göre tüm malikleri mirasçılardan oluşan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi satışında birinci artırma sadece malik mirasçılar arasında yapılır ve eşik muhammen kıymetin yüzde yüzüdür. İkinci artırmada yüzde elli ölçütüne dönülür.

Rüçhanlı alacak neyi ifade eder?

O malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına öncelikli olan alacakları ifade eder. Uygulamada bu genellikle satış isteyen alacaklıdan önce gelen ipoteklerdir. Satış isteyenden sonra gelen ipotekler bu hesaba dâhil edilmez.

Eşik geçilmezse mal satılmaz mı?

Şartlar gerçekleşmemişse ihale yapılmaz ve süreç ikinci artırmaya taşınır. İkinci artırmanın başlangıcı, birinci artırmanın bitiminden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir.

Mal ucuza gitti diye ihalenin feshini isteyebilir miyim?

Kanunla belirlenen eşiğin üzerindeki bir bedel, yalnızca düşük bulunduğu gerekçesiyle feshe konu edilemez. Bedelin düşük kalmasının sebebi kıymet takdiri ise, itiraz penceresi raporun tebliğinden itibaren yedi gündür. Eşiğin hatalı hesaplanması ise ayrı ve somut bir usulsüzlük iddiasıdır.