İhaleyi Kazandım, Sonra Ne Oluyor? Bedelin Ödenmesi, Tescil ve Teslim

Artırma sona erdi ve en yüksek teklif sizde kaldı. Bu andan itibaren tapuya gidip anahtarı almak arasında birkaç aşama daha vardır ve her birinin kendi süresi, kendi riski bulunur. Alıcıların en sık yaşadığı hayal kırıklığı, ihaleyi kazanmakla malı fiilen teslim almak arasındaki mesafeyi baştan hesaba katmamaktan doğar.

Aşağıda bu mesafeyi adım adım ele alıyoruz: mülkiyetin ne zaman geçtiği, bedelin ne zaman ödeneceği, tescilin ne zaman yapılacağı ve teslimin nasıl sağlanacağı.

Birinci aşama: mülkiyet artırmanın sonunda geçer

Artırmanın sona erdiği gün ve saatte şartların bulunması hâlinde, mal en yüksek teklif verene ihale edilmiş olur ve malın mülkiyeti ihale alıcısına geçer. Bu, elektronik satış sisteminin en çok yanlış anlaşılan noktalarından biridir.

Mülkiyetin geçmesi için tapuda tescil beklenmez; ihale, mülkiyeti kendiliğinden nakleden bir işlemdir. Ancak bu, alıcının hemen tasarruf edebileceği anlamına gelmez. Tescil yapılmadan taşınmazın devri veya ipotek tesisi gibi işlemler yapılamaz. Mülkiyetin geçmiş olması, alıcıya bedeli ödeme ve süreci tamamlama yükümlülüğü yükler.

“Şartların bulunması” ifadesi de önemlidir. Teklifinizin, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa o miktarı ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir. Bu eşik aşılmamışsa ihale gerçekleşmez.

İkinci aşama: bedelin ödenmesi

Satış bedeli kural olarak peşin ödenir. Ancak icra müdürü alıcıya on günü geçmemek üzere bir mühlet verebilir. Bu süre uygulamada kesin süre olarak işlem görür.

Ödeme nakden yapılır ve icra dosyasına yatırılır. Bu aşamada dikkat edilmesi gereken noktalar:

• Kredi kullanılacaksa süre çok dardır. Banka ekspertizi, ipotek tesisi ve kullandırım işlemlerinin on güne sığması çoğu zaman mümkün olmaz. Kredi ön onayının ihaleden önce alınması gerekir.
• Alacağına mahsuben alan alacaklıda hesaplama farklıdır. Birden fazla alacaklı bulunuyorsa, icra müdürlüğünce sıra cetveli yapılarak alacağa mahsuben malı satın alan alacaklının ihale bedelini yatırmasının gerekip gerekmediği belirlenir. Alacaklı aleyhine fark doğduğu tespit edilirse, bedeli yatırmak üzere süre verilir.
• Ödenmezse teminat yanar. Süresi içinde bedel yatırılmazsa alınan teminat iade edilmez; öncelikle satış masraflarına mahsup edilir, kalanı hak sahiplerine ödenir.

Üçüncü aşama: ihalenin kesinleşmesi

Bedelin ödenmesi tek başına süreci bitirmez. İhalenin feshi talebi için ihale tarihinden itibaren yedi günlük bir pencere vardır. Bu süre içinde fesih talebinde bulunulmazsa veya bulunulan talep kesin olarak sonuçlanırsa ihale kesinleşir.

Kesinleşmenin en somut sonucu, paranın akışıyla ilgilidir: ihale kesinleşmedikçe ve ihale konusu mal alıcıya teslim edilmedikçe veya teslime hazır hâle getirilmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez. Yani yatırdığınız para, siz malı teslim alana kadar dosyada bekler.

Bu kural alıcıyı korur. İhale konusu malın teslim edilemeyeceği veya teslime hazır hâle getirilemeyeceği durumlarda ihale, icra müdürü tarafından iptal olunarak ihale bedeli alıcısına ödenir. Teslim edilemeyen bir mal için ödediğiniz bedeli geri alma imkânınız vardır.

Dördüncü aşama: tescil

Satılan mal, ancak ihale kesinleştikten sonra ihale alıcısı adına resmî sicilde tescil edilir. Taşınmazlarda bu işlem tapu siciline, sicile kayıtlı araçlarda trafik siciline yapılır.

Tescil talebi icra müdürlüğünce ilgili sicile bildirilir. Alıcının ayrıca dava açmasına gerek yoktur. Bu aşamada tapu harcı, damga vergisi ve diğer giderler bakımından şartnamede hangi giderlerin alıcıya ait olduğu yazılıdır; ihaleden önce bu maddenin okunmuş olması gerekir.

Birinci artırma sonucunda ihale bedelinin ödendiği tarih itibarıyla açık artırma ilanı, Elektronik Satış Portalından ve Basın İlân Kurumu İlan Portalından kaldırılır. İlanın kalkması, sürecin tamamlandığının pratik bir göstergesidir.

Beşinci aşama: teslim ve tahliye

Taşınırlarda teslim, malın alıcıya fiilen verilmesiyle gerçekleşir. Yediemin elindeki mallarda teslim, icra dairesinin talimatıyla yapılır.

Taşınmazlarda ise içinde oturan biri varsa tahliye gerekir. İİK 135 uyarınca tescil işleminden sonra taşınmazın alıcıya teslimi istenebilir. Bu talep icra dairesine yapılır ve ayrıca tahliye davası açılmasına gerek yoktur.

7343 sayılı Kanunla 135. maddenin ikinci fıkrasına eklenen hükme göre, taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinden sonra henüz tahliye yapılmadan taşınmazı ihale alıcısından satın alan da bu fıkra gereğince tahliye isteme hakkına sahiptir. Bu ekleme, tahliye edilmemiş bir taşınmazı ihale alıcısından devralan kişinin yeniden genel hükümlere göre dava açma zorunluluğunu ortadan kaldırmıştır.

Alıcının hesaba katması gereken süreler

Tablo, alıcının sürecin başında yaptığı planlamanın neden gerçekçi olması gerektiğini gösterir. En hızlı senaryoda bile bedel ödemesi ile teslim arasında birkaç haftalık bir aralık vardır; fesih talebi yapılmışsa bu süre aylara uzayabilir.

Alıcı mülkiyeti kazandı ama borçlu itiraz ediyor

İhale alıcısının karşılaştığı en zorlayıcı senaryo, borçlunun süreci uzatmaya çalışmasıdır. Bu noktada alıcının konumunu güçlendiren birkaç kural vardır.

Birincisi, ihalenin feshi talebinde bulunulmuş olması alıcının bedeli ödeme yükümlülüğünü kural olarak durdurmaz. Alıcı yükümlülüğünü yerine getirmeye devam eder ve teminatını riske atmamış olur.

İkincisi, ihalenin feshi yolu ağır bir yaptırıma bağlanmıştır. İcra mahkemesi işin esasına girerek talebin reddine karar verirse, talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. Bu, sırf oyalama amaçlı başvuruları caydırmaya yönelik bir düzenlemedir.

Üçüncüsü, fesih talebinin kısmen kabulü mümkün değildir. İhale ya iptal edilir ya da ayakta tutulur; alıcı bakımından belirsiz bir ara durum oluşmaz.

Buna karşılık fesih kabul edilirse ihale iptal edilir ve alıcının yatırdığı bedel kendisine iade edilir. Tescil gerçekleşmişse tapu iptal edilerek tescil düzeltilir. Alıcının bu ihtimale karşı, tescil ile teslim arasındaki dönemde taşınmaz üzerinde geri dönülmesi güç yatırımlar yapmaktan kaçınması yerinde olur.

Sık karşılaşılan üç sorun

Taşınmazda kiracı var. İhale alıcısı, tescilden sonra icra dairesinden tahliye isteyebilir. Kiracının durumu, kira sözleşmesinin haciz tarihinden önce olup olmadığına ve tapuya şerh edilip edilmediğine göre değerlendirilir; bu, ayrı bir hukuki incelemeyi gerektirir.

Malın üzerinde takyidat çıktı. Şartnameye ekli mükellefiyetler listesi, alıcıya geçecek yükleri gösterir. Listede yer almayan bir yükün sonradan ortaya çıkması, ihalenin feshi sebebi olarak değerlendirilebilir; ancak bunun için yedi günlük sürenin kaçırılmamış olması gerekir.

Araç yediemin otoparkında ve masraf birikmiş. Hangi giderlerin alıcıya ait olduğu şartnamede yazılıdır. İhaleden önce bu kalemin okunmamış olması, teslim aşamasında beklenmedik bir maliyetle karşılaşmaya yol açar.

Üç sorunun ortak paydası aynıdır: ihaleye girmeden önce şartname ve mükellefiyetler listesinin okunmaması. e-satış portalındaki ilan, şartnamede yer alan bilgilere de yer verir; bu belgelerin incelenmesi, ihale sonrası sürprizlerin büyük kısmını önler.

Sıkça Sorulan Sorular

İhaleyi kazandığımda mal benim mi oluyor?

Artırmanın sona erdiği gün ve saatte şartların bulunması hâlinde mal en yüksek teklif verene ihale edilmiş olur ve malın mülkiyeti ihale alıcısına geçer. Ancak tescil yapılmadan devir veya ipotek gibi işlemler yapılamaz.

İhale bedelini ne zaman ödemem gerekir?

Satış bedeli kural olarak peşin ödenir. İcra müdürü alıcıya on günü geçmemek üzere mühlet verebilir. Bu süre uygulamada kesin süre olarak işlem görür ve sonunda ödeme yapılmazsa teminat iade edilmez.

Tapu ne zaman devredilir?

Satılan mal, ancak ihale kesinleştikten sonra ihale alıcısı adına resmî sicilde tescil edilir. Tescil talebi icra müdürlüğünce ilgili sicile bildirilir; alıcının ayrıca dava açmasına gerek yoktur.

Ödediğim para hemen alacaklıya mı gidiyor?

Hayır. İhale kesinleşmedikçe ve ihale konusu mal alıcıya teslim edilmedikçe veya teslime hazır hâle getirilmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez.

Mal bana teslim edilemezse param ne olur?

İhale konusu malın teslim edilemeyeceği veya teslime hazır hâle getirilemeyeceği durumlarda ihale, icra müdürü tarafından iptal olunarak ihale bedeli alıcısına ödenir.

İçinde oturan varsa tahliye için dava açmam gerekir mi?

Gerekmez. Tescil işleminden sonra taşınmazın teslimi icra dairesinden istenebilir. Ayrıca taşınmazı ihale alıcısından tahliye yapılmadan satın alan kişi de aynı hükme dayanarak tahliye isteyebilir.

İhale ne zaman kesinleşir?

İhalenin feshi talebi için ihale tarihinden itibaren yedi günlük süre öngörülmüştür. Bu süre içinde talepte bulunulmazsa veya yapılan talep kesin olarak sonuçlanırsa ihale kesinleşir.

Alacağıma mahsuben aldığımda bedel yatırır mıyım?

Birden fazla alacaklı varsa icra müdürlüğünce sıra cetveli yapılarak alacağa mahsuben malı satın alan alacaklının bedeli yatırmasının gerekip gerekmediği belirlenir. Alacaklı aleyhine fark doğduğu tespit edilirse bedeli yatırmak üzere süre verilir.